무술년 신도시·도시재생 사업 ‘수익형 부동산’ 각광
가정의 달 5월은 유난히 연휴가 많은 달이다. 5월 연휴를 틈타 알짜 수익형 부동산 현장을 눈여겨 보는 것도 투자 안목을 넓히는데 도움이 될 것이다.
규제 무풍지대로 주목을 받았던 수익형 부동산 시장은 지난 3월 이후 대출규제가 가해지면서 약세로 돌아설 가능성이 나오고 있다.
저금리가 이어지면서 돈 굴릴 데를 찾던 수요자들을 끌어들인 수익형 부동산이 위축될 공산이 나오고 있는 것인데 이와 함께 주택시장과 같이 지역별 양극화 현상이 두드러질 전망이다.
업계에서는 규제 강화에 따른 전반적인 부동산 시장의 위축과 시중 금리 인상에 따라 수익형 부동산도 다소 침체될 가능성도 나오고 있다.
먼저 시중 금리 인상이 부정적인 영향을 줄 전망이다. 금융·부동산 업계에 따르면 통화당국은 올해 기준금리를 추가 인상할 것을 검토하고 있다.미국 연방준비위원회는 이미 연내 기준금리를 3~4차례 인상할 것을 공언한 상태로 시중 금리가 오르면 대출 이자가 높아지고 투자 수익성은 하락할 수밖에 없다.
정부가 상가 임차인을 보호하는 방향으로 상가건물 임대차보호법 개정을 추진하는 것도 불안요소중 하나다.
정부가 상가임대차보호법을 개정해 임대료 상승률을 기존 9%에서 5%대로 제한하고 법 적용 기준이 되는 환산보증금도 지역별로 50% 이상 높일 예정이며 오는 3월부터 시행하는 이자상환비율(RTI) 대출 규제, 금리 인상 추세와 같은 변수도 있어 전반적으로 임대인의 수익률이 하락할 가능성이 있다.
기준금리가 상승하면 대출자 입장에선 이자 부담이 늘어 수익률이 떨어진다. 충분한 자금력이 없는 투자자에게는 불확실성을 키울 수 있다는 것이다.
다만 신도시처럼 새롭게 상권이 형성되는 곳이나 도심 도시재생으로 개발 호재가 있는 지역은 적극적으로 투자에 나서볼 만하다고 업계는 조언한다.
수익형 부동산 세금을 줄이는 효과도 기대된다. 증여세와 상속세, 양도소득세의 절세 측면에서도 여타 부동산과 비교해 유리한 측면이 있다.
무술년 투자 유망지역으로는 신도시와 도시재생으로 상권이 새롭게 형성되거나 더 활기를 띨 지역이 꼽혔다.
장경철 부동산일번가 이사는 “역세권 소형 오피스텔, 상가 같은 수익형 부동산을 신도시나 택지지구에서 공급하는 경우 업종 선점과 탁월한 입지선정, 동선의 흐름 등 장기적인 관점에서 투자에 임해야 하며 도심의 낙후 부지를 주거지로 바꾸는 도시재생 사업도 수익형 부동산의 주요 축으로 급부상 할 것으로 보인다”이라고 설명했다.
무술년 신도시·도시재생 사업 지역 수혜 ‘수익형 부동산’ 현황
-신도시 수익형 부동산-
현안2지구 퍼스트프라임 조감도●현안2지구 퍼스트프라임1(상가)=경기 하남 현안2지구 근생1블록 1로트에 퍼스트프라임1이 분양과 임대를 동시에 진행중이다. 건축면적 239.58㎡, 연면적 984.54㎡로 지하 1층~지상 4층 규모, 지하 1층은 기계실 및 부속창고로 지상 1층~4층까지는 총 11개 점포로 구성된다. 양면 대로변 상가로 전용률 약 59%며 층별 권장업종으로 지상 1층은 편의점, 약국, 각종 프랜차이즈 업종 등이 지상 2층은 병의원, 지상 3층과 4층은 학원, 독서실 등이 있다. 하남시 현안2지구 항아리 상권 내 유일무이한 상가로 주변 7,000여 세대를 배후로 학원, 병의원 등 생활밀착형 업종들이 강세를 보일 것으로 보인다. 입지여건은 두 개의 도로가 교차하는 코너변에 공원과 마주한 하남시 지역 현안 2지구 내 최적의 입지로 반경 500m 내 7,000여 세대 아파트 단지 수요와 신평초·중, 남현중, 신장고 등 학생수요 독점과 5호선 연장선인 덕풍역(예정) 등 2지구 내의 개발효과로 시세차익도 노려 볼 만 하다. 퍼스트프라임1이 하남시 현안2지구는 전형적인 항아리 상권 형태로 지난해부터 정부의 강도 높은 부동산규제가 이어지며 항아리 상권이 알짜 투자처로 주목받고 있다. ‘항아리 상권’이란 물이 넘치는 항아리처럼 항상 수요가 넘쳐 공급을 초과한다는 뜻이다. 주로 탄탄한 수요층을 확보할 수 있는 지하철역, 주요시설 이동 관문, 대단지 인근 등 입지적 장점을 갖춘 상권을 일컫는다. 정부가 부동산정책 기조를 유지하며 주택규제가 심해지자 은행이자보다 높은 수익을 기대할 수 있는 상가가 인기다. 특히 배후수요가 풍부하고 고정수요가 확보된 ‘항아리 상권’에 투자자의 뭉칫돈이 몰리고 있다고 업계는 분석하고 있다. 문의 1599-2778
