규제에 아파트·재건축 울고, 웃는 수익형 부동산 4選
정부의 부동산 규제가 아파트나 재건축에 집중되면서 이들 규제를 피한 새로운 수익형 상품들이 투자자나 수요자들의 각광을 받고 있다.
이러한 규제의 여파로 한국감정원이 올 6월 첫째주(4일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과 매매가격이 0.05% 하락한 것으로 나타났다.
최대 아파트 시장으로 꼽히는 수도권은 지난해 12월부터 27주 연속 하락했고, 지방은 지역경기 침체에 따른 수요 감소까지 더해지며 강원·충청·경상권 등 대다수 지역에서 떨어지는 등 전국적으로 하락세가 지속되고 있다.
한때 시중 뭉칫돈들이 대거 몰렸던 재건축 시장도 위축되기는 마찬가지다. 초과이익부담금이 예상보다 높게 나오고, 앞으로 닥칠 보유세 부담 등 부동산 시장에 리스크가 커졌기 때문이다.
이처럼 신혼부부 등 가점이 낮을 경우 아파트 청약시장의 개편으로 당첨가능성이 낮아지고 강남권 재건축 아파트 값 하락과 거래량 급락에 알짜 수익형 부동산에 투자자의 관심이 쏠리고 있다.
대출금리가 다소 오름세이기는 하나 은행 예금금리도 연 2%대 수준이며 예금상품 매력도 떨어지고 있다.
최근 규제를 피하면서 안정적인 임대사업이 가능한 4가지 수익형 부동산으로 ▲지식산업센터 ▲지식산업센터 지원상가 ▲서울 도심 공급 오피스텔이나 상가 ▲생활형 숙박시설 등이 있다. 먼저 최근 강화된 규제로 주택 시장이 주춤한 동안 지식산업센터가 틈새 수익형 부동산으로 주목을 받고 있다.
상가, 오피스텔에 비해 수익률이 상대적으로 높은 데다 최근 관련 규제가 조금씩 완화되고 있는 덕택이다. 이에 발맞춰 분양업체들도 서울 도심뿐 아니라 서울 접근성이 좋은 수도권 신도시·택지지구에 앞다퉈 지식산업센터 공급에 나서는 형국이다.
실제로 분양성적도 좋았다. SK건설이 최근 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 인근에 공급한 ‘가산 SK V1센터’는 분양 시작 후 1개월 만에 100% 계약에 성공했으며 인근에 들어서는 ‘가산W센터’도 6개월 만에 분양을 마쳤다. 에이엠플러스자산개발이 시행을 맡아 서울 뚝섬역 인근에 분양한 ‘서울숲AK밸리’도 계약 한 달 만에 완판됐는데 통상적으로 지식산업센터가 분양을 마치는 데 1년 이상 걸리던 것과 상반된 분위기다.
최근에는 수도권 교통망이 개선되면서 서울뿐 아니라 경기·인천 지역에도 속속 공급이 늘어나고 있는 추세다.
규제와 무관하다는 것 이외에도 지식산업센터가 가진 장점은 적지 않다. 먼저, 비교적 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다는 점이다. 주로 개인이 입주하는 지원상가와 달리 법인기업체들이 장기 계약 후 입주하기 때문에 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 발생할 위험이 적은 편이다. 분양가도 3.3㎡당 600만~800만원 정도로 1000만~2000만원대의 오피스텔보다 저렴한 편이다. 대출도 분양가의 70~80%까지 대출받을 수 있어 소액 투자가 가능하다는 장점도 있다.
다음으로 정부나 지방자치단체에서는 지식산업센터에 입주 기업을 유치하고자 취득세·재산세 감면 등 다양한 혜택을 제공하며 확산을 장려하고 있다. 오는 2019년 말까지 최초 수분양자가 사무실을 직접 사용하면 취득세가 50% 감면되며 사업시설용으로 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세 37.5% 감면 혜택을 받을 수 있다.
최근에는 과거 법인체에게만 한정되어 있던 분양요건을 개인이 임대 목적으로 지식산업센터를 구입하는 것도 가능해지는 추세여서 투자층이 넓어지고 있다.
과거에는 준공업지역이 아닌 산업단지에서 공급되는 지식산업센터는 법인체가 아닌 개인이 임대 목적으로 분양받는 게 불가능했지만 정부는 올 초 산업단지 활성화를 위해 투자 목적으로 구입하는 것도 점진적으로 허용키로 했다.
