부동산 시장 양극화 넘어 초 양극화 시대로?

최근 부동산 시장이 양극화 넘어 초 양극화 시대로 들어서고 있다. 서울의 경우도 강남권과 비 강남권, 수도권 내에서도 서울과 경기나 인천간, 수도권 내에서, 서울과 지방간 격차가 벌어지고 있는 셈이다.

심지어 같은 서울 강북간, 지방 우량주인 세종시의 경우에도 같은 지역 내에서도 초 양극화 현상이 벌어지고 있는 실정이다.

이러한 현상은 주거용 부동산의 대명사인 아파트는 물론 수익형 부동산의 대표격인 오피스텔에서 이러한 현상이 벌어지고 있어 사실상 부동산 전반이 초 양극화 시대에 접어든 것이 아니냐는 우려와 함께 향후 양극화는 더욱 심화될 전망이라 대책이 시급하다는게 업계의 중론이다.

최근 5년간 서울 강남권 집값이 수도권 부동산 시장 흐름에 막강한 영향력을 미치고 있다.

과거에는 버블세븐(서울 강남·서초·송파구, 양천구 목동, 경기 성남 분당신도시, 안양 평촌신도시, 용인시) 지역과 경기 구리·남양주 등 신도시 지역이 집값을 견인했지만 2013년 이후에는 강남권 영향력이 눈에 띄게 커졌다.

이는 주택을 자산으로 인식하는 성향이 더욱 강해지면서 강남권 집값이 최고점에 이르고 ‘초 양극화’가 심화되고 있다는 지적이다.

정부의 고강도 부동산 대책에도 서울 강남권 고가아파트 값만 크게 오르고, 서울 및 수도권 외곽은 하락하는 초양극화 현상이 초래되고 있는 것으로 나타났다.

8.2 부동산대책 이후 서울 강남권은 실거래신고가격이 많게는 불과 5개월 동안 6억원 넘게 올랐다. 그러나 거래가 가장 활발했던 지난해 12월 거래가 모두 반영되지 않았던 것을 감안하면 실거래가는 이보다 훨씬 올랐을 것으로 업계는 보고 있다.

반면 같은 서울 지역이지만 은평구와 도봉구, 노원구 등 서울 외곽의 상당수 아파트는 오히려 가격이 떨어졌다. 또 수도권 외곽 지역도 가격이 크게 약세를 보여 양극화가 더 심해졌다.

한 부동산정보업체가 서울 수도권 주요지역을 대상으로 정부의 8.2 부동산대책 이후 아파트 실거래가격 변화를 조사한 결과 서울 강남권 주요 아파트의 실거래가격이 엄청난 속도로 폭등한 것으로 나타났다.

이에 대해 업계에서는 정부의 추가대책에도 우려를 표명하고 있다. 집값은 수요와 공급의 결과로 나타나는 것인데도 자꾸 다주택자에게만 초점을 맞춰 정책을 내다보니 시장 안정과는 거리가 먼 결과가 나온다는 것이다.

또한 주택시장을 안정시킬 수 있는 것은 공급을 늘리는 수밖에 없는데 자꾸 시장에 인위적으로 개입하니 이게 시장에 부메랑으로 돌아오고 있으며 부동산 최대 우량주인 강남아파트에 투자수요가 일시에 몰리는 있는 것도 초양극화 현상의 원인으로 우려하고 있다.

실제로 서울 강남 인근 지역의 아파트 단지는 재건축 초과이익 환수제 적용 대상에서 벗어나자 한 주 사이 매매가가 급등했는데 전용면적 112㎡ 기준으로 7~8천만 원에서 1억 원 정도의 상승세를 보였다.

반면 입주가 시작된 경기도 신도시의 사정은 딴판이다. 분양가보다도 수천만 원이 떨어진 가격으로 이른바 마이너스 프리미엄에 매물이 거래되고 있다. 대형 평수 위주로 3~4천만 원이 떨어졌으니 분양가 대비 10%가 하락한 셈이다.

