상가·오피스텔·지식산업센터 수익형 부동산 3총사로 주목
최근 정부가 집값을 잡기 위해 규제가 주택시장에 집중되면서 상가나 오피스텔, 지식산업센터(아파트형공장)과 같은 수익형 부동산이 틈새 상품으로 새롭게 주목받고 있다.
상가와 오피스텔 두 쌍두마차를 중심으로 한 수익형 부동산은 최근 수년간 이어져 온 저금리 기조와 1000조원을 넘어선 단기성 유동자금에 힘입어 자산가들 사이에 유망 투자처로 자리한 지 오래다.
문제는 적지 않은 사람들이 이런 부동산을 매입할 때 거액의 자금이 소요되고 있음에도 충분한 사전검토 없이 분위기에 휩쓸려 잘못된 투자를 하고 있다는 점이다.
이 같은 섣부른 투자는 내 몸에 맞는 마땅한 투자원칙을 가지고 있지 않아 일어나는 현상으로 보인다.
그렇다면 수익형 부동산 투자 시 고려해야 할 몇 가지 사항들을 무엇일까.
먼저, 투자 결정 시 고려해야 할 것은 속도가 아니라 방향성이다. 시장의 분위기에 휩쓸려 서두르기보다는 조금 늦더라도 제대로 된 현장을 골라잡는 것이 우선돼야 하기 때문이다.
방향성을 잃고 대박만을 바란다면 높은 수익률을 보장한다는 사기성 상품에 현혹되기에 십상이다.
다음으로, 나에게 꼭 맞는 투자전략을 세워야 한다. 통상 부동산 투자의 3대 원칙으로 수익성, 환금성, 안전성을 말하는데 투자자가 수익형 부동산을 고를 때도 마찬가지다.
다만 이들 3대요소간 우선순위를 정할 때 투자자의 성향, 자산규모 및 연령대 등에 따라 달리 정할 필요가 있다.
투자성향이 위험추구형일수록, 자산규모가 클수록, 연령대가 낮을수록 안전성보다는 수익성이나 환금성을 먼저 고려하는 반면, 험회피형일수록, 자산규모가 작을수록, 연령대가 높을수록 안전성을 먼저 고려하는 것이 좋다.
마지막으로, 투자목적에 맞는 원칙을 고수해야 한다. 여유자금으로 투자를 할 경우 수익성과 환금성이 뛰어날수록 매력적인 투자처가 될 수 있다.
하지만 은퇴 이후 노후대비를 생각하는 투자자라면 높은 임대수익률(수익성)이나 거래가능성(환금성)보다는 가격하락이나 공실의 우려가 적고 현재의 임대료 수준이 상당 기간 유지될 수 있는지(안전성)가 더 중요한 요소다.
또한, 수익형 부동산의 유형별 특성과 장단점을 파악하고, 본인에게 적합한 투자처를 선택해야 한다. 먼저 상가투자의 경우 비교적 임대관리가 쉽고 매월 정기적으로 임대료를 받을 수 있다. 하지만 경기불황이 장기화하거나 상권이 미약하고 임차인의 영업 부진이 이어질 경우 임대료 연체 및 공실 발생이 우려된다.
특히 신규 분양상가의 경우 시세 대비 고분양가 문제에서 자유롭지 못하므로 투자를 결정하기에 앞서 철저한 사전조사가 요구된다. 다음으로 오피스텔은 도심지 소재 상업용 부동산이지만 주택임대사업 등록시 주택 수에 포함되지 않고, 주거용 부동산으로 사용할 수 있는 임대 최적화 상품이다.
하지만 과잉공급과 수익률 하락 논란에서 자유롭지 못하고, 노후할수록 임대료가 빠르게 하락하는 경향이 있다.
더욱이 8·2 부동산대책으로 투기과열지구(서울 전역) 및 조정대상지역에서 분양되는 오피스텔이 소유권이전등기 시까지 분양권 전매가 금지된 것도 부담 요인으로 작용하고 있다.
