부동산 규제 다 풀었다…2023년 하반기는 다를까

韓美 상반기 금리인상 행진 멈추면 규제완화와 맞물려 올 하반기엔 ‘온기’

지난해 12월 기준으로 전국 미분양 아파트 수가 6만여 가구로 치솟으면서 신년 벽두 부동산시장에 비관론이 팽배했지만, 올해 상반기와 하반기는 분위기가 사뭇 다를 것이라는 전망이 제기되고 있다.

현재 부동산시장을 짓누르는 금리공포가 2022년 하반기부터 누그러질 수 있다는게 근거다.

실제로 한국은행은 오는 1월 13일 금융통화위원회를 개최할 예정인데, 시장에서는 기준금리 0.25% 인상을 점치고 있다. 현재 3.25%인 기준금리가 3.5%로 오르면 단기적으로 주택담보대출 금리 인상을 압박하는 요인이지만, 일부 낙관론자들은 1월 인상 이후 한은이 경기침체를 더 중시해 당분간 금리를 올리지 않을 수 있다고 전망하고 있다.

한은의 금리인상 행진을 촉발한 미국 역시 2월 초 예정된 연방준비제도(Fed) 이사회에서 기준금리를 올린 뒤 3월말에 한번 더 올리거나 아니면 금리인상 행진을 멈출 것이라는 전망이 나오고 있다.

수급 상황 역시 올 상반기보다 하반기가 더 유리해보인다. 종부세 과세기준일인 6월 1일을 앞두고 4, 5월 다주택자들의 급매물이 대거 거래되고 나면 하반기에 가격이 안정될 수 있기 때문이다.

여기에 정부의 잇따른 규제완화 대책도 하반기로 갈수록 금리여건과 맞물려 효과를 낼 전망이다.

정부는 올 1월 3일 서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외한 전역을 규제지역에서 해제하고 분양가 상한제 지역을 대폭 축소하는 내용을 발표했다.

업계에서는 거래 정상화를 위한 바탕을 마련했다는 평가와 대내외 여건 탓에 단기간 시장 분위기를 반전시키기는 쉽지 않을 것이라고 전망을 내놨다.

분양 규제 무엇이 어떻게 풀리나

국토교통부는 이날 서울 4개 구를 제외한 전 지역을 투기과열지구·조정대상지역·투기지역에서 해제하고 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서도 전면 해제하는 내용의 규제 완화 방안을 내놨다.

규제지역 해제에 따라 대출·세제·청약 등 전방위적인 규제가 완화되고 분양가 상한제에서 벗어난 지역은 전매제한 기간이 수도권 최대 10년에서 3년, 비수도권 최대 4년에서 1년으로 단축되고 실거주 의무도 사라진다.

전문가들은 극심한 거래절벽을 해소하기 위해 정부가 적극적으로 나선 점에서 이번 조처를 긍정적으로 평가했지만 올해도 예상되는 금리 인상과 경기침체 우려 탓에 시장이 규제 완화에도 빠르게 반응하지는 않을 것으로 내다봤다.

그간 무주택자 중심으로 운영되던 청약도 대폭 달라진다. 청약에 당첨된 1주택자의 기존주택 처분 의무가 폐지되고, 주택 소유자도 이른바 '줍줍'으로 불리는 무순위 청약에 신청할 수 있다.

대출 규제도 완화된다. 분양가와 관계없이 중도금 대출을 받을 수 있도록 하고, 인당 중도금 대출 보증 한도도 폐지된다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 "대폭적인 규제완화를 통한 부동산 시장정상화라는 장기적인 정책방향으로 긍정적이다“며 "지금의 문제는 미국 중앙은행의 금리인상이라는 외부 요인이기에 국내 정책으로 이를 상쇄하기는 어려워 정책 변화가 당장 시장에 영향을 주진 못할 것"으로 보인다.