관심·자금 몰린 수익형부동산 오피스텔·소형 오피스 두각

지난해 말 기준 역대 최대 규모를 기록한 시중 유동자금(약 3200조 원)의 향방이 주목되고 있다.

정부의 아파트 중심의 초강력 부동산 시장 규제 정책에도 시중에 풍부한 자금들이 수익성은 물론 환금성까지 좋은 수익형 부동산으로 흘러들어 갈 가능성이 커지고 있기 때문이다.

부동산업계에서도 시중 자금이 주택시장보다 오피스텔, 소형 오피스 등으로 이미 옮겨가고 있다는 분석을 내놓고 있다.

한국부동산원 등에 따르면 2020년 전국의 상업·업무용 부동산 거래량은 총 33만5556건으로, 직전연도 거래량인 30만3515건 대비 10.56% 늘어난 것으로 집계된 것으로 나타났다.

주택시장 고강도 규제로 비교적 규제에서 자유로운 오피스텔과 소형 오피스 등 상업·업무시설 투자가 늘어난 것이 원인으로 분석된다.

 최근 오피스텔이 다시 인기를 얻고 있다. 가격이 치솟고 당첨이 힘든 아파트 대신 신혼부부, 독신자 등 20~30대 실수요자들이 가세하면서 복층 오피스텔·아파텔, 아파트 생활권 주거복합 단지내 오피스텔 각광을 받고 있다.

또한 주택수에 포함되지 않고 전매가 가능한 기숙사용 오피스텔, 주택수에 포함되지 않는 시가표준액 1억원 이하, 규제지역 100실 미만 오피스텔이 틈새 투자처로 부각되고 있다.

먼저 실수요자들이 주거용 오피스텔에 대거 눈을 돌리고 있다. 1인가구는 공간활용도가 높은 복층형을 신혼부부 등 2~3인 가구는 투룸, 쓰리룸 오피스텔을 선호한다.

아파트 단지 내 위치한 주거용 오피스텔이 부동산시장에서 강세를 보이고 있다. 오피스텔 입주민들도 아파트 못지 않게 각종 편의와 서비스를 제공 받을 수 있어서다.

아파트는 오피스텔과 달리 주택법의 적용을 받기 때문에 넓은 조경시설을 확보할 수 밖에 없다. 또, 수많은 입주민들을 수용해야 하므로 편의성 증대를 위해 커뮤니티시설도 대거 확충한다. 이에 따라 아파트는 오피스텔보다 상대적으로 쾌적하고 여유로운 생활이 가능하다.

오피스텔이 아파트 단지 내 지어지면 오피스텔 입주민들도 아파트의 장점을 고스란히 누릴 수 있게 된다. 또, 아파트 입주민들과 함께 어울리며 취미생활이나 특기, 자녀교육 등 여러 가지 문제를 공유할 수 도 있어 매력적이다.

투자쪽에서는 기숙사용 오피스텔, 시가표준액 1억원 이하, 규제지역 100실 미만 오피스텔이 틈새 투자처로 부각되고 있다.

기숙사용 오피스텔은 지식산업센터 내 근무자들이 임차대상이다. 업계에서는 주거용 오피스텔을 대신하여 지산 내 기숙사가 인기몰이를 하고 있는 이유로서, 사용자 입장에서는 직주근접성과 편의성 및 경제성이 뛰어나고 투자자 입장에서는 상대적으로 높은 임대수익률과 규제에서 비교적 자유롭다는 점을 꼽고 있다.

지식산업센터 내 기숙사는 전매제한이 없고 주택 수에 포함되지 않는데다가, 오피스텔보다 분양가가 상대적으로 저렴하면서도 더 높은 비율의 대출이 가능하고 취득세와 재산세 감면혜택까지 받을 수 있어 일반적으로 투자수익률이 오피스텔보다 높은 편이다. 사용자 입장에서는 오피스텔에 비해 관리비가 저렴하고 주차공간이 더 여유롭다는 점도 큰 장점이다.

