몸값 상승 ‘수익형 부동산’ 성공투자 핵심 키워드 5선

최근 주택의 초강력 규제 등으로 수익형 부동산의 인기가 지속되고 있다. 저금리에 마땅히 돈을 굴릴 곳 없고, 그렇다고 여윳자금을 마냥 묶어둘 수도 없는 투자자에게는 은행 금리 이상 월세를 받는 수익형 부동산이 각광을 받는 이유다.     

공실만 나지 않는다면 매월 꼬박꼬박 월세를 챙기고 추후 되팔 때 시세차익까지 기대할 수 있는 덕분이다. 게다가 정부의 보유세 인상안 발표 이후 주택 시장을 떠나 수익형 부동산으로 이동하려는 투자자가 늘어나는 추세다.     

하지만 모든 수익형 부동산이 주목을 받는 것은 아니다. 우선 수익형 부동산의 공급이 일시적으로 몰려 지역의 수익형 부동산은 어려움을 겪기는 매한가지다. 대표적인 지역이 마곡지구와 위례신도시, 제주도 등이 있다.  

  

마곡지구의 경우 총 1만2000여실이 공급되면서 한동안 공실위험에 시달렸으며 위례신도시도 트램라인을 중심으로 우우죽순으로 공급되면서 준공 1년이 다 된 상가들이 대부분 텅 비어 있다.    

제주도 분양형 호텔도 사정은 마찬가지다. 제주에서 우후죽순 생긴 분양형 호텔들이임금 체불과 분양 사기로 법적 분쟁을 벌이고 있다.    

따라서 수익형 부동산도 옥석을 가려야 하는 시대에 돌입했다. 그렇다면 어떤 핵심 키워드를 주목해야 할까.     

대표적인 성공투자 5가지 키워드로 ▲주52시간 근무제 ▲GTX ▲주차장 ▲조망권 ▲테라스 등이 있다. 

▲주52시간 근무제=지난 7월 1일부터 300인 이상 사업장에 주52시간 근무제 실시로 일과 삶의 균형을 추구하는 ‘워라밸’ 트렌드가 더 확산할 것으로 예상되는 가운데 덕을 볼 부동산에 관심이 쏠리고 있다. 

주52시간제 관련 사진

'저녁이 있는 삶'을 실현하겠다는 취지에서 근로시간이 단축된 만큼 향후에도 '워라밸'에 대한 관심은 더욱 높아질 전망이다.     

워라밸이란 워크(Work), 라이프(Life), 밸런스(Balance)의 약자로 일과 생활의 균형을 잡아 삶의 질을 높인다는 의미다.     

한 인터넷 업체가 실시한 설문조사를 보더라도 직장을 선택할 때 고려하는 1순위 요건으로 직장인의 55%가 '워라밸'을 꼽았으며 52%는 '워라밸 문화가 앞으로 더욱 확산될 것'으로 전망했다.    

이러한 워라밸의 확산은 의식주 전반에 큰 영향을 미치게 된다. 먼저 소비자들은 자기개발, 취미, 여가, 레저 활동에 더 큰 비용과 시간을 투자하며 지금까지와는 다른 소비 패턴을 보일 것이다.     

이미 발 빠른 기업은 워라밸을 앞세워 활발한 마케팅을 하고 있고, 소비자들도 그 흐름에 적극적으로 동참하고 있는데 결국 이러한 변화는 우리 삶의 한 축을 차지하는 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 수밖에 없다.    

특히나 수익형 부동산 시장은 이런 변화에 더욱 민감할 것으로 보인다. 주 52시간 근무, 워라밸 확산에 따라 가족과 보내는 시간이 많아지고, 자기 계발, 문화, 레저 등에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다.   

 

이런 점에서 가장 큰 타격이 예상되는 곳은 직장인을 대상으로 하는 오피스 상권이다. 직장인들이 일찍 귀가하면서 회식 관련 업종, 유흥·오락 관련 업종의 고객이 줄어들 것으로 보인다.  

   

반면 거주지와 인접한 단지 내 상가와 주택가 골목상권, 아파트 밀집지역 항아리 상권 등은 반사적인 이익을 누릴 것이 기대되는데 가족이나 연인, 친구와 집 근처에서 머무르는 시간이 늘 것이기 때문이다.    

이에 주말에 가족과 함께 여가를 즐길 수 있는 레저 수익 부동산(또는 레저형 수익 부동산)에 대한 관심도 높아질 전망이다.     

