입지·상품성·배후 수요 골고루 갖춘 수익형 단지 각광

고강도 부동산 대책과 갈 곳 잃은 투자자 유동자금 수익형 부동산 몰려

부동산 시장 안정화를 위해 아파트를 겨냥한 정부의 강도 높은 부동산 대책이 잇따르면서, 갈 곳 잃은 투자자들의 유동자금이 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산으로 몰리고 있다.

국토교통부는 지난해 11월과 12월, 아파트 가격을 잡겠다는 명목 하에 조정대상지역을 추가 지정하는 규제를 잇따라 발표했다. 이에 현재 투기과열지구 49개 지역, 조정대상지역은 신규 지정 포함 11개로 전국 시군구 236개 중 절반 가까이가 규제 영향권에 속하게 됐다.

이처럼 상당 수 지역이 규제에 묶이면서 투자자들은 아파트의 대체 투자상품으로 수익형 부동산에 눈길을 돌리는 추세다. 실제 한국부동산원의 ‘월별 건축물 거래현황’에 따르면 올해 1월~5월까지 전국에서 거래된 상업·업무용 부동산은 15만86건으로, 전년 동기(12만6954건)에 비해 18%가량 증가했다.

올해 2분기 수익형 부동산의 투자수익률이 전 분기 대비 큰 폭의 상승세를 보인 것으로 나타났다. 상업용 부동산은 물론, 업무용 부동산의 거래량도 작년 같은 기간보다 크게 늘었다.

주택시장에 고강도 규제가 지속되면서 갈 곳을 잃은 여유자금이 수익형 부동산으로 몰리는 것으로 업계는 풀이하고 있다.

한국부동산원 자료에 따르면 올해부터 새롭게 표본 집계가 이뤄진 상업용 부동산의 투자수익률은 1분기 1.65%에서 2분기 1.81%로 0.16% 포인트 상승했다. 특히 상업용 부동산의 투자수익률 개선이 눈에 띈다. 건물 유형별 상승률은 오피스가 0.11% 포인트(2.04→2.15%)로 가장 많이 뛰었다. 이어 중대형 상가 0.06% 포인트(1.69→1.75%), 소규모 상가 0.08% 포인트(1.48→1.56%), 집합상가 0.4% 포인트(1.38→1.78%) 순으로 집계됐다.

투자수익률 개선은 거래량 증가로 이어지고 있다. 올해 상반기 상업·업무용 부동산 거래량은 18만1335건(부동산원 자료 참조)으로 작년 동기 거래량인 15만6031건과 비교해 16.22%의 증가율을 보였다.

이에 입지·상품성·배후 수요를 갖춘 수익형 부동산은 오피스텔, 상업시설 가릴 것 없이 흥행을 이어가고 있다.

청약홈에 따르면 지난 7월 경기 화성 동탄2신도시에 분양한 주거형 오피스텔 ‘힐스테이트 동탄역 멀티플라이어’는 총 166실 모집에 9325건이 접수되며 평균 56.2대 1로 청약을 마감했다. 앞서 지난 4월에는 울산 울주군에 공급된 ‘울산 뉴시티 에일린의 뜰’ 1차 단지 내 상업시설도 평균 12.4대 1을 경쟁률을 기록했으며, 계약 당일 완판에 성공했다.

상업시설에도 유동자금이 몰리고 있다. 지난 4월 서울시 동대문구에서 분양한 상업시설 ‘힐스 에비뉴 장안 센트럴’은 분양 시작 2일 만에 85개 점포가 모두 주인을 찾았으며, 지난달 세종시 6-3생활권 일대에 선보인 ‘세종 리체스힐’ 역시 192호실이라는 적지 않은 규모에도 단기간 완판을 기록했다.

지식산업센터도 분위기가 좋다. 지난 5월 경기도 고양시에 분양한 지식산업센터 ‘현대 테라타워 향동’은 분양 시작 5일 만에 전 호실 계약 마감에 성공하며 인기를 입증한 바 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “아파트를 겨냥한 강도 높은 부동산 정책이 연이어 발표되면서 상대적으로 규제에서 자유로운 수익형 부동산으로 투자하려는 투자자들의 문의가 부쩍 늘었다”며 “다만 묻지마 식 투자 보다는 입지, 상품성, 배후 수요 등 투자 리스크를 줄이는 옥석가리기를 필수로 한 후 선점해야 할 것”이라고 말했다.

