부동산 시장에 부는 3가지 신(新) 바람은?

최근 부동산 시장에 신(新)바람이 불고 있다. 대표적인 신바람으로 신(新)강남, 신(新)골드라인, 신(新)세권 등이 있는데 신(新)강남은 서울 한강변을 중심으로 형성되고 있는 신(新)흥부촌을 기존의 골드라인을 구축하고 있는 2호선이나 7호선 등에 이어 신(新)골드라인이 구축되고 있으며 역세권에 이은 신조어로 다양한 신(新)세권인 ○세권이 속속 등장하고 있다.

먼저 신(新)강남인 신(新)흥부촌이 한강변을 중심으로 급부상하고 있다. 대세는 한강조망으로 부자들의 뭉칫돈이 ‘한강 8구’ 몰리고 있다는 형국이다.

기존 서초(S)·강남(K)·용산(Y) 이어 송파·마포·성동·광진·동작 급부상하고 있다. 서울의 동·서를 가로지르는 한강으로 인해 서울은 한강의 이북(강북), 한강의 이남(강남)으로 자연스럽게 구분되고 있다.

1970년대 강남 개발 이후 현재까지 부동산시장이 강남 중심으로 움직이고 있지만 유독 강북·강남 구분 없이 인기를 끌고 있는 지역이 있는데 바로 한강변 아파트 단지들이다. 한강의 조망권, 물줄기, 쾌적함, 공원(각종 수변시설) 등을 갖춘 한강변은 대체 불가능해 희소가치가 높은 지역으로 평가받는다. 이러한 요소들과 최근 삶의 질을 중요시하는 부동산시장 수요와 맞물려 아파트가격 역시 치솟고 있는 모양새다.

문재인정부 연이은 초강력 부동산 규제 대책에도 불구하고 서울 내 한강변 아파트 단지들의 강세가 지속되고 있다. 특히 강남·서초·송파·동작 등 기존 강남4구와 더불어 마포·용산·성동·광진 등 강북4구가 만나는 이른바 ‘한강변 남북벨트’ 또는 ‘한강 8구’로 불리는 지역 내 아파트 단지의 시세 상승세가 두드러지고 있는 모양새다.

부동산 업계 등에 따르면 최근 부동산 시장에서 한강이 갖는 프리미엄은 강남, 강북 등을 막론하고 큰 가치를 인정받고 있는데 한강변에 위치한 단지의 경우 조망권 유무에 따라 시세가 심하게는 수억원 이상 차이나기도 한다.

부동산114 자료를 보면 지난해 서울 한강변 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과에 따르면 같은 단지 내 동일 면적별로 최고가는 평균 거래가의 110%, 최저가는 89% 수준인 것으로 각각 집계됐다. 쉽게 말해 로열층 등 우량 매물은 단지 내 평균 거래가보다 10% 가량 가격이 더 비싸고, 반대로 저층이나 급매물 등은 11% 낮은 수준에서 거래가 되었음을 의미한다.

한강변 아파트의 높은 인기와 시세의 비결로는 공급이 한정돼 있어 희소성이 높다는 점이 우선적으로 꼽힌다. 한강 조망권 수요는 날로 증가하는 데 반해 재개발·재건축 외에는 신규 주택 공급이 어렵다 보니 희소가치은 날로 높아지는 것이다.

부동산 업계에서는 한강변 아파트 수요가 날로 높아지면서 분양 성공 확률이 100%나 다름없다 보니 한강변 지역은 고급 브랜드 아파트들의 각축장이 되고 있는데다 상황이 이렇다 보니 입주 10년 안팎의 아파트, 특히 근래에 분양된 한강변 브랜드 아파트들 중 상당수는 지역 내 랜드마크 단지로 급부상하고 있다는 것이다.

기존에 한강변 아파트의 인기가 강남3구로 대표되는 지역에 국한됐다면 최근에는 강북 지역 내 한강변 아파트도 주목을 받는 분위기다. 강북 지역 한강변 라인인 마포구·용산구·성동구·광진구(마·용·성·광) 등은 구도심의 노후 주택들이 허물어지고 새 아파트가 그 자리를 대신하면서 크게 주목받고 있다. 아파트 가격 상승세만큼은 강남과 어깨를 나란히 하는 수준까지 도달했다.

