무술년 오피스텔 투자 성공 포인트, 공급 부족지역 주목
아파트 등의 초강력 규제와 저금리의 지속으로 수익형 부동산이 인기가 무술년에도 만만치 않다.
하지만 최근 오피스텔은 공급 과잉으로 수익률 저하, 공실률이 문제가 되면서 고전하고 있지만, 공급이 뜸한 지역에서는 높은 계약률을 기록하는 등 수익형 부동산에 대한 인기가 여전하다.
하지만 공급 또한 봇물을 이루면서 수익형 부동산도 옥석가리기가 필요하다는 지적이 많다. 따라서 업계에서는 성공적인 투자를 위해서는 공급이 없었거나 적었던 공급 부족 지역을 눈여겨 보라고 조언하고 있다.실제로 공급이 없었거나 한동안 뜸했던 지역의 오피스텔의 경우 청약 성적과 계약률도 좋았다.
대표적인 지역으로 강남구 논현동이 있다. 부동산114에 따르면 지난 2000년 이후부터 올해 초까지 논현동 오피스텔 공급량은 106실에 그쳤다. 이에 따라 새로 공급되는 오피스텔이 많은 인기를 얻고 있다.
HDC아이앤콘스가 지난 3월 강남구 논현동 언주로 615에 분양한 논현 아이파크 오피스텔은 194실 모집에 2172건이 접수돼 평균 11.2대1의 경쟁률로 청약이 마감됐다.
떠오르고 있는 오피스텔 투자처로 서울 도심 명동 일대와 송파구 방이동을 꼽고 있다. 서울 명동과 방이동 일대는 수익형 부동산의 공급이 드믄 지역 중 하나다.
이 지역은 과잉 공급 논란에서 자유롭고 상업시설, 업무밀집지역으로 공급에 비해 유입되는 수요가 많아 임대수요가 풍부한 지역으로 꼽히고 있다.
관련 업계에 따르면 수년간 공급이 없던 지역은 공급이 뜸하다보니 잠재수요가 풍부해 안정적인 임대수요를 확보할 수 있는 것은 물론, 공실률도 낮아질 가능성이 높아 기대 이상의 수익률을 올릴 것으로 보인다.
상당 기간 공급이 없던 지역의 새 오피스텔은 신혼부부나 1~2인 가구 수요가 풍부하다. 전셋값이 연일 치솟고 있는 데다 물량도 적어 소형 아파트 거주자들이 오피스텔로 눈을 돌리고 있는 추세다.
이들 지역 오피스텔은 투자자들에게도 많은 관심을 받는다. 확보할 경우 공급이 부족한 만큼 높은 수익률을 기대할 수 있고 임대 수익도 안정적이기 때문이다.
다년간 공급이 없었거나 적은 지역의 경우 노후도 높은 지역인데 선보이는 새 오피스텔은 아파트 못지 않는 평면 및 커뮤니티 시설의 도입으로 희소가치가 부각되는데다 갈아타기 수요도 풍부해 인기가 높다.
특히 기존 노후 오피스텔과 비교해 상품성까지 높아 임차인 모집에도 수월하다는 점이 특징이다.
장경철 부동산일번가 이사는 “몇 년간 공급이 없었거나 적었던 지역의 경우 희소성면에서 가치가 높다”며 “투자 지역 선정시 기존 경쟁 상품과 경쟁력은 있는지, 투자대비 적정 임대수익이 나올 수 있는 입지인지 충분히 검토 후 투자에 임해야 한다”라고 조언했다.
