2021년 신축년 부동산 시장 전망과 투자 전략은

2021년 신축년 새해가 밝았다. 2020년 경자년은 코로나가 부동산 전반에 커다란 영향을 미쳤으며 내집마련 열풍과 초저금리 바람을 타고 수익형 부동산에 관심이 높았던 한해라는 평가다. 

먼저 올해 집값은 전망은 어떨까. 새해를 맞이하며 부동산시장에서 가장 관심을 끄는 것은 역시 집값 흐름이다.

업계에서는 올해 세금 등의 여러 규제가 강화되지만 수요가 뒷받침 되는 서울 등 수도권의 집값 상승세는 지속할 것으로 전망하고 있다. 

특히 입주물량이 줄고 전세가격 상승세가 지속되면서 집값을 끌어올릴 가능성이 크다고 내다봤으며 수도권을 비롯해 지방도 광역시를 중심으로 오를 것으로 보고 있다. 

내집마련 시점과 관련해선 여전히 미룰 필요가 없다는 시각이 대부분이지만 자금력 등을 고려해 신중한 접근이 필요하다고 조언하고 있다. 집값이 떨어진다는 보장이 없기 때문에 주택구매 여력이 되면 최대할 빨리 사는 것이 좋겠다. 

올해 주택시장은 전강후약의 모양새를 나타낼 것으로 보인다. 정부의 부동산 정책기조가 투기억제를 통한 가격안정화에 있는 만큼 규제책(대출 및 세금규제) 역시 더욱 강화될 것으로 보이기 때문이다. 다만 정부정책이 시장에 충분히 반영되는 데까지는 다소 시간이 필요한 만큼 2021년 주택시장은 전강후약의 모양새를 나타낼 것으로 보는 이유다. 

주택의 규모적 관점에서 살펴보면, 소형화가 더욱 가속화될 것으로 보인다. 통계청에 따르면 1~2인 가구의 비중은 전체 가구의 절반을 훌쩍 넘어서면서 과거와 달리 1~2인 가구 중심의 소형주택이 대세로 자리한듯하다. 실제로 이는 청약시장에서 전용면적 60㎡이하의 소형주택이 강세를 보일 전망이다. 

주택관련 투자 전략을 살펴보기로 하자. 올해 집값과 전셋값이 지난해처럼 오를 가능성이 높기 때문에 집값은 오르면서 공급부족으로 청약 경쟁률은 더욱 치솟고 주택구입 자금 부담이 커져 무주택자의 내 집 마련은 더욱 힘들어질 전망이다.

주택보유별 2021년 투자 전략

무주택자의 경우 자금 여력이 된다면 내 집 마련을 주저하지 말아야 한다. 집값이 내리길 무작정 기다리다 내 집 마련할 기회를 놓치는 것보다는 실거주할 내 집을 장만하는 게 중요한 전략으로 보인다. 

우선 분양시장을 노리되, 당첨이 안 된다면 하반기(7~12월)부터 기존 주택 매입을 노리는 게 좋겠다. 
     
올 7월 시작되는 3기 신도시 사전청약과 분양가 상한제가 적용되는 민간 아파트 모두 시세의 절반 수준으로 공급될 것으로 예상되지만 그만큼 경쟁이 치열해져 자신의 청약 가점 등을 따져서 내 집 마련 전략을 짜야 한다. 

청약 당첨 가능성이 희박하다면 올 상반기부터 기존 주택 매입을 노리는 방안도 있는데 올 상반기 다주택자들의 물량이 나올 확률이 높아서다. 

매입을 고려한다면 추천 단지로는 서울 외곽 저평가 지역이 좋을 듯 하다. 서울 ‘노도강(노원 도봉 강북)’과 ‘금관구(금천 관악 구로구)’ 지역 지금은 대중교통이 불편하지만 향후 경전철, GTX, 신안산선 등 교통호재가 있는 지역을 장기적으로 재개발, 재건축을 기대할 수 있는 서울 강북 단지를 눈여겨볼 만하다. 

다만 지방에서 내 집 마련은 신중해야 한다. 지방은 지역별 편차가 있을 수 있으며 청주나 대전 등 단기 투자 수요가 몰린 곳은 매입 시기를 늦추는 게 좋겠다. 

1주택자라면 인기 지역이나 신축 아파트 단지로 ‘갈아타기’를 권해본다. 서울 강남은 다른 지역이 상승할 때 토지거래허가구역 등 규제로 덜 올라 추가 상승 여력이 있기 때문에 강남으로 갈아타기를 고민한다면 빠른 선택을 하는 게 좋을 듯 하다. 
     
