상권 초입 선점…집객력·희소성 높은 관문상가를 아시나요
-풍부한 유동인구 가장 먼저 흡수…한정된 입지에 희소성 높아 상가 가치↑
-한정된 입지에 희소성 높아 상가 가치↑…공시지가, 입점률 모두 높게 나타나
최근 전국민 백신보급으로 상권 회복의 기대감이 커지면서 프리미엄이 형성되지 않은 신축 상가에 관심이 높아지고 있다.
특히 눈에 띄는 상가투자처로 상권 초입을 위치해 선점에 유리하며 집객력과 희소성이 높은 '관문상가'가 투자자들에게 높은 인기를 얻고 있다.
상권의 시작점에 위치해 풍부한 유동인구를 가장 먼저 흡수할 수 있다는 입지적인 장점 때문인데 상권 앞자리 입지는 한정된 만큼 물량이 희소하고 그만큼 가치도 높다.
관문상가 핵심 정리일반적으로 관문상가(초입상가)란 상권이 형성돼 있는 길목 초입에 위치한 상가를 말하는데 주로 지하철역 입구에 위치해 있거나 먹자상권, 특화거리, 지역명소, 유명한 나들이 장소로 향하는 길목 초입에 위치해 있는 경우가 많아 상가투자의 성공요인으로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋다는 장점이 있다.
또한, 가장 먼저 보이는 상가인 만큼 유동인구를 선점할 수 있어 풍부한 배후수요를 확보하기가 유리해 인기가 높다.
특히 신도시나 택지지구 내 관문형 상가는 상권의 시작점에 자리하기에 유동인구가 많이 다니는 길목을 선점할 수 있다. 상권 앞자리 입지는 한정돼 있는 만큼 물량이 희소하고 그만큼 가치도 높다.
유동인구를 안정적으로 확보할 수 있다 보니 관문형 상가의 권리금은 당연 높게 형성되고 있다.
통계에서도 확인이 가능하다. 실제로 서울 부동산정보조회 시스템을 보면, ‘연트럴파크’라 불리며 서울의 핫플레이스로 자리잡은 연남동 관문 상가의 개별공사지가는 지난해 1월 기준 ㎡당 1,335만원으로 나타났다. 해당 상가는 경의선 숲길 및 연남동 상권으로 들어가는 시작점에 위치해 유동인구가 많고, 집객력 또한 뛰어나다. 상가의 ㎡당 공시지가는 지난 2년 간(‘18년~’20년) 약 52.03%(878만1,000원→1,335만원) 상승했다.
반면, 입구에서 500m 가량 떨어진 곳에 위치한 상가의 ㎡당 공시지가(594만7,000원)는 관문 상가의 절반 수준에 그쳤다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 "사람들이 많이 모이는 역세권이나 나들이 장소 주변 상권은 대형상권으로 활성화 되는 경우가 많아 기본적으로 풍부한 배후수요를 품고 있어 고객 유치에 유리하다"며 "이중에서도 초입에 위치한 관문형 상가는 상권 확장이 한정적이어서 임차인 확보에 수월하고, 임대료도 높게 형성돼 안정적인 투자처로 선호도가 높다"고 말했다.
수도권에 분양(예정)중인 관문상가 현황
건대입구역 더 라움 에비뉴 투시도●건대입구역 더 라움 에비뉴(복합상가)=건대 더 라움 펜트하우스 단지 내 상가인 건대입구역 더 라움 에비뉴가 9월 분양을 앞두고 있다. 전국 최초 하이엔드 오피스텔이자 357실로 공급되는 ‘건대 더 라움 펜트하우스’ 일반분양분 321호실은 조기 100% 분양 마감했으며 전용 58~74㎡으로 구성된 고품격 럭셔리 오피스텔이다. 서울시 광진구 자양동 2-6일대(건대입구역 3-3지구 특별구역)에 들어서며, 지하 6층~지상 25층 규모로 지하 2층~지상 2층은 프리미엄 상업시설인 더 라움 에비뉴, 지상 3~4층은 프라이빗 커뮤니티 시설인 더 라움 테라스, 5층~25층은 럭셔리 주거공간인 더 라움 펜트하우스로 이뤄진다. 주차대수는 판매시설 116대, 오피스텔 311대, 공공시설 29대 등 총 456대다. 단지 내 상가인 건대입구역 더 라움 에비뉴는 건대입구역 5번출구 도보 1분거리 전철역에서 120m 거리에 위치한 초역세권 입지로 약 160개 호실이 구성된다. 