찬밥 된 오피스텔 주택수 제외 임박…공급대책 볕들까
주택수 포함, 아파트 규제 완화 등 매수심리 ‘위축’
“아파트 대체재, 오피스텔 시장만 살리기 힘들어”
정부가 추석 연휴 전 발표하기로 한 주택공급 대책에 비아파트 규제 완화 방안이 포함될 것으로 예상되면서 주거용 오피스텔, 이른바 ‘아파텔’ 시장이 살아날지 관심이 쏠리고 있다.
앞서 지난 9월 10일 열린 ‘공공주택 혁신 전문가 간담회’에서 원희룡 국토교통부 장관은 “공급이 아파트 위주로 이뤄지고 있는데, 비아파트 부문에서도 충분히 원활히 돌아가도록 해야 할 것 같다”며 “비아파트 공급이 과도하게 위축된 부분에 대해서 풀어야 한다는 문제 인식이 있다”고 설명했다.
그러면서 “오피스텔이나 도시형 생활주택 등 젊은 층이나 도심에서 생활해야 하는 이들에게는 현실적으로 주거 기능을 하지만 도심에 빠른 속도로 공급하다 보니 주차장이나 소방 등에서 규제를 완화한 면이 있다”며 “제도나 형평성 문제에 부닥치다 보니 고민이 깊다”고 했다.
국토부는 오는 9월 20~25일 사이 부동산 공급 활성화 대책을 발표할 예정이다. 이번 대책에는 주거용 오피스텔과 도시형 생활주택 등 전용 85㎡ 미만 중소형은 주택 수에서 제외하고 종합부동산세(종부세) 합산을 배제하는 내용 등이 검토되는 것으로 알려졌다.
집값 급등기에 아파트 대체용 주택 수단으로 각광받던 오피스텔 시장은 지난 정부의 규제 강화와 현 정부 들어 아파트 중심 규제 완화로 침체일로를 걷고 있다.
특히 2020년 오피스텔 청약 광풍이 일면서 정부가 오피스텔 등 아파텔을 주택 수 산정에 포함시킨 것이 타격이 컸다. 오피스텔은 건축법에 따라 업무시설로 분류돼 일반 아파트 대비 높은 4.6%의 취득세를 부담한다.
일반 아파트 대비 주택담보대출 금리도 높고 특례보금자리론 등 정부의 지원에서도 제외된다.
하지만 주거용으로 사용하면 세법상 주택으로 인정되어 각종 과세 의무는 다해야 한다. 아파트에 대한 규제는 대거 완화된 데 반해 오피스텔은 겹겹이 규제가 여전해 거래는 끊기고 가격 하방압력은 거세다.
서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 11일 기준 7월 오피스텔 거래량은 720건으로 지난해 7월(1219건) 대비 40.9% 급감했다. 올 1월 매매거래량은 453건으로 지난 2012년 하반기 이후 10년 만에 최저 수준을 기록했다. 8월 현재 거래량은 588건 정도다.
전국 오피스텔협의회 관계자는 “오피스텔은 규제로 인한 거래 절벽으로 매수세가 사라졌고, 건설사들도 더 이상 공급하지 않으려 한다”며 “아파트에 입주할 능력이 부족한 신혼부부나 사회초년생들이 오피스텔을 선택하는 경우가 허다한데, 규제 완화는 되지 않고, 역차별만 당하고 있다”고 전했다.
그러면서 “주거용 오피스텔은 아파트 대체재로 충분히 안정적인 주택공급에 기여할 수 있다”며 “주택 수 산정에서 제외하고 DSR 규제도 제외하면 매수세도 살아날 것”이라고 덧붙였다.
반면 전문가들은 비단 오피스텔에 묶인 규제만 푸는 것으로 시장이 회복되긴 힘들다는 견해다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “정부의 공급대책이 어느 정도 수준으로 나올지 지켜봐야겠지만, 아파트 시장도 아직 덜 회복된 상황에서 오피스텔 시장만 홀로 살아나긴 한계가 있기 때문에 정부가 이번 대책 발표로 시장이 급격히 살아날 것에 대한 부담감을 안고 소극적으로 규제를 푼다면 효과는 미미할 것”이라고 말했다.
장이사는 이어 “당장 생활숙박시설의 경우는 10월 이행강제금 부과 등으로 발등에 불이 떨어진 만큼 우선으로 풀어서 관련 시장을 먼저 살려야겠지만, 오피스텔, 빌라를 포함한 비아파트의 경우 결국 아파트 대체재로 부각된 측면이 있어서 주택시장 전반을 아우를 수 있는 대책들이 마련돼야 살아날 것”이라고 말했다.
