수익형 부동산 틈새를 알면 수익이 보인다
정부가 주택 시장을 중심으로 강력한 규제책을 연이어 발표되고 저금리의 지속으로 수익형 부동산이 인기를 끌고 있는데 잘만 고르면 은행 예금금리보다 높은 투자수익을 안정적으로 챙길 수 있기 때문이다.
특히 수익형 부동산 중에서도 특히 정부의 규제로부터 상대적으로 자유로운 틈새 상품의 인기가 높은데 이들 틈새 수익형 부동산은 공급과잉에서 자유롭고 안정적인 임대수익은 물론, 시세차익까기 기대할 수 있기 때문이다.
대표적인 틈새 수익형 부동산으로 ▲지식산업센터 내 지원상가 ▲복층형 오피스텔 ▲오피스텔형 레지던스 등이 있다.
먼저 지식산업센터 내 지원상가가 강세를 보이고 있다. 지식산업센터 내 자체 업무시설의 고정적인 배후수요를 누림과 동시에 독점성·희소성 등으로 최근 분양시장 내 블루칩으로 떠오르고 있다는 셈이다.
지식산업센터 내 상가는 일반 상가와 달리 구매력 좋은 기업체 관계자들이 주요 고객이기 때문에 상권이 쉽게 활성화된다.
특히 과거와 달리 최근에는 지식산업센터가 도심 내 위치하면서 매머드급 규모에 입지, 교통 등이 모두 잘 갖춰진 곳에 조성되는 경우가 많아 유동인구 확보도 수월하다.
게다가 대부분 전체 연면적의 10% 내외로 만들어지기 때문에 희소성이 높으며, 내부 업종도 겹치지 않도록 MD를 구성하는 경우가 많아 독점성도 일정 이상 보장된다. 특히 편의점이나 구내식당, 문구점 등 기업들이 자주 이용하게 되는 업종 등이 인기다.
다음으로 공간 활용도를 높힌 오피스텔이 인기다. 대표적인 오피스텔이 복층형인데 천정 높이를 높여 개방감을 극대화해 투자자나 실수요자들에게 인기를 끌고 있다.
이외에도 내부가 멋스럽고, 개방감이 좋으며 무엇보다 공간 활용이 우수하다. 임대시장에서도 단층 오피스텔보다 임대료도 더 높게 형성되고 있어 복층형 오피스텔 분양도 인기다.
임대차시장에서도 단층형 오피스텔 보다 월세가 더 높은 경우가 많아 공급업체에서도 복층형 오피스텔 공급 물량을 대거 늘리고 있다.
복층형 오피스텔은 천정 높이를 높여 다락 형식으로 꾸미거나 1층 높이 만큼을 별도로 설계해 공간 활용도가 높인 경우가 많으며 별도의 서비스 공간을 침실이나 서재, 작업실 등 독립된 공간으로 꾸밀 수 있다.
월세도 일반 오피스텔보다 복층형이 더 높게 형성되는 경우가 많다. 경기도 분당시 야탑역에 위치한 ‘분당 프리아’ 복층형 전용면적 22~24㎡는 보증금 1000만 원에 월 60만~80만원에 세입자를 찾고 있다. 야탑역 인근 원룸형 오피스텔과 비교시 같은 보증금에 10만~15만 원 월세가 더 높다.
고양 장항동 ‘코오롱레이크폴리스lll’ 전용면적 67㎡ 복층형 구조는 보증금 1000만원에 월세가 105만원이다. 같은 보증금을 받는 단층형보다 월세가 15만원 정도 비싸다.
청약 경쟁률도 치열하다. 2016년 4월 고양에서 선보인 ‘킨텍스 원시티’ 복층형 전용면적 84㎡OD 타입이 최고 경쟁률인 191대 1을 기록해 마감됐다. 같은해 11월 평촌에 나온 ‘자이엘라’ 복층형 타입 전용면적 84㎡P는 1272대 1의 경쟁률을 보였다.
마지막으로 오피스텔형 레지던스이 있다. 오피스텔형 레지던스란 줄여서 레지던스라고 불리는데 오피스텔과 분양형 호텔의 장점 만을 결합시킨 새로운 형태의 수익형 부동산 상품을 말한다.
흔히 생활형 숙박시설 등 다양한 이름으로 불리고 있지만, 쉽게 말하자면 ‘주거용 호텔’이라고 볼 수 있다.
주거가 불가능한 단순 숙박시설인 일반 호텔과는 달리, 실거주는 물론 임대·일일숙박 등 다양한 용도로 활용이 가능한 게 특징이다.
또 빌트인 가전·가구, 세탁시설, 바닥 난방 등이 완비돼 있어 어떤 용도로 사용하든지 이용이 편리하다는 장점도 가지고 있다.
이 뿐만이 아니다. 오피스텔형 레지던스는 세제·금융 등 각종 규제로부터 자유롭다. 일반 오피스텔의 경우 주거용은 종합부동산 과세대상에 포함되지만, 오피스텔형 레지던스는 종합부동산세를 내지 않아도 된다.
또 1가구 2주택 산정 대상에서 제외돼 양도소득세 중과세 대상에도 해당하지 않는다. 여기에 담보 대출 규제를 받지 않아 오피스텔·상가 등 일반 수익형 부동산에 비해 투자금 조성도 수월한 편이다. 이처럼 다양한 장점을 가지고 있다보니 오피스텔형 레지던스는 최근 분양시장에서 ‘베스트 셀러’로 각광받고 있다.
주요지역에서 분양되는 오피스텔형 레지던스마다 수요자들이 몰리면서 분양 열기가 뜨겁다.
