규제 반사이익, 신축년 어떤 수익형 부동산이 히트칠까

아파트에 대한 정부 규제가 심화하면서 2021년 신축년에 어떤 수익형 부동산에 투자가 몰릴지 관심이 쏠린다. 

이미 지난해에도 초저금리 기조가 이어지면서 수익형 부동산 거래가 10% 가량 크게 늘었다. 

시중의 풍부한 유동성과 아파트보다 상대적으로 규제가 덜하다는 점에서 투자자들의 관심을 끌고 있는 것이다. 

다만, 정책 변화나 코로나19 여파가 수익형 부동산에 영향을 미칠 수 있어 투자에 신중해야 된다는 목소리도 나온다.

업계에 따르면 올해 아파트 시장에 대한 정부 규제가 더욱 강화될 것으로 예상되면서 규제와는 무관한 수익형 부동산에 대한 투자가 더욱 활발해질 것으로 예상된다. 

코로나19 여파 등 경제 상황 악화로 초저금리 기조가 올해도 이어질 것으로 보여 시중 자금이 수익형 부동산에 몰릴 수 있기 때문이다. 

여기에 아파트보다 정부 규제가 덜하다는 것도 수익형 부동산의 장점으로 꼽힌다. 한국은행 금융통화위원회는 지난해 3월 종전 1.25%였던 기준금리를 0.75%로 0.5%포인트 인하한 바 있다. 이어 2개월 만은 5월 0.25%포인트 추가 인하 조치를 단행했다. 이후 8개월 연속 초저금리 기조가 유지되고 있다. 이 기간 시중 유동성도 큰 폭으로 늘었다. 

한국은행이 발표한 ‘10월 중 통화 및 유동성’ 분석 결과 10월 시중통화량을 나타내는 광의통화는 3150조5030억원을 기록했다.

이 때문에 지난해 수익형 부동산 거래도 큰 폭으로 증가했다. 한국부동산원(구 한국감정원)에 따르면 지난해 1월부터 10월까지 전국에서 거래된 상업·업무용 부동산 거래량은 총 27만3130건으로 전년 동기(24만7023건) 대비 10.57% 가량 늘었다. 예적금 대비 높은 수익률을 기대할 수 있다는 점이 거래량 증가 요인으로 꼽힌다. 

정부의 잇단 부동산 규제에도 수익형 부동산에 대한 투자 열기는 올해에도 여전할 것으로 나타났다. 

초저금리 기조가 지속되는 상황에서 규제가 없는 수익형 부동산 투자를 고려하는 사람이 늘어난 것으로 분석된다.

KB국민은행 리브온이 전국 성인남녀 6000명을 대상으로 설문 조사한 결과 전체 응답자 중 43%가 '수익형 부동산에 투자할 의향이 있다'고 답했다. '고민 중'이라고 답한 37%를 포함하면 80%에 달한다. '투자 의향이 없다'는 답변은 20%였다.

지난해 조사에서 '투자 의향이 있다'고 답한 응답자가 전체의 40%, '고민 중'이라는 답변이 38%였던 점과 비교하면 수익형 부동산에 대한 관심이 더 높아진 것이다.

수익형 부동산에 대한 투자 의사결정 시 고려하는 최소 수익률로 '5% 이상~7% 미만'을 기대한다는 응답자는 전체의 29%로 가장 많았다. 지난해 조사(35%)보다 6%포인트(p) 줄었으나 더 높은 수익률을 희망하는 사람들이 늘어난 결과로 풀이된다.

수익형 부동산 투자시 가장 우려하는 부분으로 투자자의 47%가 '향후 재매각시 손실 가능성'을 꼽았으며 이어 41%는 '공실률'을, 12%는 '관리의 어려움'을 우려하고 있는 것으로 조사됐다. 

그렇다면 2021년 신축년에는 어떤 수익형 부동산이 인기를 끌까. 대표적으로 교통호재를 품은 지역에 공급되는 수익형 부동산이 있다. 

교통호재는 모든 부동산 시장에서 가장 파급력 큰 호재로 손꼽힌다. 철도, 도로 등 새 길이 개통되면 지역 간 접근성 개선으로 유동인구 증가, 주택수요 유입이 이뤄지면서 지역경제가 활성화되기 때문이다. 