따라서 오피스텔 투자는 공급이 없었거나 적었던 지역을 주목하고 직주근접형 상품을 선택하는 것이 무엇보다도 중요하다. 마지막으로 최근 아파트형공장이 지식산업센터라는 이름표를 달고 투자자들의 관심을 끌고 있다.
저금리 기조가 유지되고 있고, 정부의 규제대상에서 벗어난 틈새 상품으로 인식되고 있기 때문이다.
지식산업센터란 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신사업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 3층 이상 집합건축물로서 6개 이상의 공장이 입주할 수 있는 건축물을 말한다.
일반 오피스보다 상대적으로 공급가격이 저렴하고 세제 혜택도 많아 투자수요가 꾸준하며 무엇보다 임차인이 법인기업이어서 장기계약을 맺을 수 있다는 점이 매력적이다.
또한, 취득세 및 재산세 세제혜택도 매력적이다. 오는 2019년 말까지 지식산업센터를 최초로 분양받은 입주자는 직접 사용하는 경우 취득세 50%가 감면된다. 또한 사업시설용으로 직접 사용하는 부동산에 대해서는 지방세 특례 제한법 제58조의 2에 의거해 재산세의 37.5% 감면 혜택을 받을 수 있다.
기업 입장에서는 세제혜택을 받으며 쾌적한 근무환경을 누릴 수 있다는 점에서 1석 2조의 효과를 얻을 수 있는 것.기업들의 선택이 늘자, 공급 및 거래도 증가세를 보이고 있다.
한국산업단지공단 자료에 따르면 전국 지식산업센터 인허가 건수는 2013년 41건, 2014년 32건, 2015년 72건, 2016년 105건으로 지속적으로 증가세를 보이고 있다. 특히, 2016년에는 처음으로 세 자릿수를 돌파하기도 했다.
거래량 역시 큰 폭으로 늘었다. 지난 2006년 751건에서 2016년 4,987건으로 10년 사이 약 6.6배나 증가하며 인기를 입증하고 있다.
여기에 최근 지식산업센터는 또 하나의 대형 호재를 만났다. 앞으로 산업단지 내 지식산업센터에 오피스텔을 설치할 수 있게 된 것이다.
대부분의 산업단지가 도심에서 떨어져 있고 생산시설 위주로 조성되었기 때문에 오피스텔과 같은 주거시설 확대 필요성이 제기됐던 것을 수용한 결과다.
다만 근래 들어 공급이 빠르게 늘어나면서 수익률도 떨어지고 있는 만큼 옥석 가리기는 필요하다. 입주기업 임직원들의 출퇴근이 편해야 임대가 잘되므로 지하철역과의 접근성(역세권)이 가장 중요한 투자 포인트다.
장경철 부동산일번가 이사는 “최근 수익형 부동산에 대한 관심이 늘면서 틈새 수익형 부동산에 대한 관심도 덩달아 높아지고 있는 추세다”며 “상가의 경우 항아리 상권, 오피스텔의 경우 복층형, 공간활용도가 높은 테라스 제공 상품, 지식산업센터의 경우 조망권이 강점으로 부각되고 있는 상황이다”며 말했다.
