대출 규제 강화…비껴간 서울 오피스텔, 상가 등 각광

-7월부터 6억 넘는 주택 담보로 DSR 40% 규제 적용 예정

-대출 규제 강화에 아파트 대비 가격 낮은 주거용 오피스텔 등 풍선효과

-비주거용 부동산 대출 규제 강화, 규제 시행되기 전 입주하는 상품들 눈길

정부가 오는 7월부터 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 시가 6억원을 넘는 주택을 담보로 새로 대출을 받는 대출자에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 적용키로 하면서 이에 따른 '풍선효과'가 서울 아파트를 대체할 원룸, 투룸, 쓰리룸 오피스텔 등으로 번지고 있다.

업계에 따르면 6억원 이상 주택담보 대출이 막히면 자연스럽게 중저가 주택이나 대체 상품으로 수요가 이동할 가능성이 높다는 전망이다. 서울 아파트 평균 매매가는 지난 4월기준으로 11억1123만원으로 11억원 선을 넘겼다.

DSR은 주택담보대출(LTV)을 포함해 신용대출·전세담보대출·주식담보대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 합쳐 연 소득으로 나눈 비율을 말한다. LTV보다 더 강력한 대출 규제다.

부동산 규제를 앞두고 바뀌기 전 상품에 대한 관심도 커지고 있다. 상가, 오피스텔, 토지 등 비주거용 부동산의 대출 규제가 강화되면서 규제가 시행되기 전에 입주하는 상품들이 눈길을 끌고 있다.

개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 오는 7월부터 3단계에 걸쳐 확대 적용되기 때문이다.

이는 오는 7월부터 정부정책이 바뀌기 때문이다. 정부가 지난 4월 29일 발표한 ‘가계부채 관리방안’에 따르면 올해 7월부터 토지거래허가지역 내 신규 비주택담보대출에 대한 LTV 40%가 적용된다.

또한 2023년 7월부터 비주택담보대출 취급 시에도 차주단위 DSR이 적용되는 것을 목표로 제반사항 준비가 추진될 예정이다.

DSR 규제를 먼저 검토할 필요가 있다. 현재 투기지역 및 투기과열지구 내 9억원 초과 주택을 담보로 은행에서 신규 주택담보대출을 받는 경우와 연 소득 8,000만원을 넘는 고소득자가 받는 신용대출 총액이 1억원을 넘는 경우에만 적용됐던 DSR 40% 규제가 오는 7월부터 3단계에 걸쳐 확대 적용된다.

특히 2023년 7월에는 총 대출액이 1억원을 초과하는 사람에게도 차주별 DSR 40% 규제가 적용된다.

이에 비주택담보대출 DSR 40% 규제가 전면 시행되기 이전에 입주가 완료되는 비주거상품들이 각광받는 모습이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “대출이 제한되면 아파트의 대체재인 아파텔로 매수세가 옮겨갈 것으로 보인다”라며 “서울 아파트에서 6억 이하 아파트를 찾아보기 힘든 만큼 대출 없이 서울에서 아파트를 마련할 기회는 사실상 끝났다고 봐야 한다”라고 말했다.

장이사는 이어 “7월부터 토지거래허가지역 내 신규 비주담대 LTV를 40%로 강화는 것을 시작으로 다른 지역도 향후 규제가 어떻게 적용될지 모른다”며 “이번 규제로 토지거래허가지역 외 비주택 상품이 풍선효과를 받게되면 정부가 추가적인 규제를 내놓을 가능성이 있어 이 점을 염두해두고 상가, 오피스텔 등 구매 의향이 있으면 미리 알아보는 것이 좋을 것 같다”고 말했다.

