저평가 된 서울 서남부권 신축년 수익형 투자처로 각광
2021년 신축년에 저평가 된 서울 서남부권이 업무벨트로 탈바꿈하면서 수익형 부동산 투자처로 각광을 받고 있다.
서울 서남권은 2008년 ‘서울 서남부권 종합개발계획’이 발표 된 후 12년 만에 국내를 대표하는 업무지구로 성장했다.
과거 즐비했던 대규모 굴뚝공장이 사라지고 초고층 주상복합 등이 하나둘씩 메워지면서 첨단 복합타운으로 탈바꿈 한 것이다.
서남부권 업무지구는 투자자들 사이에서 흔히 황금 투자처로 불린다. 강남권, 도심권역에 비해 상대적으로 임대료가 저렴할 뿐만 아니라 업무 인프라, 교통망 등이 갈 갖춰져 있어 기업들의 선호도가 높기 때문이다.
특히 여의도 금융단지의 경우 강남권, 도심권역과 더불어 서울 3대 업무권역으로 평가 받고 있다.
지식산업센터 위주로 구성된 구로디지털단지(서울디지털국가산업단지 1단지)와 가산디지털단지(서울디지털국가산업단지 2단지·3단지)는 국내 IT 및 미디어 산업의 중심지로 기업들의 수요가 높다.
서울 서남권의 대표적인 지역으로 영등포구와 금관구라고 불리우는 금천·관악·구로가 있다.
먼저 영등포구는 서울 서남권 최대 거점지역으로 불리는데 여의도 금융타운 및 아파트 재건축, 영등포 뉴타운 등 교통, 금융, 주거의 중심지로 각종 편의시설을 누릴 수 있으며 2030서울플랜 3대 도심중심지로 영등포, 여의도 국제금융중심지로 구축된다.
특히 여의도 일대에 교통 및 개발호재도 여럿 진행 중이다. 신안산선, 서울 경전철 서부선, 신림선, 수도권 광역급행철도(GTX)-B노선이 여의도에서 개통을 앞두고 있다. 기존 서울지하철 5·9호선까지 합치면 총 6개 노선이 뚫리는 것.
여의도에 6개 노선이 모두 개통하면 마치 강남처럼 지하철이 바둑판 모양으로 들어서게 된다.
다음으로 ‘금관구(금천·관악·구로)’라 불리는 서울 서남부가 최근 서울 내에서 상대적으로 부동산 가격이 저렴한 곳으로 주목을 받고 있다.
부동산 시장에서 서울 동북부의 노도강(노원·도봉·강북)처럼 변두리나 변방으로 취급받던 소위 ‘금관구’ 지역은 신안산선과 서울 경전철 개발, 온수·오류지구 도시재생, 구로역 차량기지 이전, 구로구 고척4구역재개발, 옛 영등포교도소(현 서울남부교정시설) 부지 등 각종 대형 개발호재와 함께 기지개를 켤 준비를 마쳤다.
우선 관악구는 2호선 전철을 이용한 강남권 출퇴근자, 구로구와 금천구는 구로디지털단지와 가산디지털단지 출퇴근자 등의 풍부한 임대수요를 갖춘 지역이기도 하다.
구로디지털단지와 가산디지털단지가 합쳐진 서울디지털산업단지 또는 G밸리는 롯데정보통신, 넷마블게임즈, 컴투스 등 기업 약 1만2000개와 종사자 약 16만명이 있어 풍부한 임대수요를 확보하고 있다.
또 서울시는 2013년부터 G밸리 2020프로젝트 비전을 세우고 2020년까지 첨단 IT클러스트로 만들 계획으로 지역 종사자만 25만명 이상, 고용인구는 92% 증가할 것이라 전망하고 있다. 더불어 사업비 1조원이 넘는 서울 최대규모의 현대벤처타운이 예정되어 있다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “구로디지털단지역 일대는 서울디지털국가산업단지 등을 중심으로 상권이 개발되면서 크고 작은 오피스가 자리잡고 있다”며 “저렴한 임대료는 물론 인천, 부천, 광명 등 인근지역 접근성이 뛰어나고 서울 주요 도심과도 접근성이 우수해 기업들의 입주 문의가 꾸준한 곳이다”고 말했다.
장이사는 이어 “서울 서남권처럼 대형 개발호재가 풍부함에도 저평가된 지역은 지금처럼 불확실성 크고 불안정한 시기에 적합한 수익형 부동산 투자처로 보인다”고 말했다.