주택수에 포함이 되지 않는 오피스텔도 주목을 받고 있다. 최근 정부의 다주택자 규제가 강화되고 있다. 올해부터 다주택자의 종부세율이 최고 6%로 인상되며, 조정지역 내 다주택자에게는 양도세가 중과돼 세금폭탄을 맞을 우려가 높아지고 있는 것.

이에 시가표준액 1억원을 넘지 않는 소형 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있다. 지방세법 시행령 28조에 따르면 지난해 8월 12일 이후 계약된 시가표준액 1억원 이하의 오피스텔은 주거용이라도 주택 수 산정에서 제외된다.

이 때문에 소형 오피스텔은 다주택자 규제를 피하면서 상대적으로 자유롭게 투자가 가능하며 청약 당첨 후에도 무주택자 자격을 유지할 수 있다.

‘전매 제한’이 없어 아파트보다 처분이 쉽다는 이점 때문에 아파트 분양가보다 더 비싼 오피스텔이 수백대 1의 경쟁률을 기록하는 모습도 보였다.

실제 203호를 모집하는 성남 고등지구의 판교밸리자이 오피스텔에 6만5503명이 청약을 신청하며 평균 232대 1의 경쟁률을 기록했다. 특히 전매 제한 규정을 적용받지 않아 인기가 높았던 3단지(5군)의 경쟁률은 830대 1로 최고 경쟁률을 찍었다.

다음으로 소형 오피스가 소액 투자처로 주목을 받고 있다. 특히 최근엔 스타트업, 온라인 쇼핑몰이나 1인 기업 및 소기업의 증가로 작은 면적을 활용할 수 있는 섹션 오피스나 공유 오피스 등이 대표적인 소형 오피스로 꼽힌다.

입주 수요가 늘고 있는 것만 보더라도 소형 오피스가 대세임을 감지할 수 있다. 먼저 1인 창조기업(4명까지 근로자를 고용하더라도 1인 창조기업으로 분류)의 증가 추이를 살펴보자. 

통계청 자료에 따르면 2013년 7만7,009개였던 1인 창조기업은 2017년 26만4,337개로 급증하더니 2019년에는 28만856개로 집계되었는데 이는 6년간 약 4배 가량 증가한 수치다.  

KT경제경영연구소가 발표한 자료를 보더라도 공유 오피스의 성장세를 확인할 수 있는데 자료에 따르면 지난 2017년 약 600억 원 규모에 불과했던 국내 공유 오피스 시장은 2022년에는 7700억원 규모로 성장할 것이라고 내다봤다. 

1인 창조기업 증가와 소규모 사업자의 증가 추세에 사업체의 사무실로 적합한 섹션 오피스, 공유 오피스가 떠오르는 것은 당연한 수순이다.  

'소형 오피스’가 오피스 분양 시장에서 새로운 테마로 급부상하면서 업계가 주목하고 있다.

 소형 위주의 오피스가 지닌 효율성과 소규모 기업 증가와 같은 사회적인 흐름 때문이라는 분석이다.

먼저 섹션 오피스는 기본 면적이 큰 기존 오피스와 다르게 모듈형으로 설계돼공간을 쪼개서 사용할 수 있다. 5인 미만 기업 등 소기업 입장에서는 필요한 만큼 공간을 사용하고, 그에 맞는 임대료를 지불해 효율적인 공간 활용과 부대 비용 절감 효과를 누릴 수 있는 셈이다.

또한 지식산업센터와 같이 업종의 제한이 없기 때문에 자유로운 입주가 가능하고, 이에 따른 유연한 입주 수요 소화가 가능하다. 호실 단위가 작기 때문에 투자자 입장에서는 소액으로도 진입이 가능한 점 또한 장점이다.

