아파트 누르니 流動資金 몰리는 ‘수익형 부동산’ 후끈
#경기도 안양 평촌에서 분양된 한 오피스텔에 6만 건이 넘는 청약이 접수되며 과열 현상이 빚어졌다. 아파트에 대한 규제가 강화되면서 수익형 부동산인 오피스텔에 투자자들이 대거 몰린 것으로 보인다.
금융결제원에 따르면 지난달 27∼30일 진행된 안양시 동안구 '힐스테이트 범계역 모비우스' 오피스텔 622실 청약에 총 6만5천546건이 접수돼 평균 105.3대 1의 경쟁률을 기록했다.
피데스개발과 현대건설이 공급한 이 오피스텔은 전용면적 49㎡타입(154실)에 가장 많은 1만4천615건의 청약이 접수돼 평균 94.9대 1의 경쟁률을 보였다. 또 6실을 분양한 전용면적 84㎡타입은 평균 1천77.3대 1의 최고 경쟁률을 기록했고 59㎡A·B타입(231실)이 115.3대 1, 54㎡A·B타입(231실)이 77.1대 1로 마감됐다.
지하 7층, 지상 43층 높이의 초고층으로 지어지는 이 오피스텔은 평촌 옛 NC백화점 부지에 들어서 관심을 끌었다. 분양업체 관계자는 "범계역 초역세권 상품으로 입지여건이 뛰어나고, 소형 임대사업용으로 적합해 투자수요가 많이 몰린 것 같다"고 말했다.
당첨자 발표는 이달 4일이며 계약은 8∼9일 양일간 진행한다.
양도소득세 중과제도가 부활되고 다주택자에 대한 대출 규제가 강화되는 등 주택시장에 대한 초강력 규제가 이어지면서 시중 유동 자금이 수익형 부동산으로 몰리고 있는 것으로 나타났다.
국토교통부 통계에 따르면 올 3월 전국 상업·업무용 부동산 거래 건수는 3만9082건으로 2006년 통계를 작성한 이후 최고치를 기록했는데 이는 전년 같은 기간(2만8950건) 대비 35%가량 증가한 것으로 이전 최다 기록은 지난해 8월 ‘8·2 부동산 대책’이 발표됐던 시점에 세운 3만8118건이다.
상업용 부동산의 거래 증가폭도 아파트의 두 배 이상을 웃돌고 있다. 한국감정원에 따르면 지난해 상업용 부동산 거래 건수는 38만4182건으로 2016년(25만7877건)과 비교했을 때 49%가량 증가했다. 이는 같은 기간 아파트 거래량 증가폭인 14%를 훨씬 웃도는 수치다.
특히 올 1월부터 청약조정대상 지역 내에서 입주 때까지 오피스텔 분양권 전매가 금지되고, 300가구 이상 오피스텔 분양 시 인터넷 청약이 의무화됐음에도 불구하고 오피스텔의 인기는 여전히 높은 편이며 국토부에 따르면 올 3월만해도 오피스텔은 2만331건이 거래돼 전년 같은 기간에 비해 거래량이 53.4% 늘어난 수치다.
이런 상업용 부동산 거래 건수의 급증은 올 3월 말부터 적용된 총체적상환능력비율(DSR) 등 강도 높은 대출 규제가 도입됨에 따라 투자자들이 이를 피하기 위해 매수 시점을 앞당겼기 때문으로 풀이된다.
여기에 금리가 다소 오르긴 했지만 여전히 저금리 기조가 이어지는 가운데, 금리에 비해 수익률이 우위에 있는 한 수익형 부동산 시장은 견고할 것으로 보고 있다.
최근 들어서는 전통적인 수익형 부동산 상품이었던 오피스텔, 상가 뿐만 아니라 지식산업센터, 섹션 오피스, 레지던스 등의 인기 투자상품으로 자리잡았다.
지식산업센터의 경우 입주 기업에게 주어지는 각종 세제 혜택으로 임대가 수월하다는 점에서 투자가치는 점점 오르고 있다. 이에 중소형 건설사 뿐만 아니라 대형사들도 고유 브랜드를 내세워 시장에 속속 진입 중이다.
수익형 부동산 상품으로 각광 받던 오피스텔에도 전매제한과 인터넷 청약 의무화 등 규제강화와 공급 물량이 많아짐에 따라 수익률이 떨어지면서, 섹션오피스가 알짜투자처로 떠오르고 있다.
신 투자 상품으로 각광받는 섹션오피스는 각 호실이 보통 전용 10~15평 다양한 규모로 평당 600만원대 분양가격은 1억 초반대부터 공급돼 일반적인 공유오피스에 비해 환금성도 높다.
