마피 붙는 아파텔…세금낼 땐 주택, 대출받을 땐 준주택
없어서 못 팔던 ‘주거용 오피스텔’ 시장 찬바람
-주거용 오피스텔(아파텔), 주택 세금 내지만 대출선 비주택…고금리에 한도 낮아
-급격한 금리인상·아파트 규제 완화로 '마이너스 프리미엄(마피)' 붙어…특례보금자리론 적용도 안돼
급격한 금리인상 등으로 주택 시장에 한파가 불어오면서 아파트와 오피스텔의 특성을 합친 '아파텔'이 시장에서 외면받고 있다.
정작 아파트는 규제가 완화되었지만 여전이 규제에 묶여 있는 주거용 오피스텔인 아파텔은 수요가 위축됐기 때문이다.
특히 '영끌'에 나서더라도 아파트를 살 여력이 없어 결국 아파텔을 매입한 신혼부부 등 사회 초년생들은 최근 집값 폭락에 잠을 이루지 못하고 있다.
실제 업계에 따르면 분양·입주권에 '마이너스 프리미엄(마피)'이 붙은 주거용 오피스텔(아파텔) 매물이 속출하고 있다.
올해 2월 입주를 앞둔 성남시 수정구 판교밸리자이 3단지 오피스텔 전용 84㎡ 분양권은 8억6600만원에 매물로 나왔다. 해당 면적 분양가가 9억5600만원이었던 점을 고려하면 계약금에 해당하는 10%(9000만원)가량을 낮춰 매물로 내놓은 것으로 추정된다. 이 단지는 2021년 1월 진행한 청약에서 282실 모집에 6만5503명이 신청하면서 834대 1의 경쟁률을 보였다.
전용면적 60㎡를 넘는 주거용 오피스텔을 뜻하는 아파텔은 주택 과세 대상에는 포함되지만 대출지원 확대 등 주택 혜택 대상에서는 제외되면서 이중잣대를 적용하고 있다는 비판이 나오고 있다는 지적이다.
아파텔은 정식 명칭은 아니지만 아파트와 오피스텔을 더한 합성어로, 전용 60㎡ 이상의 주거용 오피스텔을 의미한다.
업계에 따르면 최근 전국에서 아파텔을 분양받아 보유하고 있는 약 1000명이 모여 ‘아파텔규제개혁추진위원회’를 결성했다. 아파텔규제개혁추진위원회는 아파텔을 대출 규제에서는 상업용 부동산으로, 세법에서는 주거용 부동산으로 간주하는 것은 부당하다고 주장하고 있다.
아파텔규제개혁추진위원회의 한 참여자는 “오피스텔의 불합리한 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 기준에 대한 재검토가 필요하다며 금리는 계속 오르는데 아파텔 한 채밖에 없는 차주한테는 저리로 대환할 수 있는 특례보금자리론도 지원하지 않는 것은 치명적”이라고 말했다.
다른 아파텔 수분양자도 “아파트를 대체한 상품으로 떠오른 주거용 오피스텔을 살 때는 아파트와 동일한 기준으로 세금을 착실히 냈다”면서도 “은행권에서 대출을 받을 때는 오피스텔이라고 8년 만기로 제한해 DSR 40% 규제를 적용하면 연간 상환해야 하는 원금이 아파트에 비해 크고 이자도 높은데 소득이 높지 않으면 이마저도 받기 어려운 실정”이라고 비판했다.
이들은 지금이라도 아파트 수준으로 각종 규제부터 해제하라고 목소리를 높이고 있다.
정부가 지난 1월 말부터 민생금융을 돕기 위해 특례보금자리론을 내놓아서 주택 수요자들로부터 큰 인기를 끌고 있다.
특례보금자리론은 주택가격이 9억원 이하인 차주라면 소득제한 없이 최대 5억원까지 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도 안에서 대출을 받을 수 있는데 개인의 빚 상환 능력을 따지는 DSR도 적용하지 않고 중도상환수수료도 없어 수요자들로부터 인기를 끌고 있다.
하지만 아파텔은 특례보금자리론 지원 대상에 들어가지 않는다. 오피스텔, 생활(형)숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등은 ‘주택법’상 주택이 아닌 준주택으로 보기 때문에 아파텔을 분양받은 사람은 특례보금자리론을 이용할 수 없는 셈이다.
일반적으로 아파트로 주택담보대출을 받을 때는 만기를 30~40년으로 상환하도록 설정할 수 있다. 이에 반해 오피스텔 등 비주택담보대출을 받을 때는 상환 기간이 최대 8년이다.
소득대비 부채 상환 능력을 계산하는 지표인 DSR 규제를 적용해 오피스텔로 대출을 받으려면 아파트에 비해 상대적으로 원금을 더 짧은 기간 안에 갚아야 하고, 한도도 낮은 데다 연 금리까지 높아 불리하다.
예를 들어 특례보금자리론의 저소득 청년의 소득 기준인 연봉 6000만원인 차주의 DSR을 산정할 경우 오피스텔 담보대출을 받을 때 DSR 40%를 적용 시 오피스텔은 1억원대까지 대출이 가능하지만 아파트는 5억원까지 대출을 받을 수 있다.
아파텔이라고 불리는 중대형 면적의 주거용 오피스텔은 최근 매매가격과 전세가격이 크게 내려갔다. 정부가 지원하는 대출정책에서도 수혜를 받지 못하기 때문에 고금리, 역전세 등으로 수분양자들이 감당해야 하는 이자와 자금 부담이 상당히 클 것이라고 업계는 분석했다.
부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난해 전체 오피스텔 거래는 전년 대비 34% 감소한 4만1176건으로 집계됐다. 면적이 클수록 거래량 감소폭이 큰 것으로 조사됐다. 전용 85㎡ 초과 오피스텔은 534건으로 전년 대비 78% 거래량이 줄었고, 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하도 4514건으로 54%가 감소했다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 "결국 금리가 인하되어야 이런 전반적인 문제들이 해결 될 것"이라며 "아파텔은 아파트와 동일하게 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용 받고 중대형 면적이기 때문에 정부와 금융위에서도 미분양 문제를 해결하기 위해 논의를 해야할 필요가 있다"고 말했다.
