대기업따라 ‘수익형 부동산’ 투자 해볼까
정부의 전방위 부동산 규제가 심화되고 있지만 부동산에 대한 사랑은 여전하다. 과거에 비해 크게 달라진 점은 부동산 투자가 다양해지고 대중화되어 간다는 점이다.
누구나 부동산에 투자하면 성공하고 싶어 하는게 당연하다. 그렇다면 부동산 투자에서 성공하는 방법은 무엇이 있을까.
먼저 몇가지 법칙에 충실하면 된다. 가장 확실한 법칙은 신설되는 교통 노선을 따라 투자하는 방법도 있지만 대기업을 따라 투자를 하는 방법이 있다.
돈과 사람을 몰고 다니는 대기업. 때문에 특정지역에 투자가 확정되면 투자자들의 관심이 높아지게 마련이다.
대기업 본사들이 밀집되어 있거나 대규모 투자로 들썩이·는 지역이 몇군데 있는데 대표적인 지역으로 서울 광화문·명동·마곡지구·문정지구, 경기 평택화성, 충남 아산 등이 있는데 '기업이 도시를 키운다'는 명제가 그대로 들어맞았다는 분석이다.
먼저 대기업이 투자자 이뤄지는 곳의 상권이 활황을 누리는 요인으로 집객효과 상승으로 볼 수 있다.
관련 종사자들의 인구 유입으로 상주인구는 물론 외부 방문객 등 유동인구가 늘면서 불황에도 상가나 오피스텔 등의 수익과 직결되는 고객 확보가 유리해지기 때문이다.
서을 도심은 대표적인 대기업 후광지역으로 꼽힌다. 특히 명동, 을지로, 충무로, 광화문 일대는 지역 특성상 기업체들이 상당히 밀집돼 있지만 업무종사자 수 대비 오피스텔의 공급 물량은 턱없이 부족한 실정이다.
반면 기존 오피스텔의 경우 노후도가 심해도 대부분의 오피스텔에서 공실을 찾아보기 힘든 상황일 만큼 공실률이 적다.
특히 영화 '살인의 추억'으로 악명 높았던 화성시는 범죄도시라는 오명을 털고 '살고 싶은 도시'로 거듭나고 있다.
화성시는 지자체별 경제 상황을 말해주는 1인당 지역내총생산(GRDP)이 2017년 기준으로 7000만원을 넘어섰다. 2010년 1인당 GRDP가 4912만원이던 것이 2014년 7376만원으로 50.2%(2464만원) 늘었다.
화성시는 현대·기아차와 삼성전자의 공장과 연구시설이 들어선 데다 주변의 동탄신도시 효과가 더해져 앞으로도 GRDP가 더욱 증가할 전망이다.
기업을 통한 도시의 성장은 평택이나 아산·천안에서도 똑같은 모습으로 나타났다.
아산시는 1인당 GRDP가 8455만원에 달했고, 평택시와 천안시도 1인당 GRDP가 각각 4961만원과 4470만원으로 높아졌다. 평택시의 성장은 미군기지 이전 효과와 함께 삼성전자와 LG전자의 대규모 투자가 견인하고 있다.
천안과 아산 지역도 대기업 투자와 연관산업 발전이 도시의 힘을 키웠다. 두 도시에는 충청남도 전체 인구(209만명)의 절반에 가까운 100만명이 살면서 도내 16개 시·군의 GRDP 절반을 차지할 만큼 부가 집중되고 있다.
아산시의 GRDP는 2010년 21조3087억원에서 2014년 24조4000억원으로 3조원가량 늘었고 천안은 5조원가량 늘어난 25조4132억원으로 껑충 뛰었다.
하지만 단순히 유동인구만 많다고 해서 상권이 활성화되는 것은 아니고, 얼마만큼의 구매력 높은 수요자를 확보했는지에 따라 상권의 질이 결정되게 된다.
매달 적지 않은 임대료를 지불할 능력을 갖춘 임차인을 확보할 수 있고 꾸준한 임대수익을 기대할 수 있기 때문이다.
공급과잉으로 어려움을 겪는 오피스텔도 마찬가지다. 대기업 투자가 이뤄지는 지역에 공급되는 오피스텔은 틈새상품으로 꼽힌다.