지식산업센터 투자를 계획하고 있다면 전용 100㎡ 이하의 중소형 면적을 매입하는 게 유리한데 대형 오피스와는 달리 입주하려는 기업이 대부분 중소기업이기 때문이다. 또한, 전용률 대비 임대료 시세, 관리비, 주차 대수, 각종 편의시설이 적절한지 입주 업체 입장에서 분석하는 것이 좋다.
또한, 지식산업센터에 업체의 입점 선호도가 높아지면서 지식산업센터 내 상가도 덩달아 인기가 높아지고 있다.
지식산업센터 내 자체 업무시설의 고정적인 배후수요를 누림과 동시에 독점성·희소성 등으로 높은 수익률이 기대되며 최근 분양시장 내 블루칩으로 떠오르고 있다.상가의 최대 리스크는 공실이기 때문에 유동인구가 많고, 고정적 배후수요를 누릴 수 있는 상가가 유리하다고 업계는 조언하고 있다.
이에 지식산업센터 내 상가가 안정적 임대수요와 환금성을 확보하며 수요자들의 선호를 얻고 있는 것이다.
또 지식산업센터 내 상가는 일반 상가와 달리 구매력 좋은 기업체 관계자들이 주요 고객이기 때문에 상권도 쉽게 활성화된다.
특히 과거와 달리 최근에는 지식산업센터가 도심 내 위치하면서 매머드급 규모에 입지, 교통 등이 모두 잘 갖춰진 곳에 조성되는 경우가 많아 유동인구 확보도 수월하다.
게다가 대부분 전체 연면적의 10% 내외로 만들어지기 때문에 희소성이 높으며, 내부 업종도 겹치지 않도록 MD를 구성하는 경우가 많아 독점성도 일정 이상 보장된다. 특히 편의점이나 구내식당, 문구점, 프랜차이즈, 금융기관 등 기업들이 자주 이용하게 되는 업종 등이 인기다.
다음으로 서울 도심에 공급되는 오피스텔이나 상가도 알짜 투자처 중 하나로 꼽힌다. 최근 오피스텔이나 상가의 신규 공급은 주로 수도권 신도시나 택지지구 위주에서 진행되고 있다.
하지만 진입 수요가 많은 서울 도심권의 경우 여전히 건축할 부지가 부족한 반면 노후 건물이 많아 신규 공급에 나설 경우 희소성이 높아 선을 보이는 대로 완판될 정도다.
따라서 서울 도심 역세권 등은 신규 공급될 경우 미리 임대차를 예약해야 할 정도로 대기수요가 많으며 임차인들은 임대료를 더 부담하더라도 보다 쾌적하고 깨끗하고 안전한 환경을 선호하기 때문에 새 오피스텔이나 상가의 등장은 일대의 임대료 상승효과를 가져올 정도로 파급력이 크다.
마지막으로 생활형 숙박시설 또는 ‘레지던스’라가 주목을 받고 있다. 주로 상업지역에 지을 수 있는 주거시설로 법적으로는 건축법에서 정한 숙박시설로 공중위생관리법 시행령에 의해 취사와 세탁이 가능한 숙박시설로 정의되고 있다.
생활형 숙박시설은 과거에는 주로 장기 투숙객들을 위한 숙박시설로 활용되어 왔지만, 최근에는 주거를 목적으로 하는 수요자들도 크게 늘어나고 있다. 세대별 평면이나 수납시설 등이 아파트와 닮아있고, 서비스 발코니까지 제공하는 단지들도 많다.
여기에 건축법의 적용을 받기 때문에 구분등기와 전입신고가 가능해 직접 거주할 수도 있고, 임대를 할 수도 있다.
실제 분양실적도 우수하다. 지난해 11월 초, 현대산업개발이 경기 남양주시에서 공급한 ‘별내역 아이파크 스위트’는 평균 8.7대1, 최고 23대1의 청약경쟁률을 기록하고, 이후 3일간의 계약기간 동안 총 1100실 모두 완판됐다.
이는 청약통장이 필요없고, 지역 구분없이 전국 어디든 누구나 분양받을 수 있다는 점과 대출규제를 받지 않고, 분양권 전매가 가능해 실수요자뿐 아니라 투자수요까지 몰렸기 때문으로 분석된다.
특히, 청약가점이 낮은 3040 젊은 층들이 실거주 목적으로 많이 찾았다. 여기에 생활에 필요한 가구 및 가전기기 등이 기본으로 설치되어 있어 쾌적하고 편리한 주거생활이 가능한 것이 실수요자들의 관심을 끌었다.
