공급 활발한 수익형 부동산 시장 대장주(隊長株)는
정부의 초강력 아파트 규제와 저금리의 지속이 맞물려 수익형 부동산이 주목을 받고 있다.
하지만 모든 수익형 부동산이 주목을 받는 것은 아니다. 여러 가지 요인으로 수익형 부동산이 주목을 받으면서 공급 또한 활발히 진행되고 있는 가운데 투자자들이 주목하는 대장주가 무엇일지가 관심이 몰리는 대목이다.
대장주(隊長株)란 주식 시장에서 종목군별로 가격의 상승과 거래를 주도하는 주식. 하락 장세이면 가장 오래 버티고, 상승 장세이면 가장 가파르게 오르는 특징이 있는데 수익형 부동산의 대장주는 상가와 오피스텔이 대표적이다.
하지만 상가의 경우는 내수경기의 침체로 위한 공실부담이 오피스텔은 공급과잉과 수익률 하락이라는 이중부담을 겪고 있다.
하지만 틈새는 존재하기 마련인데 최근 부동산 규제가 강화되면서 규제를 벗어나거나 무관한 상품이 수익형 부동산의 대장주로 새롭게 주목을 받고 있다.
대표적인 수익형 부동산 대장주로 ▲비조정대상지역 오피스텔 ▲전세가 높은 서울 오피스텔 갭투자 ▲지식산업센터 및 지원상가 ▲생활형 숙박시설(레지던스) 등이 있다고 업계는 밝혔다.
먼저 국민투자처로 주목을 받았던 오피스텔 시장에도 규제가 가해지면서 규제가 적용되지 않는 비조정대상지역이 주목받고있다.
비조정대상지역 오피스텔은 소유권이전등기 전까지 분양권 전매가 금지되는 조정대상지역과 달리 분양권 전매가 자유롭기 때문이다.
여기에 수도권 지역 오피스텔 공급이 포화라는 지적이 나오면서 수도권 내 비조정지역으로 시선을 돌리는 투자자들이 늘어나는 상황이다.
하지만 마땅한 소액 투자처가 없어 향후 오피스텔 투자의 인기가 여전할 것이라는 전망도 우세하다. 지난해부터 쏟아진 정부 규제에도 유동자금이 넘쳐 투자 에너지가 크기 때문이다.
다음으로 전매제한으로 투자 매력이 떨어졌지만 서울 지역을 중심으로 오피스텔 캡투자가 주목을 받고 있다.
지난해부터 수도권을 중심으로 입주물량이 끝없이 쏟아지는 탓에 서울 아파트 전셋값이 맥을 못 추고 있지만, 오피스텔 전세가 만큼은 기세가 등등한 것으로 나타나고 있기 때문이다.
한국감정원에 따르면 올해 5월 서울 오피스텔 평균 전셋값은 1억7637만원으로, 감정원이 관련 통계를 집계하기 시작한 올해 1월 이후 꾸준히 오르고 있는데 올해만 0.94% 상승했다.
젊은층의 주거 선호도가 높은 마포구와 서대문구, 은평구가 포함된 서북권이 1.17% 뛰며 가장 많이 올랐고, 도심권(종로·중·용산구)과 동남권(강남·서초·송파·강동구)도 각각 0.99%씩 올랐는데 매매가격 대비 전세가격 비율인 전세가율도 5개월 연속 79%선을 유지하고 있다.
오피스텔은 월세 투자를 선호하는 수익형 부동산인 만큼 전세 물건 자체가 드물기 때문이다.
다만, 매매가격과 전세가격의 차이가 적을 경우 보통 이를 활용한 ‘갭투자’를 하기에 적합하다고 보지만, 오피스텔은 아파트에 비하면 상대적으로 매매가가 크게 오르지 않는 특성이 있다는 점은 주의해야 한다.
최근 강화된 규제로 주택 시장이 주춤한 동안 지식산업센터(옛 아파트형 공장)도 틈새 수익형 부동산 상품으로 주목받고 있다. 상가, 오피스텔에 비해 임대수익률이 상대적으로 높은 데다 최근 관련 규제가 조금씩 완화되고 있는 덕분이다. 이에 발맞춰 건설사들도 서울 도심뿐 아니라 수도권 신도시·택지지구에 앞다퉈 지식산업센터 공급에 나서는 모습이다.
