탈 아파트 시대, 현명한 수익형 부동산 투자법은

2017년 11월 브릿지경제 기고물

바야흐로 탈 아파트 시대다. 우리나라는 아파트 수가 1000만 가구를 넘어선 아파트 공화국이다. 주택 10채 중 6채는 아파트다.

정부에서는 빚내서 아파트로 돈버는 시대는 지나갔음을 예고하고 있다. 똘똘한 아파트 등 한 채만 보유하라며 연이은 초강력 주택규제가 그렇다.

그래서 일까. 아파트 분양권 시장으로 몰렸던 부동자금들이 규제가 덜한 수익형 부동산으로 눈을 돌리고 있다.

실제 최근 현대산업개발이 별내신도시에서 분양한 생활형 숙박시설에 1만건에 육박하는 청약이 몰리며 최고 23대 1의 경쟁률을 기록했다.

레지던스의 경우 외형은 일반 거주시설과 크게 다르지 않지만 주택법이 아닌 건축법을 적용받아 각종 규제에서 자유로운 점이 특징이고 분양을 받을 때 지역 구분이 없고 청약 통장도 필요없는 데다 대출 규제도 적용받지 않는다.

이처럼 규제가 덜한 수익형 부동산으로 자금들이 몰리면서 어떤 수익형 부동산에 투자를 할지에 대한 관심도 높아지고 있다

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따라서 업계에서는 수익형 부동산 투자시 크게 5가지를 염두하라고 조언하고 있는데 대표적으로 △입지여건 △배후세대 △임대수요 △우량임차인 △주차여건이 있다.

먼저 입지여건이 있다. 여기에서 입지여건은 교통관련 입지를 말하는데 부동산 가치에 가장 큰 영향을 미치기 때문에 투자자들이라면 멀티 역세권과 사통팔달 교통 입지를 모두 갖춘 수익형 부동산 상품을 주목할 필요가 있다.

이런 수익형 부동산은 뛰어난 광역교통망으로 해당 지역의 수요층을 넘어 타 지역의 수요까지 노려볼 수 있다는 점에서 시선을 사로잡기 충분하다. 또 역세권을 중심으로 생활 인프라와 상권이 형성될 가능성이 높아 투자가치도 높은편이다.

최근에 주목받는 교통수단으로 GTX, KTX, 기존 노선 연장선인 5호선·6호선·7호선·9호선·신분당선 등이 있다.

두 번째로 풍부한 배후세대를 기반으로 뜨는 알짜 상권이 있는데 대표적으로 ‘항아리상권’이 있다. 항아리상권은 특정 지역에 상권이 한정돼 소비자가 타 지역으로 빠져나가지 않는 상권을 뜻한다.

항아리상권은 대체로 인근에 최소 3천여 세대 이상이 거주하는 아파트들이 밀집해 있고, 기업, 관공서, 학교 등 풍부한 고정 배후수요가 존재해 안정적 수익기반이 확보된 것이 특징이며 주로 신도시나 도시재생으로 뜨는 구도심 등에서 많이 형성된다.

세 번째로 임대수요가 풍부한 수익형 부동산 공급지역으로 대기업 투자처, 산업단지 조성, 공공기관 이전지 등이 있으며 이처럼 신흥상권이 형성되는 곳은 업종 선점과 장기적인 투자 안목이 필수다.

신도시나 택지지구, 혁신도시, 기업도시 또는 주변에 대기업, 산업단지, 공공기관 등이 들어서는 곳은 임대수요가 풍부해 안정적인 수익을 기대할 수 있고, 소비력이 높은 젊은층의 유입이 기대되는 지역이다.

네 번째로 우량임차인이 확보된 선임대 상가를 고르는 것이다. 우량 임차인이란 경험이 풍부하며 장기간 운영이 가능해 매월 고정적으로 임대료를 납부할 수 있는 임차인으로, 유명 프랜차이즈 업체나 은행과 같은 금융기관, 메디컬, 기업형 슈퍼마켓, 백화점 등이 대표적이다.

특히 우량 임차인 확보가 업계 화두로 떠오른 이유는 상가 투자에 있어서 임대관리가 중요한 성공 포인트로 자리 잡고 있기 때문이다. 임차인이 돈을 벌어야 임대료를 높게 받을 수 있고 더 나아가 매각 시 시세차익도 누릴 수 있다.

이에 분양업계도 우량 임차인 확보에 많은 힘을 쏟고 있다. 상가 활성화와 마케팅에 주는 효과도 큰데다 임대를 맞추면 투자자들의 반응도 좋기 때문이다. 더불어 철저한 상권 검증과 시장 조사를 기반으로 매장을 오픈하는 우량 임차인의 특성상, 상가의 입지도 인정받을 수 있다는 이점이 있다.

마지막으로 주차여건이 있다. 요즘은 어딜가든 주차전쟁이다. 따라서 임차인과 고객을 확보하기 위한 주차장을 얼마나 확보했는지가 수익형 부동산을 선택하는 필수 요건 중 하나로 떠오르고 있다.

상가·오피스텔 등은 법에서 정한 주차공간은 아파트보다 좁은데 반해, 건물의 특성상 이용하는 사람들이 많아 주차장 이용률은 높기 때문이다.

지난해 기준으로 우리나라 자동차 등록대수가 약 2200만대에 육박하면서 수익형 부동산을 공급하는 업체에서도 이를 무시할 수 없게 됐다.

특히 지식산업센터나 창고 등 물류 이동이 많은 수익형 부동산도 주차공간 확보가 필수인데 법정 주차대수만으로는 부족한 경우가 많기 때문이다.