수익형 부동산 시장, RTI 적용 후 선임대 상품 각광

올해 수익형 부동산 시장에도 적지 않은 타격이 예상된다. 아파트 시장을 옥죄던 정부가 가파른 부채 증가세를 보인 부동산 임대업자도 압박하기 위해 여러 규제를 내놓으면서다. 

대표적인 규제로 RTI와 LTI가 있는데 지난 3월 적용 이후 선임대 상품들이 각광을 받고 있다. 

우선 지난 3월부터 부동산임대업 대출에 RTI(이자상환비율)가 도입됐다. RTI는 연간 부동산 임대 소득을 연간 이자비용으로 나누어 계산한다. 

해당 임대업과 관련된 대출뿐만 아니라 임대 건물의 기존 대출 이자비용까지 모두 합산한다.

주택임대업의 경우 RTI 150%를, 비주택은 RTI 125%를 지킨 경우에만 신규 대출이 가능하다. 

즉, 연간 부동산 임대소득이 이자 비용보다 1.25~1.5배 이상은 되어야 하는데 결과적으로 RTI 도입으로 인해 대출은 까다롭고, 한도 또한 줄어들게 됐다.

자영업자 부채를 잡기 위한 LTI(소득대비대출비율)도 눈여겨봐야 한다. 자영업자의 근소로득, 영업이익 등을 더한 총 소득과 해당 자영업자의 총 부채를 비교한다. 

자영업자가 가계대출과 개인사업자대출 양쪽에서 채무를 진다는 점을 반영해 모든 대출을 합해 총 부채를 따진다.

특히, 은행은 자영업자에게 1억원 이상을 새롭게 대출할 경우 LTI를 참고해야 한다. 만약 10억원 이상을 대출한다면 LTI 적정성에 대한 심사 의견도 남겨야 한다. 

당장 LTI로 인해 대출이 결정되는 것은 아니지만, 장기적으로 보았을 때 꾸준히 축적된 LTI 자료는 대출을 규제하는 하나의 지표로 사용될 가능성이 높기 때문이다. 

이처럼 RTI, LTI 등의 도입으로 인해 수익형 부동산 시장은 적지 않은 악영향을 받게 됐다. 

이전까지 LTV, 新DTI 등이 아파트 시장을 압박했다면, RTI와 LTI는 수익형 부동산 시장을 직접적으로 겨냥하고 있기 때문이다.

RTI(Rent To Interest Ratio:임대업 이자 상환비율)가 본격 시행됨에 따라 상가나 오피스텔 등에 투자시 전략을 어떻게 수정해야 할까. 

먼저 업계에서는 선임대 상가를 주목해야 하며 대출 비중을 줄여가며 자기자본 대비 30〜40% 수준으로 투자를 감암해야 한다고 주문하고 있다. 

더불어 수익형이라고 해서 너무 상업용 쪽으로만 접근할 것이 아니라 물류센터나 섹션오피스 등 틈새 수익형 부동산으로 시야를 넓힐 필요가 있다고 조언하고 있다.

상가투자의 경우 우량 임차인을 확보한 선임대 상가의 RTI 시행 이후 몸값을 더욱 올라 갈 것으로 보인다. 

선임대 상가의 장점은 분양업체가 우선 임차인을 확보한 상태에서 수익보장 방식으로 분양함으로써 투자자가 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고 일정 기간 임대수익이 보장된다는 점이다. 

임차인 특성이나 성향을 미리 파악할 수 있고 임차인이 확보됐다는 점에서 투자 전에 상권 및 임대 활성화 정도를 가늠해 볼 수 있다. 또 계약된 분양가와 임대료 비교가 가능해 예상 투자 수익률을 따져보기 수월하며 RTI 도입에 따른 자금 스케줄을 잡기가 수월하다. 

오피스텔의 경우 임차인 확보가 수월한 대기업이나 산업단지 인근이 눈길을 끈다. 이는 오피스텔의 주 수요층인 고소득 전문직 종사자를 배후수요로 둘 수 있는데다 이곳들은 대체로 교통이나 생활인프라 등이 잘 갖춰져 있어 안정적 임대수익 및 뛰어난 환금성 기대할 수 있기 때문이다. 