최근 스타트업이나 벤처와 같은 소규모 기업이 증가하고 있기 때문에 섹션 오피스의 전망도 밝다. 통계청 자료에 따르면 전국의 5인 미만 사업장 개수는 317만 개이며 종사자 수만 570만 명에 달한다. 이는 전체 근로자 2,125만 명의 약 26.8%에 달하는 수치다.

다음으로 섹션 오피스와 마찬가지로 공유 오피스도 규제가 거의 없는 틈새 시장으로 주목을 받고 있는데 1가구 2주택 산정 대상에서 제외됐고 종부세 및 양도소득세 중과 대상에도 포함되지 않는다. 

입주 수요도 증가하고 있다. 실제 해마다 1인 창조기업이나 소규모 업체, 스타트업, 온라인 사업자, 기업체 거점수요 등 수요층이 늘고 있다. 

업계에서는 코로나19로 대형 사무실 공간에 대한 불안 심리가 커지면서 공유 오피스의 수요가 계속 증가 할 것으로 보고 있다.

국내에서도 스타트업과 1인 기업 등이 급증하면서 공유 오피스 수요가 늘고 있다. 부동산 리서치 회사 '세빌스코리아'에 따르면 2016년 서울 전체 오피스 면적 중 공유오피스의 면적은 0.3%였지만, 올해 6월말엔 1.6%로 증가했다.

KT경제경영연구소는 역시 국내 공유오피스 시장 규모가 연 평균 63% 성장률을 보이며 오는 2022년에는 7700억원 규모로 성장할 것이라고 전망치를 내놓고 있다.

업계에 따르면 소형 오피스의 인기요인으로 정부 규제와 초저금리의 영향을 꼽는다. 잇따른 부동산 규제로 아파트의 대출, 전매 등 제한이 생긴 것과 달리 규제로부터 자유로운 오피스가 초저금리에 제격인 투자 상품으로서 가치가 있다는 의견이 나오고 있다. 

실제 여러 장점들이 부각되면서 소형 오피스가 분양시장에서도 우수한 성적을 거뒀다.

2019년 공급된 ‘마곡 메가타워’ 섹션 오피스 60개실은 분양 시작 한 달 만에 전 호실 계약을 마쳤다. ‘백석역 더리브 스타일’ 섹션오피스 164실 역시 완판에 성공했다. 

이 외에도 ‘힐스테이트 천호역 젠트리스’, ‘두산더랜드파크’ 등 섹션 오피스는 분양과 동시에 우수한 성적으로 완판을 기록했다.  

장경철 부동산퍼스트 이사는 “규제를 피하면서 초저금리 바람을 타고 수익형 부동산이 인기를 끌고 있다”며 “투자금이 많이 드는 상가보다는 투자금이 적은 오피스텔이나 소형 오피스가 더욱 선호되고 있다”고 말했다.