건대입구역 더 라움 에비뉴는 건대입구역 5번출구에서 청담대교 북단방향 약 100m 대로변에 위치하여 로데오 거리와 양꼬치 거리 입구쪽 중심으로 최근 입주를 시작한 호반써밋 자양, 건대자이엘라와 더블어 역세권 신흥 주상복합 단지의 중앙에 위치하고 있다. 층별현황은 다음과 같다. 지하 2층은 41개 호수로 구성되어 있으며 전용 1983㎡(약600평)규모의 건강검진센터, 안티에이징센터, 에스테틱센터, 헬스케어라운지, 갤러리 카페 등이 지하 1층은 43개 호수로 구성되어 있으며 건강검진센터와 연계 가능한 고급전문 클리닉, 프리리엄F&B 전문성을 원하는 병의원, 여성고객 흡입 업종, 고급 식음료 등이 들어설 예정이다. 지상 1층은 27개 호수로 구성되어 있으며 전면부는 왕복 6차선 대로변을 접하고 있으며 입면부는 카페거리로 넓은 오픈페이스와 입면부의 디자인 조화로 랜드마크 상징성을 부여한다. 후면부는 유명 디저트 브랜드 및 퓨전레스토랑을 유치하여 대학상권 젊은 고객층을 유입이 예상되며 지상 2층은 44개 호실로 구성되었으며 고급 전문 클리닉과 F&B으로 전문클리닉 입점, 다양한 고객 유입을 위한 카페존과 프리미엄/대형 Tenant 유치 예정에 있다. 지하철 2호선 및 7호선 환승역인 건대입구역 일대는 서울 10대 상권이자 동부권 최대 상권으로 롯데백화점, 이마트, 스타시티몰, 롯데시네마, CGV, 건대로데오, 먹자골목 등이 모여 있어 풍부한 수요층을 확보하고 있다. 인근 성수동 비즈니스타운과 건국대, 세종대 6만 배후수요 뿐만 아니라 일평균 유동인구 10만명을 자랑한다. 건대입구역은 더블역세권 단지로 강남 접근성이 좋다. 2·7호선 건대입구역을 이용해 잠실·삼성·청담·학동·논현·반포 등 강남권을 논스톱으로 오갈 수 있다. 또한 자동차를 이용해 단지 인근 영동대교와 청담대교를 건너면 강남구 삼성동과 청담동으로 곧바로 연결돼 미래가치도 뛰어나다. 주변 개발호재도 풍부하다. 우선 단지 인근 삼성동 코엑스~잠실운동장 일대 대규모 개발 프로젝트인 서울 국제교류복합지구가 추진중이다. 여기에다 단지 인근에 동서울터미널 현대화 사업이 착공에 들어갈 예정이고 성수동 레미콘부지 공원화(2022년 철거 예정), 중곡역 종합의료단지(2021년말 완공 예정), 청사·보건소·구의회·오피스·호텔·판매시설 복합단지인 구의역 행정단지(구의·자양 재정비촉진구역) 등도 추진되고 있다. 공실률도 지역 평균 보다 낮게 형성돼 있다. 한국부동산원의 2021년 1분기 중대형 상가 공실률 자료를 살펴보면, 지하철 5호선과 6호선, 공항철도, 경의중앙선이 지나는 공덕역 상권은 공실률이 5.5%, 2호선과 7호선이 지나는 건대입구역 상권은 4.7%로 서울 평균(8.9%) 보다 낮은 공실률을 보였다. 호반건설이 시공, 2022년 4월 입주 및 입점 예정에 있으며 분양업체측에서는 여러 가지 임대보장과 관련해서 마스터리스, 선임대 등 브랜드 입점을 준비중이다. 문의 02-6408-8500
더챔버(The Chamber) 투시도●챔버 아케이드(복합상가)=9월 공급 예정인 강서구 최초의 하이엔드 주거 시설 더챔버(The Chamber)와 지하철과 직통연결 상가인 챔버 아케이드(Chamber Arcade)가 주목을 주목받고 있다. 두 단지는 강서구에 예정된 각종 대형호재의 수혜를 누릴 수 있는 높은 미래가치로도 주목받는다. 가양동 옛 CJ제일제당 부지에 복합쇼핑몰 및 업무·상업시설 등이 조성될 예정으로, 이 사업은 신세계프라퍼티가 위탁 운영하는 방식으로 참여하는 만큼 스타필드 이상의 복합쇼핑몰이 들어선다는 예측도 나오고 있다. 또한 서울시는 김포공항 일대 부지를 항공 관련 신산업, 물류 거점으로 조성해 서남권의 미래 산업 중심지로 육성할 계획으로 서울 강서권역의 가치가 더욱 향상될 전망이다. 특히 화곡동에 들어서는 ‘더챔버(The Chamber)’는 트리플 역세권으로 거듭나고 있는 화곡역과 직통연결 되는 초역세권 입지로 눈길을 끈다. 5호선이 지나는 화곡역에 오는 2023년 서부광역철도 대장홍대선(예정), 오는 2027년 2호선 청라연장선(예정)이 개통할 예정으로 향후 대중교통 편의성이 향상되는 것은 물론 직주근접도 가능할 전망이다. 