한강 조망권은 기존에는 단순히 보이는 개념이었다면 최근에는 ‘어떻게 보여지느냐’도 중요하게 작용하고 있으며 남향으로 한강을 바라보는 강북의 한강조망권이 인기를 끄는 추세라는 것이다. 사실 학군·교통 등을 제외하고 오로지 한강 조망권 만을 따진다면 강북이 강남 보다 높게 평가되고 있는 게 사실이다.

마·용·성·광 지역의 아파트 평균 매매가격은 올해 2월 기준 6억5000만~9억3750만원으로 10억7500만~13억3000만원에 이르는 강남3구와는 아직 가격 격차를 보인다. 그러나 한강 조망권 프리미엄과 맞물려 마·용·성·광의 기세가 만만치 않다는 점을 고려할 때 향후 가격 격차는 줄어들 수 있다는 게 업계의 중론이다.

서초·강남 지역과 함께 서초(S)·강남(K)·용산(Y) 등 SKY지역으로 분류되는 용산은 강북 한강변 지역의 인기를 견인하는 지역으로 꼽힌다. 용산은 수요에 비해 공급이 턱없이 부족하다보니 시세 상승이 두드러지는 추세다.

성동구 성수동은 초고층 아파트가 잇따라 들어서면서 신흥부촌으로 급부상하는 지역이다. 새롭게 떠오르는 지역답게 랜드마크 단지들의 시세 상승이 특히 두드러지는 추세다.

부동산업계 등에 따르면 서울 내 한강변 신축 아파트 가치는 앞으로도 더 오를 것으로 보인다. 정부의 잇단 부동산 규제 강화로 전체 아파트 매입 수요는 줄었지만 희소성이 높은 한강변 신축 아파트 등 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 수요가 날로 증가하고 있기 때문이다.

부유층 위주로 수요가 몰리다 보니 한강변 지역은 고급 브랜드 아파트들의 각축장이 되고 있다. ‘최고가 거래’, ‘누구누구가 계약 했다’ 등의 사실만으로도 자사 아파트 브랜드의 가치가 달라질 수 있기 때문이다. 이어 입주 10년 안팎의 아파트, 근래에 분양된 한강변 브랜드 아파트들 상당수가 지역 랜드마크 단지로 꼽히고 있다.

다음으로 신(新)골드라인을 따라 부동산 가치가 들썩이고 있다. 9호선·GTX-A·신분당선 연장으로 미래가치 높은 신(新)골드라인 역세권이 형성되고 있는데 지하철 추가연장과 광역고속철도 호재가 있느냐 여부에 따라 그 가치가 평가된다는 것이다.

대표적으로 신흥 골드라인으로 9호선 연장선, 수도권광역 급행철도(GTX) A노선, 신분당선 연장선 등이 손꼽히고 있다.

9호선 연장의 최대 수혜를 입을 지역으로는 서울 송파구 잠실동이 선정됐다. 이곳에는 우성1·2·3차 아파트, 우성 4차 아파트, 아시아선수촌 아파트 등 재건축 대단지 아파트들이 위치하고 있다. 대표 단지격인 우성1~3차 아파트는 1981년 입주를 시작한 재건축아파트로 총 가구만 1842가구에 달하는 대단지다.

입지가치 지표 중 중요한 공시지가 변화를 살펴보면 10년(2008~2017년) 연평균 3.1% 수준으로 꾸준히 토지가치가 상승했다. 한국감정원에 따르면 송파구 주거지의 10년간 상승률은 연평균 3.6%다. 우성1~3차의 경우 송파구 평균보다 약간 낮은 수치를 기록했다. 10년간 ㎡당 매매가 상승률은 연평균 2.9%를 기록했다. 특히 최근 3년간 상승률은 약 15%로 크게 상승했다.