업계에 따르면 주요 레저 수익형 부동산으로 바다·호수·수변 조망권 확보 상가, 레저형 세컨드 하우스, 수익형 펜션, 생활형 숙박시설 등이 있다.   

  

이렇다보니 대한민국 인구의 절반이 거주하는 수도권에 공급되는 레저형 수익 부동산에 투자자들의 관심이 몰리면서, 청약에서도 좋은 성적을 거두고 있다.   

 

지난 6월 29일, 경기 안산시에 위치한 단지 내 상가 '그랑시티자이 에비뉴'는 총 117개 점포 계약을 실시했는데 단 하루 만에 100% 계약을 완료했다. 이 단지는 계약 하루 전 진행된 입찰에서도 최고 82대 1, 평균 약 16대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다.    

지상 1~2층, 전용면적 약 30~40㎡, 총 123개 점포로 공급되는데 그중 400m 길이의 안산 내 최초 수변 상가는 99개가 조망권을 확보해 특히 인기가 높았다.  

   

또한, 지난해 6월 인천광역시 송도국제도시 내 유명 휴가지로 꼽히는 송도센트럴파크 바로 옆에서 공급된 ‘송도 아트포레 푸르지오 시티’는 평균 8대 1, 최고 60대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 약 41만m 규모의 센트럴파크에서는 여름철 수상택시, 카약 등 수상레포츠를 이용할 수 있으며, 선셋카페 전망대에서 야경을 즐길 수도 있다.    

주택시장의 경우도 '저녁이 있는 삶'을 누릴 수 있는 단지가 인기를 끌 것으로 보인다.  

   

퇴근 후 삶의 여유를 누릴 수 있는 공원, 산책로 등이 가까울수록 좋은데 공원과 인접한 단지는 주거 쾌적성이 높고, 조망권을 누릴 수 있어 삶의 만족도도 높기 때문이다.     

▲GTX(수도권광역급행철도)=수도권광역급행철도가 부동산 시장에 미치는 영향은 상상 이상이다. 땅속으로 다니는 KTX라 불릴만큼 인근 지역에 일대 변혁을 줄 획기적인 교통망으로 꼽힌다.    

 

GTX A·B·C노선도

2025년 GTX의 모든 노선(A·B·C)이 개통되면 수도권 전역을 1시간 이내로 이동할 수 있게 된다. 당연히 GTX역이 개통되는 곳에 임대수요가 몰려 투자자들의 관심이 몰릴 가능성이 높다.   

  

하지만 GTX역이 조성되는 지역이 한두곳이 아니다. 수많은 지역 중에서도 특히 스포트라이트를 받는 곳이 따로 있을 거란 얘기다. 이런 맥락에서 서울 도심권까지 20분대 이내에 도착할 수 있는 지역의 신규 분양단지를 주목하는 것을 추천한다.    

A노선에선 일산과 동탄이 그런 지역이다. GTX-A노선이 개통되면 일산에서 서울역, 삼성까지 각각 13분, 17분이면 도착할 수 있다. 동탄에서 삼성까지 가는 데 걸리는 시간은 19분이다.    

 

B노선에서는 송도가 가장 큰 호재를 맞았다. 현재 송도에서 서울역까지 가려면 87분가량이 걸리지만 GTX-B노선을 이용하면 27분만에 주파할 수 있다. 특히 송도는 인천발 고속철도도 개통을 앞두고 있어 2중 호재가 예상된다.     

C노선 개통예정지역 중에선 금정, 창동, 의정부 등이 재평가 받을 가능성이 높다. 다만 B·C노선은 2018년 내에 예비타당성 조사를 통과해야 한다.

▲주차장=올해 말 국내 자동차 등록대수가 2,300만대를 돌파할 것으로 관측되면서 주차장에 강점을 가진 수익형 부동산이 주목을 받을 전망이다.   

  

최근 초강력 주택규제와 저금리의 지속으로 수익형 부동산에 관심이 높아지면서 주차여건에 강점을 가진 수익형 부동산의 핵심 화두로 등장하고 있다.     

국토교통부가 운영하는 자동차관리정보시스템(VMIS)에 따르면 2018년 6월 말 현재 우리나라의 자동차 누적 등록대수는 2017년 말에 비해 약 1.6% 증가한 2,288만2,035대로 집계돼 인구 2.3명당 자동차 1대를 보유하고 있는 것으로 나타났다.    

