지방선거 이후 수익형 부동산 시장 견인 할 리딩 상품은

국민들의 관심을 끌었던 6·13 지방선거 이후 부동산 시장의 전망을 어떨까. 먼저 주택시장의 전망은 어둡다.

지난 4월 양도소득세 중과 시행 이후 매수 문의가 끊긴 가운데 시장의 관망세가 짙어지고 있는데다 지방선거 이후 보유세·공시가격 인상 논의 본격화 되기 때문이다.   

  

주택시장을 견인하던 강남권 재건축 단지들은 '4중고'로 인해 거래가 많이 감소했다. 대출 규제와 양도소득세 중과 및 보유세 개편 등이 전반적인 서울 주택시장을 누르고 있는 가운데 재건축 조합원 지위양도 금지 조치에다 초과이익환수 부담금 걱정까지 더해진 것이다.     

반면 수익형 부동산 시장의 전망은 어떨까. 틈새 수익형 부동산이 일반적인 수익형 상품보다 높은 수익률을 바탕으로 투자자들에게 인기를 끌며 수익형 부동산 시장에서 리딩(leading) 상품으로 떠오를 전망이다.    

업계에 따르면 지방선거가 끝나고 수익형 부동산 시장을 견인 할 ▲독점상권 내 공급되는 상가 ▲사통팔달 교통망 갖춘 오피스텔 ▲지식산업센터 ▲생활형 숙박시설 등이 있다.     

먼저 독점상권 내 공급되는 상가로 주거용 오피스텔과 지식산업센터 단지내 상가 또는 지원상가 있다.

    

이들 점포들은 고정수요 확보는 물론 외부 유입수요까지 감안해 독점상권 형성이 가능하기 때문이다.    

 

투자자들은 비교적 투자 안정성이 높은 대단지·대규모 내 상가로 쏠리고 있는 추세다. 이들 상가는 최소 1,000~2000명 이상의 입주민을 고정수요로 품을 수 있어 수익률이 안정적이고, 공실 위험이 적다. 아울러 단지 규모가 커 단지 인근을 지나는 유동인구의 유입도 기대할 수 있다.

실제 대단지 오피스텔 내 상가는 높은 낙찰가율을 기록 중이다. 업계에 따르면 지난해 7월 경기도 고양에 위치한 일산 한류월드 유보라 더스마트(총 924실) 오피스텔의 단지 내 상가인 ‘카림애비뉴 일산’은 계약 닷새 만에 전량 팔려 나갔다.     

또한, 지난해 12월 경기 김포 소재 구래역 금성백조 예미지(총 779가구) 단지 내 상업시설인 ‘구래역 애비뉴스완’은 계약 일주일 만에 완판됐다. 같은 달 분양한 ‘안양 센트럴 헤센(총813가구)’의 단지 내 상가도 계약 하루 만에 판매를 끝냈다.

지식산업센터에 업체의 입점 선호도가 높아지면서 지식산업센터 내 상가도 덩달아 인기가 높아지고 있다.  

   

지식산업센터 내 자체 업무시설의 고정적인 배후수요를 누림과 동시에 독점성·희소성 등으로 높은 수익률이 기대되며 최근 분양시장 내 블루칩으로 떠오르고 있다.상가의 최대 리스크는 공실이기 때문에 유동인구가 많고, 고정적 배후수요를 누릴 수 있는 상가가 유리하다고 업계는 조언하고 있다.     

이에 지식산업센터 내 상가가 안정적 임대수요와 환금성을 확보하며 수요자들의 선호를 얻고 있는 것이다.

    

또 지식산업센터 내 상가는 일반 상가와 달리 구매력 좋은 기업체 관계자들이 주요 고객이기 때문에 상권도 쉽게 활성화된다.     

특히 과거와 달리 최근에는 지식산업센터가 도심 내 위치하면서 매머드급 규모에 입지, 교통 등이 모두 잘 갖춰진 곳에 조성되는 경우가 많아 유동인구 확보도 수월하다.

게다가 대부분 전체 연면적의 10% 내외로 만들어지기 때문에 희소성이 높으며, 내부 업종도 겹치지 않도록 MD를 구성하는 경우가 많아 독점성도 일정 이상 보장된다. 특히 편의점이나 구내식당, 문구점, 프랜차이즈, 금융기관 등 기업들이 자주 이용하게 되는 업종 등이 인기다.    

