立地는 부동산 성공투자의 절반, 입지甲 단지를 잡아라
부동산 시장에서 입지의 중요성이 커지고 있다. 좋은 입지는 부동산 성공을 전부는 아니지만 절반을 차지 한다고 해도 과언이 아니다.
이에 따라 분양 공급업체들도 보다 나은 입지를 확보하기 위해 전쟁에 가까운 경쟁을 펼치고 있다.
최근 분양시장이 활기를 띠면서 아파트나 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산의 경우 분양성패를 가름할 ‘입지전쟁’이 더욱 심화되고 있다.
특히 같은 지역이라도 단지 앞에 산, 호수, 공원, 학군 등을 두루 갖춘 아파트들이 주택시장을 선도하고 있어 주목된다.
주택 투자 대체제인 수익형 상가나 오피스텔 투자도 양극화 현상을 보이고 있다. 좋은 입지에 들어선 상가나 오피스텔의 경우 투자자들이 몰리는 반면 그렇지 않은 곳에 자리 잡은 시설의 경우 투자 원금 회수도 어려운 상황이라는 진단이 나온다.
전문가들은 주택 규제만큼이나 수익형 부동산에 대한 규제도 촘촘해지는 만큼 조금 비싸도 입지가 좋은 상가를 선택하는 것이 투자실패를 최소화하는 길이라고 조언한다.
부동산 침체 전조증상이 나타나고 있는 요즈음 처럼 위축되는 시장 속에서도 반드시 투자의 기회는 도사리고 있기 마련인데 기존 부동산 투자 정석대로 접근한다면 위기를 충분히 기회로 만들 수 있다.
특히 모든 부동산 가격은 함께 움직이지 않는다는 점에 주목할 필요가 있는데 부동산 경기가 좋아 전체적으로 가격이 오를 때도 상승폭이 큰 곳이 있다.
반면 하락기에도 가격이 내려가기는커녕 일부 부동산은 혼자 날개를 단 듯 가격이 치솟는데 그 차이는 바로 입지에 있다. 이에 부동산 투자의 핵심은 좋은 입지 찾기에 있다고 해도 과언이 아니다.
입지가 좋은 부동산은 경기 흐름에 크게 좌우되지 않으며 오히려 부동산 침체기에 입지의 중요성은 더욱 커진다.
부동산 경기가 나쁘면 결국 입지가 좋지 않은 곳부터 무너지고, 입지가 우월한 부동산들만 끝까지 살아남기 때문이다.
심지어 건물은 번듯한데 입지가 안 좋은 부동산과 건물은 낡았는데 입지가 좋은 부동산 중 승자는 대개 후자일 가능성이 높다.
그렇다면 좋은 입지란 어떤 곳을 말할까? 입지는 보통 사통팔달의 교통여건(예:멀티역세권)과 명문학군 입지, 사거리 코너형 입지, 배산임수의 입지 등 네 가지 요소로 결정된다.
먼저 사통팔달의 교통요충지로 멀티 역세권 단지가 대표적이다. 두 개 이상의 노선을 이용해 어느 지역으로든 편리하게 이동이 가능하기 때문이다. 지하철역 일대는 교통이 편리할 뿐만 아니라 유동인구가 많아 상권 형성이 잘 돼 생활환경도 우수하다. 게다가 찾는 수요도 많아 환금성이 뛰어나고 가격도 안정적이다.
어느 지역이든 자타가 공인하는 좋은 학군이 형성된 지역은 미래 가치가 충분하다. 가히 세계적인 수준인 우리나라 교육열만 보아도 그렇다. 부모들은 자녀 교육을 위해서라면 어떻게든 좋은 지역으로 옮기고 싶어 하기 때문이다.
결국 학군이 우수한 지역으로 사람은 몰리기 마련이고, 수요가 넘치면 집값이 오르는 것은 당연한 수순이라는 게 업계의 중론이다.
사거리 코너형 입지는 희소성 차원에서도 몸값이 높아지고 있다. 사거리는 각 섹터를 이용하는 유동인구가 많고 횡단보도가 설치되는 경우가 많기 때문에 이동이 수월하며 상권의 중심지 역할을 한다.
또한 사거리 코너형 입지는 상업시설에서 가장 중요한 요소로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋아 상권활성화에 큰 도움이 되고 출입구들이 이면도로를 접하는 경우 개방성이 좋아 쾌적하고 시원한 느낌을 줘 자산의 가치도 높이기 때문에 고객은 물론 임차인에게 선호도가 높다.
