신축년에도 역세권 ‘수익형 부동산’에 뭉칫돈 몰릴까

작년에 이어 올해 신축년에도 시중에 풍부한 뭉칫돈들이 수익형 부동산에 몰릴지에 관심이 높아지고 있다. 

신축년에도 여전히 아파트 등에 대한 초강력 규제와 초저금리가 예고되면서 수익형 부동산 시장 전망에 눈길이 쏠리고 있다. 

업계 전문가들도 한목소리로 올해에도 수익형 부동산 시장으로 매수세가 몰린다고 전망하고 있다. 

실제로 지난해 수익형 부동산은 계속되는 부동산 규제의 반사이익을 톡톡히 봤다. 한 부동산 정보업체에서 국토교통부 자료를 분석한 결과, 지난해 12월 28일 기준 2020년 매매 거래된 상업·업무용 부동산 거래량은 6만3309건으로 2019년 거래량 6만148건 대비 약 5.3% 증가했다.

이에 역세권에 공급중인 수익형 부동산이 신축년에도 당연 두각을 보일 전망이다. 실제 '역세권'은 아파트와 수익형 부동산 등 모든 분양시장 흥행 지름길로 통하고 있다. 

역세권 입지는 유동인구가 풍부해 가격 하락이나 공실 위험이 상대적으로 낮기 때문에 역세권에 자리한 수익형 부동산의 분양 시장에서 흥행 성적이 우수하다. 

현대엔지니어링이 지난해 5월 청량리역 인근에 공급한 '힐스테이트 청량리 더퍼스트' 단지 내 상업시설은 계약 당일 전 호실이 완판된 바 있다. 청량리역은 서울 지하철 1호선을 비롯, 경춘선·경의중앙선·수인 분당선 등이 정차하는 역이다. 풍부한 역세권 유동인구를 소비층으로 확보할 수 있다는 점이 상업시설 조기 완판 요인으로 평가된다.

같은해 7월 분양에 나선 서울 여의도 중심부에 위치한 ‘힐스에비뉴 여의도’ 상업시설은 하루 만에 완판 됐다. 이 단지는 지하철 9호선 샛강역과 5·9호선 여의도역을 이용할 수 있는 더블 역세권 입지다. 주변 유동인구 확보가 쉬운 데다가, 여의도 업무지구의 배후 수요를 품을 수 있어 일찍이 ‘똘똘한 상가’로 주목 받았다. 

‘아파트형 공장’으로 불리는 업무용 부동산인 지식산업센터도 예외는 아니다. 역세권 품은 지식산업센터는 출퇴근이 편리한 데다가, 협력업체간 이동이 수월해 입주기업들의 선호도가 높은 편이다. 

지난 2018년 9월 분양에 나섰던 ‘GIDC광명역’ 지식산업센터는 역세권 프리미엄에 힘입어 한달 만에 완판 되는 진기록을 세웠다. 통상 지식산업센터가 분양까지 1년이 걸리는 것과 다르게, 단기간 완판에 성공했다. 경기도 광명시 일직동 일원에 위치한 이 단지는 광명역 초역세권 입지로, 1호선과 KTX를 이용하기 편리하다는 점이 흥행을 이끌었다는 분석이다. 

장경철 부동산퍼스트 이사는 “역세권 입지의 수익형 부동산은 교통 접근성이 뛰어날 뿐만 아니라 대규모 유동인구 확보에도 용이하기 때문에 임대수익은 물론, 상당한 시세 차익까지 기대해볼 수 있어 신축년에도 분양 성적이 좋을 것으로 전망된다”고 말했다. 