이런 생활숙박시설의 인기는 지역을 가리지 않고 이어지고 있다. 한화건설이 지난해 9월 분양한 ‘여수 웅천 디 아일랜드’는 345실 모집에 2만7712건이 몰려 평균 80.3대 1, 최고 731.3대 1의 청약경쟁률을 기록하였다. 이 단지 역시 3일만에 완판됐다.
장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산이 규제가 덜해 주목을 받고 있지만 모든 수익형 부동산이 투자요건을 충족하는 것은 아니기 때문에 기본적으로 배후세대가 풍부하고 역세권을 끼고 있어 생활인프라가 잘 갖춰진 곳, 확실한 개발호재를 갖춘 곳을 중심으로 투자포커스를 맞추는 것이 좋다”고 말했다.
부동산 규제에도 눈길가는 4가지 수익형 부동산 현황
-지식산업센터-
신내동 신내데시앙플렉스 조감도●신내동 신내데시앙플렉스=서울 중랑구 신내동에 공급되는 지식산업센터인 신내데시앙플렉스가 분양 중이다. 2020년 5월 준공 예정인 신내데시앙플렉스는 대지면적 10,357.00㎡(3,132.99평), 연면적 83,006.10㎡(25,109.35평)의 지하 4층~지상 12층 규모로 초대형 규모로 건립되어 서울 동북부의 랜드마크 오피스를 예고하고 있다. 설계에서부터 중소형 평형의 오피스 비중을 높여 최근 소형화 되는 비즈니스 트렌드에 대응하고 공용회의실, 휘트니스센터, 작은도서관, 옥상 정원, 야외공연장 등 편의시설과 여가시설을 건물 내에 모두 배치함으로써 원스톱 비즈니스를 가능케 했다. 또한 모든 오피스는 가변형 벽체를 통한 섹션 오피스 형태로 제공되어 입주기업의 필요에 따라 공간을 활용할 수 있어 업계에서는 비즈니스 최적의 설계로 평가받고 있다. 신내데시앙플렉스는 북부간선도로 신내IC의 출구 바로 앞에 건립된다. 신내IC는 주변 고속화도로 4개(북부간선도로, 서울외곽순환고속도로, 동부간선도로, 세종~포천 고속도로)가 인접해있고 신내역 도보 8분 거리에 위치해 있다. 경춘선 신내역은 6호선 연장 공사를 앞두고 있고 면목선 경전철(신내-청량리)도 추진 예정 중이다. 향후 트리플 역세권으로 떠오를 것으로 기대된다. 문의 02-434-9988
-지식산업센터 지원상가-
김포 경동미르웰시티 광역 조감도●김포 경동 미르웰시티=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를6월에 분양한다고 밝혔다.시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적72,526.83㎡,지하3층~지상7층,1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다.지원상가는 총67개 점포,총 전용면적3,431㎡(1,038평)으로 아파트1천세대 규모인 약3,000명의 근무자가 상주,소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다.상가 추천업종으로는 금융기관,베이커리,전문음식점,커피전문점,분식점,문구점,중개업소 등이 있으며3.3㎡당 분양가는2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금10%에 중도금30%무이자 혜택이 주어진다.법정대수인268대의188.06%에 달하는 총504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다.지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단,KT&G,한국농어촌공사,김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다.단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다.장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다.오는11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보10분 거리에 역세권에 위치한다.따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청7분,킨텍스12분,김포공항19분,여의도역30분 이동이 가능하다.김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로,올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다.48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구)접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다.한편 지난5년간 김포시는 인구유입 수가28.98%증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다.개발호재도 풍부하다.도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운,공해업종 분리를 위한 산업단지 건설,아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다.최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다.또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다.문의031-985-3656