지난해 경기도 남양주시에 분양한 한 오피스텔형 레지던스는 1100실 모집에 9600건의 청약이 접수돼 8.7대 1의 경쟁률을 기록했다. 이어 진행된 계약도 3일 만에 끝났다.
장경철 부동산일번가 이사는 “지식산업센터 내 상가는 지식산업센터와 달리 개인도 분양 받을 수 있고 낮은 공실률로 최근 수요자들 사이에서 주목도가 상당하며 기업체 밀집지나 역세권 등 고정수요와 유동인구가 풍부한 곳을 추천하며 좁은 공간을 효율적으로 활용할 수 있는 복층 설계를 통해 주거 편의를 높인 오피스텔이 트렌드로 자리잡고 있으며 소형 아파트 가격이 치솟은 데다 공간을 다양하게 쓰려는 소비자들의 욕구가 겹쳐 주목받고 있다”고 말했다.
장이사는 이어 “생활형 숙박시설은 부동산 규제를 받지 않기 때문에 실거주자와 투자자 모두에게 매력적인 상품으로 취득세가 4.6%로 비싸긴 하지만, 청약과 대출규제에 부딪힌 실수요자들에게는 내 집 마련의 대안이 되고, 투자자들에게는 새로운 틈새 투자상품이 떠오르고 있지만 단, 상업지역에 들어서는 경우가 많아 구입목적에 따라 입지를 꼼꼼하게 살펴보고, 현장을 직접 방문해보는 것이 좋다”고 조언했다.
분양(예정)중인 틈새 수익형 부동산 현황
-지식산업센터 내 지원상가-
김포 경동미르웰시티 조감도●김포 경동 미르웰시티=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있으며 이미 스타벅스, 올리브영, 뚜레쥬르, 은행 등이 입점이 확정되어 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다.한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 문의 031-985-3656
-복층형 오피스텔-
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스(2층 남향 12실 복층형)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.문의 1800-2950
서울대 입구역 WD세븐스 조감도●서울대입구역 WD세븐스(182실 전실 복층형)=서울시 관악구 봉천동858-6, 12번지 일대에 전세대 복층형 오피스텔인 서울대입구역WD세븐스가 분양을 앞두고 있다. 골드라인 2호선 서울대입구역 7번출구 1초 거리의 초역세권 입지로 연면적 6,980.34㎡, 지하 2층~지상 18층, 총 182실 규모며 지하 1층~지상 5층은 근린생활시설이 지상 6층~18층까지는 복층(4.2m)형 오피스텔로 구성된다. A·B타입 2가지로 A타입은 156실 전용면적 17.56㎡에 복층 서비스 면적(11.50㎡)을 더하면 29.06㎡의 실사용 면적이 B타입은 26실 전용면적 17.22㎡에 복층 서비스 면적(11.60㎡)을 더하면 28.82㎡의 실사용 면적이 가능해진다.서울대 WD세븐스는 강남순환도시고속도로 관악IC가 인접해 있고 지하철 2호선 서울대입구역이 도보로 1초 거리로 생활편의시설이 가능한데 하이마트, GS슈퍼마켓, KT전화국, 시너스극장, 롯데백화점, 보라매병원, 에그옐로쇼핑몰 등이 있다. 분양 관계자는 "관악구는 1인가구 비율이 46%로 서울에서 가장 높다"며 "3만5000여명의 서울대, 중앙대, 숭실대 등의 학생·연구원과 젊은 직장인의 수요가 풍부하다"고 전했다. 주차는 106대가 가능하며 계약금 10%, 중도금 전액 무이자 혜택이 주어지며 시행 및 시공은 대성건설이 맡았다. 문의 1688-2895
-오피스텔형 레지던스-
숭의역 스마트하우스 K 조감도●숭의역 스마트하우스 K=인천광역시 남구 숭의동 438-1번지 일원에 위치한 ‘숭의역 스마트하우스 K’는 임대수익 창출을 목적으로 하는 생활형 숙박시설 이다. 단지는 지하 2층~지상 16층, 전용면적 18~22㎡ 322실로 이루어져 있다. ‘숭의역 스마트하우스 K’는 직장인은 물론 대학생과 관광객까지 수용하는 생활형 숙박시설로 장·단기 숙박을 통한 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산이다. 특히 ‘숭의역 스마트하우스 K’는 수인선 숭의역 1번출구와 맞닿아 있고 제1경인고속도로, 제2경인고속도로와 제2외곽순환도로를 통해 인천 전역과 서울까지 이동이 편리한 광역교통망을 자랑한다. 인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행 중이며, 특히 ‘인천항 신국제여객터미널’은 향후 각종 쇼핑ㆍ레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. ‘인천항 골든하버’ 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정으로 ‘숭의역 스마트하우스 K’의 임대수익을 극대화 할 수 있을 것으로 전망된다. 뛰어난 내부설계도 ‘숭의역 스마트하우스 K’의 미래가치를 더 할 것으로 전망된다. 단지는 남향위주의 배치를 통해 채광과 통풍을 극대화하였으며, 2면 개방형 설계(일부)를 통해 실내 개방감을 높였다. 여기에 전 실 IoT시스템을 도입하였으며, 조식서비스를 제공하여 숙박 만족도를 극대화한다. ‘숭의역 스마트하우스 K’는 모바일 앱을 통해 관리계약서는 물론 임대료 입금 관리, 월간보고서 자동작성, 임대인과 임차인과의 실시간 대화 등의 서비스가 가능한 모바일 앱 서비스를 통해 안정적인 임대수익과 임대인의 편의성도 높인다. 문의 1661-2448