최근 미세먼지와 황사 등 환경 관련 이슈가 불거지면서 주거지 필수 선택 요소로 자연환경을 우선시하는 이들이 늘고 있다.
부동산 관계자에 따르면 계절을 불문한 미세먼지의 영향으로 인해 분양 시장에서도 평면설계나 브랜드 못지않게 자연친화적인 주거환경이 수요자에게 큰 관심사로 여겨지고 있다는 분석이다.
특히 예로부터 길한 입지로 손꼽히던 배산임수형 입지는 특히 눈길을 끈다. 배산임수형 입지란 집 뒤쪽으로 바람을 막아주는 산과 함께 앞에 바다나 강, 개울 등 물을 마주한 곳을 일컫는다. 오늘날로 말하자면 수변 조망과 공세권 또는 숲세권 프리미엄을 한 데 누릴 수 있는 곳인 셈이다.
장경철 부동산일번가 이사는 “주거용 부동산의 경우 조망권 등 주거 및 교육 환경을 수익형 부동산의 경우 역세권, 공원, 행단보도로 이동이 용이한 사거리 등 유동인구 확보가 용이한 입지를 선택하는 것이 나중에 안정적인 수익은 물론 환금성면에서 유리하다”고 말했다.
전국 분양중인 입지甲 분양단지 현황
-멀티 역세권 입지-
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950
-명문학군 입지-
김포한강신도시 동일스위트 더파크 조감도●김포한강신도시 동일스위트 더파크(아파트)=김포한강신도시 Ac-06BL, Ac-07bBL에 들어서는 ‘김포한강신도시 동일스위트 더파크’가 학교를 끼고 있는 입지에 들어서 학부모 수요자들의 높은 관심을 받고 있다. 김포한강신도시 동일스위트 더파크와 인접한 학교는 도곡초와 은여울중이 있다. 도곡초등학교는 김포시 마산동 산136-3일원에 위치하며 지난달 착공해 2019년 3월 개교를 앞두고 있다. 총 1천78명의 학생(40개 학급, 학급당 인원 29.9명)을 수용할 예정인 도곡초는 영어체험실, 실내체육관, 컴퓨터실, 도서실, 동아리실 등도 들어설 예정이다. 향후 이 학교가 개교하면 1단지에서는 도보로 약 3분, 2단지에서는 약 2분 정도가 소요된다.은여울중학교는 2013년 마산동에 개교한 공립학교다. 현재 16개 학급, 학급당 32명 정도를 수용하고 있다. 도곡초 옆에 있는 이 학교도 큰길을 건너지 않고도 걸어서 2~3분 정도면 오갈 수 있다. 김포한강신도시 동일스위트 더파크 분양관계자는 “7일 선착순 계약을 시작하자 많은 분들이 찾아주셨는데 그 중에서도 어린 자녀를 둔 계약자를 쉽게 찾을 수 있었다”며 “학세권(학교+~세권), 초품아(초등학교를 품은 아파트) 등이 분양시장에 인기를 실감할 수 있었다”고 말했다. 한편, 현재 선착순 분양을 진행 중인 김포한강신도시 동일스위트 The Park 견본주택은 경기도 김포시 장기동 2087-4(김포경찰서 인근)에 마련되며 입주는 2020년 12월 예정이다. 계약금은 1100만원(확장비 포함)이며 중도금 전액 무이자 혜택을 제공할 예정이다. 문의 1522-8953
-사거리 코너형 입지-
광양프런티어밸리Ⅲ 조감도●광양프런티어밸리Ⅲ(지식산업센터)=입주기업 및 실입주자의 다양성을 고려한 설계로 분양 후 주목받는 광양프런티어밸리Ⅲ가 인천대로(구,경인고속도로) 일반화사업 계획까지 확정되며 눈길을 끌고 있다. 인천가좌역 도보 3분거리에 들어설 해당 센터는 인천대로(구, 경인고속도로) 일반화 공사 완료 시 사거리코너에 4면이 도로인 지식산업센터가 된다. 관계자에 따르면 이는 다양한 기업체가 입주하는 센터 특성상 매우 유리한 입지조건이라 할 수 있다. 