다음으로 사통팔달이 교통여건을 갖춘 오피스텔이 있다. 최근 공급과잉과 수익률 하락에 휩싸인 오피스텔 시장에도 주목받는 상품이 있는데 바로 교통망이 우수한 트래픽형 오피스텔이다.

사통팔달의 교통망이 우수한 트래픽형 오피스텔은 저금리 시대의 투자 1순위로 꾸준히 집중 조명을 받고 있다.

특히 주요 지하철 노선, 간선도로, 고속도로 등을 배후에 둔 트래픽형 오피스텔은 사통팔달의 우수한 교통망에 매료된 투자자들의 관심을 한몸에 받고 있다.   

다른 지역으로의 접근성이 좋은 만큼 유동인구 확보경쟁에서 유리해 임대 수익을 올리는 데 효과적이란 이점 때문이며 손쉽게 임대를 놓을 수 있다는 점도 투자자들이 매력포인트로 꼽는 대목이다.

하지만 우수한 교통여건을 갖춘 오피스텔 투자도 꼼꼼히 따져봐야 낭패를 보지 않는다. 같은 조건의 오피스텔일지라도 지역별, 입지별로 임대 수익률 격차가 크고 매매 시세차익도 생각보다 쉽지 않기 때문이다.   

따라서 투자 시 장기적 임대 수요 시장의 가치와 규모, 입지 등을 꼼꼼히 체크한 뒤 투자해야 실패하지 않는다.

마지막으로 부동산 규제와 무관한 지식산업센터와 생활형 숙박시설이 주목을 받고 있다. 지식산업센터(옛 아파트형 공장)가 틈새 수익형 부동산 상품으로 상가, 오피스텔에 비해 임대수익률이 상대적으로 높은 데다 최근 관련 규제가 조금씩 완화되고 있는 덕분이다.     

이에 발맞춰 건설사들도 서울 도심뿐 아니라 수도권 신도시·택지지구에 앞다퉈 지식산업센터 공급에 나서는 모습이다.

최근에는 수도권 교통망이 개선되면서 서울뿐 아니라 경기·인천 지역에도 공급이 느는 추세다. 실제 지식산업센터가 가진 장점은 많다.

첫째, 비교적 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다. 주로 개인사업자가 입주하는 상가와 달리 법인이 장기 계약 후 입주하기 때문에 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 발생할 위험이 적은 편이다.     

3.3㎡당 분양가는 600만~800만원 정도로 1000만~2000만원대의 오피스텔보다 저렴한데 상가는 분양가 대비 대출 가능 금액 비율이 50~60%에 그치지만 지식산업센터는 분양가의 70~80%까지 대출받을 수 있어 소액 투자가 가능하다.

둘째, 정부가 지식산업센터 입주 기업에 취득세·재산세 감면 등 다양한 혜택을 제공하며 지식산업센터 확산을 장려하고 있다. 오는 2019년 말까지 최초 수분양자가 사무실을 직접 사용하면 취득세가 50% 감면된다. 또 사업시설용으로 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세 37.5% 감면 혜택을 받을 수 있다.

최근에는 개인이 임대 목적으로 지식산업센터를 구입하는 것도 가능해지는 추세여서 투자층이 넓어지고 있다. 과거에는 준공업지역이 아닌 산업단지에서 공급되는 지식산업센터는 법인 아닌 개인이 임대 목적으로 분양받는 게 불가능했다. 그러나 정부는 올 초 산업단지 활성화를 위해 투자 목적으로 구입하는 것도 점진적으로 허용키로 해 투자에 청신호가 커졌다.

지식산업센터 투자를 마음먹었다면 전용 100㎡ 이하의 중소형 면적을 매입하는 게 유리하다. 지식산업센터에 입주하려는 기업이 대부분 중소기업이기 때문이다. 이미 준공된 지식산업센터라면 수익률을 대략이나마 예상할 수 있지만 신규 분양이라면 정확한 판단이 어려울 수 있다. 전용률 대비 임대료 시세, 관리비, 주차 대수, 각종 편의시설이 적절한지 입주 업체 입장에서 분석하는 것이 좋다.