수도권에 분양(예정)중인 역세권 수익형 상품현황

-상가-

송도 형지 글로벌 패션 복합센터 투시도

●송도 형지 글로벌 패션 복합센터=롯데건설이 시공을 맡은 인천지하철 1호선 지식정보단지역 초역세권 입지의 송도 형지 글로벌 패션 복합센터 상가가 임대분양(임대 후 분양 전환)에 나선다. 인천광역시 연수구 송도동 11-2번지에 건립중에 있는 송도국제도시 형지 글로벌 패션 복합센터 내 1, 2층 판매시설이 그 대상이다. 형지 글로벌패션복합센터는 송도 지식정보단지역 인근에 대지면적 12,501.6㎡(약 3,782평), 건축연면적 19,500여평 부지에 지하 3층~지상 23층 규모로 지어진다. 오피스(지상 17층), 오피스텔(지상 23층), 판매시설(지상 2층) 등 총 3개동으로 구성되며 2021년 10월 준공 예정에 있다. 인천지하철 1호선 지식정보단지역(평일 승·하차객 평균 40만명(월), 2019년기준) 2번출구 바로 앞 초역세권 입지로 지상 1층 60개 호실과 지상 2층 59개 호실이며 대로변에 위치해 접근성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 1층 주요 임대현황으로 자동차수입전시장, 형지패션관, 편의점, 약국은 임대가 확정된 상태며 대한민국 대표 브랜드 커피전문점인 스타벅스는 입점 협의중에 있다. 2층으로의 고객의 동선을 고려해 에스컬레이터 3대로 1층에서의 접근성 극대화했으며 외부유동인구 유입을 위해 2층과 직접 연결되는 계단 4개와 엘레베이터 2개로 업무시설과 오피스텔 직접 연결되어 접근성을 크게 강화했다. 2층 주요 임대현황으로 골프연습장, 피부과, 통증의학과 임대가 확정된 상태며 내과(이비인후과) 협의중에 있다. 송도국제도시는 주거, 업무, 산업, 유통, 쇼핑, 교육이 지속적으로 개발하고 있는 대한민국 최대 경제자유구역으로 성장 잠재력이 높은 도시라는 평가다. 송도 형지 글로벌 패션 복합센터는 지식정보산업단지 인근 아파트 입주민은 물론 대학, 기업 수요를 모두 흡수 할뿐만 아니라 국내 대형 유통 3사의 복합쇼핑몰과 시너지를 발휘할 전망이다. 특히 반경 3㎞ 이내 아파트, 오피스텔 등 약 4만 3,000명의 배후세대를 품고 있다. 이와 함께 인근에 포스코건설, 포스코인터내셔널, 삼성바이오로직스, 엠코테크놀로지 등 지식정보산업단지는 물론 바이오단지의 직장인 소비층도 풍부하게 갖췄다. 이와 함께 인천대 송도캠퍼스, 인천카톨릭대, 인천글로벌대, 인하대, 한국외국어대, 연세대 국제캠퍼스 등 인근 약 10여 개 대학교 수요도 품고 있다. 이 밖에도 해외 명문대, 15개의 국제기구, 중소 협력업체 근로자 등 탄탄한 배후수요가 있다. 사통팔달의 교통 접근성 또한 눈 여겨 볼만하다. 인천지하철 1호선 지식정보단지역 초역세권에 위치해 있어 집객력을 확보했으며, 여기에 GTX-B노선(예정, 인천 송도~남양주 마석)이 예타 통과로 인하여 향후 서울 도심권으로의 접근성이 향상될 예정이다. 특히 비타당성조사를 통과한 수도권광역급행철도(GTX) B노선이 확정되면서 송도 쇼핑특구 내 메인 입지에 위치한 ‘송도 형지글로벌복합센터’에 대한 기대감이 더욱 높아질 전망이다. 인천발 KTX(예정, 수인선 송도역~어천(화성) 연장)도 착공 예정되어 있다. GTX-B 노선이 개통되면 송도에서 서울 금융의 중심지 여의도, 용산까지(20분) 이내로 진입이 가능해 이주수요 및 관광수요의 증가는 예정되어 있으며, 인천발 KTX가 연결되면 송도, 부산, 광주가 2시간대 접근이 가능해진다. 이 밖에도 제2경인고속도로, 제3경인고속도로, 제2외곽순환도로, 신 국제여객터미널과 골든하버, 인천국제공항 등 멀티 교통망을 형성하고 있다. 또 인천대입구역 사거리를 중심으로 신세계복합몰(예정), 롯데몰(예정), 이랜드몰(예정) 등 국내 최대 유통 3사가 복합쇼핑몰을 계획하고 있는 골든 입지이다. 최근 대형 복합쇼핑몰은 인접한 상권의 몰락을 야기 하고 있으나, 형지 상업시설과는 연계성이 없으며, 형지 상업시설은 대형 복합쇼핑몰과는 별개인 독자적인 상권으로 지식정보단지, 바이오산업단지의 충분한 직장인 배후수요(약 6만여명)를 가지고 있는 항아리 상권 형성이 가능하다. 이 가운데 패션그룹형지의 송도 이전도 본격화됐다. 형지글로벌 패션복합센터가 준공하고 매출 1조원 규모의 형지 계열사와 함께 패션 관련 연구개발센터, 패션 인재양성 시설 등이 입주하게 되면 송도를 패션산업 클러스터로 조성하는데 큰 도움이 될 것이고, 협력사를 포함해 약 2~3천여 명이 근무하고 사무 공간과 주거 공간, 판매시설 등을 갖추게 되어 고용 창출과 글로벌 인재 채용을 통한 지역경제 활성화에 기여하게 된다. 1군 건설사인 롯데건설에서 책임시공을 맡았으며 대기업 사옥, 대규모 오피스 형지그룹 계열사 관계사 이전 확정, 상시 안정적인 수요가 기대되며, 최근 상업시설의 가장 큰 문제점으로 협소한 주차공간이 문제가 되는데 형지 상업시설은 총 503대의 넉넉한 주차공간을 제공한다. 송도국제도시에서 지금껏 보지 못했던 5년간 연 5.2% 보장 상품으로 공급된다. 최근 신도시 또는 택지 개발지구의 중심 상권 및 역세권 상가의 초기 공실에 대한 위험성을 0%로 없앴다. 송도 형지 글로벌 패션 복합센터 상가는 임대분양(임대 후 분양전환)이라 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세에 대한 부담이 없어 부동산 규제시대와 초저금리에 제격이라는 평가를 받고 있다. 문의 032-710-9200 