특히 배후수요와 지역 경기의 영향을 많이 받는 수익형 부동산에서는 그 효과가 더욱 두드러진다.

실제로 교통호재를 품은 수익형 부동산으로 수요자들이 몰리고 있다. 한국부동산원(구 한국감정원) 청약홈 자료를 보면 지난해 6월 경기도 수원시 장안구에 공급된 오피스텔 ‘화서역 푸르지오 브리시엘’은 평균 30.21대 1의 경쟁률로 청약을 마감했다. 단지 인근의 화서역은 강남까지 이어지는 신분당선 연장선 광교~호매실 구간이 착공을 앞두고 있다.

이보다 앞선 4월 대전시 유성구 도안신도시에 선보인 ‘힐스테이트 도안’ 오피스텔은 222.95대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록한 바 있다. 이 단지는 인근으로 도안대로 개설 공사가 한창 진행 중인데다 대전도시철도 2호선 트램도 조성 예정으로 개통 시 대전 전역으로의 이동이 훨씬 수월해질 전망이다.

힐스테이트 신도림역 센트럴 조감도

완판도 빠르다. 현대엔지니어링이 지난해 12월 서울시 구로구 신도림동 일대에서 분양한 ‘힐스테이트 신도림역 센트럴’이 평균 6.54대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 사흘만에 분양을 마감했다. 

한국부동산원에 따르면 전체 463실 모집에 3026명이 접수했으며 면적별로 살펴보면 전용면적 29㎡의 평균 경쟁률이 9.29대 1, 전용면적 18㎡과 20㎡의 평균 경쟁률이 3.63대 1을 기록했다.

부동산 업계에서는 힐스테이트 신도림역 센트럴이 지하철 1·2호선 환승역인 신도림역과 1호선 구로역을 걸어서 이용할 수 있는 더블 역세권 단지인 만큼 투자자와 실수요자들의 관심을 모두 끈 데 따른 것으로 보고 있다.

힐스테이트 신도림역 센트럴은 지하 6층~지상 20층 1개동 전용 18~29㎡ 총 463실로 이뤄진다. 지상 1층~3층까지는 상업시설, 지상 4층~20층까지는 오피스텔로 구성된다. 

지하철 1,2호선 환승역인 신도림역과 1호선 구로역을 걸어서 이용할 수 있는 더블 역세권 단지인데다 단지 앞 버스정류장에는 지선, 간선, 광역 등 20여개에 달하는 버스노선이 지나고 있어 대중교통 이용도 수월하다. 특히 신도림역의 경우 GTX-B노선이 정차예정으로 GTX-B노선 개통 시 서울역까지 3정거장, 인천 송도까지 4정거장이면 이동이 가능해 서울 및 수도권으로 빠른 이동이 가능할 뿐 아니라 교통여건 개선에 따른 수혜도 기대된다. 

교통호재에 따른 높은 시세차익도 기대해볼 수 있다. 네이버부동산 기준 경기도 남양주시에 위치한 생활숙박시설 ‘힐스테이트 별내 스테이원’ 전용 66㎡ 21층 분양권은 현재(11월 30일 기준) 5억1830만원에 호가가 형성돼 있다. 분양가(3억9830만~4억230만원)와 비교하면 최소 1억1000만원 이상 프리미엄이 붙은 셈이다. 

부산시 부산진구에 위치한 ‘서면 롯데캐슬 엘루체’ 오피스텔의 경우 전용 29㎡도 분양권이 2억2005만원에 나와 있다. 분양가(1억8057만~2억5만원) 대비 최소 2000만원의 프리미엄이 형성된 것이다. 해당 단지 인근에 위치한 부전역은 동해남부선 복선전철, 부전~마산 복선전철, 경전선 등과 함께 향후 KTX가 정차하는 복합환승센터로 개발될 계획이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “신축년에도 아파트 규제와 초저금리 기조가 이어질 것으로 보여 수익형 부동산이 관심을 끌 전망이다”며 “가시화 되고 있는 GTX, 신안산선, 경전철, 기존 지하철 연장선 등 수혜 수익형 부동산이 역시 올해에도 인기를 끌 것으로 보인다”고 말했다. 

