전세가율 상승중인 서울지역 오피스텔로 갭투자 해볼까

최근 고공행진하던 아파트 전세가율이 하락세를 이어가고 있는 반면 서울지역 오피스텔은 오히려 역대 최고치를 갈아치우며 계속 상승세를 보이고 있다.

KB국민은행이 발표한 따르면 올 2월 서울 아파트 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 68.5%를 기록했는데 이는 지난 2015년 4월(68.2%)이후 최저치다.

그동안 저금리가 장기화하면서 전셋값이 크게 올랐는데 이에 매매가 상승세보다 전셋값이 더 가파르게 올라, 서울 아파트 전세가율은 역대 최고치를 갈아치우며 상승했다.

이처럼 전세가율이 높은 수준을 이어가자, 지난 2~3년 서울 곳곳에서 갭투자가 성행하고 있는데 갭투자란 매매가와 전셋값의 차이를 이용해 시세차익을 노리는 투자법을 말한다.

하지만 거친 상승세를 보이던 전세가율이 지난해 7월부터 하락 전환하더니, 올해에는 60%대에 진입했는데 이는 매매가는 여전히 오르고 있지만 전셋값이 하락 전환했기 때문으로 분석된다.

한국감정원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 올 2월달 셋째주 약 3년7개월만에 하락전환했는데 이같은 하락세는 지난 2014년 6월 첫째주 이후 처음이다.

지난해 말 전국과 수도권 전셋값이 순차적으로 하락세로 돌아선 데 이어 서울도 이번주 그 영향권에 편입됐다.

업계는 잇따른 정부의 규제책에도 아파트 매매가는 계속 상승세를 이어가고 있지만, 금리인상과 수도권 전세매물 증가 등의 영향으로 전셋값은 하락 전환한데 따른 것으로 분석했다.

서울 인근지역이 교통의 개선으로 서울 전세수요가 비교적 가격이 저렴한 인근 수도권으로 이동하고 있는데 서울 인접 지역을 중심으로 전세물량이 넉넉해 수요대비 전세물량이 많은 상태로 전세종말에서 전세 부활시대로 이어질 것으로 업계는 전망했다.

자료출처:KB국민은행

반면 오피스텔 전세가율은 상승세를 이어가고 있다. KB국민은행에 따르면 서울 오피스텔 전세가율은 2월 전월대비 0.01% 포인트 상승한 78.2%를 기록했는데 이는 국민은행이 통계집계를 실시한 지난 2010년 7월(61.8%) 이후 역대 최고치를 보였다.

오피스텔은 저금리 상황에서도 연금처럼 안정적인 월세 수입이 가능해 투자가 줄을 이었지만, 세금과 관리비까지 고려한 실질수익률을 감안하면 더이상 은행예금에 비해 크게 매력을 갖지는 못한다는 지적이다.

전셋가율과 임대수익률이 반대로 움직이는 것은 ‘수요와 공급’에 따른 결과다. 세입자들은 월세보다 전세를 바라는 수요가 많지만 집주인 입장에서는 전세보다는 월세로 공급하고 싶어한다. 그 결과 전세가는 오르고 월세는 하락하는 셈이다. 이에 개발 호재 등으로 매매가가 오를 가능성이 있는 지역들을 중심으로 갭투자가 성행할 조짐을 보이고 있다.

오피스텔 전셋값은 아파트와 달리 여전히 상승하고 있기 때문인데 매매가보다 전셋값이 오르는 속도가 높아 전세가율이 매달 최고치를 기록하는 것으로 분석된다.

오피스텔의 경우 아파트와 달리 월세목적으로 내놓는 임대형 부동산 상품이기 때문에 금리가 소폭 상승했지만 여전히 월세를 고수하려는 임대인이 많은 상황이다.

전세물량이 늘어나고 있는 아파트와 달리 여전히 전세가 희소해 오피스텔 전셋값은 계속 오르고 있다고 분석했다.

다만, 오피스텔 전세수요는 특히 신혼부부나 직장초년생, 학생들일 가능성이 높아 더욱 깡통전세에 대한 주의가 요구된다.

깡통전세란 매매가와 전셋값 차이가 얼마 나지 않아, 매매가가 조금이라도 떨어지면 경매에 넘어가도 전세보증금을 돌려받기 어려운 전세매물을 말한다.

아파트의 경우 최근 전세가율이 하락하면서 기존 깡통전세 임차인의 위험부담이 커진 상태라고 업계는 우려했다. 따라서 전세가율이 높은 오피스텔 매물은 갭투자 매물일 가능성이 높기 때문에 임대인이 다른 매물 여러채에 투자하지는 않았는지, 대출이 많지는 않은지 등 계약에 앞서 주의가 요구된다.