섹션오피스는 최소 단위의 섹션으로 구성되고, 호실 조합 시 모듈형 벽체를 적용해 맞춤형 공간으로 꾸밀 수 있다. 오피스텔과 달리 내부에 화장실, 현관 등이 없어 내부 실사용 공간도 넓다.
호텔식 서비스가 도입되는 레지던스도 인기를 끌고 있다. 레지던스는 관광지인 부산과 제주도, 강원도 등에서 주로 공급됐다. 하지만 올해 들어서는 투자 인기 지역이나 대기업 및 대형 산업단지 인근으로 공급이 확대되고 있다. 여기에 생활 인프라, 역세권 등의 입지를 갖춘 지역에 분양되는 레지던스는 안정성이 높아 부동산 시장에서 관심이 높다.
주택시장 규제에 의한 반사효과 말고도 임금 상승률이 물가 상승률을 따라가지 못하게 된 상황이 수익형 부동산 시장을 키운 것으로 보인다.기존엔 주로 은퇴자나 전문 투자자들이 진입하던 시장에 관심을 갖는 수요자들이 늘고 있는 추세이기 때문이다.
한국은행에 따르면 지난 2013년 소비자물가지수는 98.18(2015년)이었는데 2014년 99.30, 2015년 100.11, 2016년 101.60, 2017년 103.40(10월 기준)로 꾸준히 증가했다. 반면, 임금상승률은 2015년 3.7% 2016년 3.3%, 2017년 9월 기준 3.9%로 3%대에 머물러 있다. 올해는 전년 대비 0.6% 상승함에 그쳤다.
이렇다 보니 적어도 4~5%의 수익률을 보이는 오피스텔이나 상가에 대한 투자 관심이 더욱 높아지는 모양새다.
장경철 부동산일번가 이사는 "이번 금리 인상으로 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산 투자 활황세가 한풀 꺾일 수 있으나 예상 가능한 수준에서 소폭의 인상이 이뤄졌기 때문에 그 영향은 크지 않을 것으로 보이며 추후에 금리가 가파르게 상승하지 않는 한 중장기적 관점에서 수익형 부동산 투자 수요는 꾸준할 것으로 보인다"고 말했다.
장이사는 이어 "수익형 상품에 투자하기 위해서는 대출에 의존하는 경우가 많은데 시중 은행 담보 대출이 계속해서 상승세를 보이며 4%대에 육박하고 있어 수익률은 그만큼 더 떨어질 수 있기 때문에 물가상승률 및 은행대출 금리 이상의 수익을 얻을 수 있는 사통팔달의 교통여건, 배후수요가 많은 지역, 단지를 우선적으로 고려해야 한다"고 조언했다.
아파트 풍선효과 누리는 분양(예정)중인 주요 수익형 부동산 현황
-오피스텔-
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950
-상가-
하남 현안2지구 퍼스트프라임 조감도●현안2지구 퍼스트프라임1=경기 하남 현안2지구 근생1블록 1로트에 퍼스트프라임1이 분양과 임대를 동시에 진행중이다. 건축면적 239.58㎡, 연면적 984.54㎡로 지하 1층~지상 4층 규모, 지하 1층은 기계실 및 부속창고로 지상 1층~4층까지는 총 11개 점포로 구성된다. 양면 대로변 상가로 전용률 약 59%며 층별 권장업종으로 지상 1층은 편의점, 약국, 각종 프랜차이즈 업종 등이 지상 2층은 병의원, 지상 3층과 4층은 학원, 독서실 등이 있다. 하남시 현안2지구 항아리 상권 내 유일무이한 상가로 주변 7,000여 세대를 배후로 학원, 병의원 등 생활밀착형 업종들이 강세를 보일 것으로 보인다. 입지여건은 두 개의 도로가 교차하는 코너변에 공원과 마주한 하남시 지역 현안 2지구 내 최적의 입지로 반경 500m 내 7,000여 세대 아파트 단지 수요와 신평초·중, 남현중, 신장고 등 학생수요 독점과 5호선 연장선인 덕풍역(예정) 등 2지구 내의 개발효과로 시세차익도 노려 볼 만 하다. 퍼스트프라임1이 하남시 현안2지구는 전형적인 항아리 상권 형태로 지난해부터 정부의 강도 높은 부동산규제가 이어지며 항아리 상권이 알짜 투자처로 주목받고 있다. ‘항아리 상권’이란 물이 넘치는 항아리처럼 항상 수요가 넘쳐 공급을 초과한다는 뜻이다. 주로 탄탄한 수요층을 확보할 수 있는 지하철역, 주요시설 이동 관문, 대단지 인근 등 입지적 장점을 갖춘 상권을 일컫는다. 정부가 부동산정책 기조를 유지하며 주택규제가 심해지자 은행이자보다 높은 수익을 기대할 수 있는 상가가 인기다. 특히 배후수요가 풍부하고 고정수요가 확보된 ‘항아리 상권’에 투자자의 뭉칫돈이 몰리고 있다고 업계는 분석하고 있다.문의 1599-2778