우선 5호선을 통해 마곡지구 및 목동, 여의도, 광화문, 종로 등까지 환승 없이 이동할 수 있으며, 서부광역철도 대장홍대선을 타면 상암DMC, 홍대입구까지 바로 이동이 가능하다. 2호선 청라연장선이 확정되면 인천 청라국제도시까지의 접근성도 향상될 예정이다. 이처럼 여러 개발호재가 이어지는 강서구에 많은 수요자들이 기다려온 지역 최초 하이엔드 주거공간 ‘더챔버(The Chamber)’가 완공되면 강서구가 서울 서부권을 대표하는 최고의 입지로 자리매김할 것으로도 기대감을 높인다. 한편, ‘더챔버(The Chamber)’는 서울 강서구 강서로 174에 들어선다. 단지 규모는 지상 3층~지상 12층, 총 154실이며, 지하 2층~지상 2층에 단지 내 상업시설 ‘챔버 아케이드(Chamber Arcade)’가 함께 조성될 예정이다. 견본주택인 더챔버 갤러리는 서울시 강서구 강서로에 위치하며, 오는 9월 오픈 예정이다. 문의 010-7192-1461
진접 상가 위치도●진접 삼부르네상스 더퍼스트(단지 내 상가)=경기도 남양주시 진접읍 금곡리 527-1번지 일대에 진접 삼부르네상스 더퍼스트 단지 내 상가 분양중이다. 진접 역세권 4천여 세대 초입 상가이자 최고 27층, 3개동, 348세대 아파트 독점 단지 내 상가로 아파트는 100% 분양이 완료 되었다. 2022년 9월 준공 예정으로 1층 총 5개 호수로 공급되어 업종이 겹치지 않으며 편의점, 세탁소, 제과점, 과일가게, 미용실, 치킨전문점, 중개업소, 커피전문점, 분식전문점, 반찬전문점, 문구점, 패스트푸드점 등이 권장업종이다. 전용면적은 약 33~50.5㎡으로 다양하며 3.3㎡당 분양가격은 2200~2300만원선이다. 총 365대(공동주택 포함)의 넉넉한 주차공간과 약 4천여세대가 조성되는 진접역세권 아파트 타운의 초입부에 위치한 첫 번째 상가로 희소가치가 높으며 남양주 진접 삼부르네상스 더퍼스트 입주자 고정고객은 물론 단지 앞 수변 공원, 인근 초중고 학교의 유동인구 유입에 유리하다. 합리적 분양가의 단지 내 상가로 독점 업종보장 및 생활밀착형 업종구성으로 저금리 시대에 안정적인 수익이 예상된다. 올 한 해도 단지 안에서 분양하는 상가의 인기가 지속되고 있다. 장기간 이어진 ‘사회적 거리두기’와 재택근무, 주 52시간 근무제 등 다양한 사회적 상황들이 비슷한 시기에 맞물리면서, 주거지에 머무는 시간이 크게 늘어난 탓이다. 최근 구글이 집계한 ‘코로나19 지역사회 이동성 보고서’에 따르면, 직장에서의 이동 추이는 마이너스 13%, 지하철, 버스 등 대중교통 정거장은 마이너스 4% 등 외부 활동에서 감소세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 이러한 추세에 중심가의 대형 상권보다는 주거지가 밀집한 단지 내 상가가 한동안 강세를 보일 것이라는 분석도 나온다. 실제로 소비자들 사이에서는 집 근처에서 필요한 것들을 해결하려는 ‘홈 어라운드(Home-around)’ 소비 트렌드가 빠르게 자리 잡고 있다. 편리함과 접근성을 중요시하는 1~2인 가구를 중심으로 인기를 끌던 이 같은 소비 형태가 코로나19와 함께 크게 확산된 것으로 보인다. 특히 단지 내 상가의 경우 대부분이 입주민들을 겨냥한 생활밀착형 업종으로 구성된 만큼 주거지 중심 소비패턴이 더욱 수월하게 이뤄지는 모습이다. 최근 분양한 단지 내 상가들도 높은 인기를 끌며 단기간 완판 소식을 전하고 있다. 예컨대 올해 1월 서울 중구 일원에서 분양한 ‘힐스 에비뉴 청계 센트럴’은 계약 한 달 만에 전 실 모두 완판된 바 있다. 또 올해 4월 인천광역시 연수구 일원에서 분양한 ‘더샵 송도아크베이’ 단지 내 상가 ‘아크베이 스트리트’도 단기간 내 전 호실 모두 주인을 찾았다. 