장경철 부동산일번가 이사는 “서울에서 분양하고 있는 오피스텔은 전셋값이 치솟고 임대수익률은 하락하면서 이른바 ‘갭투자’를 노리는 이들이 늘고 있다”며 “서울 도심인 명동이나 광화문, 종로, 강남 등에 오피스텔에 투자를 하는 수요층들은 자금력이 있다고 보여지며 3월에 공급이 일시적으로 늘면서 전셋값이 다소 떨어지기는 했지만, 평상시라면 매매-전세가가 10% 정도밖에 차이가 나지 않기 때문에 1000~2000만원 소액으로 큰 위험부담 없이 투자가 가능하다”고 말했다.

서울 역세권에 분양중인 주요 오피스텔 현황

명동 엠퍼스트 플레이스 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950

강남역 투웨니퍼스트 조감도

●강남역 투웨니퍼스트=서울 강남구 역삼동 824-9번지일대에 ‘강남역 투웨니퍼스트’가 분양을 앞두고 있다. 강남역 투웨니퍼스트 오피스텔은 총 2개단지 130실로 지하1층~지상14층으로 전용면적 기준 18㎡ 26세대, 17㎡ 규모의 소형오피스텔 104세대를 공급할 예정이다. 내부 인테리어로는 무상빌트인 시스템을 채택한 빌트인냉장고, 공간 활용성을 높여주는 천장형에어컨, 일상 생활에 필요한 풀퍼니시드 가구, 드럼세탁기, 접이식 빨래건조대 등을 제공한다. 공간설계에도 신경을 써 기존의 오피스텔과는 다르게 한 개층에 5개 호실만 배치해 ‘세대간섭을 최소화’해 독립적 공간 안전성과 개별세대 보안성을 높여 주거환경의 쾌적성을 확보했다. 지하철 2호선과 신분당선이 만나는 강남역 2분거리에 위치한 강남역 투웨니퍼스트는 강남의 중심 삼성타운이 직선거리 약 300m에 있어 삼성타운 약 2만5천여명, 테헤란로 주변 국내외 대기업 종사자 수요, 약100만여명의 풍부한 유동인구와 임대수요를 확보하고 있다. 또 주변에는 강남역의 풍부한 상업 및 금융시설과 CGV, 메가박스, 교보문고 등 다양한 문화공간과 신세계, 센트럴시티, 대형마트, 종합병원 등이 있다. 분양관계자에 따르면 “지역호재로는 서초역~강남역 국제업무 및 상업복합지구 등 개발 등의 호재가 있으나 무엇보다도 대한민국 서울 강남에 입지한 것이 최고의 장점이다”라고 말했다. 입주는 2019년 6월 예정이다. 문의 1566-1775

사보이시티잠실 조감도

●사보이시티잠실=서울 송파구 잠실에 ‘사보이시티잠실’ 오피스텔이 분양을 앞두고 있어 눈길을 끈다. 방이동 먹자골목 인근에 들어서는 이 오피스텔은 인근에 송파구청과 중심상업 업무지구가 인접한 것이 특징이다. 특히 이 지역은 제2롯데월드몰을 중심으로 대규모 업무시설과 오피스텔, 상업시설 등이 들어서면서 송파구 내 새로운 업무중심지로 떠오르고 있다. 롯데월드타워를 비롯해 잠실역 인근 삼성SDS와 쿠팡, 한라, 쌍용건설, 한국방송광고진흥공사 등이 주요 배후수요로 꼽히며 영동대로 복합개발사업이 추진될 예정으로 향후 배후수요는 더욱 풍부해질 전망이다. 교통으로는 4중 역세권 지역으로 지하철 3개 노선(2·8·9호선)과 4개 지하철역을 이용할 수 있다. 2호선과 8호선 잠실역과 8호선 몽촌토성역이 가깝고 오는 10월 개통 예정인 9호선 신방이역과 방이사거리역까지 도보 이동이 가능하다. 올림픽로와 문정법조타운이 있는 송파대로, 서울외곽순환도로(서하남IC) 접근도 용이하다. 여기에 올림픽로에는 삼성역과 선릉역, 강남역 이동이 가능한 다양한 버스노선도 갖췄다. 편의시설의 경우 롯데월드타워와 코엑스, 서울 아산병원 등이 인접했고 롯데백화점과 롯데월드몰, 홈플러스 등 대형 상업시설 이용이 편리하다. 또한 올림픽공원과 석촌호수, 성내천, 잠실 한강공원 등이 가까워 쾌적한 주거생활도 누릴 수 있다. 실내는 특화설계가 도입돼 차별화됐다. 전실 모두 복층형으로 설계됐으며 수납공간을 극대화해 생활 편의성을 높였다고 분양 관계자는 전했다. 상업시설은 스트리트형 테라스 설계가 적용됐다. 사보이시티잠실은 서울시 송파구 방이동 46-2, 4, 5번지 일대에 위치하며 오피스텔 규모는 지하 8~지상 20층, 1개동, 총 473실(전용면적 18~29㎡)로 구성됐따. 상업시설은 지상 1~3층에 위치할 예정이며 2층 상업시설은 스트리트형 테라스로 이뤄졌다. 시공은 한라가 담당한다. 이 일대에 들어서는 오피스텔 가운데 처음으로 대기업 건설사가 시공할 예정이다. 문의 02-2654-2500

