전국 미분양 주택 3개월째 감소했다지만 실상은?

전국의 미분양 주택이 3개월 연속 감소한 것으로 나타났지만 악성 미분양으로 분류되는 ‘준공 후 미분양’은 여전히 증가세가 꺾이지 않고 있다.

올해 1~5월 전국 미분양 주택 현황

국토교통부가 발표한 ‘5월 주택통계’에 따르면 지난달 말 기준 전국 미분양 주택은 6만8865가구로 전월(7만1365가구) 대비 3.5%(2500가구) 감소했다.

미분양 규모는 지난해 4월부터 계속 늘어 올해 2월 7만5438가구로 정점을 찍은 이후 3개월째 줄어드는 모양새다. 그럼에도 여전히 20년 장기 평균(6만2000가구)을 훌쩍 뛰어넘는 수준이다.

지역별 미분양 주택 현황

지역별로 보면 수도권의 미분양 주택이 1만799가구로 전월(1만1609가구)보다 7.0%(810가구) 감소했고, 지방은 4월 5만9756가구에서 지난달 5만8066가구로 2.8%(1690가구) 줄었다. 서울은 1058가구에서 지난달 1144가구로 8.1% 늘었다.

미분양 물량은 대구가 1만2733가구로 가장 많았고, 경북(8639가구), 충남(7131가구) 등이 뒤를 이었다.

전국 미분양 주택수(전체 미분양/준공후 미분양)

공사가 끝난 뒤에도 분양되지 못한 준공 후 미분양은 전국에서 8892가구로 집계됐다. 전월보다 2.0%(176가구) 늘어난 수치다.

주택 매매도 소폭 회복됐지만, 여전히 예년보다는 거래량이 위축된 상황이 이어지고 있다. 지난달 전국 주택 매매량은 5만5천176건으로, 전월보다 16.0% 늘었고 전년 동월 대비 12.7% 줄었다.

수도권은 지난달 2만4739건으로 전월 대비 18.8% 증가했지만, 전년 동월과 비교하면 6.0% 줄었다. 지방은 3만437건으로 전월 대비 13.9% 늘었고 전년 동월 대비 17.5% 감소했다. 서울의 경우에는 3711건으로 전월 대비, 전년 동월 대비 각각 24.5%, 56.5% 늘었다.

주택 경기가 위축되면서 분양 물량도 감소했다. 올해 1∼5월 공동주택 분양은 전국 4만6670가구로 지난해 같은 기간(9만6252가구)의 반 토막이 됐다.

주택 인허가·착공도 감소세로 나타났다. 인허가는 올해 1∼5월 15만7534가구로, 전년 동기 대비 24.6% 줄었고, 같은 기간 착공실적은 7만7671가구로 지난해 같은 기간보다 47.9% 감소했다.

임대차 신고제 자료와 확정일자 신고 자료를 합산한 5월 전·월세 거래량(신고일 기준)은 27만6950건으로, 지난해 5월보다 31.5% 줄었다.

미분양 물량 변동이 내림세로 전환되면서 분양시장 위험이 크게 완화됐다는 인식과 함께 시장 회복에 대한 기대감이 확산되고 있는 것으로 분석된다.

그러나 미분양 주택 감소는 곧 자금시장 경색 여건 속에서 미분양으로 인한 도산 위험을 피하기 위한 민간 건설업체의 자정적 공급 조정을 배경으로 한 공급 기반 위축의 신호가 될 수 있다는 지적이 나온다.

한 부동산 전문가는 "인허가 지표는 지난해 12월부터 줄고 있고 착공도 지속적으로 감소하고 있어 수급지수 개선 추세가 유지된다면 공급 부족으로 가격 불안정성이 재현될 수 있는데 착공 감소는 직접적으로 수급 여건 체감 악화로 이어질 수 있으니 가격이나 수급 등의 심리지수보다 안정적 시장 회복을 위해선 주택거래 정상화를 동반한 공급 기반 반등이 필요하다"고 말했다.

미분양이 3개월째 감소를 하고 있다지만 문제는 분양시장이 양극화를 보이고 있다는 점이다. 수도권 아파트 분양시장은 온기가 돌고 있지만, 지방 미분양 물량이 좀처럼 해소되지 않아 자금 회수가 어려워 비상 경영체제에 돌입했다

실제 대구, 포항 등 일부 지방 미분양은 여전히 해소되지 않으면서 시공사들의 자금난이 가중되고 있어 할인분양에 중도금 후불제 등 미분양 해소를 위해 가능한 모든 것들을 추진하고 있는 것으로 알려졌다. 

전국적으로 미분양 물량이 아직까지 7만 가구에 달하는 가운데, 건설사들이 미분양 해소를 위해 안간힘을 쏟고 있다.

