아파트 역전세난, 전세 품귀 오피스텔로 캡투자 해볼까

최근 입주물량 증가로 역전세난이 우려되는 아파트 시장과 달리 전세매물은 품귀현상을 빚고 있는 오피스텔은 정반대의 현상이 벌어지고 있다.     

부동산114에 따르면 지난달 기준 오피스텔 매매가격 대비 전세가격 비율은 78.49%로 집계됐는데 같은 기준 아파트의 전세가율은 68.77%로 나타났다.

올 1분기 기준 오피스텔 매매가격은 0.20% 상승한 것으로 조사됐으며 전분기(0.33%) 대비 상승폭은 축소됐지만 0.20% 선을 유지하는 모습이다.     

 

금리인상과 규제 강화, 입주물량 증가 등 3중고의 악재가 겹쳤지만 가격 하락으로 이어지지는 않고 있다. 

이는 아파트 가격이 좀처럼 꺾이지 않으면서 오피스텔이 대체제로 각광받고 있기 때문으로 업계는 분석했다.      

매수세가 꾸준히 유지되는 가운데 마곡산업단지·문정법조타운 등 업무지구를 배후에 둔 지역에서 투자수요 및 실거래 유입이 이어지고 있다.

아파트의 경우 올해 44만 가구에 달하는 입주물량이 예정되어 있는데다 최근 2~3년간 기승을 부린 갭투자의 영향으로 예년보다 많은 물량이 풀렸다.

반면 오피스텔의 경우 임대수익을 목적으로 하는 수요자가 많아 전세매물이 적어 오피스텔 전세시장은 매물 기근 현상을 보이고 있으며 이 같은 오피스텔 전세가격 고공행진은 당분간 이어질 것으로 전망된다.

한편 전국 오피스텔 임대수익률은 5.18%로 또 한 번 최저치를 갱신했는데 올해 역대급 입주물량이 쏟아질 것으로 예정돼 전국 수익률 5%선을 유지하기는 위태로운 실정이다.

올 1분기 입주물량은 1만5619실로 전년동기(9469실) 대비 64.94% 증가했는데 1분기 전체 입주물량의 절반 이상은 경기도(8656실)에 집중됐다.      

△시흥시 1474실 △수원시 1806실 △하남시 784실 등 대규모 택지개발지구에 물량이 많았다.

특히 하남만 하더라도 2020년까지 1만8071실이 입주물량이 계획돼 단기간 물량이 집중돼 공급과잉으로 인한 공실 발생이 우려된다. 

     

이들 지역은 자족기능이 아직 부족하고 5호선 및 9호선 지하철 개통이 지연되고 있어 당분간 수익률 저하가 예상되며 올 한해 오피스텔 입주물량은 7만8000여실에 달할 전망이다.

장경철 부동산일번가 이사는 “수익률 하락에도 불구하고 오피스텔의 실제 거래는 꾸준한 편이라며 임대수익을 확보할 수 있다는 점에서는 분명히 좋은 투자처지만 10년 만에 기준금리 역전이 일어났고 올해 주택담보대출 금리가 5%대로 진입할 것으로 예상돼 투자 매력도가 떨어질 수 있다는 점을 유의해야 한다”고 말했다.   

  

캡투자 겨냥 서울, 경기지역 분양중인 오피스텔 현황     

-서울-     

명동 엠퍼스트 플레이스 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950     

 

수유역 그랜드파크 조감도

●수유역 그랜드파크=서울 강북 최초의 전세대 복층 오피스텔인 수유 그랜트파크이 분양중이다. 서울 강북구 미아동 160-14외 4필지로 연면적 6,167.03㎡, 지하 1층~지상 20층 규모로 오피스텔 226실, 근린생활시설 2호로 구성된다. 수유 푸르지오시티(2012년) 이후 공급물량이 전무한 공급가뭄지역으로 꼽히고 있으며 4호선 수유역 도보 5분거리, 미아역 10분거리, 우이신설경전철인 화계역이 도보로 이용 가능한 트리플 역세권 입지다. 강북 최초의 복층 오피스텔로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 도보권내 성신여대(4000여명), 서울 사이버대학교, 수유 중심상업지역(일일 유동인구 9만여명) 등이 있다. 편리한 생활 환경과 쾌적한 자연환경도 우수하다. 수유 중심상업지역, 수유 재래시장, 도보권내 오패산, 강북 구민 근린공원, 4·19 기념공원, 북한산 국립공원 등이 있다. 타입은 A~C타입 3가지로 전용면적기준으로 4.48평~5.57평에 복층 서비스 면적을 더하면 6.7평~8.6평으로 공간이 확대되며 2020년 준공예정으로 수유리 최고층 오피스텔로 아파트 30층 높이의 랜드마크의 탄생이 기대된다. 문의 02-2289-1917      

  

-경기-     

의정부 노블리안시티스타 조감도

●의정부 노블리안시티스타=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활 4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다. 문의 1800-9747     

다산 라페온빌 조감도

●다산 라페온빌=남양주시 다산진건지구 업무 1-3블록일대에 ‘다산 라페온빌’이 지하4층~지상12층의 오피스텔 140실, 근린생활시설로 들어선다. 전 세대 소형평형위주로 스칸디나비아 공간 인테리어와 넓은 통창과 일자형으로 개방감을 확보하였다. 기본 제공 품목으로 삼성TV, 빌트인냉장고, 전기쿡탑, 한샘 가구 등 풀퍼니시드 시스템을 적용하였다. 첨단 보안 및 소방관리 시스템을 도입하고 에너지 절감 시스템, 하늘공원 등 생활환경이 우수하다. 지상 1층에는 테라스형 상업시설 14실로 구성되며 2층~5층까지 학원, 병원, 연구시설 등 각 층마다 8실씩 다양한 업종이 들어설 예정이다. 지하철 8호선 연장으로 인해 2022년 다산역이 개통될 예정이다. 이로 인해 서울잠실까지 20분, 천호역까지 12분대로 서울에서 유입되는 수요까지 매우 증가할 것으로 예상된다. 진건지구는 다산역 역세권과 연계하여 다산마당을 중심으로 상권이 조성되며 지금지구는 관공서가 밀집한 행정타운으로 조성될 예정이다. 다산신도시는 서울 여의도의 1.64배로 8만 6천명의 인구를 수용가능한 신도시급 주거단지로 원스톱 자족도시이다. 조경공모를 통한 ‘천년위민도시’ 컨셉의 생태문화도시로 조성될 계획으로 약 51만평의 공원과 자전거길 등 생활 최적화된 신도시이다. 다산진건지구는 상업, 업무비율이 3%대로 희소성이 높아 상품가치가 상승된다. 제2경기북부테크노밸리(다산테크노밸리) 확정 및 그린스마트밸리(진건첨단ITC산업단지)예정, 양정역세권 도시첨단산업단지 예정 등 인근 첨단산업단지 조성으로 젊은 층의 유입이 활발하다. 스타필드 하남의 착공 이후 주변의 아파트값이 약 20% 상승하여 파급효과가 우수할 전망이다.  현대 프리미엄 아울렛이 2019년 완공예정으로 대표적인 복합쇼핑센터로 유동인구 증가가 기대되며 랜드마크로 도약할 수 있는 기회가 될 것으로 보인다. 문의 1599-2778