영등포wd스퀘어 조감도

●영등포wd스퀘어=서울의 이공 삼공 개발로 관문 강남과 더불어 여의도 영등포가3대 개발 중심축으로 개발의 중심에 서있다. 구 도심의 뉴타운 개발로 금융허브의 중심지로 우뚝 서는 영등포역 바로 건너편에 영등포wd스퀘어 오피스텔이 건축된다. 신안산선이 예정되어 트리플 역세권의 초특급 교통지 총 206세대가 들어선다. 본 사업지의 핵심세력인 영등포와 여의도는 2020년 영등포뉴타운 조성예정으로 복합단지 개발로 인한 150만명 가량의 유동인구, 한정거장거리 트리플 초역세권으로 영등포 특급 개발 호재 프리미엄 서울 3대중심 개발지역선정 및 국제금융중심가로 풍부한 임대수요이다. 영등포로터리, 영등포역 인접지역으로 영등포역 오피스텔 밀집지역이다. 지하철 1호선, ktx 영등포역으로 올림픽대로 이용 강남, 김포공항 접근 용이하다. 영등포 중심상권 인접 이용 용이하며 롯데, 신세계, 타임스퀘어, 여의도 성모병원, 한강성심병원이 인접하여 직주근접 최적화 입지로 서울시, 외 이동 용이한 편리한 교통환경이다. 영등포구는 1인 가구의 비율이 높아 소형 상품의 수요층 비율이 높다. 서울시 1인가구 중 20~30대 비중 60%로 월평균소득 200~300만, 약 32% 오피스텔을 선호한다. 선호입지로 역세권, 문화 및 여가접근성을 우선 고려요인으로 인식한다. 해당 현장은 서울시 영등포구 영등포동 인근 160여평에 지하 2층에서 지상 13층 건물 단층과 13층의 경우 복층으로 설계되어 있다. 영등포 WD 스퀘어는 효율적이고 쾌적한 공간구성 풀옵션의 지역 최초의 첨단 시스템과 더불어 모던하고 현대적인 내부 인테리어와 더불어 주거 라이프의 컨디션이 좋다. 전용률 60% 전용 5.67평 122실 주력으로 5.3평 36실, 5.49평 24실 원룸이다. 영등포 WD스퀘어 오피스텔은 광역버스노선 및 지하철 1호선,5호선, 신 안산선 예정 2023년 ktx영등포역 확정됐고, 주거가치와 투자가치의 더블로 영등포역 상권의 중심위치 오피스텔이다. 문의 1688-4160

수유 그랜드파크 조감도

●수유 그랜드파크=서울 강북 최초의 전세대 복층 오피스텔인 수유 그랜트파크이 분양중이다. 서울 강북구 미아동 160-14외 4필지로 연면적 6,167.03㎡, 지하 1층~지상 20층 규모로 오피스텔 226실, 근린생활시설 2실로 구성된다. 수유 푸르지오시티(2012년) 이후 공급물량이 전무한 공급가뭄지역으로 꼽히고 있으며 4호선 수유역 도보 5분거리, 미아역 10분거리, 우이신설경전철인 화계역이 도보로 이용 가능한 트리플 역세권 입지다. 강북 최초의 복층 오피스텔로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 도보권내 성신여대(4000여명), 서울 사이버대학교, 수유 중심상업지역(일일 유동인구 9만여명) 등이 있다. 편리한 생활 환경과 쾌적한 자연환경도 우수하다. 수유 중심상업지역, 수유 재래시장, 도보권내 오패산, 강북 구민 근린공원, 4·19 기념공원, 북한산 국립공원 등이 있다. 타입은 A~C타입 3가지로 전용면적기준으로 4.48평~5.57평에 복층 서비스 면적을 더하면 6.7평~8.6평으로 공간이 확대되며 2020년 준공예정으로 수유리 최고층 오피스텔로 아파트 30층 높이의 랜드마크의 탄생이 기대된다. 문의 02-2289-1917