제2의 월급통장 뜨는 ‘수익형 부동산’ 어디를 주목할까

무술년에도 상가, 오피스텔, 오피스 등 ‘수익형 부동산’ 인기는 당분간 계속될 것으로 예상된다.

초강력 주택시장 규제와 저금리 시대에 마땅한 투자 상품이 없다 보니 매달 월세가 나오는 수익형 부동산 상품으로 돈이 몰리고 있다는 셈이다.

제2의 월급통장 또는 연금이라고 불리는 ‘수익형 부동산’에 대한 관심이 높아지면서 안전하게 투자하는 방법은 없는지에 대한 관심도 덩달아 높아지고 있다.

최근 수익형 부동산을 주도하는 상품으로 크게 △상가 △비규제 지역 오피스텔 △소형 오피스가 있는데 이들의 3파전이 치열하다.

먼저 상가에 대한 관심이 어느 때보다 높은 편이다. 경쟁 상품인 오피스텔이나 분양형 호텔 등이 공급은 늘면서 수익률이 하락하고 있기 때문이다.

상가투자는 1층기준으로 실투자금 기준으로 4억원에서 7억원대의 금액으로 투자할 수 있는 수익형 상품으로 역세권이나 대학가, 아파트 밀집지역 등 배후수요를 갖춘 상가가 유망하다고 추천한다.

특히 역세권에 입지한 상가는 유동인구로 인해 임대수요가 풍부하고 불황기에도 가격하락의 위험이 적은데 특히 2개 이상의 노선이 겹치는 환승역세권인 경우 사통팔달 교통의 요지로 향후 시세차익도 가능하다.

서울 접근성이 좋은 지역 신도시나 택지지구 상가도 주목을 받고 있다. 공급이 제한적이라 희소성도 높으면서 잘고르면 기대 이상의 수익도 가능하다.

투자금이 많이드는 상가와 달리 1~2억원 소액투자로 가능한 대표적인 수익형 상품으로 오피스텔, 소형 오피스가 있다.

8.2 부동산 대책으로 투기과열지구와 조정대상지역의 오피스텔은 거주자 우선 분양 요건(20%), 분양권 전매제한 등 규제대상에 포함되었지만 그럼에도 오피스텔 시장은 아직 규제가 강도가 약하고, 법 사각지대에 있어 풍선효과가 나타나고 있는 것으로 나타났다.

이처럼 강도 높은 규제와 저금리 기조 속에 투자처를 잃은 시중 자금이 여전히 오피스텔 시장으로 흘러들어 가고 있는데 이러한 배경에는 타 상품에 비해 소규모 자본으로 투자가 가능하고, 특히 신규 상품의 경우 아파트에 비해 청약 장벽이 낮다는 점도 장점이다.

거주지에 관계없이 청약할 수 있고, 청약통장도 필요 없이 중복청약과 제3자 대리청약이 가능하다는 점도 투자자들에게는 매력적이며 비규제 지역에서는 당첨 즉시 분양권을 전매할 수 있어 시세 차익을 가능하다.

업계에서도 당분간 오피스텔 시장의 호황이 꾸준히 이어질 것으로 보고 있다. 정부가 오피스텔 투기 수요를 막는 장치를 마련했다고 하지만 아직까지 오피스텔은 규제 사각지대에 놓인 시장이기 때문에 아파트 청약 규제가 심해져 진입이 막힌 수요자들이 오피스텔 시장으로 꾸준히 눈을 돌릴 것으로 전망했다.

저금리에 소액 투자처로 소형 오피스도 급부상 중이다. 임대료 등 비용 절감을 위해 사무실 규모를 줄이는 기업이 늘어나는 있는 것도 오피스의 소형화를 부추기고 이유다.

소형 오피스는 오피스텔과 비교해 화장실과 주방 공간 등이 없어 같은 면적이라도 사무 공간을 넓게 사용할 수 있는 장점이 있다. 또한 면적이 넓은 오피스와 달리 면적이 작아 임차수요가 꾸준하고 공실 위험을 분산할 수 있어 인기다.

투자지역으로 대기업 이전지역이나 업무밀집지역, 도청, 구청, 법원, 세무서 등 이전지를 주목해야 한다. 대기업이 이전하는 지역 인근에 계열사나 업력업체 등도 소형 오피스를 선호하기 때문이다.

투자에 주의할 점도 있다. 소형 오피스 임차 수요는 많지만 대신 매수 수요가 별로 없어 환금성이 낮고 아파트와 달리 시간이 지날수록 감가상각이 커져 가치가 떨어지기 쉽다는 점은 단점이다. 경기에 따라 매입수요 변동폭이 크다는 점도 부담 요인이다.

또 해당 건물 상태를 잘 살펴 비교적 노후도가 낮은 곳을 선택해야 한다. 주변 건물에 비해 노후한 곳은 다른 소형 오피스들과의 경쟁에서 밀려 수익률이 낮아지기 때문이다. 소형 오피스 임대 역시 수익형 부동산이기 때문에 분양가나 임대료 등 초기 투자액과 임대료가 얼마나 경쟁력이 있는지 꼼꼼히 따져 봐야 한다.

부동산일번가 장경철 이사는 “최근 수익형 부동산시장에서 주류는 상가, 오피스텔, 오피스가 있다“며 “각 상품의 고유한 특성 파악도 중요하지만 본인의 자금여력에 따른 투자가 선행되어야 하며 희소가치가 높은 상품에 투자를 해야 경쟁력이 생길것”이라고 말했다.

제2의 월급통장, 수익형 부동산 3인방 주요 공급현황

-상가-

강동역 메트로몰 조감도

●강동역 메트로몰=서울 지하철 5호선 강동역(1-1번출구 예정)과 바로 연결되는 초역세권 상가인 강동메트로몰이 분양중이다. 강동메트로몰은 장점이 많은 테라스 스트리트형 상가로 우선 인도 옆 저층으로 공급되어 수요층이 대부분 아파트 입주민으로 한정됐던 단점을 깨고 주변 유동인구를 흡수할 수 있다. 가운데를 비워놓고 양 옆으로 상가가 형성돼 점포 앞 공간을 활용할 수 있으며, 유럽의 카페 같이 테이블을 놓고 영업이 가능하다. 하루 유동인구가 7만~10만여 명에 이르는 강동역은 부근에 올림픽공원을 비롯해 허브천문공원, 천호공원이 있으며 강동성심병원도 가깝다.

-오피스텔-

명동 엠퍼스트 플레이스 오피스텔 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.

의정부 노블리안시티스타 조감도

●의정부 노블리안시티스타=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다는 평가다.

-오피스-

강동역 메트로타워 조감도

●강동역 메트로타워=서울 지하철 5호선 강동역(1-1번출구 예정)과 바로 연결되는 초역세권 오피스 타워인 강동메트로타워가 분양중이다. 천호대로를 접하고 있으며 상가와 오피스도 분양중이다. 총 21층 건물로 분양대상은 지상 6~21층으로 지상 1층~5층에는 1층에 스타벅스와 은행, 병의원 등이 입점을 했다. 근린생활시설은 6~12층, 19층이며 업무시설은 13~18층으로 3.3㎡당 분양가는 950만원선이다. 특히 업무시설이 밀집된 오피스타운 조성이 예상되는 5호선 강동역 주변이 천호·성내 재정비촉진지구와 함께 업무·상업 중심지로 부상할 전망이다.