뜨는 상가·오피스텔 투자처 2題 항아리 상권, 직주근접
최근 초강력 아파트 규제와 저금리의 지속으로 수익형 부동산에 대한 관심은 여전한 것으로 보인다.
다만, 지난 3월 26일부터 RTI(임대업이자상환비율)가 전격 시행되면서 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보대출비율) 등 아파트에 이어 수익형 부동산에도 대출규제가 가해진다는 점에서는 위축 가능성도 있다.
이전과 달라진 점이 있다면 수익형 부동산에도 옥석 가리기가 점차 심화 될 전망이다. 따라서 알짜 입지에 있는 수익형과 그렇치 못한 수익형 부동산간에 양극화 현상이 나타날 것으로 보인다.
수익형 부동산의 대표격인 상가와 오피스텔 시장에서 뜨는 투자처 2제(題)로 항아리 상권과 직주근접형이 있다.
먼저 상가시장에서 가장 매혹적인 투자처는 ‘항아리 상권’이 있다. 항아리 상권은 특정지역에 상권이 한정된 대신 일정 수요가 확보되어 꾸준히 유지되며 경쟁 상업시설이 적어 희소성이 높다.
이처럼 말그대로 항아리 상권은 특정 지역에 상권이 한정돼 더 이상 팽창하지 않고 소비자들이 다른 지역으로 빠져나가지 않은 상권을 뜻하는데 특히 기업체, 관광서, 아파트, 학교 등이 내부에 존재해 일정 수요가 꾸준히 유지되면서 소비층이 외부로 잘 유출되지 않는다는 장점이 있다.
대개 항아리 상권은 전철역과 멀어 다른 지역으로 나가기는 불편하지만, 내부에 아파트·기업·학교 등이 존재해 소비수요가공급을 초과하는 형태를 띤다.
항아리상권 상가 등에 투자할 때는 주변 주거 세대의 입주율과 주거선호도에 관심 가지는 게 좋으며 동선도 미리 확인해야 하는 것이 좋다.
대표적인 예로 일산신도시의 라페스타와 웨스턴돔, 송도국제도시의 커넬워크 등으로 이들 상가는 위치상 서울 주요도심까지 이동하는데 1시간 가량 시간이 소요되기 때문에 인구가 외부로 빠져나가는 일이 적고, 고정적인 수요를 품고 있어 상권이 안정적으로 자리 잡는데 성공한 바 있다.
투자안정성이 높아 시황이 좋지 않을수록 인기가 많다. 아파트나 사무실 밀집지역 등에서 찾아볼 수 있으며, 주로 아파트 선호도가 높은 신도시나 택지지구처럼 주거, 상업용지를 체계적으로 개발한 곳에 형성된다.
이에 따라 매수·임차 수요가 꾸준하며 불경기에도 매출이나 임대 시세에 큰 변화가 없고 자영업자 위주의 임차수요가 풍부하다는 점에서 공실 걱정이 없는 투자처로 지목된다.
송파구에 위치한 잠실새내역 상권(구 신천역 상권)은 서울 여러 상권 중에서도 항아리 상권 특장점이 두드러지는 곳으로 평가된다.
이 상권은 동쪽과 서쪽, 북쪽에 아파트 대단지가 자리하고 있고 남쪽으로도 초등학교와 주민센터, 다세대 주택, 멀게는 한강이 자리하고 있어 상권 외형 확장이 쉽지 않은 곳에 있다.
사정이 이렇다보니 잠실새내역 3번과 4번 출구를 기점으로 먹자골목 상권이 고도로 발달해 있다. 유동인구량이 풍부하고 점포마다 손님이 많아 자영업 여건이 좋지만 새 건물이 들어설 여지가 많지 않아 상권 내 상가는 희소가치가 높다.