수도권에 입지·상품성·배후 수요 갖춘 단지 현황

트윈시티 남산 오피스텔 전경

●트윈시티 남산(오피스텔)=서울 중심 입지의 오피스텔이 5년 전 가격으로 시장에 선보였다. 서울역 초역세권 오피스텔인 ‘트윈시티 남산 오피스텔’이 그 주인공이다. 서울 용산구 한강대로 366에 위치한 ‘트윈시티 남산 오피스텔’은 지하 6층~지상 29층, 전용 21~29㎡ 13개 타입, 총 567실 규모로 오피스와 근린생활시설이 함께 조성돼 있다. 민간 임대주택 리츠 1호사업으로 건설된 트윈시티 남산은 지난 2015년 2월부터 6년동안 임대로 운영이 됐으며, 이번 달부터 매각으로 전환해 현재 선착순 계약을 진행 중이다. 분양가는 전용 3.3㎡당 3,700만원에서 4,000만원 수준으로, 1채당 2억 5000만원에서 3억 6000만원 정도다. 이는 주변 분양가와 비교해 저렴한 수준이며, 대부분 호실이 임차인이 맞춰져 있어 잔금 완납 시 바로 임차 수익 실현이 가능하다는 것이 분양관계자의 설명이다. 실제로 지난해 2월에 공급한 ‘쌍용 더 플래티넘 서울역’의 경우엔 전용 3.3㎡당 5,300만원 선의 분양가가 책정됐고, 지난해 12월에 공급된 생활숙박시설 ‘빌리브 아카이브 남산’의 소형 타입은 전용면적 3.3㎡당 6,400만원 선에 분양됐었다. ‘트윈시티 남산 오피스텔’ 분양관계자는 “입주 이후 줄곧 90% 이상 유지되어 왔고, 지난해 코로나19 유행 이후 80%대로 급감했던 임차율도 다시금 90%까지 회복될 정도로 입지와 상품면에서 그 인기가 검증됐다. 이미 준공된 오피스텔이다 보니 임대수익을 바로 낼 수 있다는 장점도 있다”며 “전 타입이 2~3억원대로 5년 전 가격으로 선보이는 만큼 진행되고 있는 매각에서도 높은 경쟁률이 예상된다”고 말했다. 이 오피스텔은 합리적인 가격 외에도 다양한 장점을 갖추고 있다. 우선 이 오피스텔은 지하철 4개 노선에 KTX까지 지나는 서울역 초역세권 오피스텔로서 가치가 높다. 서울역 12번 출구와 오피스텔 지하통로가 직접 연결돼 2분 내로 빠르고 안전하게 이동이 가능하다. 입주민들은 서울역 지하철 1·4호선, 공항철도, 경의중앙선 4개 노선과 KTX, 광역·지역버스 환승센터 등의 여러 교통수단을 가까이서 편하게 누릴 수 있다. 또 인근으로 우선 CBD권역을 비롯해 GS건설, SK텔레콤, 하나은행 본점 등 대기업이 밀집돼 있어 편리한 출퇴근을 바라는 직장인 직주근접 수요를 보유하고 있다. 또 동대문, 명동 쇼핑타운, 롯데백화점, 신세계백화점 등 자영업자 수요와 연세대, 이화여대, 숙명여대 등 대학가 수요까지 품을 수 있다. 한편, ‘트윈시티 남산 오피스텔’은 앞서 1차 공개매각을 마감했으며, 일반매각으로 전환돼 선착순으로 계약을 진행 중이다. 홍보관은 서울 용산구 한강대로 트윈시티 남산 오피스텔동에 위치해 있다. 상담은 사전 예약제로 운영된다. 문의 1668-0970