서울 서남권 분양(예정)중인 주요 수익형 부동산 현황
구로디지털단지역 웍앤코 이미지●구로디지털단지역 웍앤코(공유 오피스)=㈜웍앤코는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 구로디지털단지역 웍앤코는 지하 4층∼지상 15층의 코오롱싸이언스밸리2차 지하 1층~지하 3층까지 총 3개 층으로 구성되어 있으며 공유 오피스로 리모델링한 상품이다. 대한민국 IT산업의 선두인 서울디지털국가산업단지(G밸리) 1단지인 구로디지털단지 내 최대 9,917m²(약 3000평) 규모의 공유 오피스로 2호선 구로디지털단지역 3번출구 도보 2분거리 초역세권 입지다. 분양대상은 ▲3인실 16호실 ▲4인실 114호실 ▲5인실 12호실 등 전체 175실이다. 분양평수는 36~43m² 규모로 주력 호실 기준으로 1억 6천만원(VAT별도)며 미대출시 수익률은 5년간 6% 확정수익을 보장하며 대출은 40% 가능하다. 소유권 이전일로부터 5년 후 희망시 환매(원분양가)가 가능해 수익성은 물론 안전성까지 확보 되었다. 이번에 선보이는 구로디지털단지역 웍앤코는 최근 각광을 받는 공유 오피스이지만 기존 수익형 부동산처럼 개인이나 법인이 투자 가능한 상품으로 구분 등기가 가능하다. 현재 약 40% 정도 임대가 완료되어 운영중이며 소액투자로 분양 즉시 임대수익을 거둘 수 있다는 장점이 있다. 최근 공유 오피스는 환경과 경제적 측면에서 사업자 부담이 적고, 다양한 기업과 네트워킹을 할 수 있다는 점에서 1인 기업부터 스타트업, 대기업의 사업부 등 다양한 형태로 이용률이 높아지고 있다.이런 시점에 강서지역 최대규모를 자랑하는 ‘웍앤코’가 구로디지털단지에 오픈함으로써 강남과 종로에 집중되어 있던 대형 공유오피스가 강서지역까지 확대되는 효과가 생겼다. 구로디지털단지역 웍앤코는 최대 860명까지 입주가 가능하며 지하철 2호선 구로디지털단지역 도보 3분 거리에 위치하여 출퇴근이 용이하다. 대형 촬영 스튜디오와 다양한 사이즈의 유튜브실 등 현재 트렌드에 맞는 부대시설과 24명까지 사용할 수 있는 인원별 맞춤 회의실도 보유하고 있다. 특히, 펜트리 시설을 갖춘 공용라운지 8군데와 행사 진행 시 50명까지 수용가능한 공간도 따로 마련되어 있다. 웍앤코 주변은 이미 다양한 인프라가 갖추어져 있다. 이마트와 농협하나로마트, 음식특화문화거리 깔깔먹자거리를 도보로 이용 가능하며, 200m 거리 도림천길공원에 인접하고 인근 보라매공원, 보라매병원, 구로병원, 현대아울렛, 롯데시네마가 위치한 패션 아울렛 거리, 구로AK백화점, CGV 및 롯데호텔, 쉐라톤호텔 그리고 다수의 은행과 개인 병원 등이 주변에 밀집되어 있어 편리하다. 구로디지털단지역은 이미 2호선이 운행중이라 강남접근성이 우수한데다, 2024년 개통 예정인 신안산선으로 ‘환승역세권’ 프리미엄을 누릴 수 있게 되었다. 신안산선은 안산-여의도-서울역을 잇는 44.6km의 철도 노선이다. 완공 시 안산에서 여의도까지 25분대에 닿을 것으로 보인다. 구로디지털단지역 웍앤코에서는 KTX가 지나는 광명역, 한번에 가기 어려웠던 여의도까지 환승없이 빠르게 이어진다. 이외에도 시흥대로, 남부순환도로, 서부간선도로, 시흥I.C 진입이 용이하다. 서부간선도로와 시흥대로가 바로 연결되는 ‘서부간선도로 지하화 프로젝트’가 완료되는 2021년경에는 광역교통망을 통해 주변 접근성이 더욱 개선될 것으로 보인다. 2호선과 신안산선(예정) 환승역세권과 풍부한 생활 인프라, 미래가치까지 갖춘 공실의 우려를 최소화할 수 있는 다양한 프리미엄을 갖추고 있어 구로디지털단지역 웍앤코의 그 가치는 더욱 돋보인다. 문의 1668-0970