지식산업센터는 아래와 같은 장점을 바탕으로 인기를 끌고 있다. 먼저, 비교적 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다는 점이다. 주로 개인사업자가 입주하는 상가와 달리 법인이 장기 계약 후 입주하기 때문에 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 발생할 위험이 적은 편이다. 3.3㎡당 분양가는 600만~800만원 정도로 1000만~2000만원대의 오피스텔보다 저렴한데 상가는 분양가 대비 대출 가능 금액 비율이 50~60%에 그치지만 지식산업센터는 분양가의 70~80%까지 대출받을 수 있어 소액 투자가 가능하다.
둘째, 정부가 지식산업센터 입주 기업에 취득세·재산세 감면 등 다양한 혜택을 제공하며 지식산업센터 확산을 장려하고 있어서다. 오는 2019년 말까지 최초 수분양자가 사무실을 직접 사용하면 취득세가 50% 감면되며 사업시설용으로 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세 37.5% 감면 혜택을 받을 수 있다.
최근에는 개인이 임대 목적으로 지식산업센터를 구입하는 것도 가능해지는 추세여서 투자층이 넓어지고 있다. 과거에는 준공업지역이 아닌 산업단지에서 공급되는 지식산업센터는 법인 아닌 개인이 임대 목적으로 분양받는 게 불가능했다. 그러나 정부는 올 초 산업단지 활성화를 위해 투자 목적으로 구입하는 것도 점진적으로 허용키로 했다.
지식산업센터의 인기와 더불어 내 지원상가도 틈새로 주목을 받고 있다. 지식산업센터 내 자체 업무시설의 고정적인 배후수요를 누림과 동시에 독점성·희소성 등으로 최근 분양시장 내 블루칩으로 떠오르고 있다는 셈이다. 지식산업센터 내 상가는 일반 상가와 달리 구매력 좋은 기업체 관계자들이 주요 고객이기 때문에 상권이 쉽게 활성화된다.
특히 과거와 달리 최근에는 지식산업센터가 도심 내 위치하면서 매머드급 규모에 입지, 교통 등이 모두 잘 갖춰진 곳에 조성되는 경우가 많아 유동인구 확보도 수월하다.게다가 대부분 전체 연면적의 10% 내외로 만들어지기 때문에 희소성이 높으며, 내부 업종도 겹치지 않도록 MD를 구성하는 경우가 많아 독점성도 일정 이상 보장된다. 특히 편의점이나 구내식당, 문구점 등 기업들이 자주 이용하게 되는 업종 등이 인기다.
마지막으로 생활형 숙박시설이 규제와 무관해 주목을 받고 있다. 생활형 숙박시설은 레지던스라고 불리는데 오피스텔과 분양형 호텔의 장점 만을 결합시킨 새로운 형태의 수익형 부동산 상품을 말한다.
주거가 불가능한 단순 숙박시설인 일반 호텔과는 달리, 실거주는 물론 임대·일일숙박 등 다양한 용도로 활용이 가능한 게 특징이다.
또 빌트인 가전·가구, 세탁시설, 바닥 난방 등이 완비돼 있어 어떤 용도로 사용하든지 이용이 편리하다는 장점도 가지고 있다. 이 뿐만이 아니다. 오피스텔형 레지던스는 세제·금융 등 각종 규제로부터 자유롭다. 일반 오피스텔의 경우 주거용은 종합부동산 과세대상에 포함되지만, 오피스텔형 레지던스는 종합부동산세를 내지 않아도 된다.
또 1가구 2주택 산정 대상에서 제외돼 양도소득세 중과세 대상에도 해당하지 않는다. 여기에 담보 대출 규제를 받지 않아 오피스텔·상가 등 일반 수익형 부동산에 비해 투자금 조성도 수월한 편이다. 이처럼 다양한 장점을 가지고 있다보니 오피스텔형 레지던스는 최근 분양시장에서 ‘베스트 셀러’로 각광받고 있다.
주요지역에서 분양되는 오피스텔형 레지던스마다 수요자들이 몰리면서 분양 열기가 뜨겁다.
지난해 경기도 남양주시에 분양한 한 오피스텔형 레지던스는 1100실 모집에 9600건의 청약이 접수돼 8.7대 1의 경쟁률을 기록했다. 이어 진행된 계약도 3일 만에 끝났다.