실제 최근 '입주폭탄' 우려가 커지는 경기도 화성시 동탄2신도시에서 분양가보다 가격이 떨어진 '마이너스 피' 단지가 속출하고 있다.

그러나 여전히 역세권 등의 입지를 갖춘 단지에는 수백명이 몰리며 '청약폭탄' 현상이 발생하는 등 시장의 초양극화가 두드러지고 있다.

경기도의 올해 아파트 공급량은 약 30년 전 수도권 신도시 건설 때보다도 많은 역대 최고치며 특히 지난 정부에서 부동산 규제를 완화하면서 착공한 물량이 지금 쏟아지는 영향이 컷다.

이렇다보니 화성이나 평택 등지에서 5채 중 4채가 빈집이며 집주인이 세입자를 구하지 못하는 역전세난까지 발생하고 있다.

과거와 달리 매매가와 전세가의 차이가 크지 않아 매매가가 하락하면 전세 보증금도 다 못받는 이른바 '깡통전세' 위험성도 커지고 있다.

수도권 외곽과 지방에서는 입주물량이 쏟아지면서 가격이 떨어지는 곳이 많아 세금이나 대출에서 강남과는 다른 맞춤형 대책이 필요성이 대두되고 있으며 초양극화 해소를 위해선 지역별로 정책을 차등 적용하고 세입자 보호 대책도 강화해야 한단 지적이 나오고 있다.

서울 강남과 강북 아파트값 양극화를 넘어 강북 내에서도 집값의 격차가 두 배 이상 벌어지는 곳이 크게 늘고 있다.

실제 현재 종로구 교남동 경희궁자이 전용면적 84.94㎡ 한 채 값이면 강북구 미아동 꿈의숲롯데캐슬 두 채를 살 수 있는 상황이다. 또 성동구의 왕십리뉴타운 아파트 한 채면 은평구 은평뉴타운 같은 면적의 아파트 두 채를 사고도 돈이 남는다.

최근 국토교통부 실거래 자료에 따르면 지난 1월 10일 기준으로 왕십리뉴타운 센트라스 1, 2차 아파트 전용면적 84.96㎡(15층)가 실거래가 10억원을 돌파했다. 지난해 5월까지만 해도 8억2000만원에 팔렸지만 11월 9억6500만원까지 올랐다. 올해엔 9억원 중후반대로 거래되다가 10억원을 넘어선 것인데 강남 집값 급등의 불씨가 강남과 인접한 강북으로 옮겨붙었다는 것이 부동산업계의 해석이다.

정부가 강남권에 규제를 가하면서 뉴타운이나 도심 접근성이 높은 새 아파트를 중심으로 투자 열기가 옮겨가는 것으로 보인다.

실제 부동산114에 따르면 정부의 8.2대책 이후 지난 1월 9일까지 서울 아파트값은 평균 7.63% 올랐다. 송파(13.18%).강동(11.01%).강남(10.96%).서초(9.22%) 등 이른바 '강남4구'가 급등했다.

하지만 최근엔 강북이 더 뜨겁다. 실제 성동구는 9.74% 올라 서초구를 추월했다. 광진구도 8.98% 치솟았다.

그러나 같은 뉴타운이라고 해도 사정이 모두 같은 것은 아니다. 은평뉴타운이 대표적인데 이곳은 왕십리의 절반에도 못 미친다. 서울부동산정보광장을 보면 올해 1월 17일 은평뉴타운상림7단지푸르지오 전용면적 84.79㎡(4층)는 4억9000만원에 거래됐으며 1월 1일엔 4억5000만원(1층)에 팔리기도 했다.

이런 격차의 원인을 업계에서는 '강남 접근성'의 차이로 해석했다. 실제 성동와 광진구는 한강만 건너면 강남구와 송파구다.

하지만 종로구나 강북구의 집값 차이를 감안하면 비단 강남과 접근성만의 문제는 아니다.