올해부터는 1가구 1주택자도 양도세 부담이 늘어날 수 있다는 점을 염두해야 한다. 9억원 초과주택 양도 시 적용되는 장기보유특별공제에 '거주요건'이 추가됐기 때문이다. 
     
기존에는 보유기간만 따져 연 8%씩 공제율을 적용해 최대 10년 이상 보유한 주택은 연 8%씩 80%를 공제했지만 올해부터는 거주하지 않은 집은 최대 40%까지만 장특공제가 적용된다. 보유기간이 길어도 거주한 기간이 짧으면 세부담이 증가하는 만큼 이를 고려하고 움직여야 한다. 
     
1주택자가 새로운 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우 취득세와 양도세를 주의해야 한다. 
     
특히 조정대상지역 내에서 일시적 2주택이 되면 취득세는 종전 주택을 1년 내에 처분해야 8%를 피할 수 있고, 양도세는 1년 내에 처분 및 전입의무를 지켜야 비과세를 받을 수 있다. 
     
다만 양도세 비과세 적용요건에서 임차인이 거주하고 있는 경우 최대 2년간 처분 및 전입의무 기간이 주어지는데 문제는 임차인의 계약갱신청구권으로 인해 전입을 제때 못하는 일이 발생할 수 있으므로 이에 갈아타기를 시도하기 전에 반드시 전입가능 여부를 확인해야 한다. 

그동안은 부부 공동명의일 경우 12억원까지 종부세가 면제되며 대표적인 절세 방법이었지만, 올해부터는 이를 고민해볼 필요가 있겠다. 공시가격 12억원이 넘어 종부세를 내야하는 부부 공동명의 1주택자는 9월에 단독명의와 공동명의 중 어느쪽이 유리한지 따져본 뒤 납부방식을 선택할 수 있게 되면서다. 
     
그동안 단독명의자만 받아온 종부세 고령자·장기보유 특별공제 혜택을 부부 공동명의 1주택자에게도 부여하기로 한 대신 공동명의 1주택자가 이 혜택들을 받으려면 기본 공제액이 12억원에서 단독 명의와 같은 9억원으로 줄어든다. 

다만 공시가격이 12억원 이하면 공동명의로 보유했을 때 종부세를 내지 않기 때문에 나이나 보유기간과 상관없이 공동명의가 유리하다. 

다주택자의 경우 각종 정부규제가 쏠린 만큼 추가적인 주택매입은 조심스럽게 접근할 필요하다. 
     
올해부터 다주택자에 대한 세부담이 높아지는 것이 골자이기 때문에 이를 피하고 싶다면 5월 이전에 매각을 고려해야 하는데 종부세 부과가 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 부동산을 대상으로 이뤄지기 때문이다. 
     
2021년부터 다주택자는 공제기준이 9억원에서 6억원으로 낮아진다. 조정대상지역 2주택 이하도 0.6~3.0%로 세율이 오르고 3주택 이상은 1.2~6.0%로 대폭 상향된다. 여기에 고령·장기보유공제는 다주택자가 되는 순간 불가하다. 
     
따라서 올해부터 보유세 부담이 급증하기 때문에 세금과 현금 흐름을 꼼꼼히 따져 무리다 싶으면 주택 처분 여부를 결정해야 할 것으로 보인다.

수익형 부동산 2021년 상품별 투자 전략

다음은 수익형 부동산에 대한 전망과 투자전략에 대해 알아보자. 새해에도 초저금리 기조가 유지될 것으로 예상됨에 따라 상업시설, 업무시설 등 수익형 부동산에 관심이 집중되고 있다.
     
지난해 수익형 부동산시장은 코로나19(신종 코로나바이러스 감염증)으로 촉발된 경기 침체로 공실률이 높은 수준을 유지하고 있음에도 상대적으로 규제 영향이 덜해 투자처를 잃은 유동자금이 쏠림현상을 나타냈다.
     
올해는 무엇보다 코로나19의 장기화로 공실확대 및 임대료 연체로 인한 시장의 불안감이 커지고 있는 만큼 우량 임차인 입주 여부가 투자처를 선택하는데 있어 핵심 투자요소로 떠오를 전망이다. 
     
주택시장과 마찬가지로 수익형 부동산시장 역시 양극화가 가속화될 것으로 예상됨에 따라 유동인구 및 배후지 확보 여부와 함께 상권의 안정성 및 확장성 여부, 실현가능한 개발호재가 있는지 꼼꼼히 따져본 후 투자해야 할 것이다. 
     
올 신축년에는 시장 규모와 수요층이 확대되고 있는 소형 업무용 부동산의 강세가 예상된다. 
     
