작을수록 강하다? 주택시장에 부는 강소(強小) 바람

최근 지속적으로 1~2인 가구가 증가함에 따라 강소주택이 분양시장의 트렌드로 떠오르고 있다. 

강소주택이란 1~2인 가구를 위해 공간 활용도를 극대화한 주택으로 같은 면적 대비 넓고 효율적인 활용도가 돋보이는 소형 주거시설을 말한다.

통계청에 따르면, 지난 2016년 기준 국내 가구 중 1인 가구(27.9%)와 2인 가구(26.1) 비중이 54%로 절반 이상을 차지했다. 이 수치는 비혼과 만혼 현상 확산을 비롯해 딩크족 증가 등의 사회적 현상이 핵심 원인으로 분석된다.

1~2인 가구 급증으로 주택 다운사이징이 가속화되고 있다. 과거 대가족과 4인가구 시대가 저물고 핵가족화를 넘어 1인가구 시대가 도래해서다. 

1인가구 증가는 주택시장 트렌드도 변화시키고 있다. 과거에는 중대형면적이 주를 이뤘지만 최근 몇 년 새 84㎡를 비롯한 중소형 면적이 대세를 이루더니 최근에는 이보다 작은 초소형면적·틈새면적 등도 시장에 나와 1인 가구 공략에 한창이다.

이런 가운데 찾는 수요 대비 공급이 적어 희소성을 갖추고 있는 강소주택은 안정적이고 꾸준한 임대 수익 창출이 가능한 투자 블루칩으로 평가 되고 있다.

특히 최근 욜로(yolo)문화 트렌드의 확산으로 1~2인 가구들은 단순한 원룸보다 주거 편의성을 향상시킨 투룸 선호도도 높아지고 있는 추세다. 특히 업무단지 내 직주근접성과 역세권을 품은 단지는 풍부한 임대수요가 확보돼 환금성까지 뛰어나다는 특징을 갖추고 있어 인기가 높다. 

먼저 아파트 시장에 미니 바람이 강하게 불고 있다. 이러한 미니 바람은 비단 국내뿐만 아니라 외국에도 같은 현상이 벌어지고 있다. 

최근에는 전용 24㎡(7.2평) 아파트까지 등장했으며 홍콩에선 전용 11㎡(3.3평) 규모 아파트도 나왔다. 

초소형 아파트는 공급이 많지 않은 탓에 희소가치가 높아 몸값이 나날이 오르고 있다. 이런 추세에 맞춰 건설사도 아파트에 1인 가구를 위한 원룸형 평면 등을 도입하며 몸집 줄이기에 나서는 모양새다. 

분양업계에 따르면 분양을 앞두고 있는 서울 영등포구 '영등포 중흥S-클래스'는 일반분양 물량 174가구 중 41가구를 초소형 평형으로 구성했는데 전용 24㎡(7.2평) 33가구, 전용 28㎡(9.1평) 8가구 등이다. 

서울 둥 수도권 내에 이같은 초소형 아파트가 공급되는 것은 이례적이라는 게 업계의 분석이다. 

초소형 평형은 일반적으로 임대주택에 공급되는 경우가 많아서다. 재개발 사업장은 의무적으로 전체 가구수 중 일부를 임대주택으로 공급한다. 서울 사업장은 10~15%, 경기·인천은 5~15% 안에서 비율을 결정하는데 이같은 임대주택은 주로 초소형으로 설계된다.

서울 등 수도권에 공급되는 초소형 아파트는 정비사업장에서 임대용으로 지은 물량 중에서 의무 공급가구수를 채우고 남은 것이 대부분인데 공급이 거의 없어 인기가 좋다. 올 4월 서울 서초구 방배동 일대에 공급된 '방배 서리풀 서해 그랑블' 전용 39㎡는 6가구 모집에 228명이 청약해 38대 1의 경쟁률을 기록했으며 과천주공2단지 재건축 '과천위버필드'의 전용 35㎡ 62가구는 조합원들이 모두 차지했다.

시세 오름폭은 가파르다. 서울 송파구 가락동 ‘송파 헬리오시티’ 전용 39㎡ 아파트 분양권은 전매제한이 풀린 2016년 6월 경 4억7000만~4억8000만원 선에 거래 됐으나 지난 1월에는 8억7000만원에 실거래 신고 됐었는데 1년 반 만에 4억 가량 오른 셈이다. 

같은 기간 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 전용 27㎡ 실거래가는 5억원 수준에서 7억8000만원까지 치솟았으며 삼성동 ‘현대힐스테이트 2단지’ 전용 40㎡는 2016년 7억3500만원에 실거래됐으나 지난 3월 10억5000만원에 팔렸다.이런 상황을 반영해 국내 초소형 아파트 공급 물량(일분분양분 기준)도 서서히 증가하는 추세다. 