지방 역시 마찬가지다. 올해 6월 충청남도 아산시 일원에서 선보인 ‘아산 삼부르네상스 더힐’ 단지 내 상가 17호실이 단기간 내 완판됐으며, 7월 경상남도 양산 사송신도시에서 분양한 ‘사송 더샵 데시앙 1차’ 단지 내 상가 역시 공개경쟁 입찰에서 최고 61.1대 1의 높은 경쟁률을 기록하며 분양을 완료했다. 한편 단지 내 상가의 가치도 크게 오르고 있다. 최근 네이버 부동산에 올라온 상가들을 살펴보면, 경기도 수원시 팔달구 일원에서 분양한 ‘수원 인계 한양수자인’ 단지 내 상가는 매매가 6억원에 매물이 올라왔다. 2017년 초기 매입가 3억4300만원 대비 약 2억5700만원이 오른 가격이다. 업계 관계자는 “단지 내 상가의 경우 입주민 수요를 고정적으로 확보할 수 있어 안정적인 매출을 이어갈 수 있는 데다 이를 통해 공실 걱정 역시 비교적 덜 수 있다”며 “이제 근거리 소비가 점점 일상화되고 있는 만큼 포스트 코로나가 도래한 후에도 단지 내 상가의 강세는 지속될 것으로 전망된다”고 말했다. 진접 삼부르네상스 더퍼스트 단지 내 상가가 들어서는 진접은 서울 당고개역에서 4호선 연장 공사가 진행 중인 진접역이 2021년 12월 개통될 예정이라는 점이다. 진접역이 개통되면 당고개역까지 14분이면 도착할 수 있고 노원역까지 20분내로 도착, 잠실까지는 30분대로 이동할 수 있게 되며 완벽한 서울생활권이 되는 것이다. 납부조건은 계약금 30%, 중도금 50%, 잔금은 20%며 대출은 문의를 통하면 된다. 문의 1800-6238
시흥장현 시티프론트561 투시도●시흥장현 시티프론트 애비뉴(오피스타워 복합 상가)=‘시흥장현 시티프론트 애비뉴’가 시흥 플랑드르와 시너지 효과를 내 장현지구의 새로운 대형 상권을 형성할 것으로 많은 투자자들의 관심을 한몸에 받고 있다. 시흥시청 바로 앞, 시흥 장현지구 업무 5블록, 6블록 총 2개 블록을 아울러 들어서는 대규모 오피스 타워 내 상가로 탁월한 입지여건과 탄탄한 배후수요 등으로 더욱 주목받고 있다. 우선 ‘시흥장현 시티프론트 애비뉴’는 소사~원시선이 지나는 시흥시청역 역세권 상가로 그 가치가 높이 평가된다. 시흥시청역은 현재 2018년 개통한 소사~원시선이 통과하고 있지만, 향후 신안산선(2024년 예정)과 월곶판교선(2025년 예정)이 추가로 지나게 돼 트리플 역세권이 완성될 예정이기 때문이다. 미리 상권을 선점할 수 있다는 측면에서 높은 미래가치가 예상된다. 또한 인근으로 다양한 개발호재도 이어지고 있어 주목된다. 우선 오는 2024년까지 시흥시청을 포함한 일대에 복합행정타운이 조성될 계획으로, 보건소와 중앙도서관, 문화원, 시민문화복지관 등 다양한 공공청사가 들어설 예정이다. 또한 시흥시청역 인근에는 버스터미널과 주차장, 상가 등이 함께 들어서는 복합환승센터도 조성될 예정으로 이러한 개발호재의 수혜를 누리게 될 것으로 기대된다. 특히 ‘시흥장현 시티프론트 애비뉴’는 일대의 풍부한 배후수요도 갖추고 있어 투자자들의 시선을 사로잡는다. 시흥시청역 상권을 누리는 것과 동시에 시흥시청 바로 앞 상권까지 두 개의 상권을 모두 품고 있기 때문이다. 역을 이용하는 유동인구뿐 아니라 시청을 중심으로 위치한 연계 업체의 고소득 수요, 여기에 561실의 오피스 고정수요까지 누리며 주 7일 내내 붐비는 안정적인 상권을 형성할 것으로 기대를 모은다. 한편, ‘시흥장현 시티프론트 애비뉴’는 시흥시청 바로 앞에 들어서는 랜드마크 오피스 ‘시흥장현 시티프론트561’과 함께 조성되는 상업시설이다. 경기도 시흥시 장현지구 업무 5블록, 6블록 총 2개 블록에 들어서며, 2개 동, 오피스 562실, 상업시설 87실로 시흥 장현지구 내 최대 규모를 자랑한다. 각 블록별로 5블록에 지하 3층~지상 10층에 오피스 421실과 상업시설 64실, 6블록에 지하 4층~지상 10층에 오피스 141실, 상업시설 23실이 조성된다. 문의 1668-0970