코로나의 영향으로 비대면(언택트) 업무와 소비 활성화로 온라인 쇼핑 시장 성장세가 가파르게 상승하면서 오프라인 매장 중심의 수익형 부동산 시장에 투자하는 데 고려해야 할 사항이 많기 때문에 이럴 때일수록 보수적 접근이 필요하다고 전문가들은 조언한다.
     
장경철 부동산퍼스트 이사는 “주택시장은 정부의 각종 대책에도 불구하고 지난해보다는 올해 매매 및 전세는 서울 등 수도권과 지방 모두 상승하고, 청약 시장도 더 과열되리라 전망되고 있다”며 "수익형 부동산은 공급이 많은 오피스텔과 도시형 생활주택보다는 최근 대형 기업이 아닌 1인 기업, 소규모 기업이 증가하고 있으며, 내수 경기침체로 임대료가 저렴한 공유 오피스, 섹션 오피스 등의 소형 오피스 수요가 높을 것으로 예상된다"고 말했다.

2021년 신축년 주목받을 소형 오피스 현황

구로디지털단지역 웍앤코 이미지

●구로디지털단지역 웍앤코(공유 오피스)=㈜웍앤코는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 구로디지털단지역 웍앤코는 지하 4층∼지상 15층의 코오롱싸이언스밸리2차 지하 1층~지하 3층까지 총 3개 층으로 구성되어 있으며 공유 오피스로 리모델링한 상품이다. 대한민국 IT산업의 선두인 서울디지털국가산업단지(G밸리) 1단지인 구로디지털단지 내 최대 9,917m²(약 3000평) 규모의 공유 오피스로 2호선 구로디지털단지역 3번출구 도보 3분거리 초역세권 입지다. 분양대상은 ▲3인실 16호실 ▲4인실 114호실 ▲5인실 12호실 등 전체 175실이다. 분양평수는 36~43m² 규모로 주력 호실 기준으로 1억 6천만원(VAT별도)며 미대출시 수익률은 5년간 6% 확정수익을 보장하며 대출은 40% 가능하다. 소유권 이전일로부터 5년 후 희망시 환매(원분양가)가 가능해 수익성은 물론 안전성까지 확보 되었다. 이번에 선보이는 구로디지털단지역 웍앤코는 최근 각광을 받는 공유 오피스이지만 기존 수익형 부동산처럼 개인이나 법인이 투자 가능한 상품으로 구분 등기가 가능하다. 현재 약 40% 정도 임대가 완료되어 운영중이며 소액투자로 분양 즉시 임대수익을 거둘 수 있다는 장점이 있다. 최근 공유 오피스는 환경과 경제적 측면에서 사업자 부담이 적고, 다양한 기업과 네트워킹을 할 수 있다는 점에서 1인 기업부터 스타트업, 대기업의 사업부 등 다양한 형태로 이용률이 높아지고 있다.이런 시점에 강서지역 최대규모를 자랑하는 ‘웍앤코’가 구로디지털단지에 오픈함으로써 강남과 종로에 집중되어 있던 대형 공유오피스가 강서지역까지 확대되는 효과가 생겼다. 구로디지털단지역 웍앤코는 최대 860명까지 입주가 가능하며 지하철 2호선 구로디지털단지역 도보 3분 거리에 위치하여 출퇴근이 용이하다. 대형 촬영 스튜디오와 다양한 사이즈의 유튜브실 등 현재 트렌드에 맞는 부대시설과 24명까지 사용할 수 있는 인원별 맞춤 회의실도 보유하고 있다. 특히, 펜트리 시설을 갖춘 공용라운지 8군데와 행사 진행 시 50명까지 수용가능한 공간도 따로 마련되어 있다. 웍앤코 주변은 이미 다양한 인프라가 갖추어져 있다. 이마트와 농협하나로마트, 음식특화문화거리 깔깔먹자거리를 도보로 이용 가능하며, 200m 거리 도림천길공원에 인접하고 인근 보라매공원, 보라매병원, 구로병원, 현대아울렛, 롯데시네마가 위치한 패션 아울렛 거리, 구로AK백화점, CGV 및 롯데호텔, 쉐라톤호텔 그리고 다수의 은행과 개인 병원 등이 주변에 밀집되어 있어 편리하다. 구로디지털단지역은 이미 2호선이 운행중이라 강남접근성이 우수한데다, 2024년 개통 예정인 신안산선으로 ‘환승역세권’ 프리미엄을 누릴 수 있게 되었다. 신안산선은 안산-여의도-서울역을 잇는 44.6km의 철도 노선이다. 완공 시 안산에서 여의도까지 25분대에 닿을 것으로 보인다. 구로디지털단지역 웍앤코에서는 KTX가 지나는 광명역, 한번에 가기 어려웠던 여의도까지 환승없이 빠르게 이어진다. 이외에도 시흥대로, 남부순환도로, 서부간선도로, 시흥I.C 진입이 용이하다.  서부간선도로와 시흥대로가 바로 연결되는 ‘서부간선도로 지하화 프로젝트’가 완료되는 2021년경에는 광역교통망을 통해 주변 접근성이 더욱 개선될 것으로 보인다. 2호선과 신안산선(예정) 환승역세권과 풍부한 생활 인프라, 미래가치까지 갖춘 공실의 우려를 최소화할 수 있는 다양한 프리미엄을 갖추고 있어 구로디지털단지역 웍앤코의 그 가치는 더욱 돋보인다. 문의 1668-0970