신규 분양가격이 다소 오름세인 점도 고려해야 한다. 최근에는 공급 물량이 늘자 건설사들이 고급 부대시설로 차별화를 시도하면서 분양가 상승 여력이 더 높아졌다. 부동산114의 ‘2018년 1분기 상업용 부동산 리포트’에 따르면 가산·구로·강서·성동 등 서울 주요 권역 지식산업센터의 평균 매매가는 3.3㎡당 790만원으로 1년 전(724만원)보다 9.1% 올랐다. 

정부가 아파트는 물론 오피스텔에 대한 각종 규제 정책을 내놓자 틈새 투자처인 ‘생활형 숙박시설’이 주목 받고 있다.     

전매제한 규제가 없는데다 청약통장도 필요 없고 적게는 1억원대 투자도 가능, 부담이 덜해 투자자들이 몰리며 최근 분양에서 두 자릿수 경쟁률을 이어가고 있다. 

업계에 따르면 현대산업개발이 경기 남양주 별내택지개발지구에 공급하는 생활형 숙박시설 ‘별내역 아이파크 스위트’가 청약을 실시한 결과 1,100실 모집에 9,600건의 청약이 접수돼 평균 경쟁률 8.7대1을 기록했으며 74㎡형의 경우 120실 모집에 2,760여명이 몰려 경쟁률이 23대1에 달했다.

생활형 숙박시설은 ‘레지던스’라고도 불리며 호텔과 오피스텔을 조합한 주거상품이다. 숙박업이 가능해 언뜻 보면 호텔과 비슷해 보이지만 내부에는 취사나 세탁시설도 갖춰 오피스텔처럼 주거시설로도 쓸 수 있다.    

 

생활형 숙박시설은 외국인 임대 수요가 증가한 2000년대 초반 인기를 끌었다. 호텔보다 적은 요금에 취사시설까지 갖춰 외국인 선호가 높았다. 그러다 2010년 호텔 업계 반발로 공급이 중단됐다가 2012년 보건복지부가 공중위생관리법 시행령을 개정해 ‘생활형 숙박업’ 조항을 추가해 법적 지위를 얻게 됐다.

생활형 숙박시설의 장점은 투자 요건이 까다롭지 않다는 점이다. 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 분양을 받을 때 청약 통장이 필요 없고 지역 구분도 없어 전국 어디든 누구나 분양 받을 수 있다.   

  

오피스텔은 법 개정에 따라 조정대상지역은 전매제한 규제를 받는 반면 생활형 숙박시설은 분양권 전매가 비교적 자유롭다.

또 구분 등기가 가능하고 숙박용으로 활용할 경우 ‘주택’으로 분류하지 않아 다주택자 규제를 받지 않는다. 숙박업이 가능하기 때문에 매달 고정적인 월 수입을 확보할 수 있다.

이전까지는 제주도나 동해안 같은 관광지에서 많이 분양됐는데 최근 수도권 역세권·산업단지 위주 분양이 늘어나는 추세로 다만 공실 위험은 없는지, 환금성은 좋은지 잘 살피고 투자해야 한다.     

장경철 부동산일번가 이사는 “지방선거 이후에도 주택시장에 대한 규제가 이어지면서 수익형 부동산의 관심은 이어 질 것으로 보인다"며 "다만, 공급이 관건인데 제아무리 틈새 수익형 부동산이더라도 특정 지역에 공급이 일시적으로 몰리거나 공급이 예정되어 있다면 공급추이를 살펴보고 상품 자체의 경쟁력 및 입지여건도 따져봐야 한다"고 말했다.     

지방선거 이후 수익형 부동산 시장 견인 리딩 상품은

-독점상권 내 공급되는 상가-    

김포 경동미르웰시티

●김포 경동 미르웰시티(지식산업센터 내 독점 지원상가)=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다. 한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다. 또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다.문의 031-985-3656    

-사통팔달 교통망 갖춘 오피스텔-    

명동 엠퍼스트 플레이스

●명동 엠퍼스트 플레이스(트리플 역세권 입지)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플 역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950    

