2023년 하반기 부동산 시장 전망은 어떨까

올 하반기 집값 낙폭 둔화하겠지만 보합 유지될 가능성 높아

급매물 소진되며 호가 올라, 시장에 매수세 약해 관망세 유지될 듯

매매 및 전세 시장 모두 고금리 부담 영향 받을 듯

하락폭 둔화되겠지만 상승반전 가능성은 제한적

2023년도 6월 상반기가 지나고 7월 하반기에 돌입했다. 올 상반기 부동산 시장은 침체기에서 벗어나지 못했다.

지난해(2022년)부터 이어진 기준금리의 급격한 인상으로 인해 매수세가 위축돼 집값이 상승하지 못하고 있다. 더구나 전세보증금 미반환 등 역전세난이 지속되고 있어 임대차 시장도 혼란스러운 상황이였다.

◆올 하반기 부동산 시장 반전 보일까?

그렇다면 하반기에는 이러한 분위기가 반전이 가능할까. 정부는 분양가 제도 개편 및 임대차 시장 안정화 방안을 마련하면서 올 하반기 부동산 시장의 안정화를 계획하고 있다. 

이러한 정부의 노력에도 불구하고 업계에서는 국내 부동산 시장 침체가 하반기에도 이어질 것으로 전망하고 있다. 

정부가 생애 첫 주택 매수자를 위해 대출 규제를 완화하고 각종 세금 감면 혜택을 내놓고 있지만, 여전히 금리가 높은 데다 집값이 추가로 하락할 것이란 전망이 더해지면서 실수요자들이 내 집 마련을 미루고 있는 것이라는 분석이 나오고 있다.

서울 아파트 가격이 1년 만에 반등했지만, 상승국면 진입이라고 보기에는 이르다는 신중론이 앞서고 있다.

정부의 규제 완화로 서울 등 수도권을 중심으로 아파트 가격이 반등하고 있지만 대출 금리부담과 경기 불확실성이 여전히 변수로 남아 있어서다.

따라서 올 하반기 아파트 매매시장에 대한 전망은 보합세를 유지할 것으로 보고 있다.

최근들어 서울과 수도권 등 일부 지역을 중심으로 매매가격이 반등했지만 지역별 양극화가 심화되고 있으며 매도자는 상승 기대감에 호가를 올리고 반면 매수자는 관망세를 취하고 있는 점이 상승을 제한하고 있기 때문이다.

최근 매도세와 매수세 간 힘겨루기가 이어지면서 바닥 다지기를 하고 있는데 당분간은 관망세가 이어지다 이르면 연말이나 내년(2024년) 상반기에 변곡점이 생길 것으로 전망된다.

그러면서 정부의 대대적인 규제완화 후 서울의 일부 핵심 지역에 수요가 몰리고 있을 뿐 경제 위기와 고금리는 해소되지 않고 있다.

국내 부동산 시장의 경우 국내보다 대외적 변수의 영향을 많이 받기 때문에 현재 상황에서 집값이 바닥을 찍었다는 것은 무의미하기에 더 지켜봐야 하겠다.

올 하반기 집값 낙폭은 둔화하겠지만 하락세는 이어질 가능성이 높으며 최근 일부 단지를 중심으로 신고가를 기록하거나 오른 가격에 거래되는 사례가 나오고 있지만 대부분 급매물이 해소되면서 실거래가는 오르고 있는 상황이다.

결국 일시적 단기 상승으로 본격적인 상승국면에 들어가기 위해선 추가 매수가 나와야 하겠다.

부동산 시장에는 적정 가격의 매물을 기다리는 수요는 많지만 이미 1분기 급매가 소진되면서 일부 지역의 호가가 2~3억원 정도 올라 공격적인 의사결정을 하기 어려운 상황이 되었으며 상승 거래비중이 늘었지만 하락거래 또한 여전히 있는 상황에서 시장의 반등을 끌고 갈 새로운 모멘텀이 없어 관망세가 이어질 것으로 전망된다는 것이다.

집값 바닥론은 시기상조로 지금도 '데드캣 바운스'(하락장 속 일시적 반등)고 하반기에 금리를 집값 호황기 당시 수준으로 계속 내리지 않을 것이라서 상승세가 나타나도 오래가지 못할 가능성이 높다. 보통 국내 부동산 시장은 7년 상승 이후 3년 조정 기간을 거쳤기 때문에 길게 보면 1년, 짧으면 6개월 정도 조정을 거친 셈이라는 것이다.

심지어 2023년(올해) 하반기 부동산 가격은 2024년(내년) 상반기에서 추가로 하락할 것이라는 의견도 나오고 있다.

최근 집값 상승은 규제완화에 따른 일시적인 기저효과로 매매량이 증가했다고 하더라도 과거 평균과 비교하면 60~70% 수준이라 평년 수준을 회복했다고 보기엔 무리가 있다는 것이다. 현재 국회에 계류된 규제 완화 법안들이 남아 있어 투자 수요까지 끌어들일 힘이 부족해 집값 흐름을 바꾸기는 어렵다고 판단된다는 것이다.