고금리 기조와 부동산 경기 위축 우려로 미분양 문제가 좀처럼 해결되지 않으면서 할인분양과 중도금 후불제 등 건설사들마다 갖가지 고육지책을 꺼내 들었다.

지난 4월 기준 전국 미분양이 두달 연속 감소했지만, 여전히 7만 가구를 넘는다. 국토교통부가 발표한 '4월 주택통계'에 따르면 전국 미분양 주택은 7만1365가구로, 전월(7만2104가구) 대비 1.0%(739가구) 감소했다. 지난해 4월 이후 급증하던 미분양 물량은 11개월 만에 감소세를 보인 뒤 두달 연속 감소했다.

다만 분양시장 침체로 분양 물량 자체가 줄고, 감소폭 역시 미미해 미분양 우려가 해소됐다고 보기 어렵다는 분석이 지배적이다. 

수도권의 경우 지난달 미분양 물량이 1만1609가구로, 전월(1만1034가구)보다 5.2% 증가했다. 지방은 5만9756가구로 전월(6만1070가구)보다 2.2% 감소했다.

특히 이른바 악성 미분양으로 분류되는 '준공 후 미분양'은 8716가구로, 전월(8650가구) 대비 0.8% 증가했다. 이는 2021년 6월(9008가구) 이후 1년 10개월 만에 가장 많은 수준이다.

상황이 이렇다 보니 계약금을 낮추거나 할인분양에 나선 단지들이 이어지고 있다. 계약금이나 중도금을 낮춰 계약자의 금융비 부담을 줄이는 혜택을 내놓고 있다.

지난달(5월) 분양에 나선 DL이앤씨 'e-편한세상 군산 디오션루체'는 중도금 60% 무이자를 포함해 계약금 분납 금융지원하고 있다. 또 금호건설은 '왕길역 금호어울림 에듀그린'에 중도금 무이자와 선착순 동·호수 지정 등을, GS건설은 '아산자이 그랜드파크' 중도금 무이자 혜택을 내걸었다.

분양가들 할인하는 단지들도 눈에 띈다. GS건설 자회사인 자이S&D가 시공한 대구의 '만촌 자이르네'는 전용면적 77㎡ 기준 9억3000만원대 분양가를 최대 25% 할인해 분양하고 있다. 또 신세계건설이 공급한 빌리브 헤리티지도 최대 15% 수준의 할인분양 중이다.

앞서 지난달(5월) 경기 부천 심곡본동 '한울에이치밸리움 디그니어스'는 분양가를 5000만원 낮춰 무순위 청약을 진행했고, 지난 1월 분양한 경기 안양 평촌 센텀퍼스트도 청약률이 저조하자 분양가를 10% 할인해 정당계약을 진행했다.

지방을 중심으로 미분양이 쌓이고, 자금 회수가 어려워지자, 건설업계의 경영난이 가중되고 있다. 올 들어 시공능력평가 83위인 대우조선해양건설과 133위 에이치엔아이엔씨, 109위 대창기업도 회생절차에 들어갔다. 또 시공능력평가 17위인 태영건설과 25위 한신공영은 신용등급이 하향 조정됐다.

실제 올해 1분기에만 폐업 신고를 한 건설 기업은 900여 곳에 이른다. 한국건설산업연구원에 따르면 올 1분기 건설업 폐업 신고 건수는 939곳으로 최근 5년 내 분기 기준 최대치를 기록했다.

건설업계에선 미분양이 심각한 지방을 중심으로 줄도산 위기가 확산하고 있다. 미분양 물량이 쌓여 공사대금을 제때 회수하지 못해 유동성 위기에 내몰리고 있기 때문이다.

또 고금리로 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 이자 부담은 갈수록 커지는데 개발 사업이 지연되거나 취소되면서 유동성 확보에 어려움을 겪고 있다.

전문가들은 건설업계가 현금 유동성 부족으로 도산 위기에 내몰릴 수 있다고 경고했다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 "정부의 규제 완화로 수도권 분양시장이 일부 살아났지만, 지방을 중심으로 분양시장이 여전히 침체된 상황인데 현금 유동성을 어느 정도 확보한 대형 건설사들은 버틸 여력이 있지만, 중견 건설사들은 자금경색이 심각해 이미 한계에 이르고 있다"고 말했다.

장이사는 이어 "부동산 호황기에 도입된 부동산 관련 규제 정책을 풀고, 미분양 주택을 시장에서 흡수할 수 있도록 유도할 필요가 있으며 건설사들이 토지를 매입한 뒤 자금난으로 공사가 진행하지 못하면 해당 토지를 매수해 공공사업을 전환하는 방식 등도 고려할 필요가 있겠다"고 말했다