주택임대 사업 대신 일반임대 사업 수익형 부동산 각광

지난 7월 10일 부동산 대책으로 '등록임대사업자' 제도가 사실상 축소 또는 폐지되면서 한동안 호황을 누렸던 주택임대사업이 위축될 전망이다.

정부는 4년 단기임대 및 8년 아파트 장기일반 매입 임대사업자에 대한 세제 혜택을 폐지한다. 다만 장기임대 유형 의무기간을 8년에서 10년으로 확대해 공적의무를 강화할 계획이다.

지는 주택임대 사업자 VS 뜨는 일반임대 사업자

대신 일반임대 사업 수익형 부동산 각광을 받을 전망이다. 대표적인 일반임대사업 적용 수익형 부동산으로 상가, 생활(형)숙박시설(레지던스), 소형 오피스(섹션 오피스·공유 오피스) 등이 있다.

먼저 상가투자의 경우 안정적인 수익과 투자가치 상승이라는 두 마리 토끼를 잡을 대표적인 수익형 부동산으로 평가 받는다.

하지만 경기부침이 심하고 투자금액이 많이 들어 초보자가 쉽게 접근하기 힘든 상품으로 꼽히기도 한다.

가장 접근하기 쉬운 상가 유형으로 아파트 단지내 상가가 있다 최근 코로나19에도 대단지 아파트 등 주택 밀집지역 상가들은 오히려 매출이 오르고 있는 것으로 나타나면서 단지내 상가의 인기가 높아지고 있다.

코로나19로 주택근무자가 늘어나고 주52시간 근무제의 정착으로 집근처에서 소비가 이뤄지고 있기 때문이다.

실제 고정 배후수요를 확보한 단지내 상가의 인기는 높았다. 부동산 업계에 따르면, 지난 3월 경기도 동탄2신도시에서 분양한 '동탄 레이크 자연앤푸르지오' 단지 내 상가는 우수한 배후 수요 입지를 내세우며 입찰 하루 만에 완판됐다. 이 상가는 '동탄 레이크 자연앤푸르지오' 입주자 704가구를 비롯해 인근 4,500여가구의 주거단지를 배후 수요로 흡수할 수 있으며, 유동인구가 풍부한 동탄 호수공원과도 인접해 있다.

또 지난 10월 전주 에코시티 인근에서 분양한 '에코시티 데시앙 네스트' 단지 내 상가 역시 계약시작 하루 만에 완판됐다. 이 상가는 에코시티 데시앙 2차를 포함하여 약 3,000여 가구의 탄탄한 배후 수요 확보가 기대된다.

업계에 따르면 단지내 상가는 특성상 입주민 고정 수요를 바탕으로 단골 고객과 가족 단위 고객을 잘 유치하면 큰 변동 없이 안정적인 매출을 올릴 수 있고, 이러한 이유로 경기 부침에 따른 영향도 적은편이다.

덕분에 임차인들의 선호도가 높다. 이렇다 보니 임대인 입장에서는 공실 리스크와 초기 투자비용이 상대적으로 적은 강점이 있는 투자처로 인식되고 있다.

최근 역세권 상가나 번화가, 대학가 주변 상가들이 부진을 겪고 있다는 점도 단지 내 상가 인기를 높였다는 분석이 나온다.

실제 이들 상가는 풍부한 유동인구를 자랑하지만 이러한 수요가 직접적인 구매로 이어지지 않는 경우가 많다. 때문에 수익을 내기 어려워 임차인들의 선호도가 낮아졌고, 그 여파로 공실은 늘고 있다.

다음으로 전매제한도 없고 부가가치세(VAT)가 환급이 되는 일반임대사업자로 등록이 되는 생활숙박시설(레지던스)과 섹션 오피스가 주목을 받고 있다.

또한 이들은 1~2억대의 소액으로 투자가 가능하고 청약통장이 필요 없으며 투자 진입 장벽이 낮다는 것이 최대 강점으로 꼽힌다.

수익성도 좋은 편이다. 생활숙박시설의 경우 숙박업이 가능하기 때문에 숙박업을 할 수 없는 오피스텔에 비해 수익성이 좋은 편이다.

올 9월 인천 송도국제도시에서 분양된 ‘힐스테이트 송도 스테이에디션’ 생활형숙박시설은 평균 107.7대 1, 최고 1,379.3대 1의 경쟁률을 보였다. 또 올 11월 경기도 시흥시 시화멀티테크노밸리에 공급된 생활형숙박시설 ‘시흥 웨이브파크 푸르지오 시티’는 평균 26.0대 1, 최고 132.5대 1의 청약경쟁률을 기록했다.

소형화 바람이 불고 있는 오피스 시장에 섹션 오피스와 공유 오피스가 인기를 끌고 있다.

이들도 일반임대사업 대상이며 소형 오피스의 경우 업무에 불필요한 시설이 없기 때문에 분양가가 저렴하게 책정되며 임대료도 합리적이라 임대가 유리하며 찾는 사람들이 늘고 있어 수익률도 높은 편이다.

