立地에 따른 수익형 부동산 양극화, 검증된 목을 잡아라

주택 투자 대체제인 수익형 상가와 오피스텔 투자도 아파트와 같이 입지(목)에 따른 양극화 현상이 트레드화 조짐을 보이고 있다. 

좋은 입지에 들어선 상가나 오피스텔의 경우 투자자들이 몰리는 반면 그렇지 않은 곳에 자리 잡은 상품의 경우 임대수요는 물론 투자 원금 회수도 어려운 상황이라는 진단이 곳곳에서 나오고 있다. 

업계에 따르면 주택 규제만큼이나 상가나 오피스텔 규제도 촘촘해지는 만큼 조금 비싸도 입지가 좋은 상가나 오피스텔을 선택하는 것이 투자실패를 최소화하는 길이라고 조언하고 있다. 

업계에 따르면 풍부한 유동인구가 보장된 역세권 상가나 오피스텔에는 투자자들이 몰리는 양상을 보이고 있다.

먼저 서울시 강남구 논현동 옛 강남 YMCA 부지에 들어서는 ‘논현 아이파크’ 상업시설은 역세권 입지로 투자자들의 높은 관심을 받았다. 지하층 34실 지상층 19실로 구성된 상업시설은 지난달 말 계약이 끝났다. 아파트 99가구와 오피스텔 194실을 고정수요로 확보했고 지하철 9호선과 7호선 등 3개 노선 4개 역이 밀집해 있어 조기 완판이 예상됐었다. 

이보다 앞서 지난해 8월 공급된 ‘공덕 SK 리더스뷰’ 단지도 ‘논현 아이파크’처럼 초역세권·학세권·직주근접를 갖춘 입지 덕에 평균 10대1의 청약경쟁률을 기록하며 완판됐다.

올해 6월 강동구 고덕동에서 분양한 ‘고덕 센트럴 푸르지오’ 오피스텔은 전용면적 19~44㎡ 주거용 오피스텔로 구성돼 127실 모두가 3일 만에 완판됐다. 인근 T공인중개업소 관계자에 따르면 이 단지의 전용면적 40㎡는 현재 1000만원~1500만원의 프리미엄이 형성돼 있는 것으로 나타났다.

지난해 6월 대우건설이 서울지하철 5호선 상일동역 초역세권에 공급한 ‘고덕 센트럴 푸르지오’의 오피스텔은 127실 전실이 모델하우스 오픈 3일만에 완판됐다. 상일동역 바로 앞에 붙어 있어 접근성이 우수하고 주변에 엔지니어링 등 배후수요가 풍부해 인기를 끌었던 것으로 분석하고 있다. 

동양건설산업이 지난해 11월 경기 동탄2신도시에서 선보인 ‘동탄역 파라곤’ 오피스텔 역시 전용 82~84㎡로 이뤄진 주거용으로, 총 110실 분양에 4681명이 청약접수하며 평균 42.5대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다. 동탄역이 바로 인근에 위치한 역세권 단지로 2016년 12월 개통한 SRT를 이용하면 서울 수서역까지 15분이면 닿을 수 있다. 2023년 GTX(수도권 광역급행철도)가 개통되면 동탄역에서 강남 삼성역까지 20분만에 접근이 가능해진다. 단지 바로 옆으로 초등학교, 중·고등학교가 신설될 예정이어서 교육여건 개선도 기대된다.

임대료도 강세다. KB부동산시세에 따르면 이수역에서 도보로 2분거리 내에 위치한 방배디오슈페리움 오피스텔의 전용 37㎡는 보증금 1000만원, 월 임대료만 125~128만원의 시세를 보이고 있다.

반면 이수역에서 도보로 20분 거리에 위치한 롯데캐슬헤론 오피스텔의 전용 37㎡는 보증금은 1000만원으로 동일하지만 월 임대료는 95~103만원대에 형성돼 있어 초역세권 입지를 갖춘 방배디오슈페리움 오페스텔과 33만원 가까이 차이가 난다. (자료: KB부동산시세, 2017년 6월 기준)

반면 비역세권으로 유동인구가 적고 공급이 수요보다 많은 곳엔 공실이 속출하고 있다. 한국감정원 상업용 부동산 임대동향조사에 따르면 세종시의 작년 4분기 기준 중대형 상가 공실률은 23.4%로 나타났다. 이는 전국 평균(9.7%)보다 2배를 넘는 수치며 투자수익률은 3.99%로 전국 평균보다 2.72% 포인트 가량 떨어졌다.

문제는 상가 투자 환경이 녹록치 않다는 데 있다. 우선 자영업 경기가 바닥권을 치는 점이상가 흥행에악재로 작용한다. 작년 하반기 전국 8대 업종 폐업률은 2.5%로 창업률(2.1%)보다 높았다. 

인구 고령화와 취업난 등 여파로 많은 이들이 자영업에 뛰어들지만 성공하는 경우는 극히 드문 것으로 보이며 동일 업종 간 경쟁 심화, 관광객 감소, 물가 상승에 따른 소비심리 저하, 임대료 및 인건비 상승 등 악재가 쌓여 자영업 경기가 심각하게 위축된 상황이다. 

여기에다 ▲임대수익 이자상환비율(RTI·Rent To Interest) 시행 ▲상가 임대료 인상률 9%에서 5%로 제한 ▲상가·건물 임대료·투자수익률 공개 ▲수익률 산출근거와 수익보장 방법·기간소비자 공개 의무화(7월 시행) 등 상가 규제들이 이중삼중으로 겹쳐있다.