특히 오피스텔 시장은 자족기능이 뒷받침 되는 활발한 도시에 들어설수록 공실률도 낮고 안정적인 수익을 갖출 수 있게 된다.

이른바 자족도시라 함은 산업단지 또는 대기업 등 기업체가 몰려 있고 행정·교육시설 등을 갖추고 있으며, 그에 따른 주거 밀집시설이 잘 갖춰진 도시를 일컫는다. 이러한 지역은 기업체가 몰려 있기 때문에 직주근접을 원하는 소형 오피스텔 수요가 많고 그에 따라 소형 아파트 대체 상품이 인기를 끌곤 한다.

실제로 한화건설이 지난해 10월 서울 영등포구에 공급한 ‘영등포뉴타운 꿈에그린’ 오피스텔은 평균 22.4대 1의 경쟁률을 기록하며 이틀만에 완판됐다. 단지가 위치한 영등포구는 서울의 중심업무지구인 여의도, 광화문까지 20분대에 접근이 가능해 배후 주거지로서 탁월하다. 여기에 각종 행정, 상업시설도 몰려 있어 생활 인프라도 풍부하다.

또 지난해 4월 수인선 인하대역 부근에 공급된 ‘인하대역 헤리움 메트로타워’ 오피스텔도 단기간에 계약됐다.

단지가 들어서는 인천 용현동은 인근에 남동국가 산업단지 및 한국수출국가산업단지, 인천일반 산업단지 등 각종 산업단지가 많다. 여기에 도시환경정비와 재개발사업이 곳곳에서 진행 중이며 인근 용마루 주거환경개선지구도 개발 중이다.

이렇다 보니 실제 대기업이나 산업단지를 통해 탄탄한 배후수요를 두고 있는 오피스텔은 지역 평균을 웃도는 높은 임대수익률을 보이고 있다. 

업계에 따르면 2017년 상반기 기준으로 삼성전자나노시티(화성·기흥캠퍼스)와 동탄 일반산업단지 바로 옆에 위치하고 있는 경기 화성시 능동 '동탄퍼스트빌스타'(2014년 3월 입주)의 전용면적 20㎡의 임대수익률은 6.10%로 화성시 평균 임대수익률 5.50%를 웃도는 수치다. 

참고로 동탄 일반산업단지는 삼성전자나노시티, 두산중공업, 한국3M기술연구소 등이 위치하고 있는 대규모 첨단산업단지다.

또한 광교테크노밸리를 비롯 삼성디지털시티, CJ블로썸파크(CJ R&D센터), 코리아나 화장품 본점등 풍부한 배후수료를 두고 있는 경기 수원시 영통구 이의동 '광교더로프트'(2014년 3월 입주) 전용면적 20.64㎡의 임대수익률은 6.81%로 영통구 평균 임대수익률 4.37%과 수원시 평균 임대수익률 5.33%를 웃돌고 있었다.

산업단지를 인근의 오피스텔은 풍부한 직장인 배후수요로 임대가치가 높아 투자자들의 선호도가 높은 상황이라 여기에 대규모 산업단지를 낀 지역은 지역경제의 중장기적인 동력이 됨에 따라 자산가치까지 높은 상황이다. 

장경철 부동산일번가 이사는 “지난해 말 약 6년 5개월만에 기준금리가 연 1.5%로 상승한 데 이어, RTI, LTI 등이 등장하면서 수익형 부동산 시장은 타격을 받게 됐다”면서 “대출이 쉽지 않아진 만큼 수익형 부동산 시장 역시 아파트 시장처럼 똘똘한 한 채의 중요성이 높아질 것”으로 전망했다.

