흔들리지 않는 오피스텔 성공 투자법칙 정답은 ‘역세권’

최근 시중금리가 오르는 추세임에도 불구하고 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 관심이 여전하다.

금리가 올라가면 수익형 부동산 시장이 직접적인 타격을 받을 것이란 전망도 빗나가고 있다.

예금금리가 여전히 제자리걸음인 데다 아파트, 재건축 등 주택 시장에 비해 상대적으로 규제를 덜 받은 만큼 ‘월세 나오는 부동산’에 투자자들의 관심이 여전하기 때문이라는 분석이다. 역세권 오피스텔은 비 역세권 오피스텔보다 임대료가 높은 것이 인기 이유다. 실제 분당선 정자역 도보 1분 거리인 경기도 성남시 ‘B오피스텔’ 전용면적 38㎡는 보증금 2,000만원에 월세 100만원 선이다.

반면 정자역과 걸어서 직선으로 700m 떨어진 거리에 있는 ‘D오피스텔’ 전용면적 37㎡는 1,000만원에 85만원에 거래 중이다. 지하철역과 가까운 덕에 2배 높은 보증금에 월세도 15만원 가량 더 받는 셈이다.

역과 가까울수록 높은 수익률도 좋았다. 최근 부동산 114 자료에 따르면 지하철 8호선 강동역 인근에 있는 역세권 오피스텔인 서울 강동구 천호동 ‘비전그린’(2004년 1월 입주) 오피스텔 전용면적 26㎡의 임대수익률은 8.27%다. 이는 서울시(4.78%)와 강동구(4.97%)의 오피스텔 임대수익률을 크게 웃도는 수치다.

실제로 금융결제원 자료를 보면 최근 분양에 나선 오피스텔의 경우 역과 가까울수록 높은 경쟁률을 보였다.

SK건설이 지난해 10월 인천시 연수구 송도동 일대에서 선보인 ‘송도 SK뷰 센트럴’ 오피스텔은 180실 모집에 9266명이 몰리며 평균 51.3대 1의 경쟁률을 기록했다. 단지는 인천지하철 1호선 인천대입구역과 복합환승센터를 도보로 이용 가능한 역세권으로 입지여건이 우수하다.

또 롯데건설이 경기도 동탄2신도시에서 작년 말 공급한 ‘동탄역 롯데캐슬’의 오피스텔은 757실 모집에 4만3026명이 청약을 넣어 평균 56.8대 1로 마감됐다. SRT가 정차하는 동탄역이 인접한 역세권 단지다.

앞서 10월 청약을 받은 인천 송도국제도시 ‘송도SK 뷰 센트럴’ 오피스텔은 180실 공급에 9226건이 접수돼 평균 51.3 대 1의 경쟁률을 보였다. 인천지하철 인천대입구역이 인접하다.

향후 오피스텔 투자 인기가 여전할 것이라는 전망도 우세하다. 지난해부터 쏟아진 정부 규제에도 유동자금이 넘쳐 투자 에너지가 크기 때문이다.

장경철 부동산일번가 이사는 “기준금리가 오른다고 하지만 수익형 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 예금금리 상승폭이 미미해 투자처를 찾는 사람이 많다”며 “예금금리에 대한 보상심리도 작용해 투자자 진입이 줄지 않는 것으로 보이며, 양극화 우려가 있지만 역세권을 중심으로 한 수익형 오피스텔 등의 인기가 꾸준할 것”이라고 내다봤다.

수도권에 분양(예정)중인 역세권 입지 수익형 오피스텔 현황

명동 엠퍼스트 플레이스 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. KTX가 있는 서울역과 3분이면 도달이 가능해 전국 어디든 빠르게 이동이 가능하다. ☎1800-2950

의정부 노블리안시티스타 조감도

●의정부 노블리안시티스타=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다. ☎1800-9747

구리 유탑 유블레스 조감도

●구리 유탑유블레스=경의중앙선 구리역 도보거리에 위치한 ‘구리 유탑유블레스’ 오피스텔이 분양중에 있다. 경기도 구리시 교문동 일대에 지하 9층~지상 29층 규모로 들어서며, 전용 24~79㎡의 소형 오피스텔 총 695실과 근린생활시설로 이뤄진다. 이 오피스텔은 원룸과 투룸으로 구성되며, 일부세대에는 테라스 설계가 적용된다. 여기에 입주민들의 생활편의를 위한 휘트니스센터, 하늘정원 등도 조성된다. ‘구리 유탑 유블레스’는 경의중앙선 구리역을 도보 7분 거리로 이용할 수 있으며, 경춘로, 아차산로, 북부간선도로 등 서울 및 수도권으로 진입하기 수월한 도로망을 근거리로 이용할 수 있다. 향후 도보 5분 거리에 8호선 구리역(2022년)이 개통될 예정으로 교통 환경이 개선된다. 교통여건 외에도 다양한 생활 인프라가 인근에 자리하고 있어 생활이 편리하다. 롯데백화점, 롯데마트, 이마트 등 쇼핑시설이 인접해 있으며 한양대 구리병원, 구리시청, 남양주 세무서 등 생활편의시설도 근거리에 위치해 있다. 이곳은 주변에 자리하고 있는 마트, 병원, 백화점, 시청 등 해당 시설의 상주인원을 배후수요로 두고 있으며, 경춘로 대로변에 자리해 유동인구 흡수에도 유리하다. 인근에 구리전통시장 현대화 사업을 비롯해 구리월드디자인시티 조성 등 다양한 개발이 예정되어 있어 유입인구 증가에 따른 배후수요 증가가 예상된다. 또한 수요층 확보에 어려움이 없을 것으로 예상돼 안정적 운영이 가능할 것으로 전망된다. ☎031-514-1190