오피스텔에도 전매 제한과 인터넷 청약 의무화 등 규제 강화와 공급 물량이 많아짐에 따라 수익률이 떨어지고 있다. 

이런 이유로앞으로 상가나 오피스텔 투자 시필수적으로 선행돼야 할 부분은 ‘옥석 가리기’라는 지적이 나온다.

장경철 부동산일번가 이사는 “상가나 오피스텔 등 수익형 부동산의 핵심은 수익률도 중요하지만 그보다는 우량임차인이나 산업단지 인근에 풍부한 직장인 수요 등을 유치로 장기적·안정적 임대수익확보에 그 방점을 두어야한다”면서 “그렇다면 좀 비싸도 지역과 입지가 좋은 상가나 오피스텔을 선택하는 것이 결과적으로 유리하다”고 말했다.

수도권 분양(예정)중인 立地 우수한 ‘수익형 부동산’ 현황

●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950

●수유역 그랜드파크(오피스텔)=서울 강북 최초의 전세대 복층 오피스텔인 수유 그랜트파크이 분양중이다. 서울 강북구 미아동 160-14외 4필지로 연면적 6,167.03㎡, 지하 1층~지상 20층 규모로 오피스텔 226실, 근린생활시설 2호로 구성된다. 수유 푸르지오시티(2012년) 이후 공급물량이 전무한 공급가뭄지역으로 꼽히고 있으며 4호선 수유역 도보 5분거리, 미아역 10분거리, 우이신설경전철인 화계역이 도보로 이용 가능한 트리플 역세권 입지다. 강북 최초의 복층 오피스텔로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 롯데백화점, 현대백화점 등 쇼핑시설과 도보권내 성신여대(4000여명), 서울 사이버대학교, 수유 중심상업지역(일일 유동인구 9만여명) 등이 있다. 편리한 생활 환경과 쾌적한 자연환경도 우수하다. 수유 중심상업지역, 수유 재래시장, 도보권내 오패산, 강북 구민 근린공원, 4·19 기념공원, 북한산 국립공원 등이 있다. 타입은 A~C타입 3가지로 전용면적기준으로 4.48평~5.57평에 복층 서비스 면적을 더하면 6.7평~8.6평으로 공간이 확대되며 2020년 준공예정으로 수유리 최고층 오피스텔로 아파트 30층 높이의 랜드마크의 탄생이 기대된다. 문의 02-2289-1917

●의정부 노블리안시티스타(오피스텔, 도시형 생활주택)=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다. 의정부역, 의정부 중앙역을 비롯해 시외버스터미널, 조깅,자전거도로가 마련된 중랑천 및 부용천, 신세계백화점, 의정부 젊음의 거리, 의정부 제일시장 등의 편의시설을 걸어서 이용할 수 있다. 의정부시청, 경기도청 북부청사, 의정부경찰서 등 관공서는 차량으로 5분 이내에 도달 가능하다. 문의 1800-9747

●평택 트리플큐브(오피스텔)=(주)태룡건설이 평택에 728실 규모의 초대형 프로젝트를 진행한다. 3개 동으로 이루어질 '트리플 큐브'는 14개 커뮤니티 시설과 호텔식 특화서비스로 투자자들의 눈길을 끌고 있다. 휘트니스센터를 비롯 브런치카페, 셀프세차코너, 미팅룸, 코인세탁실, 하늘정원, 옥상캠핑& 바비큐장 등으로 평택 대규모를 자랑하고 있다. 투자자는 물론 임대수요자들의 마음까지 잡아 공실 걱정없이 안정적인 수익으로 이어가겠다는 전략이다. 전세대 발코니 타입으로, 1.5룸 분리형 평면설계를 적용했으며, 풀옵션, 풀빌트인, 홈 오토시스템, 일괄소등 스위치, 에너지효율 1등급 창호, 전열교환 환기시스템 등 유니트 플랜도 눈에 띈다. 평택 오피스텔 분양 시장은 그야말로 봄바람이다. 삼성전자가 반도체 라인에 투자하고 있고, LG전자도 디지털파크에 평택을 IT산업의 전진기지로 삼겠다는 전략하에 LG이노텍 등 6개 계열사를 속속 입주시키고 있다. 거리는 젊은이들로 가득찼고, 1인가구 유입비중은 68.5%에 달한다. 그러나 평택 오피스텔 임대 시장은 포화다. 급기야 삼선전자 협력사는 1,200실 규모의 임시 기숙사를 건랍하고 있다. 내년 하반기부터는 고덕국제신도시의 입주가 본격적으로 이루어지고, 고덕플랜 2-3단계 △애듀타운(13만2231m²) △고덕R&D테크노밸리(13만2231m²) △국제교류용지(105만7851m²) △국제비즈니스콤플렉스(39만6694m²)등도 본격 개발에 들어갈 예정이다. 대기업 유통업체들도 발빠르게 움직이고 있다. 신세계 스타필드는 연내 착공에 들어가 오는 2020년 완공한다는 계획이고 아주대학교 부속병원도 브레인시티에 들어설 예정이며, 성균관대학교 제3캠퍼스도 평택에 들어선다. ‘트리플큐브’는 고덕국제신도시를 비롯, 평택의 주요 프로젝트들이 중심부에 위치하고 있다. 삼성전자 평택공장이 3km 이내, LG디지털파크 5km, 브레인시티 4km, SRT 지제역까지는 2정거장 거리이다. 송탄역까지는 60초 이내며 1~2km내에 대형마트와 종합병원, 대형극장 등 생활 편의시설도 갖추고 있다. 문의 02-2192-0895