분양(예정)중인 수익형 부동산 3총사 현황
-상가-
횡성 밀리언타워 조감도●강원 횡성 밀리언타워=시행전문회사인 (주)THE 상생은 강원도 횡성군 횡성읍 읍하리 558번지 일대에 밀리언타워를 분양중이다. 분양대상은 1~5층 총 39개 점포로 3.3㎡당 분양가는 650만~2,250만원선이며 전용률은 57%대다. 1층 대부분의 점포가 구 11평대로 구성되며 층별 추천업종으로는 1층은 편의점, 약국, 음식점, 커피전문점, 패스트푸드점 등 2층은 미용실, PC방, 전문음식점 등 3층은 병의원 등 메디컬존 4층은 학원, 사무실, 독서실 등이 5층은 테라스 공간(서비스 면적)을 독점으로 활용이 가능해 패밀리 레스토랑, 전문음식점 등이 있다. 횡성의 중심인 횡성오거리 로터리를 끼고 있어 가시적인 홍보 효과를 볼 수 있고 공공시설, 터미널, 학교, 주택단지 등을 배후에 두고 있어 상당히 유동인구가 많은 곳이다. 최근 서울 등 수도권 접근성도 속속 개선되고 있다. 경기 광주부터 강원 원주를 잇는 제2영동고속도로가 개통되어 서울까지의 소요시간이 50분 내외며, 제2경인고속도로와도 연결돼 인천국제공항과 평창을 오가는 이동거리를 단축시킬 전망이며 또한 둔내~횡성간 6번 국도도 확장 중으로, 타 지역뿐만 아니라 횡성 도심으로의 교통망도 탁월해질 것으로 보인다. 그리고 횡성의 중심생활권으로 꼽히는 해당 사업지는 쾌속교통망인 KTX횡성역(2017년 말개통)의 개통으로 서울까지 1시간대 접근이 가능하며 영동고속도로, 제2영동고속도로, 중앙고속도로가 있어 전국으로 이동이 용이하다. 횡성군은 매년 강원도에서 실시하는 도내 18개 시, 군별 투자유치성과 평가에서 2년 연속 최우수 지자체에 선정되었으며 2016년에는 13개 기업의 투자유치에 성공해 총 1475억 원의 투자유치와 1110명의 고용창출 효과를 이끌어 냈다. 또한, 우천일반산업단지의 투자협약, 묵계리 군부대 부지 개발, 우천 제2농공단지가 5년 만에 100% 분양이 완료되면서 투자가 잇따라 지역경제 활성화는 물론 횡성의 근로자 수요도 더욱 풍부해질 전망이며 2016년 기준으로 횡성인구가 4만6천명 선을 회복하면서 탄탄한 배후수요의 확보가 가능해졌다. 문의 033-343-3558
하남 현안지구 퍼스트프라임 조감도●현안2지구 퍼스트프라임1=경기 하남 현안2지구 근생1블록 1로트에 퍼스트프라임1이 분양과 임대를 동시에 진행중이다. 건축면적 239.58㎡, 연면적 984.54㎡로 지하 1층~지상 4층 규모, 지하 1층은 기계실 및 부속창고로 지상 1층~4층까지는 총 11개 점포로 구성된다. 양면 대로변 상가로 전용률 약 59%며 층별 권장업종으로 지상 1층은 편의점, 약국, 각종 프랜차이즈 업종 등이 지상 2층은 병의원, 지상 3층과 4층은 학원, 독서실 등이 있다. 하남시 현안2지구 항아리 상권 내 유일무이한 상가로 주변 7,000여 세대를 배후로 학원, 병의원 등 생활밀착형 업종들이 강세를 보일 것으로 보인다. 입지여건은 두 개의 도로가 교차하는 코너변에 공원과 마주한 하남시 지역 현안 2지구 내 최적의 입지로 반경 500m 내 7,000여 세대 아파트 단지 수요와 신평초·중, 남현중, 신장고 등 학생수요 독점과 5호선 연장선인 덕풍역(예정) 등 2지구 내의 개발효과로 시세차익도 노려 볼 만 하다. 퍼스트프라임1이 하남시 현안2지구는 전형적인 항아리 상권 형태로 지난해부터 정부의 강도 높은 부동산규제가 이어지며 항아리 상권이 알짜 투자처로 주목받고 있다. ‘항아리 상권’이란 물이 넘치는 항아리처럼 항상 수요가 넘쳐 공급을 초과한다는 뜻이다. 주로 탄탄한 수요층을 확보할 수 있는 지하철역, 주요시설 이동 관문, 대단지 인근 등 입지적 장점을 갖춘 상권을 일컫는다. 정부가 부동산정책 기조를 유지하며 주택규제가 심해지자 은행이자보다 높은 수익을 기대할 수 있는 상가가 인기다. 특히 배후수요가 풍부하고 고정수요가 확보된 ‘항아리 상권’에 투자자의 뭉칫돈이 몰리고 있다고 업계는 분석하고 있다.문의 1599-2778