실제 종로구 경희궁자이 전용 84.94㎡의 경우 이미 작년 7월 10억4800만원에 거래가 됐다. 2017년 초 입주한 이 아파트의 분양가는 약 7억5000만원이었다. 최근에는 13억원에 거래됐다는 게 인근 중개업소의 설명이다.

이에 비해 똑같이 2017년 초에 입주한 강북구 미아동 꿈의숲롯데캐슬은 올 1월 6억원에 팔렸다.

경희궁자이 한 채면 꿈의숲롯데캐슬 두 채를 살 수 있는 것이다. 비단 강북구뿐 아니다. 서울시내 변두리의 대부분 자치구가 비슷하다. 실제 8.2대책 이후 서울 금천(2.03%).도봉(2.27%).은평(2.56%).중랑(2.59%).강북(2.6%).성북구(2.74%) 등은 여전히 2%대의 상승률을 면치 못하고 있기 때문이다.

문제는 강북 양극화가 당분간 심화될 것으로 전망된다는 점이다. 강북은 교통이 핵심인데 오피스시장의 도심권(CBD)에 가까운 종로, 사대문, 용산이나 여의도 등과의 거리가 집값을 좌우하는데 현재 강북 집값은 양극화를 넘어 '초양극화 현상'을 보이고 있다.

지방 대표 우량주인 세종시에서 집값 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다. 금강 조망과 BRT(간선급행버스) 이용이 편리한 단지는 웃돈이 3억원 넘게 형성된 반면 비선호 지역 시세는 과거 분양가와 큰 차이가 없는 것으로 나타났다. 세종시에서도 입지에 따라 집값은 최대 2배가량 벌어지는 초양극화 현상이 벌어지고 있는 셈이다.

세종시 일대 공인중개업소에 따르면 오는 6월 입주하는 3-1생활권 'e편한세상 세종 리버파크' 전용면적 99㎡의 분양권 웃돈은 3억원가량 형성돼 있다. 특히 금강 조망이 가능한 동호수는 2억5000만∼3억원 웃돈이 붙어 있으며 지금은 강 조망이 불가능한 일부 분양권만 거래할 수 있다는 분위기다.

세종시는 사업초기 미분양 늪에서 벗어나 거침없는 집값 상승 행보를 이어가고 있다. 인프라가 갖춰지면서 증가한 인구가 자연스럽게 집값을 밀어올렸다. 교육여건과 신도시라는 깨끗한 주거환경 때문에 충청 지역의 인구 블랙홀 역할하고 있다는 평가가 나온다.

한국감정원에 따르면 세종시 월간 집값 상승률은 2015년 10월 이후 한번도 하락을 기록한 적이 없다. 지난해 전국 주택(아파트·단독·다세대·연립주택 포함) 매매가격도 4.29% 올라 전국에서 가장 높은 수준을 기록했다.

세종시 내에서 호수공원과 금강 조망권을 갖춘 단지의 인기는 치솟고 있다. 어진동에 들어선 '세종더샵레이크파크'(2013년 입주)는 세종시 시세를 이끄는 단지로 꼽힌다. 국토교통부에 따르면 이달 전용면적 84㎡는 최고 6억2000만원(6층)에 실거래 신고됐다.

반면 정부청사와 거리가 있거나 BRT 이용이 불편한 단지는 3억원대에서 시세가 유지되고 있다. 실제로 고운동 A아파트 전용면적 84㎡는 3억대 초반에 매물이 등장했다. 이들 단지는 세종시에서도 외곽에 있다는 이미지가 강해 선호도가 상대적으로 떨어진다는 게 공인중개업소 설명이다. 사실상 인기 단지의 절반가격에 불과한 수준이다.

일반적으로 세종시 주택 수요를 크게 보면 청사 공무원들과 대전 출퇴근자로 양분된다. BRT 이용이 어렵다면 집값이 상승하기 힘들다.