이 같은 장점은 임대료에 고스란히 반영돼 있다. 부동산114에 따르면 올해 6월 말 기준 잠실새내역 상권 내 상가 월 임대료는 33㎡당 131만여원으로 송파구 내 주요 상권 중 가장 높았다. 반면 방이역 상권은 33㎡당 82만원, 거여역 상권은 33㎡당 57만원으로 상당한 격차를 보였다.
여의도역 상권도 전형적인 항아리 상권으로 분류된다. 여의도 자체가 섬 형태여서 여의도 거주민의 지역 내 소비가 활발하기도 하지만 여의도역을 중심으로 4면이 관공서와 민간 기업 등 업무시설로 둘러싸여 있어 오피스 인구들의 소비가 대부분 이 곳에서 이뤄진다.
덕분에 여의도역 월 임대료는 주요 상권이 포진한 영등포구 내에서도 가장 높은 수준이다. 여의도역 상가의 월 임대료는 33㎡당 153만여원으로 영등포구 내 7개 상권 중 최고치를 기록했다. 영등포역 상권이 108만여원으로 뒤를 이었고 영등포시장역 91만여원, 당산역 90만여원 순이었다.
다음으로 공급과잉으로 수익률이 하락하고 있는 오피스텔 시장에도 눈길을 끄는 투자처로 직주근접형 오피스텔이 있다.
정부의 주택위주의 규제가 강화되고 있는 가운데 1인 가구수의 증가로 직주근접형 오피스텔이 인기를 끌고 있다.
업계는 ‘워라밸(Work Life Balance)’를 지향하는 직장인들이 늘면서 직장과 물리적·시간적으로 가까운 산업단지 인근 ‘직주근접형’ 오피스텔이 인기를 얻고 있는 것으로 분석했다.
직주근접형 오피스텔 인근 근로자들의 수요가 몰리면서 일부 직주근접형 오피스텔은 높은 수익률과 분양률을 보이고 있다.
부동산114에서 2016년에 발표한 따르면 한국수출산업단지가 위치하고 있는 서울 금천구 독산동 일대의 연간 오피스텔 임대수익률은 6.8%대로 서울 평균 오피스텔 수익률인 5.03%을 웃도는 수준이며 또 수원시청을 비롯해 각종 행정, 금융시설이 위치한 수원 인계동의 연간 오피스텔 임대수익률은 6.2%로 수원시 평균 5.33%보다 높은 수치를 보이고 있다.
분양률도 좋았다. 2016년 5월 HDC아이앤콘스가 서울 강남구 대치동에서 공급한 '대치2차 아이파크' 오피스텔은 기업이 밀집돼 있는 강남권역 직주근접 오피스텔로 지하철 2호선 삼성역을 도보로 이용할 수 있다. 이 오피스텔은 청약접수 결과, 평균 13.7대 1, 최고 63대 1의 청약 경쟁률을 기록해 단기간에 분양을 완료했다.
또 지난해 10월 우성건영이 동탄2신도시 업무5블록에서 공급한 오피스텔 '동탄2신도시 우성 르보아시티'도 계약 5일만에 100% 분양을 마쳤으며 인근에 삼성전자 화성캠퍼스, 삼성디스플레이 기흥캠퍼스, 동탄일반산업단지 등이 자리하고 있다.
직주근접형 오피스텔은 환금성이 좋고 직장인 등 임대수요도 많은 것으로 나타났다. 대표적인 직주근접형 오피스텔은 강남·여의도·종로·구로 등 오피스 밀집지역 인근을 꼽을 수 있다.
경제협력개발기구(OECD)의 지난해 주요국 통근조사 시간에 따르면 우리나라 출퇴근 시간은 OECD 평균(28분)보다 2배 이상 긴 58분을 기록했다. 출퇴근 시간을 단축하며 ‘저녁 있는 삶’을 찾으려는 직장인들의 움직임이 늘어나면서 직주근접형 오피스텔의 수요가 늘어난 것으로 업계는 분석했다.
이와 달리 혼자 사는 사람들이 특히 서울에 거주하는 경향이 큰 것으로 나타났는데 서울의 인구 감소가 지속적으로 이뤄지고 있는데 반해 1인 가구 수는 꾸준히 늘어나고 있어서다.
