최후 보루 서울 부동산 규제 싹 풀면 어떤 효과 있을까

2023년 들어 강남 3구와 용산을 제외한 서울 지역 부동산 규제 풀려

윤석열 정부가 거래 절벽과 금리 인상 등 여파로 부동산 경착륙 우려가 커지자 새해 되자 마자 부동산 관련 규제를 대거 풀 방침이다.

윤 정부는 지금까지 3차례 규제지역을 해제했지만, 투기지역 또는 투기과열지구로 지정된 서울과 경기 과천·성남(분당·수정구)·하남·광명 등 5곳에 대해선 족쇄를 풀지 않았다.

하지만 수도권과 지방을 가리지 않고 전국적으로 집값 낙폭이 커지고 건설경기 침체와 지역경제 위축 현상이 뚜렷해지자 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 지역에 대해서도 규제를 해제할 예정으로 알려졌다.

강남 3구와 용산을 제외한 서울 지역에 대한 부동산 규제를 풀리지만 강남 3구와 용산구를 이번에 제외하는 이유에 대해선 해당 지역은 다른 지역과 의미가 다르기 때문에 한 번에 전부 풀기는 어렵다는 것이다.

양도세 등 세제나 대출 혜택에 있어서 해당 지역과 다른 수도권을 똑같이 처리할 수는 없다고 전했다.

지난해 집값이 한국부동산원 시세 조사 이후 역대 최대 낙폭을 기록하는 등 부동산 경착륙 우려가 커지자 정부는 최후 보루인 서울에 대해서도 규제를 해제하겠다는 입장이다.

정부는 규제지역 해제와 함께 분양가 상한제 대상 지역도 축소할 방침이다. 분양가 상한제 지역은 투기과열지구 내에서 집값 과열 우려가 있거나 재건축·재개발 등 정비사업 호재로 고분양가 우려가 있는 곳에 지정한다.

문재인 정부는 2019년 12·16 대책을 통해 강남 등 13개 구와 경기 3개 시(하남·광명·과천) 322개 동을 분양가 상한제 대상 지역으로 지정한 바 있다.

주택 공급 기반을 안정적으로 유지하면서 급격한 거래 단절로 실수요자들이 어려움을 겪지 않도록 금융 완화, 규제 완화에 속도를 가하고 부동산 거래 단절이 경제위기로 이어지지 않도록 부동산 금융정책을 섬세하고 치밀하게 펼쳐 나가겠다는게 정부의 의지로 보인다.

아울러 개발제한구역(그린벨트) 규제를 과감하게 풀어 실생활에서 체감 가능한 지방발전 시대를 열겠다고도 강조했다.

국토부는 규제지역 해제 여부와 관련해 아직 확정되지 않았다는 입장이다. 다만 주거정책위원회 심의·의결을 거쳐야 하는 사안인 만큼 시점이나 대상 등을 예단할 수 없다는 취지일 뿐 내부적으로는 규제 완화 발표가 임박했다는 기류가 강하다.

현재 양도세가 기준시가가 아닌 실거래액으로 부과되는 등 ‘징벌적 세제’가 적용되는 투기지역은 서울 강남 3구를 포함한 용산·강동·마포·영등포 등 11개 지역이 지정돼 있다.

그 외 서울 전역과 경기도 과천·광명·성남(분당·수정구)·하남 등은 분양권 전매나 조합원 지위 양도 금지 등이 적용되는 투기과열지구로 묶여 있다.

규제지역에서 해제되면 무엇이 달라지나

규제지역에서 해제되면 주택담보 대출과 양도세·취득세·종합부동산세 등 세제, 청약, 거래(전매제한) 등 부동산 거래·보유 부담이 줄어든다. 정부는 규제 완화로 거래 활성화를 유도해 부동산 연착륙을 이끌겠다는 방침이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “정부가 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구)와 용산구를 제외한 규제지역 해제를 전면 검토하고 나선 건 집값 하락세가 가팔라지고 거래절벽이 심화되는 상황에서 시장 경착륙을 막기 위한 조치로 보여진다”며 “규제지역 해제로 세제와 대출, 청약 등의 규제를 정상화하고 분양가 규제 완화까지 병행해 수요를 되살리려는 의도이지만, 고금리 상황이 이어지며 당장 거래 활성화가 되긴 힘들다는 전망도 나오고 있다”고 말했다.