최근 유튜버, 온라인 판매점 등 1인 기업과 스타트업 등 소규모 법인 창업이 증가하고 있도 소형 오피스 투자의 긍정적인 측면으로 작용하고 있다.

실제 소형 오피스는 인기가 높았다. 지난해 공급된 ‘마곡 메가타워’ 섹션 오피스 60개실은 분양 시작 한 달 만에 전 호실 계약을 마쳤다. ‘백석역 더리브 스타일’ 섹션 오피스 164실 역시 완판에 성공했다.

이 외에도 ‘힐스테이트 천호역 젠트리스’, ‘두산더랜드파크’ 등 섹션 오피스는 분양과 동시에 우수한 성적으로 완판을 기록했다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “한동안 전성기를 맞았던 주택임대사업자 폐지되면서 규제를 벗어나면서 초저금리에 수익성이 좋은 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다”며 “수익성이나 규제가 거의 없어 주목을 받는 일반임대 사업 대상 수익형 상품으로 단지내 상가, 생활숙박시설이나 소형 오피스가 있는데 최신 트렌드에도 부합해 당분간 높은 관심을 끌 것으로 보인다”고 말했다.

일반임대 사업 분양(예정)중인 수익형 부동산 현황

-단지내 상가-

힐스 에비뉴 감삼 센트럴 단지내 상가 투시도

●힐스 에비뉴 감삼 센트럴=현대엔지니어링은 12월 대구광역시 달서구 감삼동 일원에서 '힐스 에비뉴 감삼 센트럴'을 분양할 예정이다. 지하 5층~지상 최고 45층, 3개동 규모의 주거복합단지 힐스테이트 감삼 센트럴 내에 들어서는 상업시설로 지상 1~2층에 조성되며 1층은 37호실, 2층은 49호실 총 86호실 규모다. 힐스 에비뉴 감삼 센트럴 상업시설은 서대구 중심 상권인 죽전네거리 상권에서도 중심 입지에 위치해 있다. 여기에 단지 내 아파트 393가구, 오피스텔 119실 등 총 512세대의 배후 수요와 함께 죽전네거리의 대규모 주거 수요를 흡수할 수 있다. 이 밖에 주변으로 조성 중인 주상복합단지들과 함께 대규모 상권이 형성될 예정이며, 죽전역 역세권 입지까지 갖춰 우수한 교통환경을 바탕으로 풍부한 배후 수요 확보가 기대된다. 분양 관계자는 "대구의 신흥주거중심지로 떠오르는 죽전네거리 일대는 대구시청 신청사, KTX서대구역 등 개발호재까지 풍부해 유동인구가 끊임없이 모이는 곳"이라며 "특히 힐스 에비뉴 감삼 센트럴은 대규모 주거 수요가 몰려있는 죽전네거리의 중심에 들어서는 만큼 배후 수요가 탄탄해 투자자들에게 높은 인기가 예상된다"고 말했다. 문의 1544-2190

-생활숙박시설(레지던스)-

양양 남설악 힐링타운 자연인 조감도

●양양 남설악 힐링타운 자연인=㈜힐링파크 자연인은 강원도 양양군 서면 설악로 1700-51 일대에 생활숙박시설인 남설악 힐링타운 자연인이 분양중이다. 이번에 1단계로 분양되는 생활숙박시설 2개동은 분양가가 1억 3천만원선(VAT 별도)으로 총 9개동, 77개 호실 중 올 12월중으로 2개동 21개 호실의 완공을 예정하고 있다. 건축 규모는 지상 2층 7개동, 지상 3층 2개동, 10평형 49실, 15평형 28실이다. 강원도 양양 설악산 자락에 위치한 힐링타운 자연인은 총 면적 10만여 평에 단계별로 조성되며, 토지 매입이 완료되어 사업을 추진하고 있다. 힐링타운 자연인의 설립목적은 사용하는 고객이 내 산처럼 자유롭게 자연속을 거닐고 생태 공간의 탐방과 더불어 마음껏 자연물을 채취 할 수 있으며, 둘레길에서 산책하고 자연 속에서 나는 산나물 및 버섯을 내산처럼 채취하며, 즐기고 쉴 수 있도록 숙박과 편의 시설을 겸비한 공간을 만들어 운영한다. 단지 정상에서는 동해 바다가 보이며 또한, 양양8경의 중심에 위치하여 다양한 관광을 즐길 수 있다는 점에 있다. 힐링타운 자연인 단지 조성 계획은 다음과 같다. 숙박시설은 2020년 12월 2개동 완공 예정이며 호두나무 농장은 2021년 3월 착공 예정에 있다. 다음으로 숲속 캠핑장과 클럽 하우스, 잔디광장, 허브 농원 카페,와 유기농 텃밭은 2021년 3월 착공 예정이다. 양양의 주요 관광지 및 생활 인프라를 모두 이용이 가능한 남설악 힐링타운 자연인은 오색주전골(오색약수터), 오색케이블카(예정)남설악 대청봉 하이킹 코스, 오색천, 낙산사, 낙산해수욕장, 남대천 서핑의 성지 서피비치 및 하조대, 동호해변 등 사업지 반경 14Km내 양양군의 관광명소가 포진되어 있다. 승용차로 10분 거리에는 양양읍 중심상권, 하나로마트, 양양식자재마트, 양양전통시장, 새마을금고, 농협, 축협 등 생활 인프라가 구축되어 있다. 교통 및 입지여건 7번 국도를 활용한 양양 및 속초 관광지 접근성과 서울 양양간 고속도로 양양 IC에서 7Km 위치하고 있으며, 양양고속도로 및 양양 고속버스터미널을 이용한 서울 수도권 접근성과 양양국제공항을 경유한 국내·외 여행객의 연계성도 확보 할 수 있다. 문의 1522-1757