실제 가격을 살펴보면 2008년 ㎡당 720만원을 기록했던 공시지가는 꾸준히 상승세를 이어나가 2015년 826만원, 2016년 850만원으로 상승세를 보였다. 작년인 2017년에는 더 올라 882만원의 공시지가를 기록했다. 매매가격 역시 2008년 ㎡당 900만원에 불과했던 가격은 부동산 침체로 하락세를 거듭하다 2015년 878만원으로 반등한 뒤 2016년 977만원, 2017년 1170만원으로 급등했다.

이 단지의 용적률은 190%로 송파구 평균 용적률 247%에 비하여 매우 낮다. 송파구의 성장가치 핵심 요인으로는 지하철 9호선 연장선 개통, 국제교류복합지구 조성, 잠실관광특구 지정, 석촌 명소화 사업 추진 등이 있다.

GTX-A노선은 삼성역~연신내~일산킨텍스~파주 노선으로 이어지며 새로운 주거붐을 일으키고 있다. 이 중 연신내 인근 아파트가 투자가치가 높은 것으로 분석됐다. 이곳에는 2000년대 이후 지어진 새 아파트들이 줄지어 있는 만큼 주거성과 교통성이란 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있는 지역으로 손꼽힌다.

이곳에서는 북한산힐스테이트 아파트 1·2·3·7차 등 신축아파트와 라이프 미성아파트 등 재건축 아파트가 대표단지로 꼽히고 있는데 이중 2004년 입주한 북한산 현대홈타운아파트를 눈여겨봐야 할 단지로 해당 아파트는 총 662가구로 용적률은 232%다.

입지가치 지표 중 중요한 공시지가 변화를 살펴보면 10년(2008~2017년) 연평균 4.5% 수준으로 꾸준히 토지가치가 상승했음을 알 수 있다. 아파트 매매가를 살펴봐도 2008년 ㎡당 평균 631만원으로 전고점을 형성한뒤 하락세를 거듭해 2014년 517만원까지 하락했다. 하지만 그 이후 상승세를 타며 2016년 588만원, 2017년 598만원으로 전고점에 육박한 상승세를 이어가는 중이다.

은평구의 성장가치 핵심 요인으로는 수도권광역급행철도인 GTX 개통 예정 및 수색역 일대 차량기지 이전용지에 복합단지조성 등이 있다.

강남과 분당을 아우르는 신분당선 연장선의 경우 서울 용산구가 수혜지역으로 선정됐다. 신분당선 연장선 강남역~신사~동빙고~용산역 노선 중 용산공원 인근 신설 예정역인 동빙고역 주변 아파트가 핵심 지역이다. 이 지역엔 용산e편한세상, 남산대림아파트, 청화아파트 등이 위치하고 있다. 이 중 용산구 이태원동 청화아파트는 1982년 지어진 재건축 아파트로 총가구가 578가구이며 용적률은 196%다.

입지가치 지표 중 중요한 공시지가 변화를 살펴보면 10년(2008~2017년) 연평균 3.8% 수준으로 꾸준히 토지가치가 상승했다. 10년간 ㎡당 매매가 상승률은 연평균 0.8%로 상승하였으나 최근 3년간 상승률은 12.6%로 크게 상승했다.

마지막으로 대표적인 부동산의 입지인 역세권을 능가하는 신(新)세권인 O세권이 속속 등장하고 있다.

주변 환경에 따른 부동산 입지 조건을 나타내는 용어로 대표적 예는 ‘역세권’으로 보통 도보로 5~10분 이내를 의미한다.

최근 아파트, 수익형 부동산 등 부동산 가치를 끌어올릴 차별화 요소로 ‘O세권’ 마케팅이 대세로 자리 잡고 있다. 과거에는 지하철역과 가까운 것을 뜻하는 ‘역세권’ 정도를 분양 마케팅에 사용했지만, 최근에는 주변의 다양한 차별화 요소를 접목 신(新)세권인 ‘O세권’으로 표현하며 홍보에 열을 올리고 있다.