부동산 114에 따르면 지난해 전국에 공급된 전용 40㎡ 이하 초소형 아파트는 3289가구로 집계됐는데 이 중 절반 이상인 2045가구가 서울에 공급됐다. 서울시 내 초소형 아파트 공급 물량은 분양이 많았던 2015년 4222가구까지 늘었다가 2016년 1391가구로 줄었으나 지난해 2000가구를 넘어섰다.

주택시장이 전체적으로 침체기지만 1인가구가 증가한 탓에 초소형 주택 매매거래 비율은 늘고 있다.

한국감정원 자료에 따르면 전용면적 40㎡이하 주택 매매 거래비율은 ▲2013년 11.1% ▲2014년 11.54% ▲2015년 11.6% ▲2016년 12.47%로 ▲2017년 12.88%로 매년 증가했다.

특히 초소형 아파트 비중이 낮은 지역은 수요가 더 많다. 지난해 6월 서울 강동구 고덕동에서 분양한 ‘고덕 센트럴 푸르지오’는 전용면적 40·59㎡로 구성된 소형면적 위주의 단지로 분양 당시 평균 6.94대1의 경쟁률을 기록했다. 면적별로는 40㎡가 77.75대1, 59㎡ 4개 주택형은 3~8대1의 다소 낮은 경쟁률을 기록하며 상대적으로 초소형 쏠림현상이 두드러졌다.

서울 영등포구 신길동에서 지난해 11월 공급된 ‘힐스테이트 클래시안’ 47㎡도 145.5대1의 최고경쟁률을 보였다.

매매가 프리미엄(웃돈)도 높게 형성되는 추세다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2016년 입주한 ‘하왕십리동 센트라스’ 40㎡ 주택형(6층)는 올 2월 6억원에 거래됐다. 이는 해당 면적의 분양가(6~9층 기준)인 3억2760만원 대비 2억7240만원이나 오른 값이다.

중대형에서 중소형으로 변한 주택시장의다운사이징 트렌드가 최근에는 1인가구 증가 바람을 타고 초소형으로 번졌는데 중대형 이상주택은 거래절벽이 심각하지만 1인가구 대상의 초소형 아파트 등의 문의는 꾸준하다. 

10년간 소형과 대형 아파트간에 매매가 추이를 보더라도 그 차이가 확연히 드러난다. 

‘천당 아래 분당’이라 불렸던 경기도 분당신도시. 서현동에 A아파트는 10년새 시세에 많은 변화가 있었다. 

2007년 8월 당시 197㎡(59평형)의 매매상한가는 12억원(3.3㎡당 2,034만원) 이었지만 10년이 지난 올해 8월 시세는 9억1,000만원(3.3㎡당 1,542만원)으로 10년 새 2억9,000만원이 하락했다. 

반면 57.2㎡(17평형)는 2억4,000만원(3.3㎡당 1,412만원)에서 1억2,500만원이 올라 3억6,500만원(3.3㎡당 2,147만원)을 기록하고 있다.

서울 송파구 잠실에 있는 B아파트의 경우도 마찬가지다. 이 아파트의 2005년 분양 당시 42.28㎡(12.7평)의 분양가는 1억8,990만원으로 3.3㎡당 1,495만원이었다. 현재 시세는 5억9,000만원으로 3.3㎡당 4,646만원을 기록, 분양 당시보다 3.3㎡당 가격이 3.1배 상승했다.

반면 109.2㎡(32.1평)의 분양가는 6억2,000만원으로 3.3㎡(평)당 1,931만원이었으며 현재 시세는 13억원으로 3.3㎡(평)당 4,050만원을 기록, 2.1배 상승한 것으로 조사됐다.

아파트에 이어 오피스텔이나 도시형 생활주택 등 수익형 부동산도 미니 바람이 불고 있다. 

국내에선 아파트 뿐만 아니라 오피스텔도 몸집이 줄어들고 있는데 10년 전 전용 26~33㎡ 정도였던 원룸형 오피스텔 면적은 최근 10㎡ 대까지 대폭 줄어들었다. 

소형 오피스텔이나 도시형 생활주택의 경우 상대적으로 소액의 자금을 갖고 투자할 수 있기 때문에 노후 안정적인 수익 확보를 위한 투자 에너지가 높다.

오피스텔은 철저하게 1인 가구 수요가 집중돼중대형보다는 중소형 추세로 변화했으며 소형의 경우 투자자나 실거주자의 부담이 덜 되고 오히려 수익률도 더 받쳐주기에 공급 측면에서도 잘게 쪼개되 고급화시키는 전략으로 가고 있다. 