수도권에 분양(예정)중인 오피스텔, 소형 오피스 현황

-오피스텔-

복층형 오피스텔 여의도 리브하임 투시도

●여의도 리브하임(원룸 복층형)=건화종합건설이 서울 영등포에서 복층형 평면으로 설계를 특화한 오피스텔 ‘여의도 리브하임’을 분양한다. 서울시 영등포구 영등포동2가 94-116번지 일대에 들어서는 ‘여의도 리브하임’은 지하 1층~지상 15층, 전용면적 19㎡ 154실 규모다. 여의도 리브하임은 시가표준액이 1억원이 되지 않아 주택 수에 포함되지 않고, 취득세 중과대상에서 제외돼 절세 혜택을 볼 수 있다. 일부 호실은 ‘한강뷰’가 가능하다. 복층 구조를 도입해 침실과 주거 공간을 분리했다. 건설사 측은 “지금까지 영등포 일대에서 복층형 오피스텔 공급이 많지 않아 희소성이 있을 것으로 보고 있다”고 말했다. 보일러실을 외부에 설치하고 세대별 창고도 따로 설치한다. 내부엔 신발장, 수납장, 붙박이장, 냉장·냉동고, 세탁기, 전기 쿡톱(2구)을 설치하고, 오피스텔 입주자들이 선호하는 스타일러를 무상으로 제공한다. 지하철 1·5호선 신길역과 영등포시장역이 걸어서 5분 거리에 있는 더블 역세권 오피스텔이다. 롯데백화점과 신세계백화점, 타임스퀘어 등을 걸어서 이용할 수 있으며 영등포 중앙시장, 영등포구청, 주민센터, 한림대 성심병원도 가깝다. 영등포공원을 비롯해 여의도공원, 샛강생태공원 등이 인근에 있다. 주변에 영동초, 영중초, 영원중, 영등포여고 등이 있다. 교통 호재도 예정돼 있다. 단지 인근 여의도·영등포역에서 경기 안산·시흥을 연결하는 신안산선 복선 철도 사업이 2023년 개통을 목표로 진행 중이다. 또한 인천 송도에서 출발해 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) B노선 사업은 2027년 개통을 목표로 추진되고 있다. 향후 지하철 1·5호선과 신안산선, KTX, GTX B노선 등을 이용할 수 있는 교통망 중심지가 될 것으로 보인다. 분양 회사 관계자는 “여의도 리브하임은 각 금융기관 본사와 KBS 방송국, 국회의사당 등 모여 있는 여의도 업무지구와 가까워 1인 가구 수요가 풍부하다”며 “아직 무주택자라면 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있고, 강남 등 타 지역 대비 투자 금액도 적은 등 장점이 있어 관심을 가지는 투자자들이 많다”고 말했다. 오피스텔 홍보관은 서울시 영등포구 국회대로54길 10 대림 아크로타워스퀘어 판매 시설 13동 113호에 있다. 문의 1668-0970

-소형 오피스-

DMC 스타비즈 향동지구역 조감도

●DMC 스타비즈 향동지구역(섹션 오피스)=대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 5월 중 공급할 예정이다. ‘DMC 스타비즈 향동지구역’은 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 사업지가 위치하는 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9,000가구 규모로 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권이 가능한 지역이다. 지난해 3기 신도시로 추가 지정 받은 창릉신도시가 바로 위 편으로 교통을 비롯한 각종 개발 호재의 수혜지로 떠오르고 있으며, 마포구 상암 DMC와 인접해 대규모 산업클러스터를 형성할 예정이다. 경기 서북부권 부동산 시장이 꿈틀대고 있다. 최근 대도시권 광역교통위 심의를 거쳐 GTX-A 창릉역 신설이 확정됨에 따라 교통여건이 크게 개선되면서 서울접근성과 미래가치가 높아지고 있기 때문이다. 이 중 가장 주목받는 지역은 향동지구다. 향동지구는 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권으로 분류 가능한 지역이다. 3기 신도시인 창릉신도시가 향동지구에 인접하여 위치해 있고, 국내 최대 방송문화단지 상암DMC와도 근접하여 인프라 공유가 가능한 만큼 경기 서북부의 새 거점도시로 평가되고 있다. 특히 GTX-A노선을 비롯해 고양선, 서부선 등 신설 교통망 확충 호재를 맞이하고 있다. 먼저 향동지구역을 품은 고양선 경전철이 가시화되면서 향동지구에서 서울로의 접근성이 개선되고, GTX-A노선까지 편하게 이용할 수 있을 전망이다. 또한 고양선은 2028년 개통되는 서울 경전철 서부선의 새로운 노선과 연결된다. 이를 통하면 여의도, 홍대, 노량진, 서울대입구 등을 20분 내외로 이용할 수 있어 서울 중심부로 이동이 편리해진다. 여기에 더해 경의중앙선 향동역(2024년)이 신설될 예정으로, 향동지구는 더블역세권 교통망을 갖추게 되어 향후 교통 환경은 더욱 탄탄해질 전망이다. 문의 1833-9407