엘프론트 청담 조감도

●엘프론트 청담(소형 오피스·상가)=서울 3대 업무지구 중 가장 낮은 공실률을 기록한 강남업무지구(GBD)에 새 오피스가 들어설 예정으로 눈길을 끈다. 그 주인공은 '엘프론트 청담'으로 테헤란로 인근에 조성될 계획이다. '엘프론트 청담' 오피스는 테헤란로가 가까운 곳에 위치해 비즈니스 인프라가 우수하다. 테헤란로는 국제금융과 무역이 활발하고, IT기업∙은행 등이 밀집해 있다. 또한 벤처1세대 기업들이 집적돼 있는 만큼 한국의 실리콘밸리라고도 불린다. 이 외에도 조선팰리스 호텔이 개장한 데 이어, 우량 임차인을 유치할 계획인 역삼 센터필드도 최근 준공 완료됐다.개발호재도 풍부해 향후 더 높아질 미래가치를 기대할 수도 있다. 우선 글로벌 비즈니스 거점 및 도심형 MICE 복합단지 조성을 목적으로 개발되는 국제교류복합지구가 오는 2025년 완공 예정이다. 국제교류복합지구는 강남구 삼성동 코엑스를 시작으로 잠실 종합운동장까지 연결된다. 현재 영동대로 지하공간 복합개발사업인 복합환승센터가 착공에 들어가면서 사업에 속도를 내고 있으며, 현대자동차 GBC 개발 등도 계획돼 있다. 업계에서는 사업이 완료되면 125만명 이상의 고용유발 등 대규모 경제효과를 낼 것으로 추산하고 있다. '엘프론트 청담'은 서울 주요 업무지구 내 위치하고 있어 교통여건도 우수하다. 인접해 있는 영동대로를 통해 업무지구인 삼성역 등으로 빠르게 이동할 수 있고, 올림픽대로와 동부간선도로를 통 타 수도권으로의 접근성도 우수하다. 또한 서울 지하철 7호선 청담역이 도보 3분 거리에 위치한 역세권 오피스로서 강남과 강북 지역으로 환승 없이 한번에 이동할 수도 있다. 입주 기업들의 업무 편의를 극대화하는 특화설계도 다양하게 적용된다. 건물 외관은 뉴욕스타일의 커튼월 시공방식이 적용될 예정으로 가시성과 심미성을 높였다. 층별로 공용테라스, 전용테라스(4층), 전용발코니 설계 등을 통해 입주 기업 임직원들에게 색다른 힐링 공간을 선사할 계획이다. 이 외에도 옥상에는 바사루프가든 수공간과 옥상정원이 조성될 뿐 아니라, 일부 호실에서는 한강도 조망할 수 있어 쾌적한 업무공간을 조성할 것으로 기대된다. 한편, '엘프론트 청담'은 서울시 강남구 청담동 일원에 지하 2층~지상 7층 규모로 조성되는 복합시설로 오피스와 상업시설이 함께 들어선다. 오피스는 지상 4층~지상 7층, 총 47실 규모다. 문의 02-6408-8500