최근 공급 물량을 보면 전용 20㎡ 이하가 대부분을 차지하고 있다. 작년 서울에 공급된 브랜드 오피스텔 ‘가산 센트럴푸르지오시티’ ‘영등포뉴타운 꿈에그린’ 등은 전용면적 17~18㎡를 주력 평형으로 내세웠는데 구 5평 정도 규모다. 

국토교통부가 정한 1인당 최소 주거면적은 전용 14㎡(4.2평)이지만 서울 일부지역에 들어선 도시형 생활주택은 그에 못미치는 경우도 적지 않다. 동작구 노량진동 일대에 자리한 '태영오피스텔'의 전용 10㎡는 1억4500만원 선에 거래된다. 임대 시세는 보증금 1000만원에 월세 55만원이다. 고시생관악구 신림동에 들어선 도시형생활주택 '푸리마타운'에도 전용 12㎡가 일부 포함됐다. 동대문구 답십리동 '현대썬앤빌청계'는 35가구가 전용 13㎡로 설계됐다.

1~2인 가구가 증가함에 따라 초소형 평형에 대한 수요 역시 꾸준히 증가할 것이라는 게 업계 전문가들의 분석이다. 

1인가구의 급격한 증가에 맞춰 초소형 주택이 시장에 쏟아져 나올 전망이다. 국토교통부 통계 자료에 따르면 2016년 기준 전국 1인가구는 539만7615가구다. 이는 2015년 520만3440가구에서 1년 만에 3.73%의 상승률을 기록한 수치다.

같은 기간 전체가구 상승률인 1.34%(1911만1030가구→1936만7696가구)에 비해서도 2.7배 높은 상승률을 보여 1인가구의 가파른 증가추세를 확인할 수 있다.

1990년 1인가구 비율은 9%(1135만4540가구 중 102만1481가구)로 나타났지만 이후 ▲1995년 12.67% ▲2000년 15.54% ▲2005년 19.96% ▲2010년 23.89% ▲2015년 27.23% 등을 기록하며 해마다 성장세를 보였고 2016년에는 전체 1936만7696가구 중 27.87%로 비중이 늘었다.

특히 지난해 발표된 장래가구추계 자료에 따르면 오는 2020년경에는 1인가구 비율이 전체30%를 넘어설 것으로 예측됐으며 이후 2045년경에는 1인가구 비율이 36.3%를 기록해 전체 가구 중 1인가구 비중이 가장 클 것으로 전망됐다.

최근 1인가구가 증가하면서 가격부담이 적고 공간활용이 높은 소형 아파트나 오피스텔을 선호하는 경향이 높아지고 있는데 작은 평수여도 실속 있는 특화 설계와 인테리어 연출을 통해 수요자들의 만족도를 높이는 데 중점을 두고 있다는게 업계의 견해다. 

강소(強小) 바람 분양(예정)중인 소형 아파트, 소형 오피스텔 현황

-소형 아파트-

안양씨엘포레자이 조감도

●안양 씨엘포레자이=GS건설이 5월 경기도 안양시 소곡지구 재개발을 통해 선보이는 ‘안양씨엘포레자이’는 경기지역의 명문학교인 신성중·고와 마주하고 있다. 특히 신성고등학교는 올해 경기도 일반 고등학교 중에서 최상위권을 기록했을 정도로 서울대 진학률이 높았다. 또한 전교생이 수영, 골프, 통기타를 배우는 1인 3기 프로그램과 학생들의 인성함양을 위해 명사 특강 및 다양한 분야의 직업인들을 초청해 특강을 실시하고 있다. 지하철 1호선 명학역이 직선 거리로 약 1.2㎞ 거리에 있으며 명학역에서 신도림역 20분대, 서울역 40분이면 도달이 가능하고, 명학역에서 한 정거장 거리에 있는 금정역(1·4호선 환승역)에서 사당까지 20분대 이동이 가능하다. 여기에 단지 인근 벽산사거리 일대에는 월곶~판교 복선전철역이 오는 2024년 개통될 계획에 있어 판교 및 강남으로 접근성이 더욱 좋아질 전망이다. 단지가 수리산 자락에 위치해 있어 최근 유행하는 ‘숲세권 생활’을 누릴 수 있으며, 롯데백화점(안양점), 이마트(안양점), 2001 아울렛, 중앙시장, 남부시장, 안양1번가 상권, 평촌신도시 상업시설 등을 쉽게 이용할 수 있다. 문의 1544-5532

