級이 다른 초역세권·트리플 역세권 수익형 부동산 눈길
초강력 주택 규제와 저금리의 지속으로 수익형 부동산에 관심이 늘고 있는 가운데 희소성이 높은 역세권에 공급되는 상품들이 주목을 받고 있다.
이처럼 '역세권'에 공급되는 수익형 부동산 투자에서 영원한 투자 1순위로 꼽히고 있다. 하지만 같은 역세권에서도 특급(特級)이 있는데 통상 초역세권과 트리플 역세권으로 나눌 수 있다.
먼저 초역세권은 역세권 중에서도 직접 역과 연결되거나 상당히 밀접한 거리를 의미하는데 역출입구에서 통상 반경 100m, 넓게는 200~300m, 도보로는 3분 이내의 거리에 있는 섹터를 말한다.
초역세권 상가나 오피스텔 등에 투자할 경우 임대수요가 풍부해 공실 위험은 적은 반면 초기 투자비가 많이 드는 부담이 있다.
역에 가까울수록 비역세권 수익형 상품들에 비해 많은 유동인구를 흡수할 수 있어 안정적이며 대중교통 이용도가 높은 20~30대 젊은 소비층의 유입도 활발해 상권 활성화 및 경쟁력 확보에도 유리하다.
여기에 단지 규모가 크고 브랜드 수익형 상품라면 입주민을 고정으로 확보하고 추가로 외부 소비층도 흡수할 수 있어 수요층는 더 늘어나게 된다.
다음으로 트리플 역세권 상가나 오피스텔도 사통팔달의 교통 요충지로 주목을 받고 있다.
이는 지하철의 3개 이상의 환승역이 겹칠수록 수익형 단지로써 가치가 높아지기 때문이다.
지하철 교통망이 확대되는 지역의 경우 지역간 교통 여건이 개선되고 출퇴근 교통이 편리해져 투자가치가 상당히 높아진다. 또한 고정적인 인구유입이 보장되며 상권 및 각종 기반시설이 잘 구축되기 때문이다.
실제로도 분양 시장에서 역세권 하나만 있는 상가나 오피스텔도 인기가 높고, 매매를 할 때도 유리한 경우가 많다.
희소성 차원에서도 트리플 역세권의 경우는 그리 흔치 않아 상품성도 높게 평가받고 있기 때문이다.
업계에서는 그럼에도 불구하고 상가나 오피스텔 투자에 있어 예상 임대수요 파악은 매우 중요한 사항이라고 조언하고 있다.
장경철 부동산일번가 이사는 "진정한 초역세권의 의미를 알아야만 역세권 수익형 부동산 투자의 리스크를 줄일 수 있기 때문에 지하철역과 직접 이어지거나 지하철역 바로 앞에 있는 수익형 상품은 아무래도 수요층 확보에 용이한 측면이 있다”면서 “하지만 초역세권 상품이면 무조건 좋다는 인식을 버리고 역 주변여건, 활성화정도, 지하철 이용객 이동동선, 개발호재 등 다양한 부분을 두루 따져보는 자세가 필요하다”고 조언했다.
장이사는 이어 “아직 피부로 체감할 수 있는 금리인상 여파는 미진한 수준이며 향후 시장 변동성을 감안하면 교통 편의성을 필두로 생활 쾌적성, 편의시설 환경 등을 갖춘 오피스텔이 재테크 투자의 주도 키워드로 자리할 것이다”며 “때문에 역세권 중에서도 배후수요가 풍부하며 희소성이 높은 더블 역세권, 트리플 역세권 등의 가치는 더욱 상승할 전망이다”고 했다.
초역세권·트리플 역세권에서 분양중인 수익형 부동산 현황
-초역세권-
미사역 헤리움 애비뉴어 조감도●미사역 헤리움 애비뉴어(오피스텔)=힘찬건설의 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 경기 하남시 미사강변도시 중심상업용지 중상 15-3, 4BL에 위치하며, 전용 20~28㎡ 총 684실 규모로 구성된다. ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 올해 개통예정인 지하철 5호선 미사역이 도보 1분 거리(130m 이내)에 위치한다. 또 미사역은 지하철 9호선 연장 사업도 예고돼 있다. 오는 2025년 지하철 9호선 연장 사업 완료 시 하남 미사강변도시에서 서울 강남까지 환승 없이 20분대에 이동이 가능할 전망이다. 이와 함께 올림픽대로, 미사IC, 상일IC 등이 인접해 차량을 이용한 이동도 수월하다. 대규모 개발사업도 눈에 띈다. 일단 오는 2020년까지 개발 예정인 ‘고덕상업업무지구’가 있다. 이곳은 고덕강일공공주택1지구에 23만4,523㎡ 규모로, 세계적 가구기업 이케아(IKEA)를 비롯해 유통·판매 복합쇼핑센터, R&D시설, 호텔 등이 입주할 예정이다. 또한 ‘강동첨단업무지구’는 삼성엔지니어링과 세스코, 세종텔레콤 등 우수기업 40여 곳과 1만5,000여 명이 상주하고 있는 곳이다. 최근에는 삼성물산 건설부문이 입주해 이목이 집중되고 있다. 이와 함께 ‘엔지니어링복합지구’는 7만8,000여㎡ 규모의 4차 산업 혁명을 선도하는 지식기반 융복합 단지로 오는 2020년까지 구축될 계획이다. 이곳은 맞은편에 위치한 강동첨단업무지구를 비롯한 인근 업종과 시너지 효과도 기대된다. 이러한 개발호재로 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 전문직 종사자들을 중심으로 풍부한 배후수요를 확보할 수 있을 전망이다. 주변에 풍부한 생활인프라도 돋보인다. ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 스타필드 하남, 이마트 하남점이 근처에 위치해 편리한 쇼핑·문화생활이 가능하다. 문화와 자연이 숨 쉬는 특화거리를 품은 오피스텔 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’가 분양 중이다. 문의 1800-3856
