수익형 부동산의 무서운 아이들 분양형 공유 오피스 각광

2022년 공유 오피스 시장 규모 7700억 전망…미래가치 커

최근 1인 기업, 소규모 기업체 뿐만 아니라 중견기업이나 대기업들도 공유 오피스로 이동하는 모양새를 보이면서 분양형 공유 오피스의 대한 투자자의 관심이 높아지고 있다. 

공유 오피스는 건물을 책상 단위부터 중·대형 면적 단위까지 다양하게 나눠 입주자에게 재임대하는 사무 공간을 말한다. 

입주사 전용 공간 외에 회의실, 라운지, 휴게실 등 부대시설은 다른 업체와 공유 가능하며 운영 업체는 공간 대여만이 아니라 입주사 간 커뮤니티 형성 등 각종 서비스를 제공한다.

중견기업이나 대기업이 공유 오피스로 이동하는 주된 이유로는 회의실, 휴게실 등 부대시설 공유로 인한 쾌적한 업무 환경을 누릴 수 있는 점과 부동산 자산을 보유해야 하는 부담을 덜 수 있기 때문이며 또한 자유로운 조직문화를 기대하고 공유오피스로 옮기는 경우도 많다.

실제로 최근 공유 오피스 기업이 진행한 설문조사에 따르면 기업들이 공유 오피스에 입주하는 가장 큰 이유는 '라운지, 컨퍼런스룸 등 공유오피스에서 제공하는 공용공간을 활용하기 위해서'(61%)인 것으로 조사됐다. 이어 '사무실 관리 리소스를 절감하기 위해'(44%), '보증금, 관리비 등 비용을 절감하기 위해(34.7%)', '높은 접근성(33%)' 등이 뒤를 이었다.

중견기업이나 대기업이 사무실과 업무 환경을 변화시키는 또 다른 이유는 조직문화를 탈바꿈하기 위해서다. 

딱딱하고 보수적인 분위기에서 혁신이 나올 수 없다는 발상에서 시작됐으며, 업무 환경의 변화를 통해 새로운 시각과 결과물이 나온다는 기대감도 크다.

이처럼 공유 오피스에 대환 관심이 커지면서 시장도 나날이 성장하고 있다.  KT경제경영연구소에 따르면 지난 2017년 국내 공유오피스의 시장 규모는 약 600억이었지만, 오는 2022년 약 7700억 규모로 성장할 것으로 내다봤다. 

현재 LG서브원, 한화생명, 현대카드, 롯데자산개발, 신세계인터내셔날 등도 공유 오피스 시장에 진출 중이며, 스타트업도 꾸준히 늘어나고 있다.

이러한 가운데 개인도 투자가 가능한 분양형 공유 오피스들이 속속 분양 중이거나 분양 예정에 있어 투자자들의 이목을 끌고 있다. 

기존 공유 오피스의 경우, 사업자들이 임대인으로부터 공간을 빌려 재임대하는 방식이라 개인 투자자들과는 거리가 멀었지만 사업자가 임대인으로, 개인 투자자들이 참여할 수 있는 분양형 상품을 출시해 1~2억원대의 소액으로도 투자가 가능한 금액대에 투자가 가능하다.

공유 오피스 시장의 규모가 점차 확대되면서 스타트업과 소규모 기업뿐 아니라 해외 자본과 중견기업 및 대기업까지 활발히 공유 오피스 사업에 진출하는 추세다.

공유 오피스는 2015년 처음 등장하기 시작하여 초기 스타트업 또는 소규모 스타트업의 운영비용 절감을 위한 수단으로써 이용되어져 왔다. 이에 공유 오피스는 스타트업 성장의 밑거름이 되는 인큐베이팅 역할을 도맡게 되었다.

여기에 구매력 있는 2030세대의 유입으로 공유 오피스 입주 및 주변 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있다. 해외 자본과 대기업이 공유 오피스 시장에 진입하는 것도 이러한 이유에서다.

공유 오피스는 최근 규제가 가해지고 있는 오피스텔이나 생활숙박시설에 비해 규제가 거의 없으며 세(稅)테크 효과도 기대할 수 있다. 

이들은 일반사업자등록을 통해 부가가치세(VAT) 환급이 가능하며 오피스텔처럼 취득세 계산시 주택수에 포함되지 않아 취득세 부담이 적고 종합부동산세 및 양도소득세 중과와 무관하다. 

장경철 부동산퍼스트 이사는 “기존 중대형 오피스는 건물이나 층 전체를 통매각하는 방식이기에 개인이나 소기업이 분양하기는 어려웠다”며 “반면 분양형 공유 오피스는 공유 오피스를 섹션 오피스처럼 구분해 분양을 받을 수 있기 때문에 스타트업이나 1인 기업, 개인들이 활용하기에 적합한 상품”이라고 말했다.