-소형 오피스-

구로디지털단지 웍앤코 이미지

●구로디지털단지역 웍앤코=㈜웍앤코는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 구로디지털단지역 웍앤코는 지하 4층∼지상 15층의 코오롱싸이언스밸리2차 지하 1층~지하 3층까지 총 3개 층으로 구성되어 있으며 공유 오피스로 리모델링한 상품이다. 대한민국 IT산업의 선두인 서울디지털국가산업단지(G밸리) 1단지인 구로디지털단지 내 최대 9,917m²(약 3000평) 규모의 공유 오피스로 2호선 구로디지털단지역 3번출구 도보 3분거리 초역세권 입지다. 분양대상은 ▲3인실 16호실 ▲4인실 114호실 ▲5인실 12호실 등 전체 175실이다. 분양평수는 36~43m² 규모로 주력 호실 기준으로 1억 6천만원(VAT별도)며 미대출시 수익률은 5년간 6% 확정수익을 보장하며 대출은 40% 가능하다. 소유권 이전일로부터 5년 후 희망시 환매(원분양가)가 가능해 수익성은 물론 안전성까지 확보 되었다. 이번에 선보이는 구로디지털단지역 웍앤코는 최근 각광을 받는 공유 오피스이지만 기존 수익형 부동산처럼 개인이나 법인이 투자 가능한 상품으로 구분 등기가 가능하다. 현재 약 40% 정도 임대가 완료되어 운영중이며 소액투자로 분양 즉시 임대수익을 거둘 수 있다는 장점이 있다. 최근 공유 오피스는 환경과 경제적 측면에서 사업자 부담이 적고, 다양한 기업과 네트워킹을 할 수 있다는 점에서 1인 기업부터 스타트업, 대기업의 사업부 등 다양한 형태로 이용률이 높아지고 있다.이런 시점에 강서지역 최대규모를 자랑하는 ‘웍앤코’가 구로디지털단지에 오픈함으로써 강남과 종로에 집중되어 있던 대형 공유오피스가 강서지역까지 확대되는 효과가 생겼다. 구로디지털단지역 웍앤코는 최대 860명까지 입주가 가능하며 지하철 2호선 구로디지털단지역 도보 3분 거리에 위치하여 출퇴근이 용이하다. 대형 촬영 스튜디오와 다양한 사이즈의 유튜브실 등 현재 트렌드에 맞는 부대시설과 24명까지 사용할 수 있는 인원별 맞춤 회의실도 보유하고 있다. 특히, 펜트리 시설을 갖춘 공용라운지 8군데와 행사 진행 시 50명까지 수용가능한 공간도 따로 마련되어 있다. 웍앤코 주변은 이미 다양한 인프라가 갖추어져 있다. 이마트와 농협하나로마트, 음식특화문화거리 깔깔먹자거리를 도보로 이용 가능하며, 200m 거리 도림천길공원에 인접하고 인근 보라매공원, 보라매병원, 구로병원, 현대아울렛, 롯데시네마가 위치한 패션 아울렛 거리, 구로AK백화점, CGV 및 롯데호텔, 쉐라톤호텔 그리고 다수의 은행과 개인 병원 등이 주변에 밀집되어 있어 편리하다. 구로디지털단지역은 이미 2호선이 운행중이라 강남접근성이 우수한데다, 2024년 개통 예정인 신안산선으로 ‘환승역세권’ 프리미엄을 누릴 수 있게 되었다. 신안산선은 안산-여의도-서울역을 잇는 44.6km의 철도 노선이다. 완공 시 안산에서 여의도까지 25분대에 닿을 것으로 보인다. 구로디지털단지역 웍앤코에서는 KTX가 지나는 광명역, 한번에 가기 어려웠던 여의도까지 환승없이 빠르게 이어진다. 이외에도 시흥대로, 남부순환도로, 서부간선도로, 시흥I.C 진입이 용이하다. 서부간선도로와 시흥대로가 바로 연결되는 ‘서부간선도로 지하화 프로젝트’가 완료되는 2021년경에는 광역교통망을 통해 주변 접근성이 더욱 개선될 것으로 보인다. 2호선과 신안산선(예정) 환승역세권과 풍부한 생활 인프라, 미래가치까지 갖춘 공실의 우려를 최소화할 수 있는 다양한 프리미엄을 갖추고 있어 구로디지털단지역 웍앤코의 그 가치는 더욱 돋보인다. 문의 1668-0970