김포 경동미르웰시티 조감도●김포 경동 미르웰시티=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있으며 이미 스타벅스, 올리브영, 뚜레쥬르, 은행 등이 입점이 확정되어 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다.한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 문의 031-985-3656
-오피스텔-
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스=명동 역세권에 위치하는 오피스텔 ‘명동 엠퍼스트 플레이스’가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. ‘명동엠퍼스트플레이스’는 사전설문조사를 통해 소비자들의 니즈를 반영해 전 세대에 빌트인 가전과 드레스룸, 붙박이장 등 수납공간 제공으로 소형평형임에도 공간 활용도가 높게 설계했다. 교통 환경으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역이 도보 거리에 자리하며, 강남은 물론 강남·판교·분당 등 신도시로 빠르게 이동할 수 있는 광역버스도 이용하기 편리하다.주변 생활환경으로 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레 등 쇼핑시설과 CGV, 국립극장 등 문화시설을 가깝게 누릴 수 있고 중부경찰서, 백병원, 남산공원 등도 근거리로 이용할 수 있다. 이 오피스텔 인근에는 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권 본점 등 대기업 본사를 비롯해 우리은행, IBK기업은행, KEB하나은행 본점 등이 위치하고 있다. 여기에 4만여 협력 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구도 근거리에 조성되어 있어 풍부한 배후수요 확보가 가능하다. 문의 1800-2950
-지식산업센터-
한강미사 아이에스비즈타워 조감도●한강미사 아이에스비즈타워=경기도 하남시 미사강변도시 자족용지 25-1BL에 들어서는 ‘한강미사 아이에스비즈타워’는 IS동서가 공급하는 지식산업센터로 대지면적 8,295㎡(2,509평), 연면적 66,088㎡(19,991평), 지하 4층~지상 10층 규모로 근린생활시설과 기숙사 등 지원시설이 함께 들어서게 된다. IS동서의 ‘한강미사 아이에스비즈타워’는 다양한 교통호재, 쾌적한 자연환경, 생활편의시설 등 다양한 인프라를 갖춰 우수한 비즈니스 환경을 확보했다. ‘한강미사 아이에스비즈타워’는 지하철 5호선 연장선(개통 예정)인 풍산역과 가깝고, 퇴근시간에는 미사역까지 이어지는 스트리트 상가를 걸으며 쇼핑을 즐길 수도 있다. 지하철 9호선 연장사업(계획)도 있다. 현재 1·2단계(개화~잠실운동장)연장구간을 개통한 지하철 9호선이 향후 미사까지 연장될 예정으로 사업이 완료되면 강남까지 환승 없이 20분대에 이동할 수 있다. 뿐만 아니라 서울~춘천 고속도로와 서울외곽순환도로, 구리~포천 고속도로가 개통됐고 제2경부고속도로 건설사업 등 교통호재가 이어져 큰 기대를 모으고 있다. IS동서의 ‘한강미사 아이에스비즈타워’는 쾌적한 업무환경도 눈에 띤다. 3면이 트인 우수한 파노라마 조망권으로 암사대교부터 팔당댐까지 한강 조망이 가능하며 조정경기장 사거리코너에 입지해 도로 접근성이 우수하다. 바로 앞 미사리 경정공원, 조정경기장 선동둔치 체육시설 및 망월천이 인접해 있어 점심시간을 이용해 간단한 산책도 가능하다. 인근에는 스타필드, 이마트, 코스트코(예정), 유니온파크를 비롯해 다양한 문화·여가 공간을 보유하고 있으며 고덕상업업무단지(예정), 강동첨단업무단지, 삼성엔지니어링 복합단지 등 미래형 지식산업 클러스터도 인접해 업무의 연계성도 한층 더 높아질 것으로 보인다. 문의 1670-4680
