올 토지보상금 16조 반사익 알짜 수익형 부동산 어디에

무술년에만 전국적으로 토지보상금 16조 풀리면서 수익형 부동산이 반사이익을 얻을 지에 관심이 모아지고 있다.

토지보상금 16조가 풀리면서 2012년(17조원) 이후 6년래 최대규모로 수도권서만 `절반`이 넘는 9조 몰린다.

올해 수도권 권역별 토지보상 사업 및 보상금액

평택·고양·과천 등 1조씩 보상이 풀려 토지나 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산으로 자금유입 기대된다.

대부분의 자금은 2018년 6·13 지방선거를 앞두고 전국에서 16조원 이상의 토지보상금이 풀릴 전망이다.

'뭉칫돈' 낙하가 예고되면서 땅값이 불붙을 전망이며 투자자 입장에선 이주·대토(代土) 수요가 쏟아지는 보상 지역 주변의 상가·오피스텔·토지·주택 등 부동산에 주목할 필요가 있다.

한 부동산 정보업체의 자료에 따르면 전국에서 토지 보상이 예정된 92개 산업단지, 공공주택지구, 경제자유구역, 역세권개발사업, 뉴스테이 등을 조사한 결과 보상금 규모는 모두 14조9200억원으로 추산됐다.

이 금액에는 도로, 철도 등 사회간접자본(SOC) 사업 토지보상금이 제외돼 있다. 매년 정부가 집행하는 SOC 토지보상금 규모가 통상 1조5000억원 정도인 것을 감안하면 전체 보상금 규모는 16조원이 넘는다.

이 중 60%가량은 농지대토에 투자되고, 나머지는 수익형 부동산이나 고가 아파트 등 부동산에 투자될 가능성이 높다.

토지 투자자들은 땅에 재투자하는 성향을 가지고 있지만, 고가 아파트나 수익이 많이 나는 수익형 부동산에도 관심을 가져서다.

공공사업으로 토지를 수용하는 경우 수용토지 반경 20㎞ 이내에서 같은 종류의 토지를 구입하면 취득세 면제 등 세제 혜택을 받을 수 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 "수도권 입주 물량이 몰리면서 집값이 부정적 영향을 피할 수 없겠지만 대규모 보상금이 풀리면 땅값과 주변 수익형 부동산에 대한 상승 압력은 커질 수도 있다"고 말했다.

무술년 토지보상금 16조 눈길가는 수익형 상품현황

-상가-

●강동역 메트로몰=서울 지하철 5호선 강동역(1-1번출구 예정)과 바로 연결되는 초역세권 상가인 강동메트로몰이 분양중이다. 강동메트로몰은 장점이 많은 테라스 스트리트형 상가로 우선 인도 옆 저층으로 공급되어 수요층이 대부분 아파트 입주민으로 한정됐던 단점을 깨고 주변 유동인구를 흡수할 수 있다. 가운데를 비워놓고 양 옆으로 상가가 형성돼 점포 앞 공간을 활용할 수 있으며, 유럽의 카페 같이 테이블을 놓고 영업이 가능하다. 하루 유동인구가 7만~10만여 명에 이르는 강동역은 부근에 올림픽공원을 비롯해 허브천문공원, 천호공원이 있으며 강동성심병원도 가깝다.

-오피스텔-

명동 엠퍼스트 플레이스 오피스텔 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.

●의정부 노블리안시티스타=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다는 평가다.

-오피스-

●강동역 메트로타워=서울 지하철 5호선 강동역(1-1번출구 예정)과 바로 연결되는 초역세권 오피스 타워인 강동메트로타워가 분양중이다. 천호대로를 접하고 있으며 상가와 오피스도 분양중이다. 총 21층 건물로 분양대상은 지상 6~21층으로 지상 1층~5층에는 1층에 스타벅스와 은행, 병의원 등이 입점을 했다. 근린생활시설은 6~12층, 19층이며 업무시설은 13~18층으로 3.3㎡당 분양가는 950만원선이다. 특히 업무시설이 밀집된 오피스타운 조성이 예상되는 5호선 강동역 주변이 천호·성내 재정비촉진지구와 함께 업무·상업 중심지로 부상할 전망이다.