장경철 부동산일번가 이사는 “최근 수익형 부동산이 봇물을 이루면서 옥석가리기가 어느때보다 필요한 시점이다”며 “틈새를 이루던 수익형 상품들이 주류로 등장하는 대표적인 사례로 도시형 생활주택, 분양형 호텔 등이 있는데 분양초기에는 나오면 완판(완전판매)가 될 정도로 인기가 높았지만 공급이 늘고 수익률이 하락하면서 외면을 당하는 경우가 많았다”고 말했다.
장이사는 이어 “수익형 부동산에 투자하는 목적으로 안정적인 수익에 있기 때문에 수익형 상품의 자체 경쟁력인 입지, 인프라, 가격 등도 따져봐야 한다”고 말했다.
대장주로 주목받는 분양(예정)중인 수익형 부동산 현황
-비조정대상지역 오피스텔-
의정부 노블리안시티스타 조감도●의정부 노블리안시티스타=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 10년 임대가 확정되었으며 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다. 문의 1800-9747
-전세가 높은 서울 오피스텔 갭투자-
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950
-지식산업센터 및 지원상가-
김포 경동미르웰시티 광역 조감도●김포 경동 미르웰시티(지식산업센터 지원상가)=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있으며 이미 스타벅스, 올리브영, 뚜레쥬르, 은행 등이 입점이 확정되어 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다.한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 문의031-985-3656
-생활형 숙박시설(레지던스)-
힐스테이트 별내 스테이원 조감도●힐스테이트 별내 스테이원=현대건설은 경기도 남양주시 별내동 995번지에 생활숙박시설 힐스테이트 별내 스테이원을 분양한다. 힐스테이트 별내 스테이원은 지하 3층에서 지상 46층 3개동 전용면적 66~134㎡ 총 578실로 이뤄진다. 전용면적별로는 △66㎡A 205실 △66㎡B 82실 △74㎡A 123실 △84㎡A 164실 △134㎡A 1실 △134㎡B 1실 △134㎡C 2실 등으로 구성된다. 힐스테이트 별내 스테이원은 생활숙박시설로 공급된다. 생활숙박시설은 공중위생법상 실내에서 취사와 세탁을 할 수 있는 주거 가능한 시설이다. 발코니 확장이 되지 않고 취득세는 4.6%지만 아파트와 같은 평면을 갖춰 신개념 주거상품으로 인식되고 있다. 힐스테이트 별내 스테이원은 우수한 교통여건을 자랑한다. 단지에서 별내역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 단지다. 현재 운행 중인 경춘선을 이용하면 7호선 상봉역까지 4정거장, 1호선 청량리역까지 7정거장이면 도착할 수 있다. 지하철 8호선 연장선(별내선)이 완공되면 획기적인 교통망 개선 효과를 가져올 것으로 전망된다. 별내선은 2015년 12월 착공에 들어가 2023년 개통될 예정이다. 별내신도시의 풍부한 생활 인프라를 이용할 수 있다는 점도 장점이다. 별내신도시는 총면적 509만 1574㎡, 2만6000여가구 규모의 계획된 신도시로 입주 7년차의 완성형 신도시로 성장했다. 이마트와 하나로마트 등 대형 상업시설을 도보로 이용 가능하다. 한별초·한별중·별내고 등 다수의 학교와 병원, 도서관 등도 가깝다. 주거기능과 편의성을 높인 평면 및 커뮤니티도 돋보인다. 3배이(bay) 및 판상형 맞통풍 설계 등 아파트 못지 않은 설계가 적용됐다. 전용 66~84㎡ 주택형은 오픈발코니가, 전용 134㎡ 주택형은 테라스가 적용돼 넓은 생활공간을 확보할 수 있다. 내부에는 피트니스와 GX룸·실내골프연습장·사우나 등이 설치돼 여가생활을 보내기에 불편함이 없다. 힐스테이트 별내 스테이원에는 현대건설의 최첨단 스마트 시스템들이 도입된다. 생활숙박시설임에도 아파트와 같은 힐스테이트 세대 에너지 관리 시스템(HEMS)이 적용된다. 세대 및 지하주차장 전체에는 LED 조명을 적용한다. 또한 일괄소등스위치·대기전력차단시스템·빗물재활용 시스템 등이 적용돼 관리비 절감에도 도움을 줄 수 있다. 200만 화소의 고화질 CCTV가 단지 곳곳에 설치되며 지하주차장 지능형 조명제어시스템이 적용된다. 입주는 2021년 8월 예정이다. 문의 031-555-1200