힐스테이트 신도림역 센트럴 투시도●힐스테이트 신도림역 센트럴(오피스텔·상가)=현대엔니지어링은 12월 서울 구로구 신도림동 일대에서 주거용 오피스텔 '힐스테이트 신도림역 센트럴'을 분양한다. 지하 6층~지상 20층 1개동 전용 18~29㎡ 총 463실로 이뤄진다. 지상 1층~3층까지는 상업시설, 지상 4층~20층까지는 오피스텔로 구성된다. 지하철 1,2호선 환승역인 신도림역과 1호선 구로역을 걸어서 이용할 수 있는 더블 역세권 단지로 여의도, 강남, 광화문, G밸리(서울디지털산업단지) 등의 업무지역까지 빠르게 이동이 가능하다. 또한 단지 앞 버스정류장에는 지선, 간선, 광역 등 20여개에 달하는 버스노선이 지나고 있어 대중교통 이용도 수월하다. 특히 신도림역의 경우 GTX-B노선이 정차예정으로 GTX-B노선 개통 시 서울역까지 3정거장, 인천 송도까지 4정거장이면 이동이 가능해 서울 및 수도권으로 빠른 이동이 가능할 뿐 아니라 교통여건 개선에 따른 수혜도 기대된다. 단지 내 1~3층 규모의 상업시설 '힐스 에비뉴 신도림역 센트럴'이 공급될 예정이며 도보권에 현대백화점, 이마트, 홈플러스, NC 신구로점, CGV, 롯데시네마 등의 대형유통 및 문화시설이 있어 편리한 주거생활이 가능하다. 여기에 단지에서 약 2km 거리인 영등포역 인근에는 롯데백화점, 신세계백화점, 타임스퀘어 등 편의시설이 풍부하다. 한편, 단지 내 상업시설 '힐스 에비뉴 신도림역 센트럴'도 동시에 분양한다. 힐스 에비뉴 신도림역센트럴은 지상 1~3층 규모로 인근의 신도림역과 구로역 역세권의 풍부한 유동인구는 물론 반경 약 1㎞ 내에 2만여 가구의 주거단지가 있어 풍부한 배후수요를 갖추고 있다. 여기에 상가가 대로변 사거리 코너변에 위치해 있어 가시성과 접근성이 탁월하다. 또한 일반 아파트 단지 내 상업시설과 달리 입주 업종의 폭이 넓고, 소비력이 높은 20~30대 젊은 층을 수요로 확보하고 있어 매출 증대를 기대할 수 있다. 문의 1811-4033
가산 어반워크 조감도●가산 어반워크(지식산업센터)=서울디지털산업 3단지 지역에서 공급되는 지식산업센터 중 트윈타워 형으로 랜드마크가 기대되는 단지가 ‘가산 어반워크’다. 양지사 부지에 들어서는 이 단지는 서울 금천구 가산동 451-1, 452-1에 위치해 국내 대표 디벨로퍼 디에스네트웍스가 시행하고 대우건설이 시공을 맡았다. ‘가산 어반워크’는 지하 5층~지상 20층 2개 동의 지식산업센터로 I동은 업무시설 503실에 연면적 91,713㎡이며, II동은 340실에 연면적 61,611㎡규모다. 이 밖에 근린생활시설 113실과 업무지원시설 146실로 구성됐다. 이 단지는 입주직원들을 위한 체력단련장과 샤워장, 라커룸을 비롯한 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있다. 업무 시설에는 세미나실과 회의실, 공용창고까지 구비해 최대한 편리한 업무를 진행할 수 있도록 설비를 제공할 예정이다. 트윈타워 중앙에는 휴게공간이 조성된다. 근로자들은 이곳에서 편안하게 휴식을 취할 수 있고, 안양천 조망이 가능하다. 개통을 앞둔 서부간선도로 지하화 사업이 완료되면 코앞에서 공원으로 조성된 과거 서부간선도로를 산책할 수 있게 된다. ‘가산 어반워크’는 가산디지털단지에서 개발되는 마지막 역세권 부지 지식산업센터로도 떠오르고 있다. 가산디지털 3단지는 지식산업센터나 상가 등 개발이 대부분 완료된 지역으로 신규 분양, 특히 역세권 상품은 사실상 향후 몇 년간 나타나기 힘들어 사실상 마지막 분양이기 때문이다. 역세권 상품인 만큼 대중교통 접근성도 높다. 수도권 지하철 1·7호선 가산디지털단지역과 도보 4분 거리에 위치해 출·퇴근 실질 거리가 짧다. 이는 곧 근로자들의 높은 근무 만족도로 이어질 것으로 보인다. 가산 디지털 3단지의 경우 1·2단지와 비교해 강남순환도로와 서부간선도로, 남부순환로, 시흥대로 등 도로 교통 또한 원활해 도로 접근성에서도 강점을 지니고 있다. 또한, 2021년 개통 예정인 지하화된 서부간선도로가 원활한 도로 교통에 큰 역할을 할 것으로 보이며, 안산과 서울을 잇는 신안산선(2024년 예정) 또한 개발이 예정돼 미래가치 또한 기대된다. 문의 1666-0600
