헷갈렸던 고가주택 비과세 기준 어떻게 달라졌나
-기준금액 12억으로 통일됐지만, 종부세 공시가, 양도세 실지거래가, 임대소득세에는 기준시가 적용
-12억 초과 3주택 이상땐 중과세…1, 2주택자 세부담은 크게 줄어
그동안 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세) 등의 비과세 여부를 따질 때 들쑥날쑥 다르게 적용되던 고가주택의 가격 기준이 2023년 세법 개정을 통해 12억 원으로 통일됐다.
정부는 2021년 12월 양도소득세 비과세 고가주택 기준을 9억원에서 12억원으로 상향 조정한 후, 지난해 중도금 대출보증 기준도 12억원까지 상향 조정했다. 올해부터는 종합부동산세, 주택임대소득세 고가주택 기준도 12억원으로 조정됐다.
이번 세법의 개정으로 12억 원이라는 금액을 기억하기 쉽게 바뀐 것은 맞지만 12억 원이 ‘거래가액’인지, ‘공시가격’인지, ‘과세표준’인지 등은 세목별로 기준이 다르므로 꼼꼼히 확인을 해야 한다.
종합부동산세는 1가구 1주택자의 경우 공시가격에서 12억 원을 공제해주기 때문에 ‘공시가격 12억 원’까지는 과세되지 않으며 임대소득세의 비과세 기준금액은 ‘기준시가 12억 원’이고 양도소득세의 비과세 기준금액은 ‘실지거래가액 12억 원’이다.
공시가격이란 정부가 조사·산정하는 부동산의 지표 가격을 말하며 통상 실거래가격의 80∼90% 수준으로 책정된다. 기준시가는 국세청에서 과세 기준으로 산정하는 가액으로 현재 대부분의 아파트에서 공시가격과 동일한 반면 양도소득세에 적용되는 실지거래가액이란 주택을 매매하면서 실제로 받은 금액을 말한다.
이번 개정으로 1가구 1주택자의 종합부동산세는 공시가격 12억 원 초과분에 대해서만 과세되고 세율 자체도 낮아져 세 부담이 전체적으로 줄어든다. 또 다주택자 중과세율 적용 대상도 올해부터 과세표준 12억 원을 초과하는 3주택 이상 보유자로 바뀌어 이 외의 다주택자는 모두 중과세를 피하게 된다. 종합부동산세의 일반세율은 0.5∼2.7%이고 다주택자 중과세율은 2∼5%이다.
이로써 1주택자는 물론이고 다주택자의 세 부담이 눈에 띄게 줄어들게 된다. 예를 들어 공시가격이 약 11억5000만 원대인 서울 강동구의 한 아파트 3채를 보유했다면 2022년 4000만 원대의 종부세를 내야 했지만 2023년엔 1600만 원대로 급감하게 된다.
지난 1월 25일 국토교통부는 2023년 개별 공시지가의 바탕이 되는 표준주택의 가격을 결정해 공시했는데 2022년보다 전국 평균 약 6% 하락한 수준으로 확정됐다.
표준주택은 개별주택 공시가격 산정의 기준이 되는 주택으로 지방자치단체는 표준주택 공시가격을 활용해 개별주택의 가격을 산정한다. 이에 따라 올해 4월 발표하는 개별 아파트의 공시가격도 전년도에 비해 떨어질 것으로 예상돼 세 부담은 더 줄어들 것으로 전망된다.
임대소득세의 과세 기준도 기준시가 9억 원에서 12억 원으로 개정되면서 일부 1주택자의 소득세 부담이 줄어들게 됐다. 예컨대 기준시가 12억 원을 밑도는 서울 마포구의 한 아파트 1주택자는 임대소득이 연 2000만 원일 때 2022년엔 약 123만 원의 소득세(분리과세) 부담이 있었던 반면 2023년에는 비과세된다.
1가구 1주택자의 양도소득세는 실지거래가액 12억 원을 초과한 부분에 대해서만 과세되고 다주택자는 2년 이상 보유한 주택에 대해 2024년 5월 9일까지 중과세율 적용이 유예돼 일반세율이 적용된다. 일반세율은 6∼45%인 반면 중과세율은 26∼75%이다.
이처럼 2023년엔 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세 전반에 걸쳐 주택 보유자들의 세 부담이 완화될 것으로 보인다.
이 밖에도 2023년엔 다주택자의 취득세 중과제도 완화, 아파트의 등록임대 재개 및 세제 혜택 확대, 일시적 2주택 처분기한 연장, 분양권 및 입주권의 단기 양도세율 완화 등 여러 부동산 제도가 달라진다.
변화가 큰 만큼 주택을 소유하거나 부동산에 투자하고 있는 납세자들은 전반적인 세금 변동을 다시 한번 짚어보고 자금 계획을 세울 필요가 있겠다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “헷갈린 고가주택 기준이 2023년도 부터 12억으로 통일되며 주택임대소득 과세의 기준이 되는 고가주택 기준이 종전 9억원에서 12억원으로 인상되면서 이로써 종합부동산세 과세 대상이 되는 고가주택, 양도세에서 1주택 비과세의 기준이 되는 고가주택의 금액이 모두 2023년에는 12억원이 된다”며 “종합부동산세에서 1주택 기본공제 금액을 종전 11억원에서 12억원으로 상향하고 다주택자의 경우에도 기존 6억원에서 9억원으로 공제 금액을 상향한다”고 말했다.
