양극화 심화 오피스텔 시장 대장주는 어디에?
정부의 잇따른 규제와 대규모 입주 물량, 수익률 하락 등의 영향으로 오피스텔 시장의 양극화가 심화되고 있다.
올해 들어 아파트 시장뿐 아니라 오피스텔 등 상업용 부동산 시장에 대한 규제도 강화됐다.
먼저 300실 이상 오피스텔은 기존의 줄세우기식 '깜깜이 청약'이 없어지고 인터넷 청약이 의무화돼 투명하게 청약 결과가 공개되며 그동안 없던 전매제한도 생겼다. 서울을 비롯한 수도권과 투기과열지구, 조정대상지역의 오피스텔은 소유권 이전 등기 시까지 매각할 수 없다.
이에 따라 오피스텔의 인기는 확 줄어들 것으로 보는 시각이 많았다. 그러나 결과는 '양극화'라는 현상으로 나타났다.
입지와 규모, 브랜드를 갖추지 못한 오피스텔은 수요자들에게 철저히 외면받은 반면 역세권에 위치한 브랜드 있는 대규모 단지는 세 자릿수 경쟁률을 보이며 더 승승장구하고 있는 셈이다.
최근 금융결제원에 따르면 지난 2일 청약을 진행한 경남 진주시 ‘신진주역세권 줌테라스’ 오피스텔 347가구는 당일 접수된 청약 건수가 0건이었으며 경기 일부 지역에서도 오피스텔 청약 미달이 이어지고 있다. 지난 3월 분양한 수원시 호매실 ‘동광뷰엘’ 오피스텔 청약에도 단 3명이 접수하는 데 그친 것으로 나타났다.
또, 오피스텔 투자 핫플레이스 지역으로 꼽히던 하남시 미사강변도시에서 분양된 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 전용면적 20㎡ 395가구 모집에 단 10건이 접수돼 모든 평형대가 미달됐으며 하남시 망월동에 공급되는 ‘미사 더 오페라 2차' 오피스텔도 420실을 모집했는데 6건 청약 신청에 그쳤다.
인천에서는 영종도 운서동에서 공급된 ‘더예스 클라우드’ 오피스텔이 전 주택형에서 청약이 미달됐으며 서울에서는 송파구 방이동에 들어서는 ‘사보이시티잠실 오피스텔’이 지난달 진행된 청약에서 473가구 모집에 50여건만 접수되기도 했다.
반면 현대건설이 지난 4월 경기 안양시에서 분양한 오피스텔 ‘힐스테이트 범계역 모비우스’는 622실 모집에 총 6만5546건의 청약 통장이 몰려 평균 105.3대 1의 경쟁률을 보였다. 가장 인기가 많았던 전용면적 84㎡는 107.3대 1의 최고 청약 경쟁률을 기록하기도 했다.
지난 3월 포스코건설이 경기 광교신도시에서 공급한 ‘광교 더샵 레이크시티’ 오피스텔도 1805실 모집에 총 9847건이 몰려 평균 5.5대 1의 경쟁률을 보였다.
이러한 청약 및 계약 양극화 현상은 올해 오피스텔 공급 물량이 쏟아지면서 이른바 ‘옥석 가리기’가 본격화되고 있기 때문으로 업계는 분석하고 있다.
부동산114에 따르면 올해 입주 예정인 오피스텔은 7만9021가구로 이는 2004년 9만471가구가 입주를 진행한 이후 두 번째로 많은 물량이다. 2010년 입주 물량인 6873가구와 비교할 땐 11배가량 더 많다.
향후 분양을 앞둔 오피스텔에서도 결국 이 같은 양극화는 더 심해질 것으로 보인다. 수도권 내 입지 유망 단지는 두 자릿수를 넘어 세 자릿수 청약 경쟁률도 나올 정도로 '핫'하게 달아오를 것이고, 그러지 않은 곳은 '청약 제로' 사태가 빈번하게 나올 것이라는게 업계의 관측이다.
오피스텔 규제가 강화됐다고 하나 천정부지로 치솟는 아파트에 비해선 적은 소액 자본으로 투자가 가능한 몇 안 되는 부동산 투자 상품인 데다 실거주로도 큰 무리가 없는 평면 구성과 설계로 임대가 잘될 것이라는 기대감이 입지와 브랜드, 규모를 갖춘 '3박자' 오피스텔에는 적용될 수밖에 없다는 것이다.
실제 한국감정원 자료에 따르면 올해 들어 오피스텔 거래량은 작년 평균 거래량(월 1만4808건)을 모두 상회하는 수준으로 나타나 여전히 관심 자체는 식지 않았음을 증명했다.
오피스텔 수익률도 여전히 은행 예금 금리보다 높은 수준으로 매월 임대수익을 확보할 수 있다는 점에서 수익형 투자 대상으로 관심을 받는 이유다.
다만 역과 거리, 브랜드 등에서 상대적으로 불리할 경우 전매제한 등 요인의 영향을 받을 수 있다는 게 전문가들 조언이다.
장경철 부동산일번가 이사는 “오피스텔도 서울 도심이나 강남권, GTX 라인, 기존노선 연장선 등 대장주가 이끄는 인기지역에만 수요가 몰리는 양극화가 심화되고 있는 가운데 분양시장을 이끌고 있는 10대 건설사에서 5월과 6월 사이 수도권을 중심으로 3000여 실을 공급할 예정이다”며 “이처럼 공급량은 늘어나는 반면 임대 수익률은 하락하면서 불확실성이 커지다보니 입지를 갖춘 곳 중에서도 수익률을 담보할 수 있는 곳에만 청약과 계약이 몰리고 있다"고 설명했다.