업계 안팎에선 정부의 잇따른 규제로 시장 불안정성이 높아지자 미래가치가 높은 단지에 수요가 몰린 탓이라고 분석했다. 양극화를 넘어서 초양극화 현상이 뚜렷해지고 있다는 의견도 나온다.

분양시장에서도 서울과 지방간 온도차가 점차 확산되는 분위기다. 서울은 청약 경쟁률이 고공행진을 이어갔지만 지방은 미분양 아파트가 속출했다. 정부 부동산 규제로 이런 현상은 더 심화될 것이란 지적도 나오고 있다.

최근 금융결제원에 따르면 서울 신길동 대림산업 ‘e편한세상 보라매2차’ 청약접수 결과 최고 18.75대1(전용면적 59㎡A형)의 경쟁률을 기록했는데 전용면적 84㎡도 A·B·C형 모두 경쟁률이 7대1을 넘었다.

최근 서울에서 분양하는 △강남구 일원동 ‘디에이치자이 개포’(1996가구) △마포구 염리동 ‘염리3구역재개발’(1694가구) △양천구 신정동 ‘신정뉴타운2-1구역 래미안’(1497가구) △서초구 서초동 ‘서초우성1재건축’(1317가구) 등 대단지 브랜드 아파트도 청약 접수자가 대거 몰릴 전망이다.

서울 분양시장과 달리 지방 소재 아파트 청약 접수 성적은 초라하다. 롯데건설이 경남 창원 회원1재개발 구역에 짓는 ‘창원 롯데캐슬 프리미어’는 최근 진행된 1순위 해당지역 청약 접수건이 분양 물량에 못 미쳤다. 411가구를 모집한 전용면적 84㎡A형은 접수자가 398명에 그쳤고, 84㎡B형은 1순위 기타지역 접수자를 모두 합쳐도 미분양(24가구)이 발생했다.

조선업 구조조정 여파로 창원 지역 부동산 경기가 크게 악화되자 대형 건설사 브랜드 아파트마저 인기가 시들해진 것이다.

중소건설사가 짓는 소형 단지 아파트는 타격이 더 크다. 석연종합개발이 제주 한림읍에 짓는 ‘제주대림 위듀파크’는 42가구 모집에 1순위 청약이 한 건도 접수되지 않았다. 2순위 청약도 3건에 불과했다. 제일종합건설이 분양한 경북 울진군 ‘리버사이드빌’도 34가구 모집에 1순위 청약은 1건 접수됐다.

업계에서는 이 같은 분양시장 초양극화 현상이 더 심해질 수 있다고 우려한다. 정부 규제와 지역 경기 침체가 맞물려 지방 미분양 물량이 늘어나고 있으며 지방 분양시장은 지난해보다 위축될 가능성이 높다는 것이다.

청약 가점제 개편으로 실수요자 당첨 확률이 높아지면서 가격, 입지조건, 공급과잉 문제를 두루 고려하다보니 아무래도 지방보다 서울이나 수도권 중심지로 청약수요 쏠림 현상이 강하며 당분간 이런 현상은 지속될 것이라는 분석이다.

한편 국토교통부에 따르면 올해 1월말 기준 전국 미분양 주택은 5만9104가구로 전월말에 비해 3.1% 증가했다. 이 가운데 83%인 4만9256가구가 지방에 몰려있다. 지역별로 경남(1만3227가구), 충남(1만1352가구), 경북(7806가구), 충북(4634가구) 순으로 많다.

최근 아파트에 이어 수익형 부동산의 대표격인 오피스텔 시장도 지역별 양극화 현상이 벌어지고 있다.

특히 수도권 오피스텔 시장이 지역에 따라 희비가 나타나고 있는데 서울 오피스텔 매매가격은 2% 이상 오른 반면 경기도와 인천지역은 상승률이 1%대에 그쳤다.

KB국민은행에 따르면 서울 오피스텔 매매가격은 지난 1월 기준 평균 2억2328만원으로 지난해 8·2 대책 이전인 7월에 비해 2.32% 상승했는데 같은 기간 경기도 오피스텔 매매가격은 평균 1억8309만원으로 1.27% 올랐고 인천은 1억1930만원으로 상승률이 1.06%에 머물렀다.