주택 담보·비주택 대출 규제 강화 비껴간 서울 상가·오피스텔 현황

-상가-

보라매 자이 단지내 상가 투시도

●보라매자이 상업시설=서울 동작구 신대방동 일대 초역세권에 입지한 '보라매자이 상업시설’이 100% 분양 완료된 가운데 회사보유분을 전매 임대 공급한다. GS건설이 시공하는 보라매자이 상업시설은 지하철7호선 신대방삼거리역 3번 출구 바로 앞 초역세권 상가로 보라매공원과 인접한 상권에 위치하고 있다. 이 때문에 인근 중심권역인 여의도와 용산을 연결하는 교통요충지로 삼면이 도로와 접하고 있어 뛰어난 접근성을 자랑한다. 유동인구가 높아짐에 따라 상업시설의 가치 역시 올라가기 때문에 접근성은 매우 중요한 요인이다. 보라매자이 상업시설은 아파트 입주 959세대의 구매력 높은 대단지 고객을 독점으로 확보할 수 있다는 점에서도 주목할 만하다. 또 신대방삼거리역 인근은 하루 유동인구 55,000여명에 달하는 배후수요를 품고 있다. 이러한 초역세권, 접근성을 가진 상업시설이기에 일반 단지내상가에 비해 광범위한 업종 입점에 유리하는 점도 눈여겨볼 만하다. 보라매자이 상업시설은 7호선 인근 역에서 랜드마크 상업시설로 건설된다. 총 959세대 최고 38층의 고층 아파트의 상업시설로 지역적 랜드마크가 될 것으로 기대된다. 일부 점포는 최고6m(4.4~6.0m)의 높은 층고를 적용하여 보다 쾌적하고 고급스러움을 느낄 수 있고 가시성이 뛰어난 1층 스트리트형 설계로 입점 테넌트와 고객들의 만족도를 높였다. 보라매자이 상업시설은 지상 1층부터 2층까지 총 154개 점포로 구성되어 있다. 입점 예정일은 2021년 10월이다. 관계자는 "상가 투자를 고려한다면 우수한 입지환경, 역세권, 탄탄한 배후수요, 브랜드 프리미엄 등을 모두 갖춘 상가를 선점하는 것이 중요하다"며 "해당 상업시설은 회사보유분 전매 임대 공급하는 만큼 많은 문의가 이어지고 있다"고 전했다.

문의 1800-6617

목동 중앙하이츠 펠리시티 상가 조감도

●목동중앙하이츠 펠리시티 상가=㈜거명개발은 항아리 상권으로 투자가치가 높은 목동 중앙하이츠 펠리시티 단지 내 상가를 분양 중이다. 목동중앙하이츠 펠리시티는 서울 양천구 신정동 988-5 일원에 들어서며 지하 4층~지상14층 규모로 조성된다. 지하 2층부터 지상 2층까지는 상가로, 총 41실이다. 목동 중앙하이츠 펠리시티는 유동인구 대비 높은 매출과 중산층 밀집 지역에 위치하고 있다. 상권 내 소득 및 소비수준이 높은 편에 속하며, 유동인구나 유행 등에 영향이 적은 항아리 상권인 만큼 안정적인 수요층 확보가 용이해 공실률이 낮은 곳이기도 하다. 목동 중앙하이츠 펠리시티는 특히 풍부한 배후수요를 자랑한다. 1일 6만의 유동인구와 목동 신시가지 1~14단지 및 인근 아파트 등 약 35,000여 세대와 현재 배후수요와 목동 택지개발계획 및 신정뉴타운 개발 등으로 90,000여 가구의 미래수요가 기대된다. 또한 목동 중심지구 상업 기능 강화 및 인근 상업지구 정비 계획 등으로 상권기능이 더욱 활성화 될 전망이다. 입지여건 및 접근성, 가시성, 노출성, 쾌적성 모두 만족시키는 목동 중앙하이츠 펠리시티는 가치 높은 서울 역세권 랜드마크 신축 상가이자 규제에서 자유로운 상가 투자가 가능하다. 이러한 중앙하이츠 펠리시티는 구상권, 신상권을 아우르는 목동역 상권의 중심으로 도약할 것으로 기대된다. 5호선 목동역 8번 출구와 신정역 3번 출구 더블 역세권의 입지 프리미엄도 자랑한다. 목동 중앙하이츠 펠리시티 관계자는 “목동 중앙하이츠 펠리시티는 목동, 신정동 고정 배후수요와 2개 역 높은 유동인구 프리미엄을 지닌다. 검증된 입지와 상권 프리미엄, 그리고 개발호재로 투자가치는 더욱 더 높아질 것”이라면서 “배후수요가 풍부하고 외부 이탈이 적어 안정적인 수익률 창출이 가능한 항아리 상권 내 수익형 부동산이 각광 받을 것으로 전망된다”고 밝혔다. 한편 목동 중앙하이츠 펠리시티 분양홍보관은 서울 양천구 오목로 345 슬로스퀘어 3층에 위치하고 있다. 문의 1522-5523