-서울 도심 공급 오피스텔·상가-
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플 역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950
동대문 롯데피트인 조감도●동대문 롯데 피트인(상가)=서울시 중구 을지로6가21-31번지에 동대문 롯데 피트인 상가가 분양중에 있다.연면적39,326.32㎡,지하6층~지상13층 규모에2·4·5호선 트리플 역세권인 동대문역사문화공원역과 직접 연결되는 초역세권 입지를 자랑한다.층별MD를 살펴보면 지하6층~지하4층은 주차시설,지하3층~지하1층은 수선·편의점,유니클로,스포츠·슈즈 지상1층~지상3층은 여성패션 지상4층은 남성패션 지상5층~지상6층은 한류패션 지상7층~지상8층은 전문식당가 지상9~13층은 사무실로 구성된다.이중 분양대상은 지하2층~지상4층으로 분양가는1억2600만~1억8600만원선으로20년간 대기업(롯데자산개발이20년간 임차인으로 건물전체를 운영관리함)에서 보장한다.서울에서 외국인관광객이 동대문시장(55.5%)＞명동거리(55.1%)＞경복궁(51.3%)＞N서울타워(47.8%)순으로 대한민국에서 가장 많은 유동인구를 확보하는 동대문에 본상가가 입점중이다.롯데피트인 동대문점은「유니클로」가 지난2014년 롯데월드몰점 오픈 이후 서울에서2년 만에 개장하는 대형 매장이다.롯데자산개발 직접운영으로 안정적인 수익지급과 고정적인 수입발생을 기대할 수 있으며 저렴한 가격.백화점 뺨치는 품질.다양한 디자인의 신상품으로 소비자 반응에 빠른 대응을 하는 테마쇼핑몰이다.사후 면세점이 입점 예정이며k-pop한류 열풍으로 아이돌그룹 홀로그램시스템운영,지하철 이용 시 동대문 역사문화공원역(2,4,5호선)11, 12번 출구 지하도 연결로 편리한 쇼핑이 가능한 점 등 향후 프리미엄 상승 폭이 높은 곳이라 할 수 있다.계약금20%,중도금20%,잔금60%로 상가가 운영중에 있어 투자와 동시에 수익이 발생한다.문의02-3287-3817
-생활형 숙박시설-
힐스테이트 별내 스테이원 조감도●힐스테이트 별내 스테이원=현대건설은 경기도 남양주시 별내동 995번지에 생활숙박시설 힐스테이트 별내 스테이원을 분양한다. 힐스테이트 별내 스테이원은 지하 3층에서 지상 46층 3개동 전용면적 66~134㎡ 총 578실로 이뤄진다. 전용면적별로는 △66㎡A 205실 △66㎡B 82실 △74㎡A 123실 △84㎡A 164실 △134㎡A 1실 △134㎡B 1실 △134㎡C 2실 등으로 구성된다. 힐스테이트 별내 스테이원은 생활숙박시설로 공급된다. 생활숙박시설은 공중위생법상 실내에서 취사와 세탁을 할 수 있는 주거 가능한 시설이다. 발코니 확장이 되지 않고 취득세는 4.6%지만 아파트와 같은 평면을 갖춰 신개념 주거상품으로 인식되고 있다. 힐스테이트 별내 스테이원은 우수한 교통여건을 자랑한다. 단지에서 별내역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 단지다. 현재 운행 중인 경춘선을 이용하면 7호선 상봉역까지 4정거장, 1호선 청량리역까지 7정거장이면 도착할 수 있다. 지하철 8호선 연장선(별내선)이 완공되면 획기적인 교통망 개선 효과를 가져올 것으로 전망된다. 별내선은 2015년 12월 착공에 들어가 2023년 개통될 예정이다. 별내신도시의 풍부한 생활 인프라를 이용할 수 있다는 점도 장점이다. 별내신도시는 총면적 509만 1574㎡, 2만6000여가구 규모의 계획된 신도시로 입주 7년차의 완성형 신도시로 성장했다. 이마트와 하나로마트 등 대형 상업시설을 도보로 이용 가능하다. 한별초·한별중·별내고 등 다수의 학교와 병원, 도서관 등도 가깝다. 주거기능과 편의성을 높인 평면 및 커뮤니티도 돋보인다. 3배이(bay) 및 판상형 맞통풍 설계 등 아파트 못지 않은 설계가 적용됐다. 전용 66~84㎡ 주택형은 오픈발코니가, 전용 134㎡ 주택형은 테라스가 적용돼 넓은 생활공간을 확보할 수 있다. 내부에는 피트니스와 GX룸·실내골프연습장·사우나 등이 설치돼 여가생활을 보내기에 불편함이 없다. 힐스테이트 별내 스테이원에는 현대건설의 최첨단 스마트 시스템들이 도입된다. 생활숙박시설임에도 아파트와 같은 힐스테이트 세대 에너지 관리 시스템(HEMS)이 적용된다. 세대 및 지하주차장 전체에는 LED 조명을 적용한다. 또한 일괄소등스위치·대기전력차단시스템·빗물재활용 시스템 등이 적용돼 관리비 절감에도 도움을 줄 수 있다. 200만 화소의 고화질 CCTV가 단지 곳곳에 설치되며 지하주차장 지능형 조명제어시스템이 적용된다. 입주는 2021년 8월 예정이다. 문의 031-555-1200