-오피스텔-

목동 블루 오피스텔 투시도

●목동 블루 오피스텔=서울특별시 양천구 목동서로 133-3(목동 905-28번지)에 조성되는 목동 블루 오피스텔이 분양중이다. 연면적 2,841.38m², 지하 1층~지상 15층 1개동, 주거용 오피스텔 65실과 근린생활시설로 구성되어 있다. 서울에서도 특급 주거환경과 교육환경을 자랑하는 목동, 그것도 목동의 최중심 목동신시가지4단지, 5단지, 파리공원에 인접하여 서울에서도 로얄중의 로얄로 불린다. 목동은 서울 중의 서울 명품학군, 명품 학원이 밀집되어 있다. 목동 블루 주거용 오피스텔에 입주하여 전입신고를 마치면 바로 목동 명품 학군에 배정이 될 수 있다. 또한 블루 오피스텔은 목동신시가지 더블 초역세권 입지로 블루 오피스텔 주변에는 5호선 목동역과 9호선 신목동역이 있다. 현재의 5호선과 9호선 외에 향후 부동산 가치를 가늠할 수 있는 개발 호재중에 블루 오피스텔 바로 인접한 곳에 목동선이 개통될 예정이다. 사업지 인근은 목동신시가지 재건축이 시작되어 재건축에 따른 이주 수요 및 가격상승의 수혜지역이라는 점. 지금 재건축 안전진단이 통과된 목동 신시가지 6단지 20평 2베이 투룸 아파트 시세가 12억원 한다. 블루 오피스텔의 구성은 최근 신혼부부와 자녀가 어린 가정이 거주하기에 좋은 최적의 3베이, 2베이 투룸 오피스텔이다. 또한 서비스로 다락방까지 제공된다고 하니 공간활용에 있어서 이보다 더 좋은 구성을 찾을 수 있을지 의문이 간다. 더군다나 준공후 입주하여 전입신고 할 때 까지는 주택수에 포함이 안되고, 또한 규제에 묶여 전매가 불가능한 아파트와는 달리 전매가 가능한 상품이라고 하니 더더욱 메리트가 있다는 평가다. 문의 010-8429-0820