-오피스텔-

이대 에스엠케이타워 투시도

●이대역 에스엠케이타워=원조 골드라인 2호선 이대역 도보 5분거리에 ‘이대 에스엠케이타워’ 오피스텔이 선시공·후분양 방식으로 공급중이다. 서울 서대문구 대현동 27-51번지 외 2필지에 들어섰으며 신촌, 이대역 일원에서 분양가 1억대부터 시작하는 착한 공급가로 책정되었으며 분양가 2억 2천만원(전세 2억원)을 기준으로 하면 실투자금 2천만원으로 투자가 가능하다. 서울을 대표하는 대학가인 지하철 2호선 이대역과 신촌역 인근으로 규모는 최고 높이 10층, 1개 동(棟)이다. 전용면적 14.77㎡(약 4.5평)~19.79㎡(약 6평), 오피스텔 48실로 지상 3~10층으로 구성된다. 이대 에스엠케이타워 오피스텔 관계자는 “이 오피스텔은 분양가 1억대부터 2억대 초반에 분양하고 있다”며 “즉시 입주나 투자가 가능한 후분양 오피스텔로 신촌과 이대역 일원 노른자위 입지에 내 집을 마련하거나 임대수익을 올릴 절호의 기회다”라고 말했다. 이 오피스텔 도보 10~15분 거리에는 연세대, 이화여대, 서강대 등 대학교가 밀집돼 대학생들이 거주하기 좋다. 학생뿐만 아니라 교직원, 신촌 세브란스병원 근무자도 주요 수요다. 유동인구가 무려 일평균 20만명에 달하는 유명 대학가에 오피스텔이 건립돼 교통 및 생활 인프라도 풍부하다. 현재 이대역 에스엠케이타워 오피스텔 주변 지하철역은 총 3개다. 지하철 2호선 이대역을 도보로 4~5분대에 이용할 수 있으며, 도보 10분 거리에는 신촌역이 있다. 걸어서 1분 거리에는 경의중앙선 신촌역이 있어 트리플 역세권 프리미엄을 누릴 수 있다. U-Plex와 현대백화점, CGV, 메가박스, 박스스퀘어 등 지역 내 주요 생활 편의시설도 가까이 밀집돼 편리하게 이용할 수 있다. 사용자 중심의 신개념 설계가 도입된 오피스텔로, 공간 효율도 좋은 평을 받는다. 완벽한 빌트인시스템(친환경 시스템에어컨, 냉장고, 전기쿡탑, 세탁기 등)과 보안시스템(엘리베이터 출입보안카드, 무인택배시스템)이 적용돼 입주 시 편리하고 안전한 생활도 기대할 수 있다. 분양 관계자는 “신혼부부와 인근 직장인 수요, 대학생 자녀가 있는 부모 등의 문의가 많다”며 “지구대가 바로 인접해 안정성이 보장되며 신촌과 이대 초역세권의 이점과 공간 프리미엄을 선사하는 오피스텔로, 전 연령대의 수요자들의 관심을 보이고 있다”고 설명했다. 2023년 착공을 앞둔 서부선 경전철(신촌역, 연세대역) 호재로 주목받고 있다. ‘서부선 도시철도 민간투자사업’은 2023년 착공을 목표로 은평구 새절역(6호선)부터 명지대, 신촌, 여의도를 거쳐 관악구 서울대입구역(2호선)까지 총 연장 16.2㎞의 정거장 16개소, 차량기지 1개소를 건설하는 사업이다. 분양 관계자는 이어 “서부선 경전철이 완공될 경우 출퇴근 등 이동시간이 획기적으로 단축되며, 신촌은 대학,상업, 업무지구 등 통행수요가 높은 지역이어서 신축 오피스텔이 독보적인 이점을 갖는다”고 말했다. 문의 02-882-9287