잠실 리버리치 투시도

●잠실 리버리치(오피스텔)=서울 송파구 방이동에 ‘잠실 리버리치’ 오피스텔이 분양중이다. 잠실 리버리치 오피스텔은 지하1층~ 지상17층, 5개 타입의 전용 면적 27.41m²~42.09m², 150실 규모다. 모든 세대에 삼성 홈네트워크 시스템을 적용해 스마트한 생활이 가능하며, 에어컨, 건조기, 에어드레서 등 풀옵션 체재를 갖춘다. 특히 소형가구가 선호하는 1.5룸 2Bay, 2룸 3Bay 구조에 내진설계, 녹색건축, 에너지효율등급 인증으로 관리비를 절감하고 캐스캐이드 개별난방으로 보일러실이 없어 내부 공간활용성 또한 높다. 사업지가 자리한 송파구 방이동은 직장인들의 직주근접을 실현하는 교통여건과 도심에서 수변여가문화를 즐기는 데 적합하다. 서울에서도 대규모를 자랑하는 올림픽공원부터 석촌호수, 송파방이공원을 비롯해 방이동 먹자골목이 모두 근거리인데다 오피스텔을 중심으로 서울 전역으로 발 빠르게 이동하는 지하철역이 밀집해있다. 사업지 도보 5분 거리에는 지하철 8호선 몽촌토성역, 9호선 한성백제역이 위치하며 지하철 2·8호선 잠실역, 잠실역환승센터를 비롯해 올림픽대로, 강변북로, 수도권제1외곽순환도로, SRT 수서역 등 쾌속 광역 교통망이 갖춰져 있다. 분양 관계자는 “소형가구가 선호하는 1.5룸 2Bay, 2룸 3Bay 구조에 품질, 안전성을 인정받은 주거 시스템을 모든 세대에 적용해 생활환경이 쾌적하다.”며 “삼성 홈네트워크 시스템으로 스마트한 생활도 가능하고, 주방 수전부터 거실 강마루까지 각 공간은 고급 자재로 마감한다. 여기에 캐스캐이드 개별난방으로 보일러실이 없어 내부 공간활용도가 높다.”고 전했다. 이어 “사업지 주변은 영동대로 광역복합환승센터가 상반기 착공을 앞두고 개발이 한창이고, 사업비 1조원이 넘는 영동대로 광역복합환승센터는 삼성역∼봉은사역 일대 영동대로600m 구간 지하에 광역복합환승센터와 공공·상업시설을 조성하는 사업”이라며 “기존 도로를 지하화해 지상에 코엑스와 현대차그룹 글로벌비즈니스센터(GBC)를 잇는1만8000㎡ 규모의 녹지광장을 조성하고, 탄천을 사이에 두고 잠실 마이스와 이어진다.”고 덧붙였다. 서울 송파구 잠실동, 강남구 삼성·청담·대치동에 실거주 목적으로만 아파트를 사고팔 수 있게 하는 토지거래허가제가 1년 더 연장된다. 서울시는 지난 6월9일 도시계획위원회를 열고 토지거래허가구역 지정안을 승인했다. ‘투기억제’ 효과를 극대화하기 위한 이번 조처를 통해 대규모 개발사업으로 인한 해당 지역의 뜨거운 열기도 읽어볼 수 있다. 현재 해당 지역은 현대자동차GBC(옛 한전 부지), 잠실MICE(국제업무·스포츠·엔터테인먼트·전시컨벤션), 영동대로 복합환승센터 등 국제교류복합지구에 대한 대규모 개발사업이 본격화되고 있다. 국제교류복합지구는 코엑스~현대차GBC(옛한전부지)~잠실종합 운동장으로 이어지는 166만㎡에 4가지 핵심산업시설(국제업무, 스포츠, 엔터테인먼트, 전시·컨벤션)과 수변공간을 연계한 마이스(MICE)거점을 조성하는 사업이다. 이런 가운데 잠실 방이동에 ‘잠실 리버리치 오피스텔’이 분양 소식을 전했다. 사업지 일대는 잠실마이스(MICE, 회의·관광·전시·이벤트) 복합단지로 거듭나 미래가치가 기대되고, 잠실주공5단지, 아시아선수촌을 비롯해 대단지 아파트 재건축이 진행돼 보다 안정적인 정주여건을 갖출 수도 있을 것으로 전망된다. 문의 02-6408-8500