e편한세상 인창 어반포레 조감도

●e편한세상 인창 어반포레=대림산업은 4월중 경기도 구리시 인창동 320-2번지 일대에 ‘e편한세상 인창 어반포레’를 분양한다. 롯데백화점, 한양대구리병원, CGV 등의 편의시설 이용이 쉬우며, 구지초, 인창중, 인창고 등으로 도보 통학이 가능해 맹모들의 마음까지 사로잡을 것으로 예상된다. 경의중앙선 구리역도 도보로 이용이 가능한 역세권 입지 조건을 갖췄다. 또한 북부간선도로, 서울외곽순환도로, 구리포천고속도로 등의 도로 접근도 용이하다. 또한 단지 바로 앞 인창공원을 비롯해 구리광장, 동구릉 등 자연녹지가 근거리에 위치하고, 구리역공원, 장자호수공원, 구리한강시민공원 등의 대형 공원이 가까워 쾌적한 생활환경이 기대된다. 한편 e편한세상 인창 어반포레는 지하 2층~지상 25층, 7개동, 전용면적 39~84㎡, 총 632가구 규모로 이중 339가구가 일반에 분양된다. 전 세대가 선호도 높은 중소형 평면으로 구성되며, 전세대 남향 위주(남동향, 남서향)의 단지배치로 조망권이 확보된 채광과 통풍이 뛰어나다. 문의 031-566-3838

-소형 오피스텔-

명동 엠퍼스트 플레이스 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=명동 역세권에 위치하는 오피스텔 ‘명동 엠퍼스트 플레이스’가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. ‘명동엠퍼스트플레이스’는 사전설문조사를 통해 소비자들의 니즈를 반영해 전 세대에 빌트인 가전과 드레스룸, 붙박이장 등 수납공간 제공으로 소형평형임에도 공간 활용도가 높게 설계했다. 교통 환경으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역이 도보 거리에 자리하며, 강남은 물론 강남·판교·분당 등 신도시로 빠르게 이동할 수 있는 광역버스도 이용하기 편리하다.주변 생활환경으로 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레 등 쇼핑시설과 CGV, 국립극장 등 문화시설을 가깝게 누릴 수 있고 중부경찰서, 백병원, 남산공원 등도 근거리로 이용할 수 있다. 이 오피스텔 인근에는 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권 본점 등 대기업 본사를 비롯해 우리은행, IBK기업은행, KEB하나은행 본점 등이 위치하고 있다. 여기에 4만여 협력 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구도 근거리에 조성되어 있어 풍부한 배후수요 확보가 가능하다. 문의 1800-2950

미사역 헤리움 애비뉴어 조감도

●미사역 헤리움 애비뉴어=힘찬건설의 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 경기 하남시 미사강변도시 중심상업용지 중상 15-3, 4BL에 위치하며, 전용 20~28㎡ 총 684실 규모로 구성된다. ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 올해 개통예정인 지하철 5호선 미사역이 도보 1분 거리(130m 이내)에 위치한다. 또 미사역은 지하철 9호선 연장 사업도 예고돼 있다. 오는 2025년 지하철 9호선 연장 사업 완료 시 하남 미사강변도시에서 서울 강남까지 환승 없이 20분대에 이동이 가능할 전망이다. 이와 함께 올림픽대로, 미사IC, 상일IC 등이 인접해 차량을 이용한 이동도 수월하다. 대규모 개발사업도 눈에 띈다. 일단 오는 2020년까지 개발 예정인 ‘고덕상업업무지구’가 있다. 이곳은 고덕강일공공주택1지구에 23만4,523㎡ 규모로, 세계적 가구기업 이케아(IKEA)를 비롯해 유통·판매 복합쇼핑센터, R&D시설, 호텔 등이 입주할 예정이다. 또한 ‘강동첨단업무지구’는 삼성엔지니어링과 세스코, 세종텔레콤 등 우수기업 40여 곳과 1만5,000여 명이 상주하고 있는 곳이다. 최근에는 삼성물산 건설부문이 입주해 이목이 집중되고 있다. 이와 함께 ‘엔지니어링복합지구’는 7만8,000여㎡ 규모의 4차 산업 혁명을 선도하는 지식기반 융복합 단지로 오는 2020년까지 구축될 계획이다. 이곳은 맞은편에 위치한 강동첨단업무지구를 비롯한 인근 업종과 시너지 효과도 기대된다. 이러한 개발호재로 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 전문직 종사자들을 중심으로 풍부한 배후수요를 확보할 수 있을 전망이다. 주변에 풍부한 생활인프라도 돋보인다. ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 스타필드 하남, 이마트 하남점이 근처에 위치해 편리한 쇼핑·문화생활이 가능하다. 문화와 자연이 숨 쉬는 특화거리를 품은 오피스텔 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’가 분양 중이다. 문의 1800-3856