규제 무풍지대 지식산업센터·지원상가·생활형숙박시설 훈풍

최근 부동산 시장에 전방위 규제가 가해지면서 부동산 시장이 냉각되고 있다. 하지만 부동산 시장에 소위 풍선효과(Balloon effect)라는게 있어서 반사이익을 보는 부동산 시장이 있기 마련이다.     

대부분의 규제가 아파트에 몰려있는 반면 지식산업센터(구 아파트형 공장)나 생활형 숙박시설(레지던스) 등은 규제와 무관해 틈새 수익형 부동산으로 주목을 받고 있다. 

먼저 최근 강화된 규제로 주택 시장이 주춤한 동안 지식산업센터가 틈새 수익형 부동산으로 주목을 받고 있다.     

상가, 오피스텔에 비해 수익률이 상대적으로 높은 데다 최근 관련 규제가 조금씩 완화되고 있는 덕택이다. 이에 발맞춰 분양업체들도 서울 도심뿐 아니라 서울 접근성이 좋은 수도권 신도시·택지지구에 앞다퉈 지식산업센터 공급에 나서는 형국이다.

실제로 분양성적도 좋았다. SK건설이 최근 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 인근에 공급한 ‘가산 SK V1센터’는 분양 시작 후 1개월 만에 100% 계약에 성공했으며 인근에 들어서는 ‘가산W센터’도 6개월 만에 분양을 마쳤다. 에이엠플러스자산개발이 시행을 맡아 서울 뚝섬역 인근에 분양한 ‘서울숲AK밸리’도 계약 한 달 만에 완판됐는데 통상적으로 지식산업센터가 분양을 마치는 데 1년 이상 걸리던 것과 상반된 분위기다.    

최근에는 수도권 교통망이 개선되면서 서울뿐 아니라 경기·인천 지역에도 속속 공급이 늘어나고 있는 추세다.

규제와 무관하다는 것 이외에도 지식산업센터가 가진 장점은 적지 않다. 먼저, 비교적 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다는 점이다. 주로 개인이 입주하는 지원상가와 달리 법인기업체들이 장기 계약 후 입주하기 때문에 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 발생할 위험이 적은 편이다. 분양가도 3.3㎡당 600만~800만원 정도로 1000만~2000만원대의 오피스텔보다 저렴한 편이다. 대출도 분양가의 70~80%까지 대출받을 수 있어 소액 투자가 가능하다는 장점도 있다.

다음으로 정부나 지방자치단체에서는 지식산업센터에 입주 기업을 유치하고자 취득세·재산세 감면 등 다양한 혜택을 제공하며 확산을 장려하고 있다. 오는 2019년 말까지 최초 수분양자가 사무실을 직접 사용하면 취득세가 50% 감면되며 사업시설용으로 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세 37.5% 감면 혜택을 받을 수 있다.최근에는 과거 법인체에게만 한정되어 있던 분양요건을 개인이 임대 목적으로 지식산업센터를 구입하는 것도 가능해지는 추세여서 투자층이 넓어지고 있다.     

과거에는 준공업지역이 아닌 산업단지에서 공급되는 지식산업센터는 법인체가 아닌 개인이 임대 목적으로 분양받는 게 불가능했지만 정부는 올 초 산업단지 활성화를 위해 투자 목적으로 구입하는 것도 점진적으로 허용키로 했다.

지식산업센터 투자를 계획하고 있다면 전용 100㎡ 이하의 중소형 면적을 매입하는 게 유리한데 대형 오피스와는 달리 입주하려는 기업이 대부분 중소기업이기 때문이다. 또한, 전용률 대비 임대료 시세, 관리비, 주차 대수, 각종 편의시설이 적절한지 입주 업체 입장에서 분석하는 것이 좋다.

지식산업센터에 업체의 입점 선호도가 높아지면서 지식산업센터 내 상가도 덩달아 인기가 높아지고 있다.

    

지식산업센터 내 자체 업무시설의 고정적인 배후수요를 누림과 동시에 독점성·희소성 등으로 높은 수익률이 기대되며 최근 분양시장 내 블루칩으로 떠오르고 있다.상가의 최대 리스크는 공실이기 때문에 유동인구가 많고, 고정적 배후수요를 누릴 수 있는 상가가 유리하다고 업계는 조언하고 있다.   

  

이에 지식산업센터 내 상가가 안정적 임대수요와 환금성을 확보하며 수요자들의 선호를 얻고 있는 것이다.     

또 지식산업센터 내 상가는 일반 상가와 달리 구매력 좋은 기업체 관계자들이 주요 고객이기 때문에 상권도 쉽게 활성화된다.     

특히 과거와 달리 최근에는 지식산업센터가 도심 내 위치하면서 매머드급 규모에 입지, 교통 등이 모두 잘 갖춰진 곳에 조성되는 경우가 많아 유동인구 확보도 수월하다.

게다가 대부분 전체 연면적의 10% 내외로 만들어지기 때문에 희소성이 높으며, 내부 업종도 겹치지 않도록 MD를 구성하는 경우가 많아 독점성도 일정 이상 보장된다. 특히 편의점이나 구내식당, 문구점, 프랜차이즈, 금융기관 등 기업들이 자주 이용하게 되는 업종 등이 인기다.

