은행이자 보다 낫다, 임대투자의 꽃 상가·오피스텔 인기

최근에도 수익형 부동산이 여전히 은행이자보다 높은 것으로 나타나면서 투자의 꽃으로 불리우는 유망지역 상가나 오피스텔이 인기를 끌고 있다.

한국은행 자료에 따르면 상가 투자수익률은 2017년 3분기 연 6.4%를 기록했다. 이에 비해 은행 예금 금리는 연 1.5% 내외 수준인 것으로 나타났다. 같은 금액을 투자했을 때 1년간 임대료와 가격 상승분이 1년 정기예금 이자 수익의 4배라는 의미다.

업계에서는 기준 금리가 오른다는 말이 있지만 은행 예금 금리는 제자리 걸음이기 때문에 안정적인 노후를 대비해 자산을 굴려야하는 중장년층을 중심으로 수익률 지표가 좋은 상가 분양에 관심을 갖고 있다고 판단했다.

오피스텔의 경우 직주근접 단지가 강세를 보이고 있다. 산업단지 내 직주거리를 고려한 배후수요를 직접적으로 흡수할 수 있어 타 지역 오피스텔보다 임대수익률이 더욱 높은 것으로 나타났다.

최근 직주근접 오피스텔도 관심을 끌고 있다. 산업단지 내 종사자들이 20~30대로 젊은 수요층이 많고, 출퇴근 시간을 줄여 여가시간으로 활용하려는 분위기가 형성되면서 직주근접 오피스텔의 선택하는 경우가 많기 때문이다. 수요가 많은 만큼, 월세금액이 높아지고 결국 수익률이 상승하게 된 것이다.

또한 저녁 없는 삶을 살고 있는 직장인들에게 직주근접 오피스텔은 직장과 가까워 교통비 절감과 출퇴근 시간 단축이 가능하다는 추가적인 장점도 있기 때문이다.

여기에 이들 단지는 편의시설이 잘 형성된 원스톱 생활권에 들어서는 경우가 대부분으로 집 근처에서 모든 것을 누릴 수 있어 좋은 평가를 받고 있다.

실제 중심업무지구에 위치한 직주근접 오피스텔의 경우 수익률 또한 높게 형성돼 있다. 일례로, 서울의 3대 업무지구 중 하나인 영등포구 여의도동 오피스텔 임대수익률은 5.07%(이하 2017년 12월 기준, 부동산 114자료 참고)대로 서울 평균(4.79%)을 넘어섰다.

청약 경쟁률 역시 높다. 단지 인근에 지 대규모의 직주근접 수요층이 밀집하고 있는 ‘송도 SK뷰 센트럴 오피스텔’은 지난 해 10월 분양 당시 평균 51.3대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 여기에 앞서 9월 업무시설이 밀집한 서울 서초구 서초동 일대에서 분양한 '서초 센트럴 아이파크'도 평균 22.8대 1로 청약이 마감됐다.

실제로 2016년 인구주택총조사에서 오피스텔 등 소형 주거 시설의 주 이용층으로 꼽히는 20세 이상 39세 이하 청년층 1인 가구는 187만8045가구로 2010년도(155만3915가구)보다 20.8% 증가했다.

장경철 부동산일번가 이사는 “상가는 실물경제와 맞닿아 있기 때문에 배후수요와 유동인구가 많은 곳이 유리하며 상권이 활발한 역세권 상업시설, 풍부한 배후수요를 확보한 브랜드 아파트 단지 내 상가나 항아리 상권내 독점상가에 관심을 가져 볼만 하다”며 “직주근접 환경을 갖춘 오피스텔은 직장인들의 수요가 많아 공실률이 낮을 뿐만 아니라 플퍼니시드 시스템과 보안시스템까지 적용돼 주거비용을 아낄 수 있다는 것이 장점으로 꼽힌다”고 말했다.