-지식산업센터-
에이스 가산 포휴 조감도●에이스 가산 포휴=대선건설은 서울 금천구 가산디지털1로 ‘에이스 가산 포휴’ 지식산업센터를 분양하고 있다. 이곳은 연면적 약 8만7000m², 지하 4층∼지상 20층 1개 동 규모다. 지하 1, 2층과 지상 3∼16층에는 총 399실의 지식산업센터가, 지상 2층에는 업무시설 23실이 들어선다. 지상 1층은 근린생활시설(상가) 22실, 지상 17∼20층은 기숙사다. 기숙사는 전용면적 23∼26m², 총 224실이다. ‘에이스 가산 포휴’는 지하철 1·7호선 가산디지털단지역에서 약 500m 거리에 있다. 서부간선도로, 남부순환도로, 시흥대로 등이 인접해 있어 도로 교통도 좋은 편이다. 강남순환고속도로를 이용하면 강남구까지 30분 이내에 갈 수 있다는 게 분양 관계자의 설명이다. 주변 편의시설로는 롯데팩토리아울렛, 마리오아울렛, 현대아울렛 등의 쇼핑몰과 가산 로데오거리, 먹거리촌 등이 있다. 문의 02-6344-1910
-레지던스-
평택 트리플큐브(A동) 조감도●평택 트리플큐브=(주)태룡건설이 평택에 728실 규모의 초대형 프로젝트를 진행한다. 3개 동으로 이루어질 '트리플 큐브'는 14개 커뮤니티 시설과 호텔식 특화서비스로 투자자들의 눈길을 끌고 있다. 휘트니스센터를 비롯 브런치카페, 셀프세차코너, 미팅룸, 코인세탁실, 하늘정원, 옥상캠핑& 바비큐장 등으로 평택 대규모를 자랑하고 있다. 투자자는 물론 임대수요자들의 마음까지 잡아 공실 걱정없이 안정적인 수익으로 이어가겠다는 전략이다. 전세대 발코니 타입으로, 1.5룸 분리형 평면설계를 적용했으며, 풀옵션, 풀빌트인, 홈 오토시스템, 일괄소등 스위치, 에너지효율 1등급 창호, 전열교환 환기시스템 등 유니트 플랜도 눈에 띈다. 평택 오피스텔 분양 시장은 그야말로 봄바람이다. 삼성전자가 반도체 라인에 투자하고 있고, LG전자도 디지털파크에 평택을 IT산업의 전진기지로 삼겠다는 전략하에 LG이노텍 등 6개 계열사를 속속 입주시키고 있다. 거리는 젊은이들로 가득찼고, 1인가구 유입비중은 68.5%에 달한다. 그러나 평택 오피스텔 임대 시장은 포화다. 급기야 삼선전자 협력사는 1,200실 규모의 임시 기숙사를 건랍하고 있다. 내년 하반기부터는 고덕국제신도시의 입주가 본격적으로 이루어지고, 고덕플랜 2-3단계 △애듀타운(13만2231m²) △고덕R&D테크노밸리(13만2231m²) △국제교류용지(105만7851m²) △국제비즈니스콤플렉스(39만6694m²)등도 본격 개발에 들어갈 예정이다. 대기업 유통업체들도 발빠르게 움직이고 있다. 신세계 스타필드는 연내 착공에 들어가 오는 2020년 완공한다는 계획이고 아주대학교 부속병원도 브레인시티에 들어설 예정이며, 성균관대학교 제3캠퍼스도 평택에 들어선다. ‘트리플큐브’는 고덕국제신도시를 비롯, 평택의 주요 프로젝트들이 중심부에 위치하고 있다. 삼성전자 평택공장이 3km 이내, LG디지털파크 5km, 브레인시티 4km, SRT 지제역까지는 2정거장 거리이다. 송탄역까지는 60초 이내며 1~2km내에 대형마트와 종합병원, 대형극장 등 생활 편의시설도 갖추고 있다. 문의 02-2192-0895