지난해 4월 서울연구원이 발표한 자료에 따르면 서울의 1인 가구 비율은 1980년 4.5%에서 2010년 24.4%로 증가했는데 이는 전국 1인가구 평균 23.9%보다 다소 높은 수치다. 서울의 1인 가구 중 다수를 차지하는 젊은층에서는 거주지 선택에 있어서 직장과의 거리, 편리한 거주환경 등을 우선에 두기 때문이다.
특히 삶의 질을 중요시 여기는 싱글족들에게는 출퇴근 시간을 줄여 자기계발에 매진할 수 있고 교통비를 절약할 수 있다는 장점으로 도심 내 소형 오피스텔이 주요 주거지로 손꼽히고 있다.
장경철 부동산일번가 이사는 “최근 항아리 상권이 알짜 상권이라는 입소문을 타면서 겉모양만 ‘항아리 상권’으로 보이는 곳도 존재하기 때문에 투자나 임차를 결정할 때 현장답사를 거치는 등 신중을 기할 필요가 있으며 출퇴근 시간이 업무 피로도, 스트레스, 여가 등 현대인의 삶의 질에도 많은 영향을 미치고 있다"며 "이에 직주근접 여부를 따지는 오피스텔 투자자들이 증가하고 직주근접 오피스텔의 인기는 향후에도 더욱 높아질 전망이다"고 말했다.
이어 장이사는 “정부의 아파트 위주의 규제로 배후수요가 탄탄한 직주근접형 오피스텔이 인기를 끌 것으로 보인며 단기적인 투자자보다는 상대적으로 장기 투자 수요의 유입이 기대된다”고 말했다.
분양중인 주요 항아리 상권 상가, 직주근접형 오피스텔 현황
-항아리 상권 상가-
현안2지구 퍼스트프라임 조감도●현안2지구 퍼스트프라임1=경기 하남 현안2지구 근생1블록 1로트에 퍼스트프라임1이 분양과 임대를 동시에 진행중이다. 건축면적 239.58㎡, 연면적 984.54㎡로 지하 1층~지상 4층 규모, 지하 1층은 기계실 및 부속창고로 지상 1층~4층까지는 총 11개 점포로 구성된다. 양면 대로변 상가로 전용률 약 59%며 층별 권장업종으로 지상 1층은 편의점, 약국, 각종 프랜차이즈 업종 등이 지상 2층은 병의원, 지상 3층과 4층은 학원, 독서실 등이 있다. 하남시 현안2지구 항아리 상권 내 유일무이한 상가로 주변 7,000여 세대를 배후로 학원, 병의원 등 생활밀착형 업종들이 강세를 보일 것으로 보인다. 입지여건은 두 개의 도로가 교차하는 코너변에 공원과 마주한 하남시 지역 현안 2지구 내 최적의 입지로 반경 500m 내 7,000여 세대 아파트 단지 수요와 신평초·중, 남현중, 신장고 등 학생수요 독점과 5호선 연장선인 덕풍역(예정) 등 2지구 내의 개발효과로 시세차익도 노려 볼 만 하다. 퍼스트프라임1이 하남시 현안2지구는 전형적인 항아리 상권 형태로 지난해부터 정부의 강도 높은 부동산규제가 이어지며 항아리 상권이 알짜 투자처로 주목받고 있다. ‘항아리 상권’이란 물이 넘치는 항아리처럼 항상 수요가 넘쳐 공급을 초과한다는 뜻이다. 주로 탄탄한 수요층을 확보할 수 있는 지하철역, 주요시설 이동 관문, 대단지 인근 등 입지적 장점을 갖춘 상권을 일컫는다. 정부가 부동산정책 기조를 유지하며 주택규제가 심해지자 은행이자보다 높은 수익을 기대할 수 있는 상가가 인기다. 특히 배후수요가 풍부하고 고정수요가 확보된 ‘항아리 상권’에 투자자의 뭉칫돈이 몰리고 있다고 업계는 분석하고 있다.문의 1599-2778
김포 경동미르웰시티 조감도●김포 경동 미르웰시티=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다. 한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다. 또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다. 문의 031-985-3656