천호 에코랜드 투시도

●천호 에코랜드=서울시 강동구 천호동 453-5번지 일원에 도시형 생활주택과 오피스텔 복합단지인 천호 에코랜드가 분양중이다. 지하 2층, 지상 17층 규모로 지상 3층~5층은 전용면적 17~18㎡의 오피스텔 49실로 공급된다. 6층~9층(단층구조)과 10층~17층(복층구조)에는 전용면적 14~15㎡의 도시형 생활주택 176실과 근린생활시설로 구성된다. 총 225세대 고정수요와 하루 평균 유동인구 약 10만 명을 웃도는 천호역 상권의 풍부한 유동인구를 배후로 하고 있어 단지 내 상가에도 문의가 늘고 있다. 천호역은 서울 시내 핵심상권중 하나로 특히 젊은 층이 많기로 유명하다. 천호 로데오거리를 비롯해 현대백화점, 이마트, 주꾸미 골목 및 먹자골목 등이 모두 갖춰져 있으며 지역 상권이 이미 활성화 되어 있다. 또 천호 사거리는 강동지역의 관문이자 하남·광주·성남 방면으로 통하며 지하철 호선이 교차는 교통의 요충지로 꼽힌다. 5호선 및 8호선 더블 역세권인 천호역 도보 4분거리의 역세권 단지로 잠실 6분, 강남 20분대의 우수한 교통망과 현대백화점, 이마트 등 초특급 생활·문화 인프라, 강남, 잠실, 고덕지구의 풍부한 임대수요가 보장되는 강동 최고의 투자 중심지이다. 천호대로 인근에 위치해 천호대로 발전의 미래 가치를 고스란히 누릴 수 있으며 천호 로데오거리의 중심에 입지해 현대백화점, 이마트, 롯데시네마, 강동성심병원 등 다양한 인프라를 누릴 수 있다. 천호동 일대는 국내에서 7번째로 큰 상권이 형성되어 있으며 풍납토성 복원 사업, 천호시장 재개발, 천호 성내 재정비 촉진지구 내 현대프라자·코오롱 상가아파트 재건축 등의 대형 개발이 계획되어 거주환경 및 상권의 활성화가 기대되는 지역이며 특히 당 현장 앞이 코오롱 상가 개발호재로 바로 앞이 공원화 되면 힐링 라이프 생활이 기대된다. 계약금 10%에 중도금 40% 무이자 혜택과 2022년 3월 준공을 앞두고 있다. 문의 02-882-9287

여의도 리미티오148 투시도

●여의도 리미티오148=반도건설은 고급 소형 주거시설 '여의도 리미티오148'을 5월 분양한다고 밝혔다. 여의도 리미티오148은 서울 영등포구 영등포동2가 139번지에 지하 4층~지상 20층, 전용 23~49㎡, 8개 타입, 도시형 생활주택 132실, 오피스텔 16실 등 총 148실로 조성된다. 근린생활시설 5실도 함께 조성된다. 전 호실이 소형아파트를 대체할 전용 50㎡이하의 틈새상품으로 설계됐다. 지하철 1·5호선 환승역인 신길역과 1호선 영등포역을 도보로 이용할 수 있다. 신길역을 이용하면 여의도역까지 한 정거장이면 도착할 수 있으며 영등포역은 신안산선 광역철도 복선 전철이 개통 예정돼 있다. 올림픽대로와 여의대로를 통해 강남, 광화문, 상암DMC, 마곡지구 등 서울 주요 도심으로 이동할 수 있다. 단지 바로 앞 중마루 공원을 비롯해 영등포공원, 여의도샛강공원, 여의도한강공원 등 풍부한 녹지환경으로 주거환경이 쾌적하다. 여의도 리미티오148의 견본주택은 서울시 양천구 목동 919-8번지 일원에 마련, 코로나19 확산 방지를 위해 사전예약제로 운영할 예정이다. 문의 02-882-9287