어떤 것들이 있는지 알아보자. 좋은 아파트의 기준이 조금씩 변하지만, 어떤 부동산이든 가치를 평가하는 가장 중요한 요소는 입지다. 살기 좋은 입지엔 수요가 많을 수밖에 없다. 수요가 몰리는 곳은 거래가 잘 되고 가격도 잘 올라 투자 가치도 높다. 입지를 차치하고 '좋은 아파트'를 얘기할 수 없는 이유다.

아파트의 입지를 구성하는 요소는 다양하다. 분양 단지들도 '○세권'이란 용어를 써가며 입지적 강점을 마케팅에 적극적으로 활용하고 있다. 입지를 강조하는 용어에는 어떤 것이 있으며, 좋은 아파트의 가치 기준은 시장에서는 어떻게 해석되는지 알아본다.

'○세권'이 뭘까. 입지를 따질 때 고려하는 주요 요소는 크게 교통, 교육, 편의시설 세 가지다. 먼저 편리한 교통은 예나 지금이나 좋은 입지의 가장 큰 기준이다. 교통 편의는 일반적으로 도시철도 접근성으로 따지는데, 도보 5~10분 거리의 아파트를 '역세권'에 있다고 말한다. 역세권 단지는 전·월세 수요가 많고, 불황 속에도 매매·임대 시장에서 우위를 점할 수 있다.

교육열이 높은 우리나라에서 교육 여건은 주거지를 선택할 때 여전히 중요한 척도다. 어린 자녀를 둔 학부모라면 아파트를 고를 때 도보로 안전하게 통학할 수 있는지를 따진다. 또 명문 학군이 있는 지역을 선호하는데 이런 교육 여건을 갖춘 곳을 '학세권'이라고 한다.

학세권 아파트들은 학부모들의 수요가 집중되고 거래도 활발하다. 일시적 거주 수요도 많아 전셋값도 높게 형성된다. 도로와 토지이용을 체계적으로 계획해 조성하는 신도시, 택지지구의 경우에도 건설사들이 분양을 추진할 때 신설 학교 인접성에 많은 관심을 기울인다.

웰빙, 힐링, 건강, 자연환경을 중시하는 분위기가 확산하면서 '공세권'과 '숲세권'이라는 용어도 많이 쓰이고 있다.

공세권은 공원과 인접한 지역을 말한다. 산과 강, 바다를 타고난 입지가 아닌 경우에는 공원 유무가 쾌적한 환경에 큰 영향을 끼친다.

숲세권은 산과 가까워 언제나 숲을 볼 수 있고, 등산할 수 있으며, 신선한 공기를 마실 수 있는 곳을 말한다. 몰세권 바람도 강하게 불고 있다.

몰세권은 백화점, 마트, 복합쇼핑몰 등의 대형 상업시설을 가까운 거리에서 이용할 수 있는 지역을 말한다.이 밖에도 병원이 인근에 있는 '의세권', 법원과 검찰청 등 법조타운이 형성된 '법세권' 등이 있다.

입지는 일반적으로 역세권, 학세권이 중요하고, 공세권, 숲세권, 몰세권 등은 뒷순위로 선호하지만, 이는 입주자의 상황에 따라 다를 수 있다. 교육이 중요한 학부모라면 학세권이, 출퇴근이 중요한 직장인이라면 역세권을 먼저 따진다. 업계에서는 소득과 연령별로 선호하는 입지에 차이가 있다고 말한다.

서민층과 중산층은 가격의 하방 경직성이 있고 매매, 임대가 잘되는 역세권을 선호하지만, 고소득층은 숲과 공원 등 자연환경과 바다 조망 등을 갖춘 대형 평수를 선호한다.

연령별로는 젊은 층은 생활 인프라가 우수한 역세권, 몰세권을 선호하는 반면 장노년층은 전원주택으로 가려다 멈추고 도심 쪽 교통이 편리한 곳에 있는 숲세권, 공세권 단지를 선호하는 경향이 뚜렷해지고 있다. 숲세권과 역세권은 공생할 수 없고, 역세권은 주로 상업지역에 있어 몰세권과 함께하는 경우가 많다.

역세권과 학세권이 아파트 입지에서 중요하지만, 다른 입지 강점도 갖춘 다세권 단지일수록 가치가 높게 형성된다는 의미다.