수도권에 분양중인 주요 공유 오피스 현황

구로디지털단지역 웍앤코 이미지

●구로디지털단지역 웍앤코=㈜웍앤코는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 구로디지털단지역 웍앤코는 지하 4층∼지상 15층의 코오롱싸이언스밸리2차 지하 1층~지하 3층까지 총 3개 층으로 구성되어 있으며 공유 오피스로 리모델링한 상품이다. 대한민국 IT산업의 선두인 서울디지털국가산업단지(G밸리) 1단지인 구로디지털단지 내 최대 9,917m²(약 3000평) 규모의 공유 오피스로 2호선 구로디지털단지역 3번출구 도보 3분거리 초역세권 입지다. 분양대상은 ▲3인실 16호실 ▲4인실 114호실 ▲5인실 12호실 등 전체 175실이다. 분양평수는 36~43m² 규모로 주력 호실 기준으로 1억 6천만원(VAT별도)며 미대출시 수익률은 5년간 6% 확정수익을 보장하며 대출은 40% 가능하다. 소유권 이전일로부터 5년 후 희망시 환매(원분양가)가 가능해 수익성은 물론 안전성까지 확보 되었다. 이번에 선보이는 구로디지털단지역 웍앤코는 최근 각광을 받는 공유 오피스이지만 기존 수익형 부동산처럼 개인이나 법인이 투자 가능한 상품으로 구분 등기가 가능하다. 현재 약 40% 정도 임대가 완료되어 운영중이며 소액투자로 분양 즉시 임대수익을 거둘 수 있다는 장점이 있다. 최근 공유 오피스는 환경과 경제적 측면에서 사업자 부담이 적고, 다양한 기업과 네트워킹을 할 수 있다는 점에서 1인 기업부터 스타트업, 대기업의 사업부 등 다양한 형태로 이용률이 높아지고 있다.이런 시점에 강서지역 최대규모를 자랑하는 ‘웍앤코’가 구로디지털단지에 오픈함으로써 강남과 종로에 집중되어 있던 대형 공유오피스가 강서지역까지 확대되는 효과가 생겼다. 구로디지털단지역 웍앤코는 최대 860명까지 입주가 가능하며 지하철 2호선 구로디지털단지역 도보 3분 거리에 위치하여 출퇴근이 용이하다. 대형 촬영 스튜디오와 다양한 사이즈의 유튜브실 등 현재 트렌드에 맞는 부대시설과 24명까지 사용할 수 있는 인원별 맞춤 회의실도 보유하고 있다. 특히, 펜트리 시설을 갖춘 공용라운지 8군데와 행사 진행 시 50명까지 수용가능한 공간도 따로 마련되어 있다. 웍앤코 주변은 이미 다양한 인프라가 갖추어져 있다. 이마트와 농협하나로마트, 음식특화문화거리 깔깔먹자거리를 도보로 이용 가능하며, 200m 거리 도림천길공원에 인접하고 인근 보라매공원, 보라매병원, 구로병원, 현대아울렛, 롯데시네마가 위치한 패션 아울렛 거리, 구로AK백화점, CGV 및 롯데호텔, 쉐라톤호텔 그리고 다수의 은행과 개인 병원 등이 주변에 밀집되어 있어 편리하다. 구로디지털단지역은 이미 2호선이 운행중이라 강남접근성이 우수한데다, 2024년 개통 예정인 신안산선으로 ‘환승역세권’ 프리미엄을 누릴 수 있게 되었다. 신안산선은 안산-여의도-서울역을 잇는 44.6km의 철도 노선이다. 완공 시 안산에서 여의도까지 25분대에 닿을 것으로 보인다. 구로디지털단지역 웍앤코에서는 KTX가 지나는 광명역, 한번에 가기 어려웠던 여의도까지 환승없이 빠르게 이어진다. 이외에도 시흥대로, 남부순환도로, 서부간선도로, 시흥I.C 진입이 용이하다.  서부간선도로와 시흥대로가 바로 연결되는 ‘서부간선도로 지하화 프로젝트’가 완료되는 2021년경에는 광역교통망을 통해 주변 접근성이 더욱 개선될 것으로 보인다. 2호선과 신안산선(예정) 환승역세권과 풍부한 생활 인프라, 미래가치까지 갖춘 공실의 우려를 최소화할 수 있는 다양한 프리미엄을 갖추고 있어 구로디지털단지역 웍앤코의 그 가치는 더욱 돋보인다. 문의 1668-0970