오는 2021년까지 진행되는 인천대로(구, 경인고속도로) 일반화 공사는 총 22.11km의 (구)경인고속도로 중 인천기점~서인천 IC 구간인 10.45km를 대상으로 진행된다. 공사는 왕복 차로 도로의 방음벽 및 옹벽 철거, 도로재포장, 사거리 16곳 설치 등으로 구성됐다. 관계자는 "현재 인천시가 진행 중인 '근로자 기숙사 지원사업'에 안성맞춤인 입지를 갖추고 있는 해당 센터는 이번 인천대로(구, 경인고속도로) 사업과 관련 각종 호재가 이어지는 지식산업센터로 각광받는 중"이라며 "많은 기업체들이 입주와 관련된 다양한 문의를 해오고 있다"고 전했다. '인천가좌역' 부근 도보 3분거리내에 코스모화학 공장 개발부지에 들어설 예정인 해당 센터는 지하 1층~지상 14층 규모의 신개념 지식산업센터로 5.5m~6m의 층고, 드라이브인시스템 등 물류 이동에 최적화된 업무환경을 갖추고 있다. 또한 이번 공사로 인천시가 검토 중인 원적로 7번길, 가정로 38번길과 기존 인천대로(구, 경인고속도로)의 교차로화 방안이 시행되면 사거리코너에 4면이 도로인 지식산업센터가 돼 주목도가 더욱 높아질 것으로 기대된다. 한편 광양프런티어밸리Ⅲ는 지하1층 및 지상1층에 45실 규모의 상가를 분양한다. 인천대로(구, 경인고속도로)의 직접 진출입에 따른 사거리 교차로가 당 사업지 바로 옆에 개설될 예정으로, 4면이 도로인 코너사거리의 독점상가를 형성하게 될 전망이다. 또한 지식산업센터라는 성격에 맞게 더욱 진화된 형태의 여러가지 세제 혜택을 받을 수 있다. 은행과 협력해 '창업기업 및 소상공인 특별지원 프로그램'으로 1%대의 초저금리 대출 또는 기타 일반대출을 신청해 운전자금을 받을 수 있도록 안내하고 일부 요건이 충족되지 않는 경우에도 특별 보증을 통해 계약금의 50% 까지 대출이 가능하도록 지원한다. 또한, 한시적으로 1년 임대 수익율 5%를 보장받는 혜택을 누릴 수 있다. 문의 1600-4694
-배산임수의 입지-
제주 협재 에메랄드 캐슬 조감도●제주 협재 에메랄드 캐슬(타운하우스)=제주의 에메랄드로 불리는 제주 협재해수욕장 인근에 고품격 타운하우스 선을 보여 화제인데 그 주인공은 제주시 한경면 판포리 1232번지 일대에 고품격 타운하우스인 제주 협재 에메랄드 캐슬이다. 총대지면적 3646㎡, 건페율 40%, 지상 2층 단독형 타운하우스로 총 7세대가 공급된다. A타입 4세대(전용면적 177.70㎡), B타입 3세대(전용면적 168.27㎡)로 6m 높이의 오픈 된 복층형 거실로 구성되며 친환경 마감재와 프로젝트 영화관을 갖춘 고품격 타운하우스로 꾸며진다. 특히 6m 층고 설계를 적용해 거실의 개방감을 효과적으로 높인 점이 돋보인다. 각 방 어느 위치에서나 제주 협재 앞바다와 비양도의 절경을 한 눈에 바라볼 수 있다. 입주자는 사생활 보호 문제, 층간소음 걱정 없이 쾌적한 라이프스타일을 누리는 것이 가능하다. 전세대 2층 테라스 공간과 탁월한 바다 조망권을 확보했으며 지중해 부럽지 않은 에메랄드빛 해변인 협재해수욕장도 제주도 대표 힐링코스로 꼽힌다. 낮에는 가족들과 해수욕을 즐기고, 밤에는 비양도와 해질 무렵 낙조의 장관을 감상할 수 있는 곳이다. 아울러 현장에서 15분거리에 신화테마파크가 조성돼 볼거리가 풍성한데 15개 놀이기구, 오락시설이 있어 온 가족의 나들이 장소가 될 것으로 기대를 모으고 있다. 이 곳에서 12㎞ 떨어진 ‘제주영어교육도시’도 생활과 교육을 영어로 하는 국제도시로 조성된다. 서귀포 대정읍 일대 약 379만㎡에 조성되며, 초중고 국제학교 7개가 들어선다. 문의 1600-2463