대기업 종사자들은 물론 협력 업체 종사자들까지 풍부한 인구가 유입돼 일대 오피스텔의 임대수요를 충당하기 때문이다.
이들의 경우 특성상 경제력이 뒷받침되는 수요자들이 많고 교통 인프라와 생활환경이 잘 갖춰진 곳을 선호하기 때문에 투자자들 입장에서도 공실 위험 없이 꾸준한 임대수익을 바라볼 수 있다는 장점과 함께 임차인의 임대료 연체확률이 적고 안정적인 수익을 노릴 수 있어 투자 메리트가 높다는 것이다.
우리나라가 저성장기에 접어든 상황에서 가장 강력한 부동산 호재는 대기업 유치며, 경기불황으로 장기간 침체를 겪고 있는 지역 부동산에 대기업 효과가 지역 경제에 활력을 톡톡히 불어놓고 있으며 앞으로도 대기업 임·직원들이 투자하는 아파트나 대기업 계열사들이 들어서는 지역에서는 부동산 활성화에 촉매제 구실을 할 것으로 전망된다.
장경철 부동산일번가 이사는 “대기업이 이전한다고 해도 수익형 부동산 투자는 신중해야 하는데 이미 호재가 분양가격에 선 반영된 경우가 많이 있기 때문이다”며 “따라서 인근 임대료 수준을 감안해 분양가가 과도한지 산정해 봐야 하며, 개발호재가 실현 가능한지, 순차적으로 진행되고 있는지 등을 감안해야 한다”고 말했다.
대기업 특수 분양(예정)중인 ‘수익형 부동산’ 현황
-서울 도심-
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 옥상에는 정원이 조성되며 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950
-경기 화성-
병점역 써밋 프라움 조감도●병점역 써밋 프라움(오피스텔, 상가)=지하철 1호선 병점역 도보 5분 내 위치한 ‘병점역 써밋 프라움’이 오는 5월 분양에 나설 예정이다. ‘병점역 써밋 프라움’은 경기도 화성시 병점동에 위치하며, 지하 5층~지상 20층 1개동, 전용 24~45㎡ 규모로 오피스텔 792실, 상가 27실로 구성된다. 태남건설의 ‘병점역 써밋 프라움’은 국토교통부가 발표한 ‘수도권 전철 급행화 추진 방안’의 수혜지로 오는 2020년부터 지하철 경부선(1호선 서울역~천안역)의 급행열차 운행 횟수를 2배로 확대한다. 해당 계획이 시행되면 급행열차 운행 횟수는 기존 1일 34회에서 68회로 늘어나게 된다. 또 천안역에서 서울역까지 소요 시간은 약 40분이 줄어든다. 급행열차의 종착지는 안양, 수원, 병점, 오산 등 주요 도시로 한정돼 있다. 이밖에 동탄신도시 트램 등의 교통개발도 예고돼 있다. 동탄신도시 트램은 수원~망포~동탄~오산 등 1단계 노선과 병점~동탄2신도시 등 2단계 노선 총 33.88km 규모다. 올해 중 공사를 시작해 오는 2025년 개통을 목표로 하고 있다. 트램은 도로 일부에 설치한 레일 위를 주행하는 전차로 교통량 분산 효과가 예상된다. 경기 화성시 병점동은 대규모 개발을 중심으로 풍부한 임대수요가 기대되는 곳이다. 일단 ‘삼성전자 나노시티’로 불리는 화성․기흥캠퍼스가 주변에 자리하고 있다. 이 주변에는 협력업체를 포함, 2만여 명에 달하는 관련 종사자들이 근무하고 있다. 이와 함께 인근 동탄일반산업단지, 오산가장일반산업단지에는 IT 등 첨단산업과 관련한 100여 곳의 중소기업이 위치하고 있다. 이밖에 화성 기아자동차, 화성향남 제약산업단지 등 제조업 종사자의 수요도 기대된다. 축구장 52배 규모로 조성되는 ‘병점행정복합타운’도 눈길을 끈다. 병점행정복합타운은 1호선 병점역 주변 지역의 역세권 개발을 통해 공공행정, 상업, 공원 등 다양한 기능을 갖춘 복합시설로 탄생한다. 화성시는 약 38만㎡ 부지에 약 3,600억 원의 예산을 투입, 올해 말까지 준공한다는 계획이다. 이밖에 법정대수 대비 106%를 웃도는 주차공간(601대)으로 여유로움을 더했다. 문의 1800-0723