잠실역 웰리지 더테라스 투시도

●잠실역 웰리지 더테라스=이에스웰리지㈜는 서울 송파구 방이동에서 ‘잠실역 웰리지 더테라스’ 오피스텔을 분양 중이다. 지하 4층~지상 20층 1개동 규모로 전용 21~29㎡ 총 367실로 공급되며 풀옵션으로 구성돼 있는 최첨단 오피스텔이다. 잠실관광특구 내에 위치해 있어 롯데타워를 비롯한 잠실 올림픽공원과 석촌호수 등 쇼핑과 여가, 공원시설까지 모두 편리하게 이용이 가능하다. 또한, 트리플 역세권이라는 최적의 조건이 이미 갖춰져 있음에도 가까운 미래가치 역시 이미 공사가 진행 중이라 미래가치와 투자가치까지 오피스텔의 모든 것을 갖추고 있다. 잠실역 웰리지 더테라스 오피스텔은 게다가 아파트를 비롯한 모든 주택 분양에서 최우선 조건으로 꼽는 교통의 편리성은 지하철 2호선이 닿는 잠실역뿐만 아니라 8호선 몽촌토성역 2분거리와 9호선 한성백제역 도보 4분거리로 그야말로 과장 1도 없는 트리플 역세권에 위치해 있기 때문에 오피스텔로 잔여 호실을 분양 중이라 관심이 있다면 발 빠른 대처가 필요할 것이다. ‘잠실역 웰리지 더테라스 오피스텔’은 혼자 사는 사람들의 로망인 전 세대가 복층형으로 설계돼 있으며 일부 세대는 테라스까지 갖추고 있어 투자 목적뿐만 아니라 실제로 입주해 살게 되더라도 그 만족도가 상당히 높을 것으로 기대된다. 전 세대는 367호 실로 구성돼 있으며 일부 세대에서는 방이동에서는 유일하게 올림픽공원이 조망되는 테라스까지 설계돼 있어 삶의 만족도까지 극대화할 수 있을 것이다. 인근 코엑스 주변에 국제교류복합지구가 이미 조성 중이고 서울시는 이 복합지구를 국제업무를 비롯해 전시, 컨벤션, 스포츠, 엔터테인먼트, 문화까지 융합된 경쟁력 있는 마이스 단지로 변모시킨다는 원대한 계획을 갖고 있다. 여기에다 2026년에 예전 한국전력 부지에 현대 글로벌 비즈니스 센터(GBC)까지 들어서고 나면 폭발적인 수요는 물론이고 오피스텔의 가치까지 급등할 것으로 기대된다. 이런 탁월한 투자가치 외에 한 가지 더 투자와 미래가치를 업그레이드할 수 있는 조건이 또 있는데 바로 영동대로 복합환승센터 지하화 개발이다. 시공은 은성건설㈜ 과 은성산업㈜ 이 맡았으며 2023년 6월 준공예정이다. 문의 02-882-9287

-지식산업센터-

신목동역 LT삼보 투시도

●신목동역 LT(엘티)삼보 MO.K=서울시 양천구 목동 900-4번지 일대에 목동 최초 지식산업센터인 신목동역 LT(엘티)삼보 MO.K가 분양을 앞두고 있다. 9호선 신목동역 도보 2분거리 초역세권 입지로 대지면적 3,302.8㎡, 연면적 26,854.8㎡, 지하 4층~지상 12층 규모로 이중 지식산업센터가 78.4%(21,054㎡), 지원시설인 근린생활시설이 10.3%(2,766㎡), 나머지는 공여기여시설(지자체 기부체납)으로 이뤄진다. 지식산업센터는 267호실, 지원상가는 40호실이 공급되며 입주사 창고는 지하 2층에 마련되며 총 주차대수는 155대다. 기존 지식산업센터가 전용률이 50%선임을 감안하면 56.7%(지원상가 61.89%)의 가성비가 큰 전용률을 보이고 있으며 층에 따라 한강(6층 이상) 및 안양천(4층 이상) 조망이 가능해 쾌적한 업무환경을 확보했다. 투자 비용대비 가성비가 높은 섹션 오피스형 지식산업센터로 에너지 절감(태양열)이 도입된다. 신목동역 LT(엘티)삼보 MO.K는 주변에 목동 SBS방송국, CBS기독교방송국, 방송회관, 스포츠 조선 등 방송사와 언론사가 다수 있으며 9호선을 따라 이러지는 서울의 주요 업무지구인 강서 마곡지구, 여의도, 강남으로 이어져 특급 배후지를 형성하고 있다. 취득세 50% 감면, 재산세 37.5% 감면, 금융대출이 80%가 가능해 세금 부담과 초기 투자비용 부담을 낮췄다. 당 프로젝트의 시행은 묘상목동개발(유)가 시공은 LT삼보주식회사, 아시아신탁에서 자금관리를 맡았다. 문의 1811-4033 

