무술년 ‘수익형 부동산’ 트렌드 똘똘한 한 채를 골라라

2018년 무술년 수익형 부동산 시장의 트렌드는 당연 ‘똘똘한 한 채를 잡아라’이다. 이는 최근 몇 년간 호황을 누리던 수익형 부동산 시장에도 ‘옥석 가리기’가 본격화될 것으로 전망되는 대목이다. 

     

금리 인상, 입주물량 증가, 임대용 부동산 등에 대한 대출 규제강화 등 부담 요인이 올해에 커지기 때문이다.  

    

아파트 시장에서 ‘똘똘한 한 채’의 중요성이 커지는 가운데 수익형 부동산 시장에서도 ‘똘똘한 상가’ ‘똘똘한 오피스텔, 도시형 생활주택’이 화두가 될 것으로 보인다. 

그동안 수익형 부동산 시장을 견인해온 것은 초저금리였다. 예금 이자가 워낙 낮아 상대적으로 수익률이 높은 상가와 오피스텔에 투자자들이 몰렸다. 대출금리도 쌌기 때문에 대출을 받아 투자를 하면 ‘레버리지 효과’까지 누리를 수 있었다.      

그러나 작년 한국은행이 금리 인상을 시작한데다 올해 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 세 차례 금리 인상을 예고한 상태여서 한국 역시 그에 준하는 금리 인상이 불가피할 것으로 전망된다. 

다만 금리 인상 속도가 빠르지 않고 아직은 저금리 기조가 당분간 지속될 것이라는 점에서 은행 이자보다 높은 월세를 따박따박 주는 수익형 부동산이 은퇴자들이나 월급쟁이들이게 효자 노릇을 할 것이라는 점은 올해에도 마찬가지다.  

    

특히 주택시장에 대한 규제가 강해지면 여유자금을 투자할 곳이 마땅치 않기 때문이다. 

     

장경철 부동산일번가 이사는 “그럼에도 금리는 여전히 낮고 보유세 인상 등으로 인해 주택 투자에 대한 수익률 하락 가능성이 커지면서 수익형 부동산에 대한 관심은 여전히 높을 것”이라며 “그러나 대출 규제와 공급과잉으로 인해 상가나 오피스텔 등 수익형 시장에서도 ‘옥석 가리기’가 진행될 것”이라고 전망했다. 

대표적인 국민 투자 상품인 오피스텔은 투자 규모가 1억원 안팎의 ‘비교적’ 소액이기 때문에 투자자들이 대부분 자기자본으로 투자하는 경우가 많다는 점에서 대출규제나 금리 인상이 오피스텔 시장에 미치는 여파가 크지 않을 것이라는 게 업계의 전망이다. 

그러나 올해 입주 물량이 많다는 점은 유의해야 한다. 부동산114에 따르면 올해에만 전국 입주량은 7만3,787실로 2017년의 4만9,951실 대비 47%나 급증한다. 서울은 1만2,500여실로 2017년 대비 22%가량 줄어드는 반면 경기도권에서 입주량이 몰려 있다.      

경기·인천 지역은 총 3만2,729실이 준공될 예정으로 2017년 대비 86%나 급증한다. 지역별로는 시흥(6,599), 하남(4,107) 수원(4,329)에 집중돼 있다. 서울에서 송파(2,317), 마포(2,513) 등에서 입주가 상대적으로 많다. 

한편 상가시장은 대출규제와 금리 인상 영향이 클 것으로 예상된다. 정부는 올 3월 말부터 부동산임대사업자의 상환능력을 심사할 때 임대업 이자상환비율(RTI)을 적용해 대출심사를 엄격히 할 방침이다.    

  

상가의 경우 투자규모가 크고 수익률을 높이기 위해 대출을 끼고 사는 경우가 많기 때문이다. 이에 따라 상가의 경우 투자자들이 보수적으로 접근해야 한다는 게 업계의 조언이다. 특히 상권이 활성화되지 않은 분양상가의 경우 공실 우려가 크고 입주 이후에도 소유주들이 재계약시 임대료를 낮춰주는 경우가 많기 때문이다. 