건대입구역 더 라움 에비뉴 투시도

●건대입구역 더 라움 에비뉴(상가)=건대 더 라움 펜트하우스 단지 내 상가인 건대입구역 더 라움 에비뉴가 9월 분양을 앞두고 있다. 전국 최초 하이엔드 오피스텔이자 357실로 공급되는 ‘건대 더 라움 펜트하우스’ 일반분양분 321호실은 조기 100% 분양 마감했으며 전용 58~74㎡으로 구성된 고품격 럭셔리 오피스텔이다. 서울시 광진구 자양동 2-6일대(건대입구역 3-3지구 특별구역)에 들어서며, 지하 6층~지상 25층 규모로 지하 2층~지상 2층은 프리미엄 상업시설인 더 라움 에비뉴, 지상 3~4층은 프라이빗 커뮤니티 시설인 더 라움 테라스, 5층~25층은 럭셔리 주거공간인 더 라움 펜트하우스로 이뤄진다. 주차대수는 판매시설 116대, 오피스텔 311대, 공공시설 29대 등 총 456대다. 단지 내 상가인 건대입구역 더 라움 에비뉴는 건대입구역 5번출구 도보 1분거리 전철역에서 120m 거리에 위치한 초역세권 입지로 약 160개 호실이 구성된다. 건대입구역 더 라움 에비뉴는 건대입구역 5번출구에서 청담대교 북단방향 약 100m 대로변에 위치하여 로데오 거리와 양꼬치 거리 입구쪽 중심으로 최근 입주를 시작한 호반써밋 자양, 건대자이엘라와 더블어 역세권 신흥 주상복합 단지의 중앙에 위치하고 있다. 층별현황은 다음과 같다. 지하 2층은 41개 호수로 구성되어 있으며 전용 1983㎡(약600평)규모의 건강검진센터, 안티에이징센터, 에스테틱센터, 헬스케어라운지, 갤러리 카페 등이 지하 1층은 43개 호수로 구성되어 있으며 건강검진센터와 연계 가능한 고급전문 클리닉, 프리리엄F&B 전문성을 원하는 병의원, 여성고객 흡입 업종, 고급 식음료 등이 들어설 예정이다. 지상 1층은 27개 호수로 구성되어 있으며 전면부는 왕복 6차선 대로변을 접하고 있으며 입면부는 카페거리로 넓은 오픈페이스와 입면부의 디자인 조화로 랜드마크 상징성을 부여한다. 후면부는 유명 디저트 브랜드 및 퓨전레스토랑을 유치하여 대학상권 젊은 고객층을 유입이 예상되며 지상 2층은 44개 호실로 구성되었으며 고급 전문 클리닉과 F&B으로 전문클리닉 입점, 다양한 고객 유입을 위한 카페존과 프리미엄/대형 Tenant 유치 예정에 있다. 지하철 2호선 및 7호선 환승역인 건대입구역 일대는 서울 10대 상권이자 동부권 최대 상권으로 롯데백화점, 이마트, 스타시티몰, 롯데시네마, CGV, 건대로데오, 먹자골목 등이 모여 있어 풍부한 수요층을 확보하고 있다. 인근 성수동 비즈니스타운과 건국대, 세종대 6만 배후수요 뿐만 아니라 일평균 유동인구 10만명을 자랑한다. 건대입구역은 더블역세권 단지로 강남 접근성이 좋다. 2·7호선 건대입구역을 이용해 잠실·삼성·청담·학동·논현·반포 등 강남권을 논스톱으로 오갈 수 있다. 또한 자동차를 이용해 단지 인근 영동대교와 청담대교를 건너면 강남구 삼성동과 청담동으로 곧바로 연결돼 미래가치도 뛰어나다. 주변 개발호재도 풍부하다. 우선 단지 인근 삼성동 코엑스~잠실운동장 일대 대규모 개발 프로젝트인 서울 국제교류복합지구가 추진중이다. 여기에다 단지 인근에 동서울터미널 현대화 사업이 착공에 들어갈 예정이고 성수동 레미콘부지 공원화(2022년 철거 예정), 중곡역 종합의료단지(2021년말 완공 예정), 청사·보건소·구의회·오피스·호텔·판매시설 복합단지인 구의역 행정단지(구의·자양 재정비촉진구역) 등도 추진되고 있다. 공실률도 지역 평균 보다 낮게 형성돼 있다. 한국부동산원의 2021년 1분기 중대형 상가 공실률 자료를 살펴보면, 지하철 5호선과 6호선, 공항철도, 경의중앙선이 지나는 공덕역 상권은 공실률이 5.5%, 2호선과 7호선이 지나는 건대입구역 상권은 4.7%로 서울 평균(8.9%) 보다 낮은 공실률을 보였다. 호반건설이 시공, 2022년 4월 입주 및 입점 예정에 있으며 분양업체측에서는 여러 가지 임대보장과 관련해서 마스터리스, 선임대 등 브랜드 입점을 준비중이다. 문의 02-6408-8500