 

전체 자동차 등록대수 증가세가 전반적으로 둔화추세이기는 하지만 1인 가구 증가 및 소비자의 세컨드카 수요 등으로 당분간 완만하지만 지속적인 증가세를 유지해 올해 말에는 자동차 2,300만대 돌파가 가능할 것으로 전망되고 있다.     

서울 등 대도시는 물론 전국 유명 관광지도 주차전쟁이 벌어지고 있는데 주요 주차장 강점 수익형 상품으로 ▲주차장 전용상가 ▲광폭 주차장 상가 ▲공영주차장 연계 상가 ▲일대일 주차장 확보 오피스텔 ▲확장형 주차장 지식산업센터 등이 있다.     

이처럼 '주차여건'이 화두로 떠오르면서 수익형 부동산은 얼마 만큼의 주차수용 능력을 갖췄느냐에 따라 분양성패가 좌우되고, 분양 후 우량 임차인 확보에도 영향을 준다.    

특히 상가의 경우 넉넉한 주차여건 확보 여부에 따라 입점한 점포의 매출이 달라진다.수익형 상가들의 경우 주차장 확보에 비상이 걸릴 수밖에 없는 이유다.    

서울 등 대도시 도심의 있는 경우 지하철․버스 등이 교통 인프라가 발달해 주차여건의 중요성이 덜 하지만 신도시나 택지지구, 뉴타운 등 새롭게 조성되는 상권의 경우 그 중요성은 더욱 커진다.   

 

아예 주차장 용지를 매입해 주차장 전용 상가를 지어 분양에 나서는 경우도 늘어나고 있으며, 법정 주차대수보다 훨씬 많은 주차장을 늘리거나 인근에 별도로 주차공간을 확보해 경쟁력을 갖춘 수익형 상품도 늘고 있다.  

  

한국토지주택공사(LH)에서 분양하는 주차장 용지의 몸값이 고공행진을 하고 있다. 주차장이 가지고 있는 장점이 생각보다 많이 때문이다.     

LH가 공급하는 주차장 용지는 한 필지당 대략 연면적 800~900㎡ 규모로 분양하는데 분양가격은 지역에 따라 천차만별이지만 다른 용지와 비교하면 대체로 20~30% 이상 저렴하다. 주차장 용지가 매력적인 또 다른 이유는 주차시설뿐 아니라 연면적 30%까지 상가나 오피스텔 등을 지을 수 있다는 점 때문이다.    

 

또한, 과거 대비 주차장 용지 용적률이 상향 조정되면서 주차장 용지를 다양하게 활용할 수 있게 됐으며 역세권 상업 밀집지역이나 업무지구에 위치한 주차장 용지를 분양받으면 수익성을 보장받을 수 있다.

보통 상가는 1층과 2층 가격이 가장 높고 분양이 잘된다. 반면 위층으로 갈수록 분양도 잘되지 않고 분양가격도 낮다. 상가 사업자 입장에서 1층이 모두 분양되면 이후로는 여유 있게 사업을 진행할 수 있다. 주차장 용지에 위치한 상가는 대부분 1~2층으로 구성되는데 그만큼 알짜 상가가 많아 수익률을 극대화할 수 있다.

또한 주차공간 폭을 일반 주차장보다 넓혀 고령층 운전미숙자나 여성운전자를 배려토록 설계하고, 넉넉한 주차장 공간을 외부인에게 개방해 발생하는 수입으로 입점한 임차인에 관리비를 면제해주는 상가도 있다.    

경기 성남시 분당구 삼평동에 위치한 주차장 상가인 판교 엠타워 사진

대규모 외식업체나 프랜차이즈, 대형 마트, 은행 등 금융권, 병·의원, 학원 등 우량 임차인 입장에서도 주차장 전용상가나 법정대수 이상 주차장을 확보한 상가들을 선호하는 추세다.    

이용고객도 넉넉한 주차공간이 갖춰져 있어야 편리하고 여유있는 쇼핑과 소비활동을 할 수 있다는 판단에서다.    

오피스텔 등에도 주거용 수익형 부동산에 투자를 고려할 경우에는 주차대수를 얼마나 확보했는지 더욱 꼼꼼히 살펴봐야 한다.     

사실 부족한주차공간은 오피스텔이나 도시형 생활주택 등 주거용 수익형 상품의 고질적인 불편사항 중 하나로 꼽혀왔다.    