공급 부족지역 분양중인 수도권 주요 오피스텔 현황
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 옥상에는 정원이 조성되며 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950
수유역 그랜드파크 조감도●수유역 그랜드파크=서울 강북 최초의 전세대 복층 오피스텔인 수유 그랜트파크이 분양중이다. 서울 강북구 미아동 160-14외 4필지로 연면적 6,167.03㎡, 지하 1층~지상 20층 규모로 오피스텔 226실, 근린생활시설 2호로 구성된다. 수유 푸르지오시티(2012년) 이후 공급물량이 전무한 공급가뭄지역으로 꼽히고 있으며 4호선 수유역 도보 5분거리, 미아역 10분거리, 우이신설경전철인 화계역이 도보로 이용 가능한 트리플 역세권 입지다. 강북 최초의 복층 오피스텔로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 도보권내 성신여대(4000여명), 서울 사이버대학교, 수유 중심상업지역(일일 유동인구 9만여명) 등이 있다. 편리한 생활 환경과 쾌적한 자연환경도 우수하다. 수유 중심상업지역, 수유 재래시장, 도보권내 오패산, 강북 구민 근린공원, 4·19 기념공원, 북한산 국립공원 등이 있다. 타입은 A~C타입 3가지로 전용면적기준으로 4.48평~5.57평에 복층 서비스 면적을 더하면 6.7평~8.6평으로 공간이 확대되며 2020년 준공예정으로 수유리 최고층 오피스텔로 아파트 30층 높이의 랜드마크의 탄생이 기대된다. 문의 02-2289-1917
신대방역 노블루체 조감도●신대방역 노블루체=‘신대방역 노블루체’는 서울 관악구 신림동 530-1번지에 위치하며, 도시형생활주택 전용 24~25㎡ 24세대와 오피스텔 전용 27~28㎡ 88실 등 총 112가구로 구성된다. ‘신대방역 노블루체’는 지하철 2호선 신대방역이 도보 5분이면 도달 가능한 역세권 오피스텔이다. 여기에 신림선 경전철, 신림-봉천터널 등의 개발까지 연달아 예고돼 있다. 또한 국내를 대표하는 산업단지 구로·가산디지털단지를 지하철 한 정거장, 차량 5분 이내면 이동 가능하고, 서울대학교와의 거리도 가까운 편이다. ‘신대방역 노블루체’는 대형개발호재와 함께 풍성한 임대수요로 기대가치가 높다. 먼저 ‘신림재정비촉진지구’에 대한 수혜가 주목된다. 신림재정비촉진지구는 서울 관악구 신림동 일대에 조성 중인 광역생활권 도시정비사업으로 3개 구역으로 나뉘어 추진되고 있다. 사업이 마무리되면 각종 주거·생활시설이 갖춰진 도심으로 거듭날 것으로 전망된다. 주변에 생활인프라도 다양하다. ‘신대방역 노블루체’는 롯데백화점, 이마트 등 대형쇼핑몰이 반경 1km내 자리해 편리한 쇼핑·문화생활을 누리기 안성맞춤이다. 또한 신림종합시장, 관악신사시장 등도 인접한 만큼 장보기에도 수월하다. 또한 단지는 지상 17층으로 신대방역 인근 오피스텔 중 최고 높이를 자랑한다. 초고층 오피스텔은 뛰어난 조망권으로 선호도가 높아 안정적인 수익창출을 견인한다. 이에 따라 ‘신대방역 노블루체’는 주변 일대의 스카이라인과 시세를 주름잡는 ‘랜드마크’의 역할을 할 것으로 기대된다. ‘신대방역 노블루체’는 서울 관악구내 조성되는 신규 오피스텔이라는 희소성을 갖췄으며 현재 서울 관악구는 2013년 이후 오피스텔 신규 공급이 미미한 실정이다. 문의 1600-4595
다산 라페온빌 조감도●다산 라페온빌=남양주시 다산진건지구 업무 1-3블록일대에 ‘다산 라페온빌’이 지하4층~지상12층의 오피스텔 140실, 근린생활시설로 들어선다. 전 세대 소형평형위주로 스칸디나비아 공간 인테리어와 넓은 통창과 일자형으로 개방감을 확보하였다. 기본 제공 품목으로 삼성TV, 빌트인냉장고, 전기쿡탑, 한샘 가구 등 풀퍼니시드 시스템을 적용하였다. 첨단 보안 및 소방관리 시스템을 도입하고 에너지 절감 시스템, 하늘공원 등 생활환경이 우수하다. 지상 1층에는 테라스형 상업시설 14실로 구성되며 2층~5층까지 학원, 병원, 연구시설 등 각 층마다 8실씩 다양한 업종이 들어설 예정이다. 지하철 8호선 연장으로 인해 2022년 다산역이 개통될 예정이다. 이로 인해 서울잠실까지 20분, 천호역까지 12분대로 서울에서 유입되는 수요까지 매우 증가할 것으로 예상된다. 진건지구는 다산역 역세권과 연계하여 다산마당을 중심으로 상권이 조성되며 지금지구는 관공서가 밀집한 행정타운으로 조성될 예정이다. 다산신도시는 서울 여의도의 1.64배로 8만 6천명의 인구를 수용가능한 신도시급 주거단지로 원스톱 자족도시이다. 조경공모를 통한 ‘천년위민도시’ 컨셉의 생태문화도시로 조성될 계획으로 약 51만평의 공원과 자전거길 등 생활 최적화된 신도시이다. 다산진건지구는 상업, 업무비율이 3%대로 희소성이 높아 상품가치가 상승된다. 제2경기북부테크노밸리(다산테크노밸리) 확정 및 그린스마트밸리(진건첨단ITC산업단지)예정, 양정역세권 도시첨단산업단지 예정 등 인근 첨단산업단지 조성으로 젊은 층의 유입이 활발하다. 스타필드 하남의 착공 이후 주변의 아파트값이 약 20% 상승하여 파급효과가 우수할 전망이다. 현대 프리미엄 아울렛이 2019년 완공예정으로 대표적인 복합쇼핑센터로 유동인구 증가가 기대되며 랜드마크로 도약할 수 있는 기회가 될 것으로 보인다. 문의 1599-2778