서울과 인천은 KB국민은행이 통계 집계를 시작한 2010년 7월 이후 최고를 기록했는데 경기지역은 작년 12월 1억8318만원에 비해 올해 1월 소폭 하락했다.

수도권 오피스텔 청약시장에서도 지역별 양극화가 뚜렷하다. 작년 12월 청약을 받은 서울 오피스텔 ‘노량진 드림스퀘어’ 58F형은 해당지역 거주자 우선 공급에서 15대 1의 경쟁률을 기록했고 54A도 거주자우선 4.68대1, 기타에서 3.06대 1의 경쟁률을 보였다. 노량진역이 걸어서 1분 걸리는 초역세권 단지라는 지리적 장점에 한강 조망권까지 더해져 계약 시작 20일만에 마감했다.

반면 같은 시기에 청약을 진행한 경기도 화성시 ‘동탄2신도시 4차 동원로얄듀크포레’ 오피스텔은 전체 95실 공급에 78건 접수로 결국 미달됐다.

경기나 인천지역에서는 역세권이나 학교·기업 근처 등 투자자나 임차인 수요가 많은 곳만 두각을 나타내고 있다.

청약시장에서도 역세권 오피스텔은 강세를 보였다. SRT 동탄역 바로 앞에 지어지는 동탄역 롯데캐슬 오피스텔은 84타입의 경우 작년 12월 말 청약을 실시한 결과 207대1의 경쟁률을 보일 정도로 투자자들이 몰렸으며 인천 송도 캠퍼스타운역에서 도보 7분 거리에 지어지는 송도 아메리칸타운 아이파크 오피스텔도 같은 시기에 최고 34대1의 청약률을 보였다.

서울지역 오피스텔 시장이 특히 강세를 보인 것은 최근 부동산 흐름과 맥을 같이 하고 있는데 ‘똘똘한 한채’에 대한 집중이 오피스텔 투자로까지 번지고 있기 때문이다.

수익형 부동산의 대표격인 오피스텔을 사려면 수요가 탄탄해 공실 가능성이 낮고 가격도 떨어지지 않을만한 서울을 노리는 게 낫다는 판단이 작용했다는 분석이다.

또 다른 이유로 수급 요인도 있다. 경기도에 오피스텔 공급이 많아 가격 상승 여력이 제한적이다.

부동산114에 따르면 서울 오피스텔 입주 물량은 2016년 1만8000여실에서 작년 1만6000여실, 올해 1만3000여실, 내년 8000여실로 매년 줄어드는데 반해 경기도는 2016년 8000여실에서 작년 1만5000여실로 늘었고 올해에는 3만5000여실이 입주할 예정이다. 인천도 올해 5000여실 입주 예정으로 작년 1200여실 대비 네배 가량 늘어난다.

다만 서울지역 오피스텔 가격이 비싼 만큼 임대수익률은 상대적으로 낮았다. 서울 오피스텔 임대수익률은 4.86%로 작년 7월 4.98%에 비해 0.12%포인트 하락했는데 2010년 6% 수준이었던 임대수익률은 꾸준히 하락세를 보이면서 작년 7월 5%선마저도 붕괴했다.

경기지역 오피스텔 임대수익률은 5.33%로 5%대를 웃돌았고 인천지역은 6.29%로 이보다 더 높았다. 작년 7월과 비교해 각각 0.11%포인트, 0.08%포인트 하락해 서울보다 하락폭이 작았다.

마지막으로 경기도 신규 신도시나 택지지구에 아파트를 지으면서 오피스텔도 같이 들어서기 때문에 대규모 공급으로 가격이 크게 오르기 힘들었던 상황이라 오피스텔은 공실과 수요 이탈 리스크 관리가 중요하기 때문에 철저하게 역세권과 직주 위주로 접근해야 한다.