안갯속 아파트 시장 이 참에 알짜 수익형부동산 노려볼까
아파트 시장이 안갯속이다. 4월 양도소득세 중과 시행에 이어 보유세 강화 카드까지 정부의 규제 기조가 이어지면서 거래량이 급감한 탓이다.
업계에서 1년 뒤 아파트 등 집값이 더 떨어질 것으로 보고 있어 거래절벽뿐 아니라 공급과잉, 금리 인상까지 '삼중고'가 아파트시장에 몰아칠 태세다.
실제로도 서울 강남 아파트 한 채가 20억 원이 넘는 것으로 나타났다. 그것도 전용 84㎡(33평형) 아파트가격이라고 하니 고개가 절로 저어지게 된다.
특히 50, 60대 은퇴 세대는 향후 근로 소득이 줄거나 없어질 확률이 높은 만큼 똘똘한 아파트 한 채가 과연 득이 될지, 실이 될지 계산기를 두드려보게 된다.
앞길이 창창한 장년층도 마찬가지다. 아파트 한 채에 목을 매며 밤낮없이 업무에 시달리느니 임대수익이 발생하는 수익형 부동산에 자연스레 관심이 쏠린다.
물론 아파트 가격이 하늘 높은 줄 모르고 올라준다면 믿을 만한 구석이 될 수도 있다. 지난해 집값 상승률은 상당히 높았다.
한국감정원이 올 1월 1일 발표한 ‘2017년 주택시장 결산’ 통계자료에 따르면 지난 한 해 서울 주택 가격 상승률은 3.6%에 이르렀으며 특히 서울 강남 3구 아파트의 경우 반년 새 2억~3억 원은 우습게 올랐다.
아파트값 고공행진은 올해 초까지 지속됐다. 지난 4월 1일부터 시행되는 다주택자 양도세 중과 이전에 집을 처분하려는 이가 몰려 거래가 활성화됐고, 매도자 우위 시장이 형성돼 부르는 게 값이었다.
하지만 이사분기부터 부동산시장 분위기가 반전될 것이란 전망이 우세하다. 미국 기준금리 인상으로 한미 양국 금리가 역전돼 하반기 한국 기준금리가 인상될 것이 확실시되고 있다.
이 경우 지난 연말부터 조금씩 오른 대출금리가 하반기 더욱 인상될 것으로 보여 빚내서 무리하게 아파트를 사는 갭투자가 더는 어려워질 전망이다.
또한 정부의 집값 안정화 의지가 강해 하반기 보유세 인상도 현실화될 것으로 보인다. 이 역시 집값 상승에 악재로 작용할 개연성이 높다. 이에 시장에서는 아파트 상승세가 지난해 같지 않고, 서울도 하락장이 형성될 수 있다는 우려 섞인 목소리가 나온다.
아파트에 관심이 높았던 투자자는 정부가 다주택자에게 칼날을 겨누고 있는 상황에서 아파트보다 수익형 부동산이나 토지 등에 눈을 돌리고 있다.
설문조사를 보더라도 고액자산가들을 중심으로 보유 부동산 처분을 고려하는 한편 수익형 부동산 매입에 큰 관심을 보이는 분위기다.
KB금융지주 경영연구소는 지난 4월 5일 정부의 대출 규제 도입에 따른 올해 부동산 시장을 전망하는 '2018 KB부동산 보고서'를 발간했다.
주목할 부분은 新DTI와 DSR도입, 보유세 강화 등 다주택자 대상 대출 규제 이후 자산가들의 보유 부동산 처분 상담이 크게 늘어난 점이다.
KB금융 경영연구소가 지난 1월과 3월 수도권 지역 KB자산관리전문가(PB) 112명을 대상으로 설문조사한 결과 수도권 PB고객들은 수익형 부동산 구입, 보유부동산 처분에 대한 자문·상담 요청을 많이 받는 것으로 나타났다.
장경철 부동산일번가 이사는 “최근 정부의 주택에 대한 초강력 규제로 아파트 투자에 대한 전망이 어두워지고 있다”며 “따라서 똘똘한 주택에 대한 중요성이 강조되고 저금리 기조가 지속됨에 따라 유망지역 수익형 부동산의 관심은 꾸준할 것으로 보여진다”고 말했다.