DMC 스타비즈 향동지구역 광역 조감도

●DMC 스타비즈 향동지구역(섹션 오피스)=대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션 오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 분양중이다. ‘DMC 스타비즈 향동지구역’은 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 사업지가 위치하는 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9,000가구 규모로 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권이 가능한 지역이다. 지난해 3기 신도시로 추가 지정 받은 창릉신도시가 바로 위 편으로 교통을 비롯한 각종 개발 호재의 수혜지로 떠오르고 있으며, 마포구 상암 DMC와 인접해 대규모 산업클러스터를 형성할 예정이다. 특히, 교통 개발 호재는 향동지구의 가치를 높이고 있다. 고양시청에서 새절역까지 들어서는 고양선 향동지구역(예정)이 사업지 바로 옆에 위치한다. 향동지구역을 이용해 2028년 개통확정이 된 서부선 새절역이 한정거장거리에 위치해 있어 여의도, 홍대 등을 20분 내외로 이용 가능해 서울 중심부로 이동이 편리하다. 또한, 최근 국토교통부가 경의·중앙선의 향동역 신설을 승인하면서 멀티 역세권으로써 더 넓은 교통망을 갖추게 된다. 최근에는 상암 DMC와 향동지구를 순환하는 순환버스도 증차됐으며, 이 외에도 수색로, 강변북로, 내부순환 도로를 통해 더욱 빠른 광역 교통망을 갖추고 있다. 배후수요도 풍부하다. 향동지구 내 2만 5000여 명의 배후수요를 비롯해 545개의 기업과 종사자 4만여 명에 이르는 국내 최대 방송문화단지 상암DMC가 근접해 있어 수요 선점에 용이할 예정이다. 주변으로 창릉신도시, 마곡지구 등의 업무지구로도 빠른 이동이 가능해 광역 배후수요를 갖추고 있다. 문의 1833-9407

e편한세상 시티 부평역 조감도

●e편한세상 시티 부평역(섹션 오피스)=대림건설㈜과 ㈜대림코퍼레이션은 인천광역시 부평구 부평동 일원에서 ‘e편한세상 시티 부평역’ 오피스를 분양 중이다. 이 단지는 지하 6층~지상 20층, 3개동으로 구성되며 이 중에서 섹션 오피스는 지상 2~3층 156실이다. 전체 구성으로는 오피스텔 전용면적 23~41㎡ 1,208실, 지상 1층 근린생활시설 18실로 이뤄져 있다. e편한세상 시티 부평역 오피스는 서울지하철 1호선·인천도시철도 1호선·GTX-B노선(예정) 환승역인 부평역을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권 단지다. 노선이 개통되면 서울 도심으로의 이동이 더욱 편리해질 전망으로, 입주 기업들의 서울 접근성이 강점으로 꼽힌다. 대규모 상권이 모여있는 부평역 인근에 위치해 있어 롯데마트, 부평역 지하상가 쇼핑몰, 2001아울렛, 모다백화점 등 쇼핑·편의시설을 편리하게 이용할 수 있다. 또 인근으로 한국지엠부평공장, 부평국가산업단지가 가까운 만큼 관련 종사자들을 배후수요로 확보할 수 있다. 주목할 만한 점은 섹션 오피스 전용 발코니 서비스 면적 제공으로 업무 공간 활용 극대화를 꾀했다는 점이다. 쾌적한 업무환경을 위한 냉난방시스템, 환기시스템(전열교환)과 디지털도어락을 기본제공한다. 이 밖에 주차장 내 공유차량 시스템을 도입하는 카쉐어링 서비스를 제공하고, 임대인 대신 임대관리를 위탁받아 공실 및 민원처리를 하는 임대관리 서비스, 대행업체를 통해 입주민의 요청을 처리해주는 컨시어지 서비스 등이 제공될 예정이다. 문의 032-679-9900