지방의 경우 올 5월까지 3.4% 하락한데 이어 하반기에도 가격 하락세가 이어지면서 추가로 1.6% 하락해 연간 5% 하락이 예상된다고 내다봤다.

수도권과 지방의 집값 양극화가 심화할 것이란 우려도 제기됐다. 올 하반기 집값 보합이 예상되는 가운데 수요가 쏠린 서울과는 달리 지방의 집값 하락폭은 커지며 양극화는 심화되고 분양시장도 입지조건이나 분양가가 저렴한 단지 위주로만 로또청약이 이어지고 그렇지 않으면 미분양 가능성이 높겠다.

◆올 하반기 최대 화두는 ‘집값’…오를까? 내릴까?

올해 하반기 집값 향방에 대해 수요자들의 이목이 집중되는 가운데 매매 시장과 전세 시장 모두 고금리 기조 유지 및 경기 둔화 영향으로 상승보다는 보합‧하락할 것으로 전망된다.

업계에 따르면 현재 매매시장에서 집값 하락폭이 둔화되고 있지만 올 하반기 상승반전 가능성에 대해서는 ‘제한적’이란 분석은 여전히 대다수를 차지한다. 기준금리가 아직 높은 수준이어서 주택 구매 부담이 여전하다는 것이다.

부동산 시장은 관성의 법칙 혹은 경로 의존성이 작용하므로 아파트시장은 지금과 같은 온기는 좀 더 이어질 것으로 보이며 이미 상반기에 급매물이 많이 소진된데다 3분기까지 금리가 오를 가능성이 있기 때문에 반등이 강하지는 않을 것이라는 전망이다.

금리를 올리면 다시 불안감이 커지면서 경기침체와 함께 집값은 다시 하락으로 전환될 것이고, 금리를 내리면 ‘이제 끝났으니 오를 일만 남았다’는 생각으로 투자수요가 유입돼 큰 폭으로 반등할 수도 있겠다.

올해 하반기에도 연초 예고된 정책의 시행과 기저효과에 의한 하락폭 둔화 등으로 수도권 낙폭은 개선되겠지만, 지방의 어려움은 계속되며 하반기 주택시장 회복을 기대하기는 어려우며 집값 하락에 영향을 줬던 거시경제 환경이 작년보다 크게 개선됐다고 보기 어려운 만큼 가격 자체에 집중하기보다 시장을 둘러싼 제반 여건을 확인해야 하겠다.

실제로 건설산업연구원은 올 하반기 주택 가격이 0.7% 하락해 연간 총 4.8% 떨어질 것으로 분석했다.

금리와 집값이 여전히 높은 수준이고 경기둔화 영향으로 시장이 부진한 만큼 거래 활성화가 지속될 것으로 기대하기는 어려울 것이라는 전망이다.

전세의 경우 가격이 상반기 6.0% 떨어진 데 이어 하반기에도 2.0% 추가로 하락해 연간 8.0% 떨어질 것으로 관측됐다.

다만 전월세 전환율 상승과 전세자금 대출 금리 인하 등으로 다시 전세시장에 수요가 유입될 수 있다는 분석도 흘러나오고 있다.

집값이 바닥을 다졌다는 평가가 일부 나오는 가운데 올해 하반기 집값 최대 변수는 대외 경제 여건과 금리 인상이 꼽힌다.

부동산R114의 조사에 따르면 소비자 10명 중 4명은 ‘국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건(23.44%)’과 ‘한국은행 기준금리 추가 인상 여부(18.28%)’ 등을 2023년 하반기 핵심 변수로 선택한 것으로 확인됐다.

전문가들도 금리 인상과 경제 여건을 변수로 꼽으며 집값의 급격한 가격 상승보다는 보합세에 가까운 흐름이 이어질 것이라는 전망을 내놓고 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “거래량이 증가하고 미분양이 줄어드는 등 전체적인 부동산 경기 지표도 살아나는 분위기로 이른바 '집값 바닥론' 확산과 함께 올 하반기부터 본격적인 집값 상승에 대한 기대감도 나오고 있지만 이 가운데 집값 흐름의 최대 변수로 꼽히는 금리의 향방을 주목할 필요가 있다”고 말했다.

장이사는 이어 "최근 집값의 움직임을 보면 지방은 낙폭이 둔화하고 서울과 수도권은 상승세로 돌아서고 있는데 이런 움직임은 하반기에도 이어지겠고 경기는 여전히 좋지 않지만 금리 추가 인상 가능성이 조금은 낮아지면서 소비자의 공포 심리는 약간은 줄것으로 보이며 수도권과 지방에서의 양극화 현상 속에 약보합 흐름이 지속될 것으로 예측되는 가운데 물가에 따른 기준 금리의 향방을 주의깊게 봐야겠다"고 말했다.