김포 운양역 현대센트럴스퀘어 조감도●김포 운양역 현대센트럴스퀘어(상가)=현대BS&C는 한강신도시 C3-5-1블록(김포시 운양동 1306-6)에 ‘김포 운양역 현대센트럴스퀘어’를 분양한다. 상업시설은 지하 4층~지상 9층, 연면적 4만2666.35㎡(약 1만3000평)의 규모에 점포수 총 274호로 구성되며 311대의 넓은 주차시설(법정 238대)도 확보하고 있다. 이 상가는 한강신도시 내에서도 주거 선호도가 높고 상가 입지로 가장 적합한 운양지구 중심상업지구에 들어서며 김포도시철도 ‘운양역’ 바로 앞에 위치해 초역세권의 뛰어난 입지와 우수한 상품성을 갖추고 있다. 한강신도시 운양지구는 한강신도시 내에서도 서울 접근성이 가장 뛰어난 곳으로, 2011년 중반부터 시작된 아파트 입주가 대부분 완료돼 있으며, 올해 11월 개통을 앞두고 있는 김포도시철도 운양역을 중심으로 ‘김포 운양역 현대센트럴스퀘어’를 비롯한 신규 상가들이 지구 내 중심상권을 형성할 전망이라 기대감이 높은 지역이다. 상가 주변에는 한강신도시 반도유보라 2차(1498가구), 한강신도시 롯데캐슬(1136가구) 등 운양지구 내 고정수요만 약 1만5400가구에 달하며, 총 5만6600여가구가 들어서는 김포 한강신도시를 비롯해 장기지구, 검단, 일산, 서울 등 풍부한 배후수요를 갖췄다. 게다가 단지 북측으로는 기존 상업시설이, 남측으로는 공공청사가 위치해 있으며, 김포 고촌읍 향산리, 걸포동 일대 270만㎡ 규모의 영상문화 복합타운 개발 프로젝트, 한강시네폴리스도 개발예정이라 시너지효과도 기대된다. 뛰어난 교통여건도 ‘김포 운양역 현대센트럴스퀘어’의 강점 중 하나다. 서울 여의도와 불과 26km 거리에 위치해 20분 이내에 접근이 가능하며, 김포한강로와 올림픽대로, 자유로, 제2외곽순환도로, 고양 송포~인천 간 도로 등을 통해 서울 및 수도권 주변도시로의 접근성이 뛰어나다. 또 단지 인근 버스정류장에는 광역버스 등 6개 노선이 지나 대중교통 이용도 편리하다. 오는 11월 김포도시철도가 개통되면 운양역에서 김포공항역까지 약 25분이면 도착이 가능하고, 9호선과 5호선, 공항철도 등도 편리하게 이용할 수 있게 된다. ‘김포 운양역 현대센트럴스퀘어’는 유동인구 확보에 용이한 초역세권 코너상가로 운양역 4번출구 바로 앞에 위치해 있을뿐 아니라 도로 및 공공공지, 지하철역 광장에 접한 3면이 오픈돼 노출성과 가시성이 뛰어나며, 버스정류장과 인근 아파트단지 출입구, 횡단보도 등과 인접해 집객력이 뛰어날 것으로 예상된다. CGV, 이마트, 주민센터 등의 편의시설도 잘 갖춰져 있으며, 운양산, 한강생태공원, 청수공원, 모담산생태공원 등 자연환경도 쾌적하며 특히 한강신도시의 경우 상업용지 비율이 1.8%에 불과하다. 문의 1661-6415
-트리플 역세권-
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950
수유역 그랜드파크 조감도●수유역 그랜드파크(오피스텔)=서울 강북 최초의 전세대 복층 오피스텔인 수유 그랜트파크이 분양중이다. 서울 강북구 미아동 160-14외 4필지로 연면적 6,167.03㎡, 지하 1층~지상 20층 규모로 오피스텔 226실, 근린생활시설 2호로 구성된다. 수유 푸르지오시티(2012년) 이후 공급물량이 전무한 공급가뭄지역으로 꼽히고 있으며 4호선 수유역 도보 5분거리, 미아역 10분거리, 우이신설경전철인 화계역이 도보로 이용 가능한 트리플 역세권 입지다. 강북 최초의 복층 오피스텔로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 도보권내 성신여대(4000여명), 서울 사이버대학교, 수유 중심상업지역(일일 유동인구 9만여명) 등이 있다. 편리한 생활 환경과 쾌적한 자연환경도 우수하다. 수유 중심상업지역, 수유 재래시장, 도보권내 오패산, 강북 구민 근린공원, 4·19 기념공원, 북한산 국립공원 등이 있다. 타입은 A~C타입 3가지로 전용면적기준으로 4.48평~5.57평에 복층 서비스 면적을 더하면 6.7평~8.6평으로 공간이 확대되며 2020년 준공예정으로 수유리 최고층 오피스텔로 아파트 30층 높이의 랜드마크의 탄생이 기대된다. 문의 02-2289-1917