-공유 오피스-

구로디지털단지역 웍앤코 이미지

●구로디지털단지역 웍앤코=㈜웍앤코는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 구로디지털단지역 웍앤코는 지하 4층∼지상 15층의 코오롱싸이언스밸리2차 지하 1층~지하 3층까지 총 3개 층으로 구성되어 있으며 공유 오피스로 리모델링한 상품이다. 대한민국 IT산업의 선두인 서울디지털국가산업단지(G밸리) 1단지인 구로디지털단지 내 최대 9,917m²(약 3000평) 규모의 공유 오피스로 2호선 구로디지털단지역 3번출구 도보 2분거리 초역세권 입지다. 분양대상은 ▲3인실 16호실 ▲4인실 114호실 ▲5인실 12호실 등 전체 175실이다. 분양평수는 36~43m² 규모로 주력 호실 기준으로 1억 6천만원(VAT별도)며 미대출시 수익률은 5년간 6% 확정수익을 보장하며 대출은 40% 가능하다. 소유권 이전일로부터 5년 후 희망시 환매(원분양가)가 가능해 수익성은 물론 안전성까지 확보 되었다. 이번에 선보이는 구로디지털단지역 웍앤코는 최근 각광을 받는 공유 오피스이지만 기존 수익형 부동산처럼 개인이나 법인이 투자 가능한 상품으로 구분 등기가 가능하다. 현재 약 40% 정도 임대가 완료되어 운영중이며 소액투자로 분양 즉시 임대수익을 거둘 수 있다는 장점이 있다. 최근 공유 오피스는 환경과 경제적 측면에서 사업자 부담이 적고, 다양한 기업과 네트워킹을 할 수 있다는 점에서 1인 기업부터 스타트업, 대기업의 사업부 등 다양한 형태로 이용률이 높아지고 있다.이런 시점에 강서지역 최대규모를 자랑하는 ‘웍앤코’가 구로디지털단지에 오픈함으로써 강남과 종로에 집중되어 있던 대형 공유오피스가 강서지역까지 확대되는 효과가 생겼다. 구로디지털단지역 웍앤코는 최대 860명까지 입주가 가능하며 지하철 2호선 구로디지털단지역 도보 3분 거리에 위치하여 출퇴근이 용이하다. 대형 촬영 스튜디오와 다양한 사이즈의 유튜브실 등 현재 트렌드에 맞는 부대시설과 24명까지 사용할 수 있는 인원별 맞춤 회의실도 보유하고 있다. 특히, 펜트리 시설을 갖춘 공용라운지 8군데와 행사 진행 시 50명까지 수용가능한 공간도 따로 마련되어 있다. 웍앤코 주변은 이미 다양한 인프라가 갖추어져 있다. 이마트와 농협하나로마트, 음식특화문화거리 깔깔먹자거리를 도보로 이용 가능하며, 200m 거리 도림천길공원에 인접하고 인근 보라매공원, 보라매병원, 구로병원, 현대아울렛, 롯데시네마가 위치한 패션 아울렛 거리, 구로AK백화점, CGV 및 롯데호텔, 쉐라톤호텔 그리고 다수의 은행과 개인 병원 등이 주변에 밀집되어 있어 편리하다. 구로디지털단지역은 이미 2호선이 운행중이라 강남접근성이 우수한데다, 2024년 개통 예정인 신안산선으로 ‘환승역세권’ 프리미엄을 누릴 수 있게 되었다. 신안산선은 안산-여의도-서울역을 잇는 44.6km의 철도 노선이다. 완공 시 안산에서 여의도까지 25분대에 닿을 것으로 보인다. 구로디지털단지역 웍앤코에서는 KTX가 지나는 광명역, 한번에 가기 어려웠던 여의도까지 환승없이 빠르게 이어진다. 이외에도 시흥대로, 남부순환도로, 서부간선도로, 시흥I.C 진입이 용이하다.  서부간선도로와 시흥대로가 바로 연결되는 ‘서부간선도로 지하화 프로젝트’가 완료되는 2021년경에는 광역교통망을 통해 주변 접근성이 더욱 개선될 것으로 보인다. 2호선과 신안산선(예정) 환승역세권과 풍부한 생활 인프라, 미래가치까지 갖춘 공실의 우려를 최소화할 수 있는 다양한 프리미엄을 갖추고 있어 구로디지털단지역 웍앤코의 그 가치는 더욱 돋보인다. 문의 1668-0970