 RTI 적용 이후 눈길가는 선임대 수익형 부동산 현황

-선임대 상가-

●서초 아트리움(상가)=서초 아트리움은 서초 아트 자이 인근에 위치한 주상복합상가로 훌륭한 입지 조건을 갖췄지만 편의시설과 근린생활시설의 부족으로 높은 평가를 받지 못했던 곳이다. 하지만, 마스터리스 방식을 도입하고, 리모델링 진행을 앞두고 있어, 기존의 저평가 받았던 요인들을 개선하며, 당 상가가 활성화되고 많은 인원의 고객을 확보할 수 있을 것으로 예상되는 등 높은 상가 투자 가치를 보일 것으로 기대하고 있다. 부동산 시장에서 본격적으로 확산되고 있는 마스터리스 방식은 디벨로퍼(부동산을 새로운 용도로 개발하는 업체)가 건물을 통째로 임대하고 이를 다시 재임대해 관리하는 사업 방식으로, 사업 전체를 임차하는 개념이다. 별도의 운영 없이 안정적인 수익을 창출할 수 있다는 점이 강점으로 자리잡고 있다. 변수가 많은 시장에서도 안정적인 수익을 유지할 수 있기 때문에 상가를 비롯한 임대 주택 운영에도 적극적으로 도입되고 있다. 이러한 마스터리스 방식을 도입한 서초 아트리움은 특히, 키즈 복합 문화시설 입점이 확정되며, 상가 투자 가치 상승에 박차를 가할 것으로 예상되고 있다. 국내의 출산율이 갈수록 저하되면서 외동으로 자라나는 아이들의 수가 증가하고 있는데, 아이의 성장 기간 동안 다양한 체험을 할 수 있는 키즈 테마파크를 찾는 부모들이 늘어나고 있다 보니 많은 기대를 받고 있다. 기존의 키즈 문화 시설 중에서는 19세기 프랑스 거리를 테마로 한 '라뜰리에'가 있다. 아이들이 질문을 하면 그림이 직접 대답하는 식의 컨텐츠로 구성되어 있는데, 이를 통해 어려울 수 있는 그림에 대한 이해도를 높일 수 있어 인기를 모으고 있다. 이와 비슷한 곳으로, 놀이와 스포츠가 결합된 '챔피언 키즈 스포츠'는 플레이 존, 달리기, 다목적 경기장 등의 시설이 있고, 연령대 별로 다양한 놀이 체험 브랜드를 보유하고 있다. 신선한 소재의 테마를 갖추고 있어 선호도가 높은 시설들이다. 서초 아트리움도 이러한 키즈 문화 시설들의 역할을 할 것으로 기대하고 있다. 서초 아트리움은 무궁화 신탁사를 통해 분양 수익금을 관리하고 있기 때문에 안정적인 상가 투자가 가능하며, 5+5년간 선임대를 확정지었기 때문에 누구에게 임대를 주어야 할 지 걱정할 필요가 없다. 문의 1522-6783

●천안 파모스라움=SRT 천안아산역, 1호선 아산역 앞 중심업무지구에 들어서는 파모스라움 오피스텔이 오는 3월말 준공을 앞두고 1~2층 저층부 상가를 분양 중이다. 파모스라움 분양사는 준공이 코 앞에 다가온 시점임에도 분양매각을 서두르기보다 임차업종 구성에 더 많은 노력을 기울였다. 상층부 350실 오피스텔 분양은 일찌감치 마감이 된 데다가 분양사가 건물 1층에 중개업소를 차려 지속적으로 임대관리를 할 예정이어서 상가 매각을 서두르기보다 우량 임차인을 구성하는게 향후 임대관리까지 안정적으로 이어갈 수 있는 선결 과제였다는 설명이다. 일반적인 선분양 상가에 투자할 경우 준공이 나기까지의 시공기간과 준공 후 임차인을 구하는 시점까지 월세 수익을 포기해야 하지만 파모스라움 처럼 준공이 임박한 선임대 상가는 그럴 염려가 없다는 장점이 있다. 우선 CU편의점, 카페, 짬뽕타임, 김밥천국 등이 입점하기로 했는데 이런 생활필수업종 보다 눈에 띄는 건 최근 몇 년간 괄목할 만한 성장세를 보이고 있는 프랜차이즈 초밥뷔페 ‘쿠우쿠우’가 2층 전체를 사용키로 했다는 점이다. 당초 2층의 2/3 가량을 사용하기 위해 협의하던 중 파모스라움의 우수한 접근성을 눈여겨본 쿠우쿠우 본사가 2층 전체 사용을 제시했다는 후문이다. 문의 1522-9748

-선임대 오피스텔-

명동 엠퍼스트 플레이스 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950

의정부 노블리안시티스타 조감도

●의정부 노블리안시티스타=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활 4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다. 문의 1800-9747