오피스텔 양극화 시대 대장주 현장은
-서울 도심-
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스=명동 역세권에 위치하는 오피스텔 ‘명동 엠퍼스트 플레이스’가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. ‘명동엠퍼스트플레이스’는 사전설문조사를 통해 소비자들의 니즈를 반영해 전 세대에 빌트인 가전과 드레스룸, 붙박이장 등 수납공간 제공으로 소형평형임에도 공간 활용도가 높게 설계했다. 교통 환경으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역이 도보 거리에 자리하며, 강남은 물론 강남·판교·분당 등 신도시로 빠르게 이동할 수 있는 광역버스도 이용하기 편리하다.주변 생활환경으로 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레 등 쇼핑시설과 CGV, 국립극장 등 문화시설을 가깝게 누릴 수 있고 중부경찰서, 백병원, 남산공원 등도 근거리로 이용할 수 있다. 이 오피스텔 인근에는 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권 본점 등 대기업 본사를 비롯해 우리은행, IBK기업은행, KEB하나은행 본점 등이 위치하고 있다. 여기에 4만여 협력 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구도 근거리에 조성되어 있어 풍부한 배후수요 확보가 가능하다. 문의 1800-2950
구리 유탑유블레스 조감도●구리 유탑유블레스=경의중앙선 구리역 도보거리에 위치한 ‘구리 유탑유블레스’ 오피스텔이 분양중에 있다. 경기도 구리시 교문동 일대에 지하 9층~지상 29층 규모로 들어서며, 전용 24~79㎡의 소형 오피스텔 총 695실과 근린생활시설로 이뤄진다. 이 오피스텔은 원룸과 투룸으로 구성되며, 일부세대에는 테라스 설계가 적용된다. 여기에 입주민들의 생활편의를 위한 휘트니스센터, 하늘정원 등도 조성된다. ‘구리 유탑 유블레스’는 경의중앙선 구리역을 도보 7분 거리로 이용할 수 있으며, 경춘로, 아차산로, 북부간선도로 등 서울 및 수도권으로 진입하기 수월한 도로망을 근거리로 이용할 수 있다. 향후 도보 5분 거리에 8호선 구리역(2022년)이 개통될 예정으로 교통 환경이 개선된다. 교통여건 외에도 다양한 생활 인프라가 인근에 자리하고 있어 생활이 편리하다. 롯데백화점, 롯데마트, 이마트 등 쇼핑시설이 인접해 있으며 한양대 구리병원, 구리시청, 남양주 세무서 등 생활편의시설도 근거리에 위치해 있다. 이곳은 주변에 자리하고 있는 마트, 병원, 백화점, 시청 등 해당 시설의 상주인원을 배후수요로 두고 있으며, 경춘로 대로변에 자리해 유동인구 흡수에도 유리하다. 인근에 구리전통시장 현대화 사업을 비롯해 구리월드디자인시티 조성 등 다양한 개발이 예정되어 있어 유입인구 증가에 따른 배후수요 증가가 예상된다. 또한 수요층 확보에 어려움이 없을 것으로 예상돼 안정적 운영이 가능할 것으로 전망된다. 문의 031-514-1190
-강남권-
사보이시티잠실 조감도●사보이시티잠실=사보이그룹은 서울시 송파구 방이동 일대에서 오피스텔 `사보이시티잠실`을 분양한다. 방이동 먹자골목에 들어서는 이 단지는 지하 8층~지상 20층, 1개동 전용 18~29㎡ 473실 규모로 조성된다. 지상 1~3층에는 상업시설이 들어서면 2층 상업시설은 스트리트형 테라스 설계가 적용됐다. 시공은 한라가 맡았다. 사업지 인근에 송파구청과 대규모 주거배후수요를 흡수할 수 있는 중심상업업무지구가 있고, 최근 제2롯데월드몰을 중심으로 대규모 업무시설과 오피스텔, 상업시설 등이 들어서면서 송파구 내 새로운 업무중심지로 탈바꿈 중이다. 주변에 롯데월드타워를 비롯해 삼성SDS, 쿠팡, 한국방송광고진흥공사 등 배후수요가 탄탄하고 영동대로 복합개발과 잠실운동장을 중심으로 한 MICE사업 개발 등 호재도 풍성하다. 대중교통 여건도 발달돼 있다. 지하철 2·8호선 잠실역과 8호선 몽촌토성역, 10월 개통 예정인 9호선 신방이역과 방이사거리역을 걸어서 이용할 수 있다. 또한 잠실과 강남을 연결하는 올림픽로와 문정법조타운이 있는 송파대로, 서울외곽순환도로(서하남IC)로의 접근도 쉽다. 아울러 롯데월드타워, 코엑스, 서울 아산병원, 홈플러스 등 생활편의시설이 인근에 있고 올림픽공원과 석촌호수, 성내천, 잠실 한강공원 등도 인접해 정주여건이 쾌적하다. 문의 2654-2500
-GTX 라인-
의정부 노블리안시티스타 조감도●의정부 노블리안시티스타=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다. 의정부역, 의정부 중앙역을 비롯해 시외버스터미널, 조깅,자전거도로가 마련된 중랑천 및 부용천, 신세계백화점, 의정부 젊음의 거리, 의정부 제일시장 등의 편의시설을 걸어서 이용할 수 있다. 의정부시청, 경기도청 북부청사, 의정부경찰서 등 관공서는 차량으로 5분 이내에 도달 가능하다. 문의 1800-9747