-지식산업센터-    

신내동 신내데시앙플렉스 조감도

●신내동 신내데시앙플렉스=서울 중랑구 신내동에 공급되는 지식산업센터인 신내데시앙플렉스가 분양 중이다. 2020년 5월 준공 예정인 신내데시앙플렉스는 대지면적 10,357.00㎡(3,132.99평), 연면적 83,006.10㎡(25,109.35평)의 지하 4층~지상 12층 규모로 초대형 규모로 건립되어 서울 동북부의 랜드마크 오피스를 예고하고 있다. 설계에서부터 중소형 평형의 오피스 비중을 높여 최근 소형화 되는 비즈니스 트렌드에 대응하고 공용회의실, 휘트니스센터, 작은도서관, 옥상 정원, 야외공연장 등 편의시설과 여가시설을 건물 내에 모두 배치함으로써 원스톱 비즈니스를 가능케 했다. 또한 모든 오피스는 가변형 벽체를 통한 섹션 오피스 형태로 제공되어 입주기업의 필요에 따라 공간을 활용할 수 있어 업계에서는 비즈니스 최적의 설계로 평가받고 있다. 신내데시앙플렉스는 북부간선도로 신내IC의 출구 바로 앞에 건립된다. 신내IC는 주변 고속화도로 4개(북부간선도로, 서울외곽순환고속도로, 동부간선도로, 세종~포천 고속도로)가 인접해있고 신내역 도보 8분 거리에 위치해 있다. 경춘선 신내역은 6호선 연장 공사를 앞두고 있고 면목선 경전철(신내-청량리)도 추진 예정 중이다. 향후 트리플 역세권으로 떠오를 것으로 기대된다. 문의 02-434-9988    

    

-생활형 숙박시설-    

힐스테이트 별내 스테이원 조감도

●힐스테이트 별내 스테이원=현대건설은 경기도 남양주시 별내동 995번지에 생활숙박시설 힐스테이트 별내 스테이원을 분양한다. 힐스테이트 별내 스테이원은 지하 3층에서 지상 46층 3개동 전용면적 66~134㎡ 총 578실로 이뤄진다. 전용면적별로는 △66㎡A 205실 △66㎡B 82실 △74㎡A 123실 △84㎡A 164실 △134㎡A 1실 △134㎡B 1실 △134㎡C 2실 등으로 구성된다. 힐스테이트 별내 스테이원은 생활숙박시설로 공급된다. 생활숙박시설은 공중위생법상 실내에서 취사와 세탁을 할 수 있는 주거 가능한 시설이다. 발코니 확장이 되지 않고 취득세는 4.6%지만 아파트와 같은 평면을 갖춰 신개념 주거상품으로 인식되고 있다. 힐스테이트 별내 스테이원은 우수한 교통여건을 자랑한다. 단지에서 별내역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 단지다. 현재 운행 중인 경춘선을 이용하면 7호선 상봉역까지 4정거장, 1호선 청량리역까지 7정거장이면 도착할 수 있다. 지하철 8호선 연장선(별내선)이 완공되면 획기적인 교통망 개선 효과를 가져올 것으로 전망된다. 별내선은 2015년 12월 착공에 들어가 2023년 개통될 예정이다. 별내신도시의 풍부한 생활 인프라를 이용할 수 있다는 점도 장점이다. 별내신도시는 총면적 509만 1574㎡, 2만6000여가구 규모의 계획된 신도시로 입주 7년차의 완성형 신도시로 성장했다. 이마트와 하나로마트 등 대형 상업시설을 도보로 이용 가능하다. 한별초·한별중·별내고 등 다수의 학교와 병원, 도서관 등도 가깝다. 주거기능과 편의성을 높인 평면 및 커뮤니티도 돋보인다. 3배이(bay) 및 판상형 맞통풍 설계 등 아파트 못지 않은 설계가 적용됐다. 전용 66~84㎡ 주택형은 오픈발코니가, 전용 134㎡ 주택형은 테라스가 적용돼 넓은 생활공간을 확보할 수 있다. 내부에는 피트니스와 GX룸·실내골프연습장·사우나 등이 설치돼 여가생활을 보내기에 불편함이 없다. 힐스테이트 별내 스테이원에는 현대건설의 최첨단 스마트 시스템들이 도입된다. 생활숙박시설임에도 아파트와 같은 힐스테이트 세대 에너지 관리 시스템(HEMS)이 적용된다. 세대 및 지하주차장 전체에는 LED 조명을 적용한다. 또한 일괄소등스위치·대기전력차단시스템·빗물재활용 시스템 등이 적용돼 관리비 절감에도 도움을 줄 수 있다. 200만 화소의 고화질 CCTV가 단지 곳곳에 설치되며 지하주차장 지능형 조명제어시스템이 적용된다. 입주는 2021년 8월 예정이다. 문의 031-555-1200