신축년 인기 끌 교통호재 품은 수익형 부동산 현황

구로디지털단지역 웍앤코 이미지

●구로디지털단지역 웍앤코(공유 오피스)=㈜웍앤코는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 구로디지털단지역 웍앤코는 지하 4층∼지상 15층의 코오롱싸이언스밸리2차 지하 1층~지하 3층까지 총 3개 층으로 구성되어 있으며 공유 오피스로 리모델링한 상품이다. 대한민국 IT산업의 선두인 서울디지털국가산업단지(G밸리) 1단지인 구로디지털단지 내 최대 9,917m²(약 3000평) 규모의 공유 오피스로 2호선 구로디지털단지역 3번출구 도보 3분거리 초역세권 입지다. 분양대상은 ▲3인실 16호실 ▲4인실 114호실 ▲5인실 12호실 등 전체 175실이다. 분양평수는 36~43m² 규모로 주력 호실 기준으로 1억 6천만원(VAT별도)며 미대출시 수익률은 5년간 6% 확정수익을 보장하며 대출은 40% 가능하다. 소유권 이전일로부터 5년 후 희망시 환매(원분양가)가 가능해 수익성은 물론 안전성까지 확보 되었다. 이번에 선보이는 구로디지털단지역 웍앤코는 최근 각광을 받는 공유 오피스이지만 기존 수익형 부동산처럼 개인이나 법인이 투자 가능한 상품으로 구분 등기가 가능하다. 현재 약 40% 정도 임대가 완료되어 운영중이며 소액투자로 분양 즉시 임대수익을 거둘 수 있다는 장점이 있다. 최근 공유 오피스는 환경과 경제적 측면에서 사업자 부담이 적고, 다양한 기업과 네트워킹을 할 수 있다는 점에서 1인 기업부터 스타트업, 대기업의 사업부 등 다양한 형태로 이용률이 높아지고 있다.이런 시점에 강서지역 최대규모를 자랑하는 ‘웍앤코’가 구로디지털단지에 오픈함으로써 강남과 종로에 집중되어 있던 대형 공유오피스가 강서지역까지 확대되는 효과가 생겼다. 구로디지털단지역 웍앤코는 최대 860명까지 입주가 가능하며 지하철 2호선 구로디지털단지역 도보 3분 거리에 위치하여 출퇴근이 용이하다. 대형 촬영 스튜디오와 다양한 사이즈의 유튜브실 등 현재 트렌드에 맞는 부대시설과 24명까지 사용할 수 있는 인원별 맞춤 회의실도 보유하고 있다. 특히, 펜트리 시설을 갖춘 공용라운지 8군데와 행사 진행 시 50명까지 수용가능한 공간도 따로 마련되어 있다. 웍앤코 주변은 이미 다양한 인프라가 갖추어져 있다. 이마트와 농협하나로마트, 음식특화문화거리 깔깔먹자거리를 도보로 이용 가능하며, 200m 거리 도림천길공원에 인접하고 인근 보라매공원, 보라매병원, 구로병원, 현대아울렛, 롯데시네마가 위치한 패션 아울렛 거리, 구로AK백화점, CGV 및 롯데호텔, 쉐라톤호텔 그리고 다수의 은행과 개인 병원 등이 주변에 밀집되어 있어 편리하다. 구로디지털단지역은 이미 2호선이 운행중이라 강남접근성이 우수한데다, 2024년 개통 예정인 신안산선으로 ‘환승역세권’ 프리미엄을 누릴 수 있게 되었다. 신안산선은 안산-여의도-서울역을 잇는 44.6km의 철도 노선이다. 완공 시 안산에서 여의도까지 25분대에 닿을 것으로 보인다. 구로디지털단지역 웍앤코에서는 KTX가 지나는 광명역, 한번에 가기 어려웠던 여의도까지 환승없이 빠르게 이어진다. 이외에도 시흥대로, 남부순환도로, 서부간선도로, 시흥I.C 진입이 용이하다.  서부간선도로와 시흥대로가 바로 연결되는 ‘서부간선도로 지하화 프로젝트’가 완료되는 2021년경에는 광역교통망을 통해 주변 접근성이 더욱 개선될 것으로 보인다. 2호선과 신안산선(예정) 환승역세권과 풍부한 생활 인프라, 미래가치까지 갖춘 공실의 우려를 최소화할 수 있는 다양한 프리미엄을 갖추고 있어 구로디지털단지역 웍앤코의 그 가치는 더욱 돋보인다. 문의 1668-0970

