다주택자 규제 족쇄 풀고, 아파트 임대사업자 제도 부활

정부, 12월 21일 부동산 세제·금융완화 발표

정부가 내년 주택시장 연착륙과 임대차 시장 안정을 위한 부동산 정책을 무더기로 내놓았다.

전 정권의 취득세와 양도소득세 중과, 대출 금지 등 각종 규제를 완화하고, 임대사업자 지원 조치는 부활시켰으며 내년 초에는 규제지역을 추가로 풀고 분양가상한제도 개정한다는 방침이다.

정부는 12월 21일 내놓은 2023년도 경제정책방향에서 다주택자에 대한 세제와 금융완화 대책에 대해 일각에서는 투기수요가 되살아날 가능성이 있고, 다주택자를 ‘양성’하는 결과를 가져올 수 있다는 우려도 제기하고 있다.

2023년 경제정책방향 부동산 분야 주요 내용

현재 다주택자는 규제지역 내 주택 구매 시 주택담보대출을 받을 수 없지만 새해부터는 허용된다. 주택담보인정비율(LTV) 상한은 일괄 30%로 적용하되 민간임대사업자로 등록할 경우 LTV를 30%에서 추가로 완화하는 방안이 추진된다.

다주택자 징벌 '규제3종' 완화

취득세·양도세 등 부동산 ‘거래세’도 낮아진다. 현재는 1주택자가 서울 등 조정대상지역 내 주택을 추가 구매하거나 2주택자가 세 번째 주택을 구매할 때 8%의 취득세를 부과한다. 법인의 경우 4주택 이상(조정지역 내 3주택 이상) 구매 시 12%의 취득세가 부과되고 있는데 내년부터는 취득세율이 개인 4%, 법인 6%로 각각 완화된다.

민간 등록임대 세제 지원안

다주택자 투기 우려 등으로 폐기 수순에 들어갔던 민간등록임대제도도 부활한다. 매입임대의 경우 현재는 빌라·연립 등 비아파트만 장기임대(10년) 등록이 가능하지만 내년부터 ‘85㎡ 이하 아파트’도 장기임대 등록을 할 수 있다.

등록임대 세제 혜택도 복원된다. 새 아파트나 오피스텔을 분양받아 매입임대로 등록하면 60㎡ 이하는 취득세의 85~100%를, 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 50%의 취득세를 각각 감면해준다.

취득세 감면 혜택은 수도권에서 취득가액(분양가) 6억원 이하, 비수도권에서 3억원 이하일 경우에만 주어진다.

매입임대주택 등록 시 종합부동산세 합산 배제 및 양도세 중과 배제 혜택도 부활된다. 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하 주택을 구매해 매입임대로 등록하면 종부세 과세대상에서 제외하고 매매 때 양도세 중과도 하지 않는다. 같은 조건에서 법인이 매입해 임대로 등록하면 법인세 추가 과세(양도 차익의 20%포인트)도 하지 않는다.

지난 11월 정부의 규제지역 해제조치에서 제외됐던 서울, 하남, 성남 등도 조만간 투기지구 및 조정지역에서 해제하기로 했다.

생활안정·임차보증금 반환 목적의 주담대 규제도 완화돼 주택 구매 시 LTV와 동일하게 적용된다. 임차보증금 반환 목적으로 주담대를 받을 경우 9억원 초과 주택은 현재 ‘3개월 내 전입’ 의무가 있지만 새해부터는 폐지된다. 15억원을 초과하는 아파트에 대한 임차보증금 반환 목적 주담대 한도(현행 2억원)도 폐지된다.

다주택자 규제 완화 및 지원 규모에 비해 세입자 지원대책은 많지 않다. 현재 90%인 주택금융공사의 전세자금대출 보증비율을 100%로 상향하는 등의 방안을 통해 고정금리 전세자금대출 상품이 확대되도록 유도할 방침이다. 월세 세액공제(750만원 한도) 대상 주택 기준은 현행 3억원에서 4억원으로 상향되고, 전·월세 대출 원리금 상환액 소득공제 한도도 연간 300만원에서 400만원으로 확대된다.

전세사기 피해 임차인 대상 주택도시기금 초저리 자금대출은 내년 1월부터 시행된다. 가구당 1억6000만원까지, 연 1% 수준의 이자로 최장 10년간 대출이 가능하다.

이런 조치들이 급속히 냉각된 부동산 시장에 어느 정도 훈풍을 불어넣을 것이지만 관건은 '금리'와 '경기'라는 분석이다. 내년에 현재 연 3.25%인 기준금리가 더 오를 것이 확실하고, 경기 침체 또한 예상되기 때문이다.

이번 발표에서 주목할 만한 것은 세금과 임대사업 관련 내용이다. 시장에선 거래량을 되살릴 수 있는 주요 방안이 될 것으로 기대하고 있다.

다주택자 취득세 인하는 다주택자에게도 취득단계의 진입장벽이 낮아지는 만큼 수요가 더 생긴다는 것을 의미한다. 주택가격의 낙폭을 줄이는 효과가 있겠지만 지방세법 국회통과 여부가 변수가 될 것으로 보인다는 지적이다.

또한, 현재 부동산 시장이 워낙 막혀있다 보니 대출과 금융혜택 등 연착륙을 유도하는 규제완화책을 내놓은 것이라며 일부 급매물도 소화되면서 시장에 실거래를 유도해 서울이나 수도권 외곽의 관심이 늘어나고, 총부채원리금상환비율(DSR)에서 자유로운 특례보금자리론 등을 통해서는 저가 매물도 관심을 받게 될 것으로 보고 있다.

그러나 장기적인 거래나 분양시장 활성화로 이어지기는 힘들어 보인다는 분석도 있다. 금리 인상 기조가 변하지 않는 한 바닥에 붙어버린 매수 심리가 살아나기는 쉽지 않을 것이라는 진단이다.

올해(1~10월) 전국 아파트 매매 거래량은 26만2000건으로 집계됐다. 연말에도 거래가 많지 않기 때문에 역대최저 거래량일 뿐만 아니라 처음으로 50만건 미만을 기록할 것으로 보인다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 "정부가 그동안 불명확하게 언급했던 내용들을 구체적으로 내놓아 부동산 시장의 불확실성 해소에는 어느 정도 도움이 되겠지만 금리 부담이 매우 큰 상태로 내년에 더 오른다면 규제 완화 효과가 반감될 수 있다"고 말했다.

장 이사는 이어 "얼어붙은 부동산 시장을 단기간에 활성화시키기에는 한계가 있을 것으로 보이며 고금리 여파와 경기 침체 우려 등으로 매수 심리가 회복되기까지는 일정한 시간이 걸릴 것으로 보인다“고 말했다.