부평 한라비발디 조감도

●부평 한라비발디=한라는 4월경에 인천지하철 1호선 부평시장역 앞에 ‘부평 한라비발디’ 오피스텔을 분양할 예정이다. 1000가구가 넘는 부평 한라비발디는 부평 중심상업지구에 자리해 임대 수익을 노리는 투자자들의 이목을 끌고 있다. 인천시 부평구 부평동 374-17번지 일대에 들어서는 부평 한라비발디 오피스텔은 지하 7층~지상 27층, 총 1012실 규모의 소형평형 중심의 대단지다. 소형 아파트를 대체할 수 있는 원룸, 투룸 타입의 전용면적 22~73㎡로 공급된다. 지역 핵심상권인 부평구청역, 부평역까지는 1개 정거장 거리며 서울 강남, 종로 일대도 1시간 이면 도달 가능하다. 부평대로, 부흥로가 접해 인천 전역으로 이동이 편리하며 서울외곽순환도(중동IC), 경인고속도로(부평IC) 진입도 차량으로 10여 분 거리다. 부평 한라비발디는 부평구청역~부평시장~부평역 사이에 들어서며 부평 중심 상권이 도보권에 위치한다. 부평 문화의 거리, 전통시장 등 번화가가 단지 바로 옆이다. 롯데백화점, 롯데마트, 부평지하상가, 부평구청, 가톨릭대학교 인천성모병원, 인천북구도서관 등의 편의시설도 이용 가능하다. 탄탄한 수요도 주목할 만하다. 인근에 자동차, 식품, 의류 관련 대기업이 밀집해 산업단지 종사자만 1만3000여 명에 달하며 병원, 은행 등이 밀접해 구매력을 갖춘 수요자도 많다. 서울 여의도, 용산 등을 잇는 GTX(수도권광역급행철도) B노선, 굴포천 복원사업, 부평 미군부대 이전 등이 추진되면 배후수요는 더 늘어날 것으로 기대된다. 소형 아파트를 대체할 수 있게 원룸, 투룸형 타입으로 선보이며, 실내 수납공간을 극대화해 편리성을 높였다. 지역냉난방으로 실내 실외기 및 보일러실이 없어 내부 공간을 효율적으로 활용 가능하다. 호실 당 1대의 넉넉한 주차공간도 확보했으며, 지상 1~2층에는 상업시설도 들어설 예정이라 단지 내에서 ‘원스톱 라이프’도 가능하다. 분양 관계자는 "인천 부평구는 2인 이하 가구가 절반 가량을 차지하는데다 소형 아파트 공급이 드물어 역세권 랜드마크 오피스텔인 부평 한라비발디에 투자자들의 문의가 이어지고 있다"며 "비조정대상지역에서 공급돼 오피스텔 분양권 전매가 자유롭고 지역 거주자 우선분양도 없어 청약 부담도 적다"고 말했다. ☎032-505-5454

다산 라페온빌 오피스텔 조감도

●다산 라페온빌=남양주시 다산진건지구 업무 1-3블록일대에 ‘다산 라페온빌’이 지하4층~지상12층의 오피스텔 140실, 근린생활시설로 들어선다. 전 세대 소형평형위주로 스칸디나비아 공간 인테리어와 넓은 통창과 일자형으로 개방감을 확보하였다. 기본 제공 품목으로 삼성TV, 빌트인냉장고, 전기쿡탑, 한샘 가구 등 풀퍼니시드 시스템을 적용하였다. 첨단 보안 및 소방관리 시스템을 도입하고 에너지 절감 시스템, 하늘공원 등 생활환경이 우수하다. 지상 1층에는 테라스형 상업시설 14실로 구성되며 2층~5층까지 학원, 병원, 연구시설 등 각 층마다 8실씩 다양한 업종이 들어설 예정이다. 지하철 8호선 연장으로 인해 2022년 다산역이 개통될 예정이다. 이로 인해 서울잠실까지 20분, 천호역까지 12분대로 서울에서 유입되는 수요까지 매우 증가할 것으로 예상된다. 진건지구는 다산역 역세권과 연계하여 다산마당을 중심으로 상권이 조성되며 지금지구는 관공서가 밀집한 행정타운으로 조성될 예정이다. 다산신도시는 서울 여의도의 1.64배로 8만 6천명의 인구를 수용가능한 신도시급 주거단지로 원스톱 자족도시이다. 조경공모를 통한 ‘천년위민도시’ 컨셉의 생태문화도시로 조성될 계획으로 약 51만평의 공원과 자전거길 등 생활 최적화된 신도시이다. 다산진건지구는 상업, 업무비율이 3%대로 희소성이 높아 상품가치가 상승된다. 제2경기북부테크노밸리(다산테크노밸리) 확정 및 그린스마트밸리(진건첨단ITC산업단지)예정, 양정역세권 도시첨단산업단지 예정 등 인근 첨단산업단지 조성으로 젊은 층의 유입이 활발하다. 스타필드 하남의 착공 이후 주변의 아파트값이 약 20% 상승하여 파급효과가 우수할 전망이다. 현대 프리미엄 아울렛이 2019년 완공예정으로 대표적인 복합쇼핑센터로 유동인구 증가가 기대되며 랜드마크로 도약할 수 있는 기회가 될 것으로 보인다. 문의 1599-2778