창동 북한산 드림시티 광역 조감도

●창동 북한산 드림시티(오피스텔)=시행전문회사인 안강DRS(주)는 서울시 도봉구 창동 623-48번지 일대에 창동 북한산 드림시티 오피스텔을 분양중이다. 대지면적 3,393.40㎡, 연면적 13,090.94㎡, 4개동, 지하 1층~지상 12층, 264실 규모다. 4호선 쌍문역 도보 4분거리, 1호선·4호선 환승역인 창동역 더블 역세권에 입지한 대단지 단지형 선시공 후분양 오피스텔이다. 전세대 2룸 3베이 구조로 아파트 못지 않은 삶을 구현했으며 전망과 채광을 함께 누릴 수 있는 혁신적인 설계를 도입했다. 강북 최대 대단지 프리미엄과 선시공 후분양 단지로 실수요자인 경우 실물을 직접 보고 선택할 수 있는 장점과 투자자인 경우 계약과 동시에 수익을 누릴 수 있는 오피스텔이라는 평가다. 입주민의 주거편리성을 극대화한 풀퍼니시드 시스템과 보안기능과 편리함까지 갖춘 최첨단 시스템을 구축하였으며 단지 내 커뮤니티 공간으로 활용이 가능한 공원 갖춘 랜드마크 단지다. 말도 많고 탈도 많은 기계식 주차가 아닌 자주식 주차장(133대)을 100% 확보하였으며 녹색인증 친환경 에너지 1++ 등급 건축물이다. 창동 북한산 드림시티는 사통팔달의 교통 프리미엄도 누릴 수 있다. 4호선 쌍문역과 1호선 및 4호선 창동역 더블 역세권에 서울 중심지 이동이 가능한 25개 버스 노선과 외곽순환도로, 내부순환도로, 동부간선도로 진입이 용이하며 동부간설도로 지하화 개발 수혜도 기대된다. 쾌적한 주거환경과 편리한 생활 인프라도 갖췄다. 북한산, 도봉산, 수락산, 불암산 조망이 가능한 최고의 주거환경과 롯데백화점, 이마트, 하나로마트, 홈플러스 등이 인접한 몰세권 프리미엄을 갖췄다. 서울 사대문 출퇴근 신혼부부, 직장인 수요는 물론 덕성여대, 광운대, 국민대, 성신여대, 고려대, 서경대, 한성대 등 풍부한 학세권 수요까지 확보했다. 투자가치를 높혀줄 개발호재도 풍부하다. 신경제 중심지 개발 창동역 49층 창업문화단지가 완공 예정이며 창동~상계 도시재생 계획이 확정되었다. GTX-C노선 창동역이 계획되어 있으며 국내 최대규모 문화복합시설인 아레나가 인근에 들어선다. 시공은 북한산종합건설(주)가 맡았으며 홍보관은 현장 단지 내 상가에 마련되었다. 문의 1566-7386

가양역 베르데하우스 투시도

●가양역 베르데하우스(오피스텔)=서울 강서구 등촌동 일대에 조성되는 가양역 베르데하우스 오피스텔이 본격적으로 분양에 나서며 관심이 집중되고 있다. 가양역 베르데하우스는 연면적 4,927㎡, 지하 1층에서 지상 13층으로 구성되며 전타입 주거선호도가 높은 2룸 3베이 공간을 갖춘 오피스텔 132호실을 공급한다. 가양역 베르데하우스는 9호선 가양역과 증미역 사이에 위치하고 있는 더블역세권 입지이며, 올림픽대로, 남부순환도로, 경인고속도로로 접근도 편리하다. 또한 서부간선도로 지하화 및 2021년 월드컵대교가 개통예정으로 주변 교통환경이 더욱 개선될 전망이다. 가양역 베르데하우스는 홈플러스, 이마트, NC백화점 등 대형 쇼핑공간과 CGV, 우장산 공원, 서울식물원 등 풍부한 생활인프라를 갖추고 있어 주거 편의성을 더했다. 또한 마포고, 경복여고 등 학군이 형성되어 있는 명품학군 입지로 거주 수요층과 투자처를 찾는 이들의 관심이 높아지고 있다. 한 부동산 관계자는 “마곡지구와 김포공항, 상암, 여의도 등 풍부한 배후수요에 비해 주거지의 공급량이 부족했지만 가양역 베르데하우스가 들어서면서 오피스텔 분양 문의가 증가하고 있다”며 “역세권과 교통환경으로 편리함을 갖추고 서부광역철도 등의 개발호재가 겹치면서 가치가 상승될 것”이라고 전했다. 가양역 베르데하우스의 오피스텔의 분양 홍보관은 발산역 9번 출구 인근에 있다. 문의 1877-4147