다산역 데시앙 조감도

●다산역 데시앙(오피스텔·상가)=태영건설이 경기도 남양주 다산진건지구 상업1-2BL에 선보이는 ‘다산역 데시앙’이 8월 17일(화) 청약 일정에 돌입한다. 단지는 지하 5층~지상 15층 1개동 규모로 전용면적 36~84㎡로 구성된 주거형 오피스텔 531실과, 상업시설로 구성되는 다산 역세권 내 최대 규모 주거복합 단지다. ‘다산역 데시앙’은 조성이 마무리 돼가는 다산신도시 내 막바지로 공급되는 주거복합 단지로 우수한 교통환경, 풍부한 생활인프라 등을 갖추고 있어 내 집 마련 수요는 물론 임대수익을 노리는 투자 수요들에게도 큰 호응을 받을 전망이다. ‘다산역 데시앙’이 위치한 상업1-2BL은 진건지구 중심상업지구 중심에 위치로, 오는 2023년 9월 개통예정인 8호선 다산역이 도보권 5분 거리에 위치하고 있다. 또한 현대프리미엄아울렛, 이마트 다산점, 롯데아울렛, 정약용도서관 등 각종 생활인프라를 반경 2km 내에서 모두 누릴 수 있다. 특히 ‘다산역 데시앙’은 진건지구를 가로지르는 다산선형공원과 맞붙어 있어 쾌적한 주거환경을 자랑하며, 이 공원을 따라 진건지구 서쪽과 동쪽에 조성되어 있는 다산수변공원, 다산중앙공원도 도보 이용이 가능하다. ‘다산역 데시앙’은 2023년 9월 개통 예정인 8호선 다산역이 도보 5분 거리에 있어, 잠실역까지 환승 없이 20분대에 접근이 가능하고, GTX-B노선 개통 시 별내역을 통해 서울역까지 10분대에 접근이 가능하다. 뿐만 아니라 단지 앞 다산중앙로 이용해 북부간선도로, 수도권제1외곽순환도로, 강변북로 등 차량을 이용한 도로교통망 이용이 편리하다. 사통팔달 교통망뿐만 아니라 풍부한 배후수요 또한 ‘다산역 데시앙’의 미래가치를 더욱 밝게 한다. 다산신도시 내 위치하여 경기북부 최대 규모를 자랑하는 정약용 도서관을 비롯해, 남양주시청 제2청사, 의정부지방법원 남양주시법원, 남양주남부경찰서, 구리남양주 교육지원청 등이 위치한 행정법조타운이 단지 인근에 위치하고 있어 전 호실 주거형 상품으로 공급되는 ‘다산역 데시앙’에 대한 수요도 풍부하다. 전용면적 36~84㎡ 총 531실로 구성되는 ‘다산역 데시앙’ 진건지구 최초로 소형 원룸형태가 아닌 전 실이 방을 갖춘 주거형 상품으로 설계된다. 특히 ‘다산역 데시앙’ 은 2.9m에 달하는 높은 천장고로 탁월한 개방감과 공간감을 제공하며, 일부 세대에는 테라스와 다락 등을 선보인다. 또한 현관 중문, 거실 아트월, 엔지니어드스톤 주방 상판 등 일반 아파트에서 유상옵션으로 제공하는 품목들을 기본으로 제공함은 물론, 냉장고, 식기세척기, 세탁기, 건조기(일부 호실) 등 가전까지 무상으로 제공하여 입주 시 가전을 새로 구비해야 하는 부담은 줄이고, 생활의 편리함과 고급스러움을 더했다. ‘다산역 데시앙’은 단지 내 지상 1층~지상 4층에는 대규모 상업시설도 조성된다. ‘다산역 데시앙’ 상업시설은 마주하고 있는 다산선형공원과의 연계성을 위해 스트리트형 상업시설로 설계되며 다양한 키테넌트 시설을 유치해 우수한 집객 환경은 물론 입주민들에게 편리한 생활밀착형 상업시설들이 대거 입주할할 것으로 기대된다. 우수한 교육환경도 강점으로 꼽힌다. ‘다산역 데시앙’ 반경 500m 내에는 다산초∙중∙고가 위치하고 있어 자녀들이 안전하게 도보통학이 가능하며, ‘다산역 데시앙’이 위치한 중심상업지를 중심으로 다수의 사교육 시설도 분포하고 있어 우수한 교육환경을 자랑한다. 문의 1666-5022