다음으로 부동산 규제와 무관한 생활형 숙박시설인 레지던스가 있는데 최근 정부의 부동산 시장 규제가 강화되면서 레지던스가 틈새 상품으로 주목을 받고 있다.

   

레지던스란 서비스드 레지던스 또는 생활형 숙박시설로도 불리우는데 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔을 합친 개념으로 객실 안에서 취사도구와 세탁기 등 장기 주거에 필요한 여러 시설을 구비한 임대형 주거 상품을 말한다. 오피스텔처럼 분양 받아 호텔보다 저렴한 가격에 숙박시설로 활용할 수 있다.

레지던스가 틈새 상품으로 각광받는 몇가지 이유를 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 분양을 받을 시 청약자격의 제한이 없다.     

둘째, 오피스텔과 같이 구분 등기가 가능한 상품으로 매매가 자유롭고 임차인의 전입 신고도 가능하다.     

셋째, 레지던스는 실거주뿐 아니라 장·단기 임대, 위탁 운영 방식의 숙박업으로 활용할 수 있다. 레지던스는 주거 부동산 중 정부 규제에서 제외된 상품으로 풍선효과를 볼 수 있다. 지난 1월부터 조정대상지역 내에서 공급되는 오피스텔은 전매제한 규제를 받지만 레지던스는 지역 구분 없이 분양권전매가 자유롭다. 아파트처럼 대출 규제도 없다.     

숙박용으로 활용할 경우 주택으로 분류되지 않아 다주택자 규제 대상에 해당하지 않으며 양도소득세는 1가구 2주택에 해당되지 않아 일반세율로 과세한다. 종합부동산세는 포함되지 않으며 부가가치세 기준은 오피스텔과 동일하다.     

다만, 취득세가 아파트보다 4배 이상 높다는 점은 감안해야 하며 투자에 나선다면 먼저 시행사나 위탁 운영사의 재무 상황이나 운영 능력을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 주변 레지던스 객실 가동률도 체크해야 한다. 평균 객실가동률이 최소 70~80% 이상 나올 수 있는 상품을 선택해야 고정적인 임대수익과 추가 운영수익도 기대할 수 있다.     

불법 레지던스인지도 주의해야 한다. 기분양된 오피스텔을 레지던스 상품으로 용도 변경하려면 기존 투자자의 동의가 필요하기 때문에 투자자 동의도 받지 않은 채 분양이 먼저 진행되면 사업이 지연될 수도 있다는 점도 유념해야 한다.     

장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산에 투자하는 가장 큰 이유는 안정적인 임대료를 받는 것인데 규제와 무관한 지식산업센터 및 지원상가, 생활형 숙박시설 등에 눈을 돌리는 것도 하나의 방법이다”며 “다만, 도시형 생활주택이나 분양형 호텔 등도 초기에는 틈새 수익형 부동산으로 주목을 받았지만 공급이 몰려 공급과잉과 수익률 하락으로 외면을 당한 것을 반면교사로 삼아야 한다”고 말했다.  

규제 무관 주요 지식산업센터·지원상가, 생활형 숙박시설 현황    

-지식산업센터·지원상가-    

신내동 신내데시앙플렉스 조감도

●신내동 신내데시앙플렉스(지식산업센터)=서울 중랑구 신내동에 공급되는 지식산업센터인 신내데시앙플렉스가 분양 중이다. 2020년 5월 준공 예정인 신내데시앙플렉스는 대지면적 10,357.00㎡(3,132.99평), 연면적 83,006.10㎡(25,109.35평)의 지하 4층~지상 12층 규모로 초대형 규모로 건립되어 서울 동북부의 랜드마크 오피스를 예고하고 있다. 설계에서부터 중소형 평형의 오피스 비중을 높여 최근 소형화 되는 비즈니스 트렌드에 대응하고 공용회의실, 휘트니스센터, 작은도서관, 옥상 정원, 야외공연장 등 편의시설과 여가시설을 건물 내에 모두 배치함으로써 원스톱 비즈니스를 가능케 했다. 또한 모든 오피스는 가변형 벽체를 통한 섹션 오피스 형태로 제공되어 입주기업의 필요에 따라 공간을 활용할 수 있어 업계에서는 비즈니스 최적의 설계로 평가받고 있다. 신내데시앙플렉스는 북부간선도로 신내IC의 출구 바로 앞에 건립된다. 신내IC는 주변 고속화도로 4개(북부간선도로, 서울외곽순환고속도로, 동부간선도로, 세종~포천 고속도로)가 인접해있고 신내역 도보 8분 거리에 위치해 있다. 경춘선 신내역은 6호선 연장 공사를 앞두고 있고 면목선 경전철(신내-청량리)도 추진 예정 중이다. 향후 트리플 역세권으로 떠오를 것으로 기대된다.    