을지로 엘루이 일루프 투시도

●을지로 엘루이 일루프=서울시 중구 을지로 5가 272-17, 18번지에 ‘엘루이 일루프’ 주거용 투룸 오피스텔이 분양중이다. 단지 규모는 지하 2층~지상 11층, 전용 35~45㎡, 오피스텔 96실과 근린생활시설이 함께 공급된다. 투룸 오피스텔인 아파텔로 공급되는 ‘엘루이 일루프’는 국내 최대의 업무지구인 CBD(도심 업무지구)와 동대문패션타운이 좌우 단 한정거장으로 빠른 출퇴근이 가능하다. 이들 대규모 업무지구에 근무하는 인원이 약 80만명에 달하는 만큼, 풍부한 임대수요를 갖추고 있는 것 가장 큰 장점이다. 을지로의 중심에 들어서는 오피스텔 ‘엘루이 일루프’는 편리한 교통환경을 자랑한다. 1, 2, 3, 4, 5 호선을 모두 이용할 수 있는 트리플 역세권에 입지해 서울 어디든 빠른 이동이 가능하다. 여기에 2, 4호선 을지로4가역 지하보도를 통해 시청역과 동대문역사문화공원역 등으로 안전하고 빠르게 이동할 수 있다. 도심권에서 분양에 나서는 ‘엘루이 일루프’는 탁월한 생활 환경도 자랑한다. DDP(동대문 디자인 플라자), 광장시장, 국립중앙의료원 등 생활 편의 인프라가 알차게 갖춰져 있는 것은 물론, 훈련원 공원, 청계천 등 쾌적한 자연환경도 걸어서 누릴 수 있는 원스탑 입지환경을 누릴 수 있다. 탁월한 주변환경에 걸맞은 특화설계도 자랑한다. ‘엘루이 일루프’가 들어서는 종로, 중구 일대는 서울에서 1~2인 가구 비율이 가장 높은 지역으로 ‘엘루이 일루프’는 1~2인 가구에 대응해 모든 호실을 1.5룸~2.5룸의 분리형 평면으로 구성했다. 또, 고급 특화설계도 갖춘다. 모든 세대에 고급 호텔에서 만나볼 수 있었던 건식 세면대와 에어드레서 공간을 갖춘 클린케어 스루 구조를 적용해 쾌적한 생활공간을 제공할 계획이다. 여기에 엘루이 일루프만의 시그니처 설계도 갖춘다. 빛을 활용해 공간을 디자인하는 디자인 컨셉을 기반으로 옥상정원 등 입주민을 위한 다양한 특화설계와 외관 디자인을 선보일 전망이다. 서울에서도 가장 높은 1인 가구 비율을 보이는 곳은 중구, 종로구, 관악구 순이다. 대학교를 중심으로 원룸이 많아 젊은 세대의 비율이 높은 관악구와 달리, 중구와 종로구는 서울 도심에 위치하는 입지를 갖추고 있음에도 1인가구의 비율이 50%를 넘었다. 2인 가구까지 합치면 70%가 넘을 정도로 소형가구의 비율이 높은 상황이다. 이처럼 1~2인 가구의 비율은 꾸준하게 상승하고 있지만, 소형 주거상품의 공급은 터무니없이 적은 상황이다. 최근 아파트를 중심으로 소형 평면에 대한 관심이 높아지고 있지만, 실제공급까지 이어지지 못하고 있는 상황이다. 실제로 올해 1분기 서울의 전용 60㎡이하 아파트 공급은 전체의 12% 수준에 불과했다. 이러한 상황에서 1~2인 가구를 위한 대체상품으로 오피스텔이 주목받고 있다. 최근 공급에 나서는 오피스텔은 아파트 수준의 생활환경을 누릴 수 있는 것은 물론, 탁월한 입지환경으로 젊은 수요자들에게 관심을 받고 있기 때문이다. 서울 도심에서 직주근접의 가치까지 누릴 수 있는 을지로 엘루이 일루프 오피스텔이 공급에 나서 수요자들에게 뜨거운 관심을 받고 있다. 이 외에도 ‘엘루이 일루프’는 청약통장이 필요 없고 100실 미만으로 공급되어 계약 직후 바로 전매가 가능하고 중도금 전액 무이자, 주택 수 미포함 등의 이점을 가지고 있는 것이 장점이다. 문의 1668-0970