별내 현대 그리너리캠퍼스 별가람역 투시도

●별내 현대 그리너리캠퍼스 별가람역(지식산업센터)=현대건설이 시공 예정인 경기 남양주 별내 도시지원시설용지 15블럭에 별내 현대 그리너리캠퍼스 별가람역(가칭) 지식산업센터가 2021년 1월 분양예정에 있다. 해당 건물의 지식산업센터의 경우 지하 2층부터 지상 15층 규모, 근린생활시설은 지하 1층부터 지상 1층 규모로 형성되어 있다. 무엇보다 위치가 2021년 개통 예정인 4호선 별가람역(가칭)의 역세권에 위치하고 있고 연장 예정인 별내역 이용이 가능하기 때문에 출퇴근에 용이하다. 가칭인 별가람역의 경우 4호선의 당고개역과 노원역, 동대문역으로 이동이 용이하기 때문에 서울 접근성도 뛰어나다고 볼 수 있는며 강남으로는 30분대에 도달이 가능하니 더욱 선호도가 높을 것으로 예상이 된다. 여기에 세종과 포천 고속도로와 수도권로 제1외곽 순환도로 등을 이용하면 자가용으로 인한 이동도 원활하게 가능하다. 대중교통은 물론이고 요즘같이 대중교통 이용하기 찜찜한 시국에 자가용을 이용한 출퇴근도 용이하다. 대규모 공장이 아닌 지식산업센터의 경우 교통이 편리한 곳에 위치하는 것이 어찌 보면 가장 중요하다고 볼 수도 있는데, 이 부분을 충족해 주고 있는 남양주 별내 현대 그리너리캠퍼스 별가람역라는 평가를 받고 있다. 또한 해당 도시의 비즈니스 중심지에 위치하고 있기 때문에 시너지 효과를 누릴 수 있는 강점이 있다. 조성 예정인 그린 스마트밸리와 서울 바이오메티컬 클러스터, 구리 디지털시티 등이 인접하여 긍정적인 상호작용을 할 수 있을 것으로 보인다. 여기에 교통이 원활하다 보니 구리는 물론 의정부, 서울 동북권의 약 2만 2천여 개의 기업체의 배후수요가 기대되고 있다. 풍부한 수요가 있어야 투자 대비 높은 수익을 기대해 볼 수 있기 때문에 이러한 부분도 꼭 체크를 해봐야 한다. 투자용으로 매매를 하실 경우 공실에 대한 두려움이 있을 수 있는데, 배후수요가 클 경우 이러한 위험 부담을 조금 더 줄일 수 있기 때문이다. 근방으로는 별내에서는 유일하게 숲세권 입지에 있어서 친환경의 업무 환경 조성이 가능하다. 별내 체육공원, 덕송천 수변공원은 물론 불암산 전망이 가능하여 워크 앤 라이프의 밸런스에 맞는 사무실 환경으로 꾸며볼 수 있다. 또한 가까운 거리에 별내 카페거리가 인접해 있기 때문에 잠깐의 휴식을 즐길 수 있는 환경이다. 직장인들이 선호하는 상업시설인 카페가 가까워서 주변 인프라가 좋다고 볼 수 있겠다. 배후수요가 크게 예상되면서 위치와 교통, 생활 인프라가 잘 형성되어 있는 부분이 강점으로 보인다. 문의 010-4866-1151