-경기 평택-
평택 캐피토리움 조감도●평택 캐피토리움(상가)=파인건설이 경기 평택시 팽성읍 안정리 일원에 미군 렌털하우스인 ‘평택 캐피토리움’ 내 상가를 분양중이다. 지하 4층~지상 14층, 1개 동에 오피스텔·상가로 이뤄진 주상복합단지다. 이번에 공급하는 상가는 지상 1~2층, 64실 규모다. 이 상가는 주변 배후수요가 풍부해 안정적인 수익 창출이 가능한 투자처로 꼽힌다. 단지 내 오피스텔 328실은 분양을 끝냈다. 위탁사인 한국개발이 체계적으로 임대·운영하면서 쌓은 노하우가 높은 평가를 받아서다. 여기에 주한미군지위협정(SOFA)에 따라 전체 주한미군은 2060년까지 평택 미군 기지 일대에 머무른다. 주한미군 기지 이전으로 평택에 몰려들 주한미군 수는 4만5000명에 달한다. 한미연합사령부를 포함해 유엔 주한미군 사령부, 미8군 사령부, 미2사단 등 전국 50여 개 미군 기지 병력 중 90% 넘는 수가 이동한다. 가족을 포함하면 인구 8만5000여 명이 유입될 것으로 전망된다. 주변 상권 입지는 좋다는 평가다. 이 단지는 ‘제2의 이태원’으로 불리는 평택 로데오상권 사거리 입구에 있다. 주한미군 기지 K-6 험프리스 정문까지 도보 5분 거리다. 출퇴근이 쉬운 게 장점이다. 개발 호재도 있다. 경기도는 지난해 6월 평택 도시재생 전략계획을 승인했다. 팽성읍 안정리를 중심으로 구도심 재생 사업을 2021년까지 시행할 계획이다. 분양 관계자는 “미군 기지 이동에 따라 이태원 등 미군을 대상으로 하는 상인들이 평택으로 이전을 계획하는 것으로 확인됐다”며 “주변 아파트 3000여 가구에다 2020년 용산 미군사령부가 이주를 마무리하면 대규모 임대시장으로 거듭날 것”이라고 전했다. 문의 1566-3809
-충남 아산-
천안아산역 코아루 웰메이드시티 조감도●천안아산역 코아루 웰메이드시티(오피스텔, 상가)=천안아산역 코아루 웰메이드시티'가 분양에 나서고 있다. 지하 5층~지상 20층, 전용면적 21~32㎡ 소형 오피스텔 748실과 근린생활시설로 조성돼 있다. 오피스텔 748실 모두 투자수익률이 높은 소형 오피스텔로만 구성됐다. 단지는 풍부한 산업단지 배후수요를 자랑한다. 삼성디스플레이, 삼성SDI, 삼성 Nanocity를 비롯해 현대자동차 아산공장도 위치하고 있어 약 7만여 명의 산업단지 배후수요를 두고 있다. 이 밖에 삼성화재 콜센터, 현대해상 천안사옥, 충남북부상공회의소, 한국무역보험공사 등 민간기업은 물론 공기업 종사자까지 대거 유입되며 더욱 풍부한 배후수요를 누릴 것으로 기대된다. 오피스텔은 트리플 역세권으로 KTX, SRT 정차역인 천안아산역을 비롯해 수도권 전철 1호선 아산역이 인접해 있다. KTX를 타면 서울역, 용산역에 30분대 도달 가능하며 SRT를 통해 서울 접근성이 더욱 편리해졌다. 또한 천안IC로 경부고속도로 진입도 수월해 사통팔달 교통망 이용과 서울 생활권도 누릴 수 있다. 갤러리아백화점, 이마트, 이마트트레이더스, 롯데마트, CGV 등 생활 편의시설이 풍부하다. 인근에 연화초, 설화중, 설화고 등이 위치하며 선문대, 나사렛대, 단국대 등 천안 대학가가 차량으로 약 20분 거리에 있어 교육환경이 잘 조성돼 있다. 더불어 지산체육공원, 지산공원 등 여가활동을 즐기기도 좋다. 문의 1600-4094