미사역 헤리움 애비뉴어 조감도●미사역 헤리움 애비뉴어(오피스텔)=힘찬건설의 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 경기 하남시 미사강변도시 중심상업용지 중상 15-3, 4BL에 위치하며, 전용 20~28㎡ 총 684실 규모로 구성된다. ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 올해 개통예정인 지하철 5호선 미사역이 도보 1분 거리(130m 이내)에 위치한다. 또 미사역은 지하철 9호선 연장 사업도 예고돼 있다. 오는 2025년 지하철 9호선 연장 사업 완료 시 하남 미사강변도시에서 서울 강남까지 환승 없이 20분대에 이동이 가능할 전망이다. 이와 함께 올림픽대로, 미사IC, 상일IC 등이 인접해 차량을 이용한 이동도 수월하다. 대규모 개발사업도 눈에 띈다. 일단 오는 2020년까지 개발 예정인 ‘고덕상업업무지구’가 있다. 이곳은 고덕강일공공주택1지구에 23만4,523㎡ 규모로, 세계적 가구기업 이케아(IKEA)를 비롯해 유통·판매 복합쇼핑센터, R&D시설, 호텔 등이 입주할 예정이다. 또한 ‘강동첨단업무지구’는 삼성엔지니어링과 세스코, 세종텔레콤 등 우수기업 40여 곳과 1만5,000여 명이 상주하고 있는 곳이다. 최근에는 삼성물산 건설부문이 입주해 이목이 집중되고 있다. 이와 함께 ‘엔지니어링복합지구’는 7만8,000여㎡ 규모의 4차 산업 혁명을 선도하는 지식기반 융복합 단지로 오는 2020년까지 구축될 계획이다. 이곳은 맞은편에 위치한 강동첨단업무지구를 비롯한 인근 업종과 시너지 효과도 기대된다. 이러한 개발호재로 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 전문직 종사자들을 중심으로 풍부한 배후수요를 확보할 수 있을 전망이다. 주변에 풍부한 생활인프라도 돋보인다. ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 스타필드 하남, 이마트 하남점이 근처에 위치해 편리한 쇼핑·문화생활이 가능하다. 문화와 자연이 숨 쉬는 특화거리를 품은 오피스텔 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’가 분양 중이다. 문의 1800-3856
-도시재생 사업 수혜 수익형 부동산-
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950
천호역 엘림스퀘어 조감도●천호역 엘림스퀘어(오피스텔,도시형생활주택)=지하철5호선,8호선천호역더블역세권오피스텔,도시형생활주택‘천호엘림스퀘어2차’초소형아파트가선착순으로분양한다.서울특별시강동구천호동416-12번지외2필지로지하2층~지상13층으로조성된다.준공예정일은2019년9월로한강조망권으로광나루한강공원등천혜의자연환경을확보하였다.일반상업지역,천호성내재정비촉진지구에속해있어풍부한배후수요를확보하였다.1~2인가구가가장선호하는소형평형으로오피스텔의경우전용면적6.39평규모로조성되고도시형생활주택은6.49평으로들어선다.스마트한시스템을갖추고발코니공간까지확장시공하여실사용면적을넓혔다.전세대시스템에어컨,드럼세탁기,전기쿡탑,냉장고등풀옵션빌트인으로편리한주거환경을구축하였다.CCTV,무인보안시스템등첨단보안시설을갖추고옥상정원,공개공지를통해휴식공간을마련하고주차대수는81대로넉넉하다.이마트,백화점,병의원,먹자골목,시장등쇼핑시설을품고있으며다양한편의시설이들어서있다.오피스텔,도시형생활주택으로수익형부동산의최적의입지조건을갖추었다.서울의주요중심업무지구까지지하철천호역을이용해빠르게이동할수있으며천호~하남BRT(간선급행버스),올림픽대로,강변북로등광역교통망을갖추었다.강동첨단업무지구는약15000여명이상시종사중으로차량으로10분거리에위치한다.1만6천여명의강동엔지니어링,고덕상업업무복합단지(예정)등대기업및중소기업체들이들어설예정이다.단지바로앞천호재정비촉진지구로일대의생활환경이개선될전망이다. 2018년까지정비구역계획수립으로재개발사업이추진된다.인근의오피스텔의경우10~20년가량노후화된건물로신규입주예정이거의없다.특히원룸형단지의물량이적어많은임대수요자들로공실위험이없다.강동구는강남4구로떠오르고있으며곳곳에재건축사업이진행및계획되어있어미래가치가풍부하다.대학가및산업단지등이풍부해1~2인가구의비율이높아신규소형오피스텔및아파트의인기가높은지역이다.문의 1661-1401