안갯속 아파트 시장, 눈길가는 알짜 수익형 부동산 현황
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950
수유역 그랜드파크 조감도●수유역 그랜드파크(오피스텔, 상가)=서울 강북 최초의 전세대 복층 오피스텔인 수유 그랜트파크이 분양중이다. 서울 강북구 미아동 160-14외 4필지로 연면적 6,167.03㎡, 지하 1층~지상 20층 규모로 오피스텔 226실, 근린생활시설 2호로 구성된다. 수유 푸르지오시티(2012년) 이후 공급물량이 전무한 공급가뭄지역으로 꼽히고 있으며 4호선 수유역 도보 5분거리, 미아역 10분거리, 우이신설경전철인 화계역이 도보로 이용 가능한 트리플 역세권 입지다. 강북 최초의 복층 오피스텔로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 도보권내 성신여대(4000여명), 서울 사이버대학교, 수유 중심상업지역(일일 유동인구 9만여명) 등이 있다. 편리한 생활 환경과 쾌적한 자연환경도 우수하다. 수유 중심상업지역, 수유 재래시장, 도보권내 오패산, 강북 구민 근린공원, 4·19 기념공원, 북한산 국립공원 등이 있다. 타입은 A~C타입 3가지로 전용면적기준으로 4.48평~5.57평에 복층 서비스 면적을 더하면 6.7평~8.6평으로 공간이 확대되며 2020년 준공예정으로 수유리 최고층 오피스텔로 아파트 30층 높이의 랜드마크의 탄생이 기대된다. 문의 02-2289-1917
의정부 노블리안시티스타 조감도●의정부 노블리안시티스타(오피스텔, 도시형 생활주택)=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활 4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다. 문의 1800-9747
다산 라페온빌 오피스텔 조감도●다산 라페온빌(오피스텔)=남양주시 다산진건지구 업무 1-3블록일대에 ‘다산 라페온빌’이 지하4층~지상12층의 오피스텔 140실, 근린생활시설로 들어선다. 전 세대 소형평형위주로 스칸디나비아 공간 인테리어와 넓은 통창과 일자형으로 개방감을 확보하였다. 기본 제공 품목으로 삼성TV, 빌트인냉장고, 전기쿡탑, 한샘 가구 등 풀퍼니시드 시스템을 적용하였다. 첨단 보안 및 소방관리 시스템을 도입하고 에너지 절감 시스템, 하늘공원 등 생활환경이 우수하다. 지상 1층에는 테라스형 상업시설 14실로 구성되며 2층~5층까지 학원, 병원, 연구시설 등 각 층마다 8실씩 다양한 업종이 들어설 예정이다. 지하철 8호선 연장으로 인해 2022년 다산역이 개통될 예정이다. 이로 인해 서울잠실까지 20분, 천호역까지 12분대로 서울에서 유입되는 수요까지 매우 증가할 것으로 예상된다. 진건지구는 다산역 역세권과 연계하여 다산마당을 중심으로 상권이 조성되며 지금지구는 관공서가 밀집한 행정타운으로 조성될 예정이다. 다산신도시는 서울 여의도의 1.64배로 8만 6천명의 인구를 수용가능한 신도시급 주거단지로 원스톱 자족도시이다. 조경공모를 통한 ‘천년위민도시’ 컨셉의 생태문화도시로 조성될 계획으로 약 51만평의 공원과 자전거길 등 생활 최적화된 신도시이다. 다산진건지구는 상업, 업무비율이 3%대로 희소성이 높아 상품가치가 상승된다. 제2경기북부테크노밸리(다산테크노밸리) 확정 및 그린스마트밸리(진건첨단ITC산업단지)예정, 양정역세권 도시첨단산업단지 예정 등 인근 첨단산업단지 조성으로 젊은 층의 유입이 활발하다. 스타필드 하남의 착공 이후 주변의 아파트값이 약 20% 상승하여 파급효과가 우수할 전망이다. 현대 프리미엄 아울렛이 2019년 완공예정으로 대표적인 복합쇼핑센터로 유동인구 증가가 기대되며 랜드마크로 도약할 수 있는 기회가 될 것으로 보인다. 문의 1599-2778