김포 경동미르웰시티 광역 조감도

●김포 경동 미르웰시티(지원상가)=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다. 한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다. 또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다.  문의 031-985-3656  

  

-생활형 숙박시설-    

힐스테이트 별내 스테이원 조감도

●힐스테이트 별내 스테이원=현대건설은 경기도 남양주시 별내동 995번지에 생활숙박시설 힐스테이트 별내 스테이원을 분양한다. 힐스테이트 별내 스테이원은 지하 3층에서 지상 46층 3개동 전용면적 66~134㎡ 총 578실로 이뤄진다. 전용면적별로는 △66㎡A 205실 △66㎡B 82실 △74㎡A 123실 △84㎡A 164실 △134㎡A 1실 △134㎡B 1실 △134㎡C 2실 등으로 구성된다. 힐스테이트 별내 스테이원은 생활숙박시설로 공급된다. 생활숙박시설은 공중위생법상 실내에서 취사와 세탁을 할 수 있는 주거 가능한 시설이다. 발코니 확장이 되지 않고 취득세는 4.6%지만 아파트와 같은 평면을 갖춰 신개념 주거상품으로 인식되고 있다. 힐스테이트 별내 스테이원은 우수한 교통여건을 자랑한다. 단지에서 별내역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 단지다. 현재 운행 중인 경춘선을 이용하면 7호선 상봉역까지 4정거장, 1호선 청량리역까지 7정거장이면 도착할 수 있다. 지하철 8호선 연장선(별내선)이 완공되면 획기적인 교통망 개선 효과를 가져올 것으로 전망된다. 별내선은 2015년 12월 착공에 들어가 2023년 개통될 예정이다. 별내신도시의 풍부한 생활 인프라를 이용할 수 있다는 점도 장점이다. 별내신도시는 총면적 509만 1574㎡, 2만6000여가구 규모의 계획된 신도시로 입주 7년차의 완성형 신도시로 성장했다. 이마트와 하나로마트 등 대형 상업시설을 도보로 이용 가능하다. 한별초·한별중·별내고 등 다수의 학교와 병원, 도서관 등도 가깝다. 주거기능과 편의성을 높인 평면 및 커뮤니티도 돋보인다. 3배이(bay) 및 판상형 맞통풍 설계 등 아파트 못지 않은 설계가 적용됐다. 전용 66~84㎡ 주택형은 오픈발코니가, 전용 134㎡ 주택형은 테라스가 적용돼 넓은 생활공간을 확보할 수 있다. 내부에는 피트니스와 GX룸·실내골프연습장·사우나 등이 설치돼 여가생활을 보내기에 불편함이 없다. 힐스테이트 별내 스테이원에는 현대건설의 최첨단 스마트 시스템들이 도입된다. 생활숙박시설임에도 아파트와 같은 힐스테이트 세대 에너지 관리 시스템(HEMS)이 적용된다. 세대 및 지하주차장 전체에는 LED 조명을 적용한다. 또한 일괄소등스위치·대기전력차단시스템·빗물재활용 시스템 등이 적용돼 관리비 절감에도 도움을 줄 수 있다. 200만 화소의 고화질 CCTV가 단지 곳곳에 설치되며 지하주차장 지능형 조명제어시스템이 적용된다. 입주는 2021년 8월 예정이다.     

영종 랜드마크 블루오션 조감도

●영종 랜드마크 블루오션=‘영종 랜드마크 블루오션’ 하나자산신탁이 시행하고 동우건설이 시공하며 인천광역시 중구 중산동 1886-7번지에 위치한다. 단지는 전용면적 20.59~41.24㎡, 총 532실 규모로 탁 트인 서해바다 영구 조망권과 공원 조망권을 갖춘 알짜 입지에 들어선다. 영종 랜드마크 블루오션’은 서해바다 조망 뿐 아니라 인천의 랜드마크로 불리는 대규모 해안테마공원 씨사이드파크가 바로 앞에 위치해 그린조망권까지 갖췄다. 지난해 개장한 씨사이드파크는 영종하늘도시 남쪽 해안도로 일대 177만㎡ 규모에 7.8㎞ 길이로 조성됐으며 경관체험형존과 생태경관형존, 여가유희형존 등 3개의 존으로 구성돼 있다. 또 ‘영종 랜드마크 블루오션’은 전 실 발코니와 복층구조 설계가 적용된다. 1.5m의 광폭 발코니(일부호실)에서 넓은 시야확보가 가능해 서해바다와 씨사이드파크를 더 가까이 조망할 수 있다. 또 호텔식 고급사우나와 특화 피트니스, VIP급 라운지로 구성될 커뮤니티라운지와 고급호텔 급의 로비 등 특성화된 부대시설도 조성될 예정으로 수요자 및 투자자 뿐만아니라 사용자와 방문객 모두의 만족도를 높일 계획이다. 또한 영종도는 카지노복합리조트 대형 개발사업이 착착 진행 중으로 개발호재도 이어지고 있다. 현재 영종도에는 ‘파라다이스시티’ 등 외국인카지노를 포함한 대형 복합리조트 사업이 순조롭게 진행 중이고 제2여객터미널이 지난 1월 개항하는 등 대형개발호재가 이어지고 있는 상황이다. 문의 1800-3856