은행이자 보다 높은 수익기대 분양중인 상가·오피스텔 현황

-상가-

하남 현안2지구 퍼스트프라임1 조감도

●현안2지구 퍼스트프라임1=경기 하남 현안2지구 근생1블록 1로트에 퍼스트프라임1이 분양과 임대를 동시에 진행중이다. 건축면적 239.58㎡, 연면적 984.54㎡로 지하 1층~지상 4층 규모, 지하 1층은 기계실 및 부속창고로 지상 1층~4층까지는 총 11개 점포로 구성된다. 양면 대로변 상가로 전용률 약 59%며 층별 권장업종으로 지상 1층은 편의점, 약국, 각종 프랜차이즈 업종 등이 지상 2층은 병의원, 지상 3층과 4층은 학원, 독서실 등이 있다. 하남시 현안2지구 항아리 상권 내 유일무이한 상가로 주변 7,000여 세대를 배후로 학원, 병의원 등 생활밀착형 업종들이 강세를 보일 것으로 보인다. 입지여건은 두 개의 도로가 교차하는 코너변에 공원과 마주한 하남시 지역 현안 2지구 내 최적의 입지로 반경 500m 내 7,000여 세대 아파트 단지 수요와 신평초·중, 남현중, 신장고 등 학생수요 독점과 5호선 연장선인 덕풍역(예정) 등 2지구 내의 개발효과로 시세차익도 노려 볼 만 하다. 퍼스트프라임1이 하남시 현안2지구는 전형적인 항아리 상권 형태로 지난해부터 정부의 강도 높은 부동산규제가 이어지며 항아리 상권이 알짜 투자처로 주목받고 있다. ‘항아리 상권’이란 물이 넘치는 항아리처럼 항상 수요가 넘쳐 공급을 초과한다는 뜻이다. 주로 탄탄한 수요층을 확보할 수 있는 지하철역, 주요시설 이동 관문, 대단지 인근 등 입지적 장점을 갖춘 상권을 일컫는다. 정부가 부동산정책 기조를 유지하며 주택규제가 심해지자 은행이자보다 높은 수익을 기대할 수 있는 상가가 인기다. 특히 배후수요가 풍부하고 고정수요가 확보된 ‘항아리 상권’에 투자자의 뭉칫돈이 몰리고 있다고 업계는 분석하고 있다. ☎1599-2778

김포 경동미르웰시티 조감도

●김포 경동 미르웰시티=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다. 한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다. 또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다. ☎031-985-3656

-오피스텔-

명동 엠퍼스트 플레이스 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. KTX가 있는 서울역과 3분이면 도달이 가능해 전국 어디든 빠르게 이동이 가능하다. 2층에 복층형 설계와 입주민을 위한 옥상공원이 조성된다. ☎1800-2950

구리 유탑 유블레스 조감도

●구리 유탑유블레스=경의중앙선 구리역 도보거리에 위치한 ‘구리 유탑유블레스’ 오피스텔이 분양중에 있다. 경기도 구리시 교문동 일대에 지하 9층~지상 29층 규모로 들어서며, 전용 24~79㎡의 소형 오피스텔 총 695실과 근린생활시설로 이뤄진다. 이 오피스텔은 원룸과 투룸으로 구성되며, 일부세대에는 테라스 설계가 적용된다. 여기에 입주민들의 생활편의를 위한 휘트니스센터, 하늘정원 등도 조성된다. ‘구리 유탑 유블레스’는 경의중앙선 구리역을 도보 7분 거리로 이용할 수 있으며, 경춘로, 아차산로, 북부간선도로 등 서울 및 수도권으로 진입하기 수월한 도로망을 근거리로 이용할 수 있다. 향후 도보 5분 거리에 8호선 구리역(2022년)이 개통될 예정으로 교통 환경이 개선된다. 교통여건 외에도 다양한 생활 인프라가 인근에 자리하고 있어 생활이 편리하다. 롯데백화점, 롯데마트, 이마트 등 쇼핑시설이 인접해 있으며 한양대 구리병원, 구리시청, 남양주 세무서 등 생활편의시설도 근거리에 위치해 있다. 이곳은 주변에 자리하고 있는 마트, 병원, 백화점, 시청 등 해당 시설의 상주인원을 배후수요로 두고 있으며, 경춘로 대로변에 자리해 유동인구 흡수에도 유리하다. 인근에 구리전통시장 현대화 사업을 비롯해 구리월드디자인시티 조성 등 다양한 개발이 예정되어 있어 유입인구 증가에 따른 배후수요 증가가 예상된다. 또한 수요층 확보에 어려움이 없을 것으로 예상돼 안정적 운영이 가능할 것으로 전망된다. ☎031-514-1190