일반적으로 오피스텔이나 도시형 생활주택은 토지의 효율성을 높이기 위해 가구당 0.3~0.5대 미만의 협소한 주차공간이 조성됐기 때문이다.    

하지만 이제 오피스텔과 도시형 생활주택도 주차공간 확보에 변화가 생기고 있다. 20~30대의 자가 차량을 보유한 싱글 임차인이 증가하면서 '1실당 1대' 이상의 주차공간이 요구되고 있기 때문이다.    

 

이에 따라 최근편리한 주차공간을 갖춘 오피스텔이나 도시형 생활주택의 공급도 늘고 있는 추세다.     

오피스텔도 1실당 1대씩 주차가 가능할 경우 임대수익도 높아질 수 있는 것으로 나타났다.     

서울 영등포구 여의도동에 위치한 KCC파크타운의 주차대수는 1실당 0.37대. 3개실 당 1대 꼴인 셈이다 .2005년 입주한 이 오피스텔의 전용 35㎡는 보증금 1000만 원에 월세 75만원 정도 받는다. 반면 인근에 위치한 진미파라곤(입주시기 2005년)의 전용 34㎡는 월 1000만 원에 보증금 90만 원을 받는데 이 오피스텔은 1실당 1대 주차가 가능하다.

특히 오피스텔은 일반주택보다 법적으로 주차장 설치기준이 낮아 주차난이 더 심하다. 오피스텔의 법정 주차 대수는 지역자치단체 주차장 설치 기준에 따라서 차이가 있지만 일반적으로 전용면적 30m² 이하는 가구당 0.5대, 60m² 이하는 0.8대의 주차장 면적만 의무적으로 확보하면 된다. 때문에 1실 1대를 충족시키는 오피스텔이 많지 않아 항상 주차 부족 문제가 생길 수밖에 없다.

이밖에 지식산업센터의 경우에도 주차장 확보에 신경쓰기는 마찬가지다. 차량을 이용한 단지 내 입주자들이 점차 늘고 있고, 거래처 방문객이나 물류용 차량공간 확보도 필수이기 때문이다.    

특히 지식산업센터는 물류 이동이 많아 주차공간 확보가 필수다. 법정 주차대수만으로는 부족한 경우가 많다.

때문에 과거에도 가산동 일대 에이스테크노타워9차 175.7%, 가산디지털엠파이어 153.77% 등 법정 주차대수를 초과하는 공간을 확보해 편의성을 최대화하곤 했다. 인천 주안국가산업단지에 분양 중인 주안제이타워는 아예 250% 이상을 확보해 화제가 됐다.

건물 특성에 맞춘 설계도 선보이고 있다. 주안 제이타워는 편리한 제조업 운영을 위해 10층까지 ‘드라이브 인 시스템(Drive in system)’을 적용해 작업 차량의 접근성을 높였다. 9층까지는 직접 공장 내 진입도 가능하다.

인천 오류동에 공급된 ‘요진 코아텍’도 ‘드라이브인 시스템’을 적용해 제품 상하차 작업을 쉽게 하도록 했다. 1층에서 8층까지 차량 진출입이 가능한 구조다.

▲조망권=정부의 주택시장 규제 강화로 수익형 부동산에 대한 관심이 늘고 있는 가운데 최근 수익형 부동산시장에서도 조망권 가치가 새롭게 부각되고 있다.     

수익형 부동산 조망권 이미지

그동안 조망권에 대한 관심은 아파트에 국한돼 왔지만 수익형 부동산 상품인 상가, 오피스텔, 지식산업센터까지 확산되고 있는 것은 이같은 공간에서도 쾌적한 환경을 중요시하는 수요자들이 늘고 있기 때문이다.

지식산업센터나 상가 역시 조망권이 잘 갖춰진 단지에 근무자 선호도가 높고, 유동인구가 몰리기 때문에 공실이 적어 투자자들의 발걸음도 잦은 편이다.

실제로 일산호수공원이 위치한 고양시 장항동의 오피스텔 평균가는 2018년 7월 기준 3.3㎡ 당 746만원이다.

그런데 이는 호수 조망권을 갖춘 ‘호수그린’ 오피스텔이 3.3㎡당 914만~1195만원, ‘청원레이크빌’ 오피스텔이 3.3㎡당 896만~1323만원으로 높은 편이다.