신도림 핀포인트 타워 사진

●신도림 핀포인트 타워=신도림 일대에 첫 분양형 공유 오피스인 ‘신도림 핀포인트 타워’가 분양을 나서 투자자들의 눈길을 모으고 있다. ‘신도림 핀포인트 타워’는 서울 구로구 신도림동 337번지 ‘신도림1차푸르지오’에 위치하며 전용면적 15.61~66.31㎡ 총 478실로 구성돼 1인 기업부터 중대형 사업체까지 수용이 가능하다. 신도림 핀포인트 타워는 기업들이 선호하는 서울 도심 더블역세권 입지를 갖췄다. 신도림 핀포인트 타워는 서울지하철 1호선과 2호선 환승이 가능한 신도림역이 도보 5분 내 위치해 서울 3대 업무지구 CBD(중구, 종로구 일원), YBD(영등포구 일원), GBD(강남구, 서초구 일원)를 빠르게 이동할 수 있다. 서해안고속도로, 경인로, 남부 순환로 등 광역 도로망도 우수해 인근 지역으로 접근성이 뛰어나다. 단지 내 대규모 근린생활시설이 활성화되어 편리한 근무 환경을 갖췄다. 홈플러스가 지하 2층부터 지하1층까지 입주해 있으며, 지상3층까지는 커피전문점, 식당, 병원 등 편의시설 다양하게 조성돼 있다. 맞은편에는 현대백화점 디큐브시티점이 위치해 쇼핑, 문화 활동을 즐길 수 있다. 쉐라톤서울 디큐브시티호텔도 인접해 있어 업무차 출장 온 직장인 및 해외 바이어들이 편리하게 이용할 수 있다. 신도림 핀포인트 타워는 공유오피스로 조성된 만큼 층별 업무 지원공간을 별도로 제공해 실제 업무공간 면적을 넓혔다. 6층의 경우 자주 사용하지 않는 탕비실, 미팅룸, 라운지 등의 공간을 다른 임차인과 공동으로 사용해 실제 사무공간을 더 넓게 확보 했다. 각층별로는 복합기, 정수기, 수납 공간을 제공한다. 신도림 핀포인트 타워는 공유 오피스임에도 삼성화재, 우리카드, AIA생명보험, 메리츠화재, 하나투어 등 대형 임차사들이 대거 입주해 안정적인 수익형 부동산으로 평가 받고 있다. 현재 준공 후 대형 임차사들을 중심으로 임차가 완료된 만큼 개인 투자자들이 소유권 이전 즉시 안정적인 수익 실현이 가능하다. 특히 대출이 없는 조건에서 약 5% 수준의 안정적인 수익률이 가능하다는 점이 크게 인기를 끌고 있다. 분양 관계자는 “신도림은 디큐브시티, 테크노마트 오피스, 센터포인트웨스트 등 대형 오피스는 많지만, 소형 오피스는 노후화된 일부만 존재하는 소형 오피스 공급 부족 지역”이라며 “신도림 유일의 섹션 오피스인 신도림 핀포인트 타워는 다양한 평형대 수요를 흡수할 수 있으며 희소가치도 크다”고 말했다. 문의 1800-5496

송도 씨워크 인 테라스 한라 조감도

●송도 씨워크 인 테라스 한라=인천 송도국제업무단지 내 들어서는 분양형 공유 오피스인 '송도 씨워크 인 테라스 한라'가 분양중이다. 초역세권 입지에 신개념 소형 오피스로 지하 4층~지상 25층, 전용면적 21~42㎡의 총 1,242실 초소형 도시형 생활오피스 컨셉으로 구성된다. 지상 1~4층은 판매시설이 들어설 예정이며, 3층은 문화 및 집회시설, 4층은 글로벌 스마트 메디컬센터가 포함된다. 지상 5층부터 25층까지는 업무시설로 구성되며, 특히 지상 5층에는 업무지원 공유시설로 야외 스카이 테라스, 접견실, 중·소회의실, OA실, 프라이빗부스 및 릴렉스룸 등 소형오피스에서는 볼 수 없는 다양한 시설이 설치될 예정이다. 또한 그에 따르는 업무지원, 제휴 서비스가 지원될 예정이다. 뛰어난 입지 조건도 투자가치를 높이고 있다. 사업지는 송도국제도시 비즈니스의 중심이 될 송도 MICE 특구 국제회의 복합지구(예정) 안에 들어선다. 관광, 휴게, 업무, 문화, 의료, 교육까지 모두 갖춘 송도국제도시 8공구의 중심상업용지와도 맞닿아 있어 탄탄한 배후수요를 갖췄다. 개발 호재도 풍부하다. 사업지 인근으로 인천 지하철 1호선 연장 랜드마크시티역이 예정돼 있다. 현재 제2경인고속도로, 제2외곽순환도로를 통해 서울과 수도권을 빠르게 이동할 수 있으며, 제2외곽순환고속도로 인천~안산(19.1km)구간 사업도 추진 중이다. 특히 송도국제도시 10공구에 인천신항이 개장한 이후 인천항 전체 물동량 상승세를 이끌면서 해운·항만업계의 이목이 송도로 집중되고 있으며, 또한 송도 9공구에는 지난 4월 개장한 크루즈터미널에 이어 오는 12월 신국제여객터미널이 개장될 예정이어서 연간 150만명에 달하는 관광객과 방문객이 송도를 찾을 것으로 예상된다. 워터프런트 건설공사도 송도국제도시의 큰 호재 중 하나다. 동양의 베네치아를 목표로 첫 삽을 뜬 공사는 우선 송도국제도시와 서해를 잇는 1-1단계 사업이 2021년까지 준공 예정이다. 완공되면 송도는 국제업무지구뿐 아니라 관광도시로서의 모습까지 갖출 예정이다. 문의 1833-5579