장이사는 이어 “상가의 최대 리스크는 공실이기 때문에 전문투자자가 아닌 일반 투자자들은 권리금이 붙어 있는 안정적인 상가 위주로 접근해야 하며 오피스텔은 산업단지나 대기업 밀집지역, 투자지역 등을 눈여겨 봐야 한다”고 말했다. 

무술년에 분양(예정)중인 수도권 수익형 부동산 현황   

  

명동 엠퍼스트 플레이스 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.   

   

수유 그랜드파크 조감도

●수유 그랜드파크(오피스텔, 상가)=서울 강북 최초의 전세대 복층 오피스텔인 수유 그랜트파크이 분양중이다. 서울 강북구 미아동 160-14외 4필지로 연면적 6,167.03㎡, 지하 1층~지상 20층 규모로 오피스텔 226실, 근린생활시설 2호로 구성된다. 수유 푸르지오시티(2012년) 이후 공급물량이 전무한 공급가뭄지역으로 꼽히고 있으며 4호선 수유역 도보 5분거리, 미아역 10분거리, 우이신설경전철인 화계역이 도보로 이용 가능한 트리플 역세권 입지다. 강북 최초의 복층 오피스텔로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 도보권내 성신여대(4000여명), 서울 사이버대학교, 수유 중심상업지역(일일 유동인구 9만여명) 등이 있다. 편리한 생활 환경과 쾌적한 자연환경도 우수하다. 수유 중심상업지역, 수유 재래시장, 도보권내 오패산, 강북 구민 근린공원, 4·19 기념공원, 북한산 국립공원 등이 있다. 타입은 A~C타입 3가지로 전용면적기준으로 4.48평~5.57평에 복층 서비스 면적을 더하면 6.7평~8.6평으로 공간이 확대되며 2020년 준공예정으로 수유리 최고층 오피스텔로 아파트 30층 높이의 랜드마크의 탄생이 기대된다.     

의정부 노블리안시티스타 조감도

●의정부 노블리안시티스타(오피스텔, 도시형 생활주택, 상가)=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활 4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다.     

구리 유탑유블레스 조감도

●구리 유탑유블레스(오피스텔, 상가)=경의중앙선 구리역 도보거리에 위치한 ‘구리 유탑유블레스’ 오피스텔이 분양중에 있다. 경기도 구리시 교문동 일대에 지하 9층~지상 29층 규모로 들어서며, 전용 24~79㎡의 소형 오피스텔 총 695실과 근린생활시설 50호로 이뤄진다. 이 오피스텔은 원룸과 투룸으로 구성되며, 일부세대에는 테라스 설계가 적용된다. 여기에 입주민들의 생활편의를 위한 휘트니스센터, 하늘정원 등도 조성된다. ‘구리 유탑 유블레스’는 경의중앙선 구리역을 도보 7분 거리로 이용할 수 있으며, 경춘로, 아차산로, 북부간선도로 등 서울 및 수도권으로 진입하기 수월한 도로망을 근거리로 이용할 수 있다. 향후 도보 5분 거리에 8호선 구리역(2022년)이 개통될 예정으로 교통 환경이 개선된다. 교통여건 외에도 다양한 생활 인프라가 인근에 자리하고 있어 생활이 편리하다. 롯데백화점, 롯데마트, 이마트 등 쇼핑시설이 인접해 있으며 한양대 구리병원, 구리시청, 남양주 세무서 등 생활편의시설도 근거리에 위치해 있다. 이곳은 주변에 자리하고 있는 마트, 병원, 백화점, 시청 등 해당 시설의 상주인원을 배후수요로 두고 있으며, 경춘로 대로변에 자리해 유동인구 흡수에도 유리하다. 인근에 구리전통시장 현대화 사업을 비롯해 구리월드디자인시티 조성 등 다양한 개발이 예정되어 있어 유입인구 증가에 따른 배후수요 증가가 예상된다. 또한 수요층 확보에 어려움이 없을 것으로 예상돼 안정적 운영이 가능할 것으로 전망된다.