아는 것이 絶稅…양도세 줄여주는 '필요경비' 알아볼까

양도소득세 계산시 '필요경비' 인정 범위는

‘필요경비'만 잘 챙겨도 양도세 상당 부분 줄일 수 있어

부동산 관련 세금 중에서 양도소득세(양도세)는 가장 부담이 되는 세금이다.

양도세를 줄여주는 항목이 있는데 대표적으로 ‘필요경비’가 있다. 필요경비는 양도세 과표(과세표준)를 구하는 데에 있어 경비로 인정받는 항목들을 말한다.

이처럼 필요경비만 잘 챙겨도 양도세를 상당 부분 줄일 수 있다. 그런데 일부 비용은 필요경비 인정 여부를 판단하기가 쉽지 않고, 특히 주택 전체적인 리모델링이나 인테리어를 하고 입주하는 경우 각각 어떤 비용이 필요경비로 인정되는지에 대한 구분이 쉽지 않은 것이 사실이다.  

필요경비의 입증책임이 납세자에게 있으므로 세금계산서, 금융기관을 통한 이체내역 등의 객관적인 증빙자료가 필요하다.

◆필요경비가 뭐길래?

현행 소득세법에서는 필요경비로 들어가는 부분은 주택 양도차익에서 제하고 소득세를 산정하도록 하고 있다.

필요경비로 인정받는 금액이 많다면 당연히 양도세가 줄어들게 되는데 취득세를 비롯한 주택 취득 과정의 비용과 매도 관련 비용, 자본적 지출 등이 필요경비에 해당한다.

자본적 지출과 수익적 지출 비교

세법에서는 '자본적 지출'이라고 해서 자산가치를 상승시킨 지출에 대해서만 필요경비로 인정하도록 정하고 있다.

자본적 지출은 자산의 사용 연수를 연장하거나 자산 가치를 높이기 위해 쓴 수선비를 뜻하며 '교체'나 '설치'를 통해 자산 가치를 높였기 때문에 필요경비로 간주해 공제가 가능하다.

반면 수익적 지출은 필요경비로 인정받지 못하는 항목인데 정상적인 자산 가치를 높이는 목적보다 본래 기능을 유지하기 위해 사용한 비용을 말한다.

취득세와 공인중개사 수수료, 농어촌특별세 등 주택 매수 시점에 발생한 각종 비용이 필요경비의 대부분을 차지한다.

가령 수도권에 있는 8억원짜리 아파트를 구입했다고 가정하면 400만원의 중개수수료를 지급하고 2050만원 상당의 취득세 및 지방교육세를 내야 한다. 전용면적 85㎡를 초과하는 아파트라면 여기에 농어촌특별세 160만원이 추가된다.

이후 주택을 매도하며 발생한 중개수수료와 부동산 컨설팅 비용, 인지세 등도 필요경비로 인정받아 해당 금액만큼 양도차익이 차감된다. 최근에는 주택임대차보호법 개정으로 계약갱신요구권이 강화돼 집주인이 세입자의 이사비용을 부담하는 경우가 많아졌다. 이 역시 계약서에 내용을 기재하는 등 증빙 가능한 서류가 있으면 필요경비로 인정받을 수 있다.

집의 가치를 높이기 위해 치른 각종 비용은 자본적 지출로 분류돼 필요경비로 인정되는 만큼 세밀하게 챙길 필요가 있다. 인테리어 공사 및 발코니 확장 비용과 새시 설치, 보일러 교체 등이 자본적 지출에 해당한다. 에어컨도 천장에 영구적으로 설치한 시스템 에어컨은 자본적 지출로 본다.

하지만 언제든 집 밖으로 옮길 수 있는 스탠드형이나 액자형 에어컨 설치는 필요경비로 인정되지 않는다. 보일러 등도 교체가 아니라 수리했을 때는 해당 사항이 없다. 주택과 관련된 세금이라도 재산세 및 종합부동산세와 같은 보유세는 필요경비에 포함되지 않는다.

양도세 필요경비 인정-불인정 항목들

◆현금영수증 등 증빙자료 잘 챙겨야

자본적 지출에 해당하는 각종 비용의 근거를 잘 챙겨 증빙하면 수천만원의 세금을 아낄 수 있다.

수도권에 있는 주택을 지난해 취득가액 8억원에 매입한 박경한(자영업·52세)씨가 올해 이 주택을 12억원에 판다고 가정하면 양도차익 4억원에 연 1회 인별 공제 250만원을 적용해 3억9750만원에 대해 양도세가 매겨진다. 박씨는 주택을 2년 미만 보유해 60%의 소득세율을 적용받으므로 양도세와 지방소득세를 합쳐 2억6235만원의 세금을 내야 한다.

이때 박씨가 발코니 확장, 새시 설치, 시스템 에어컨 설치 및 보일러 교체 비용, 부동산 컨설팅 및 중개비 등으로 5000만원을 들인 사실이 인정되면 해당 내용이 필요경비로 들어가 양도차익은 3억5000만원으로 줄어든다. 250만원 공제를 제하고 과세표준 3억4750만원에 대해 총 부과되는 세금은 2억2935만원이다. 필요경비를 어디까지 인정받느냐에 따라 3000만원이 넘는 세금을 줄일 수 있다는 얘기다.

세금관련 전문가들은 인테리어 비용을 필요경비로 인정받기 위해서는 증명서류가 필요하므로, 영수증 등을 잘 챙겨야 한다고 조언한다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “일부 필요경비는 인정받는 요건이 까다롭기 때문에 부동산 양도 전 관련 전문가와 상담을 거치는 게 좋겠다”고 말했다.