특히 청원레이크빌 29.29㎡ 타입을 기준으로 하면, 시세는 약 1억1750만원으로, 장항동 평균가(6619만 원) 보다 약 5000만원 가량이나 높다.

조망권을 갖춘 단지들은 단순히 높은 쾌적성만으로 인기를 끄는 것은 아니다. 단지 주변에 위치한 수공간·녹지 등의 주변으로 조성되는 각종 문화·쇼핑시설을 바탕으로 유동인구가 풍부해지기 때문에 집객력이 극대화되며, 각종 생활인프라도 잘 갖춰지는 경우가 많다.

이에 따라 강이나 산 주변에 수공간이나 녹지 등 조망권을 갖춘 지역에 들어서는 상가나 오피스텔, 지식산업센터 등은 수요자 및 유동인구 확보에 유리하여 투자자들의 선호도가 매우 높은 편이다.

최근에는 고양 삼송지구를 비롯해 청라국제도시, 김포 한강신도시, 하남 미사지구 등에서 조망특화 단지가 주목받고 있다.  

  

▲테라스=테라스를 접목하는 수익형 상품이 늘고 있다. 여휴공간 및 개방감, 쾌적성을 제공하는 테라스에 대한 선호도가 높아지고 있기 때문이다.     

실제 테라스 등 특화설계가 적용된 소형 오피스텔일수록 임대 수익률이 높은 것으로 나타났다. 아파트와 달리 오피스텔 중에서는 테라스를 갖춘 곳이 적다보니 차별성이 부각된 것으로 보인다.

업계에 따르면 최근 분양한 오피스텔 중 테라스 등 특화설계가 적용된 오피스텔일수록 청약 경쟁률이나 임대수익률이 높았다.

금융결제원에 따르면 최근 분양한 경기도 안산시 고잔동 '안산 중앙역 리베로' 오피스텔 전용면적 33㎡ 29C타입은 테라스형으로 공급되는데 20.3대 1의 경쟁률을 기록했는데 이 오피스텔 평균 경쟁률(2.01대 1)과 비교하면 10배 차이가 난다.

테라스 설계 적용 여부에 따라 임대 수익률도 차이를 보인다는게 분양 업계 관계자의 설명이다.

지난 2014년 11월 입주한 서울 강남구 '강남 지웰홈스' 오피스텔 중 테라스가 있는 전용26㎡는 지난 7월 보증금 1000만원.월 60만원으로 거래돼 최소 5.45% 이상의 수익률을 보였다. 반면 이 오피스텔 인근에 위치해 있으며 입주시기와 전용면적이 동일한 '강남 유탑유블레스'는 지난 6월 보증금 1000만원.월 63만원으로 거래돼 4.7%의 수익률을 보이는데 그쳤다.

동일한 오피스텔에서도 테라스 설계가 적용된 곳과 안된 곳의 수익률 차이는 컸다. 경기도 김포시 운양동 '헤리움 리버테라스' 오피스텔 중 테라스 설계가 적용된 전용21㎡은 지난 7월 보증금 500만원.월 45만원으로 거래돼 5%의 수익률을 보인 반면 테라스가 없는 전용27㎡는 전용21㎡와 동일한 수준으로 거래되면서 4.1% 수익률을 내는데 머물렀다.

1인 가구의 선호도가 높아지고 있는 소형 오피스텔에 테라스 설계에 높은 관심은 아파트와 달리 전용률이 낮기 때문에 주거공간 으로 실사용 면적이 넓은 오피스텔에 대한 선호도가 높기 때문으로 풀이된다.    

 

테라스 상가 이미지

상가시장에서도 테라스 열풍이 불고 있다. 테라스 공간은 실내공간이 외부로 이어져 동선이 편리하고 서비스 면적이 넉넉한 데다 탁 트인 공간 창출이 가능해서다.

최근에는 이국적인 분위기로 설계돼 입소문을 타는 곳도 늘고 있다.경기 성남시 분당구 정자동의 카페거리,고양시 일산동구의 스트리트형 쇼핑몰 라페스타 등이 대표적이다.특히 이곳들은 주변 상가보다 월 임대료가30~50%높을 정도다.

실제 테라스 상가는 찾는 사람이 많다 보니 임대료가 높게 책정됐다.전국1층 상가의 평균 임대료는 월 300~330만원선인 반면 테라스형 상가는 월350~370만원선으로 최소20만원에서 최대70만원 가량 높은 것으로 나타났다.