원주기업도시 탑프라자 조감도●원주기업도시 탑프라자=원주기업도시 개발은 강원도 원주시 지정면 일원의 원주시 서측에 약 5,289,798㎡(약 160만평) 규모의 면적으로 12,715세대에 계획인구 31,788명의 지식기반형 기업도시로 조성하는 개발사업이다. 다만, 원주혁신도시는 주거용지가 도시 외곽에 분산 배치되어 있으며 상업용지가 3.3%로 전체면적 대비 상가건물이 많은 반면 상가용지 비율은 2.25%에 불과하여 입지환경이 혁신도시에 비해 상가 비율이 훨씬 적다. 이런 가운데 원주기업도시 내 ‘탑 프라자’는 2개 필지를 합필하여 다른 상가건물의 2배 이상 규모이며 전면이 대로변에 접하고 3면이 도로에 접해 있어 3면이 노출된 개방된 코너상가로 원주기업도시 내 최고의 랜드마크 상가로 우뚝서게 될 예정이다. 탑프라자는 약 7,000여 가구, 2만 여명의 풍부한 고정고객이 확보되며 접근성, 가시성과 개방성을 갖춘 3면 메인코너 항아리상권 내 ‘특급상가’이다. 타 상가에 비해 탁월한 입지는 물론 대로변 3면 코너, 대형건물의 특급상권을 확보하고 있음에도 불구하고 다른 상가건물과 비슷한 합리적인 분양가로 책정하여 고객으로부터 큰 관심을 받고 있다. ‘탑프라자’는 원주기업도시 근린생활용지 1-1, 1-2의 2개 필지를 합필한 대지면적 1,960㎡에 건축 연면적 14,458.21㎡의 지하 3층, 지상 9층의 최고높이 46.60m의 철근콘크리트 라멘조의 대형건물로 지어지며 법정 주차공간의 148.44%로 총 95대의 주차공간이 확보되어 있어 은행, 병원, 학원, 편의점, 제과점, 통신사 등이 영업하기 좋은 조건을 갖추고 있다. 바이오, 의료기기 산업단지 등이 있고 6월부터 2만여 세대가 입주예정이다. 문의 1666-3228
-직주근접형 오피스텔-
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스=서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 문의 1800-2950
수유역 그랜드파크 조감도●수유역 그랜드파크=서울 강북 최초의 전세대 복층 오피스텔인 수유 그랜트파크이 분양중이다. 서울 강북구 미아동 160-14외 4필지로 연면적 6,167.03㎡, 지하 1층~지상 20층 규모로 오피스텔 226실, 근린생활시설 2호로 구성된다. 수유 푸르지오시티(2012년) 이후 공급물량이 전무한 공급가뭄지역으로 꼽히고 있으며 4호선 수유역 도보 5분거리, 미아역 10분거리, 우이신설경전철인 화계역이 도보로 이용 가능한 트리플 역세권 입지다. 강북 최초의 복층 오피스텔로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 도보권내 성신여대(4000여명), 서울 사이버대학교, 수유 중심상업지역(일일 유동인구 9만여명) 등이 있다. 편리한 생활 환경과 쾌적한 자연환경도 우수하다. 수유 중심상업지역, 수유 재래시장, 도보권내 오패산, 강북 구민 근린공원, 4·19 기념공원, 북한산 국립공원 등이 있다. 타입은 A~C타입 3가지로 전용면적기준으로 4.48평~5.57평에 복층 서비스 면적을 더하면 6.7평~8.6평으로 공간이 확대되며 2020년 준공예정으로 수유리 최고층 오피스텔로 아파트 30층 높이의 랜드마크의 탄생이 기대된다. 문의 02-2289-1917
