오피스텔 투자 양극화 심화…핵심 투자처 3곳을 주목하라
최근 아파트가 규제가 늘고 게다가 분양가격 상승으로 투자금이 많이 들어 진입 장벽이 높아지자 대표적인 소액 투자처인 오피스텔이 다시 주목을 받고 있다.
하지만 오피스텔 분양시장에도 양극화 현상이 벌어지고 있다. 예전과 달리 투자자들도 소위 되는 곳만 되는 관심을 가지는 경향이 늘고 있기 때문이다.
서울 등 투기과열지구, 선호도 높은 신도시·택지지구, 검증된 역세권에 위치한 오피스텔 분양물량만 높은 경쟁률을 보이고 있는 셈이다.
오피스텔은 몇 년전부터 공급 과잉에다 정부의 공공임대주택사업이 지속적으로 추진되는 만큼 이같은 오피스텔 청약 및 분양 양극화는 향후 더 두드러질 것이란 분석이 지배적이였다.
금융결제원 인터넷 청약사이트 아파트투유에 따르면 지난 6월 분양에 들어간 경기도 성남시 '분당 더샵 파크리버' 오피스텔은 165실 모집에 9377명이 몰려 경쟁률 56.83대 1을 기록했으며 같은달 경기도 고양시 삼송지구에 공급된 '삼송 더샵'은 318실 모집에 3352명이 몰리며 10.54대 1의 경쟁률을 기록했다.
또한, 경기도 화성시 동탄2신도시에 선보인 동탄역 '금성백조 예미지 3차 오피스텔'도 420실 모집에 1783명이 몰리며 4.25대 1의 경쟁률을 보였다.
반면 인천 서구에 들어설 '청라레이크봄'은 342실 모집에 27명만이 지원해 미달사태가 벌어졌으며 부산시 동래구에 들어설 '동래3차 SK뷰(VIEW)'도 444실 모집에 201명이 몰려 분양 미달을 보였다.
최근 오피스텔 핵심 투자처로 떠오르고 있는 3곳으로 ▲입지여건이 좋은 곳 ▲상업지역 등 유동인구가 많은 곳 ▲대형건설사가 시행한 오피스텔 등이 있으며 이들에서 공급되는 상품들은 여전히 인기가 좋은 반면 입지여건과 인프라를 갖추지 못한 곳, 비(非) 브랜드 오피스텔은 외면 받고 있는 모습이다.
먼저 입지여건이 좋은 곳으로 대로변을 접한 역세권, 환승역세권, 멀티 역세권 등이 있다. 다음으로 상업지역 등 유동인구가 많은 곳은 도심에 위치해 생활인프라가 좋아 임대수요가 풍부하며 마지막으로 대형건설사가 공급하는 오피스텔은 대형건설사가 보유한 기술력을 바탕으로 우수한 평면설계를 선보이고 있고, 커뮤니티시설 등을 갖춰 상품성이 우수하기 때문이다. 브랜드 자체가 지닌 가치가 더해져 좋은 수익률을 기대할 수 있으며 프리미엄이 높게 형성될 수밖에 없다.
더욱이 올 하반기 오피스텔 분양물량이 감소할 것으로 전망되면서 양극화는 더 가열될 양상인데 오피스텔 수익률도 감소하면서 '돈 될 만한 곳'에 대한 수요 쏠림현상이 두드러질 전망이다.
한 부동산 정보업체에 따르면 올 하반기 전국에서 오피스텔 1만 1669실이 신규 분양 물량으로 나오고 있는데 이러한 전망치는 전년 동기에 공급된 4만 2646실보다 약 3만실이 적은 것이다.
지역별로는 수도권(서울·경기·인천)에서만 분양물량의 83% 이상인 9716실이 몰렸으며 경기도가 6603실로 가장 많은 물량이 예정됐으며 서울은 2075실, 인천 894실이 예정됐다. 이밖에 부산(939실), 울산(640실), 대구(354실) 등 대도시 위주로 공급이 이어진다.
부동산 114의 최근 자료에 따르면 올 상반기 전국 오피스텔 임대수익률은 5.15%로 지난해 5.22% 대비 소폭 하락했는데 2007년 상반기(6.92%) 조사 이래 11년 연속 하락세다. 서울은 4.82%, 경기는 5.09%를 기록했다.
오피스텔 임대수익률이 하락세라는 경고가 나오고 있지만 여전히 시중 예금 금리(2%대)의 2배 이상의 수익률을 내고 있어 투자자들의 관심은 지속 될 전망이며 아파트나 상가와 비교해 상대적으로 소액으로 투자가 가능하다는 잇점도 있다.
특히 올 하반기는 수도권내 아파트 공급물량이 증가해 전세물량이 대거 쏟아지면서 오피스텔에 대한 수요와 수익률이 주춤한 모습을 보일 것으로 보인다.
장경철 부동산일번가 이사는 "아파트 청약이 몰리는 인기지역이나 역세권, 상업지역 위주의 투자자 선호도가 높은 지역을 중심으로 오피스텔 쏠림현상이 나타나고 있다"며 "1인가구가 늘고 있어 소형 규모의 오피스텔에 대한 수요는 지속될 것으로 보인다"라고 말했다.
양극화 심화 오피스텔 투자 핵심 투자처 주요 현장
-입지여건 좋은 오피스텔-
의정부역 베스트뷰 조감도●의정부역 베스트뷰=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 또한 의정부역세권은 GTX(수도권 광역급행철도) C노선(의정부-금정간)과 SRT 의정부역 확정지로 2024년 사업완료시 서울을 14분 이내 이용할 수 있는 강남생활권으로 변모할 예정으로 2026년 목표로 진행되는 동부간선도로 전구간 지하화 사업과 시너지를 발휘할 것으로 예상된다. 동부간선도로 전구간 지하화 사업이 완료되면 의정부-강남(26.7km구간)이 현재 1시간거리에서 25분대로 단축될 것으로 보여 의정부의 서울 접근성이 개선될 조짐이다. 문의 031-826-2597
종로 하이뷰 디아트 조감도●종로 하이뷰 디아트=정우개발㈜은 서울 종로구 관수동에 오피스텔 '종로 하이뷰 디아트'를 분양한다. 이 오피스텔은 지하 4층~지상 13층 규모로 오피스텔 108실, 도시형생활주택 24실, 근린생활시설 11실 총 132실로 구성됐다. 전 세대가 청계천 조망이 가능하고, 자연 친화적 쾌적한 삶과 편리한 생활 인프라를 동시에 누릴 수 있다. 단지 내 방범용 CCTV와 차량 통제시스템이 구축돼 있어 최상의 보안 유지가 이뤄질 예정이다. 인근에 동대문 쇼핑센터, 종로, 광화문, 을지로, 명동 등 서울 4대문 안 도심권으로 뚜렷한 입지적 강점을 가지고 있으며. 지하철 종로3가역(지하철 1·3·5호선)과 을지로3가역(2·3호선)이 도보 2~3분 거리에 위치해 자리하고 있다. 인근 개발 예정인 세운재정비촉진지구와 연계돼 주목도가 높아지고 있는 가운데 1~2인 가구 선호도가 높은 소형평형에 전 세대 2.7m의 높은 층고로 혁신적인 주거공간을 만들었다는 점이 눈여겨볼 부분이며 서울 중심의 초역세권의 교통인프라와 청계천 프리미엄, 신규상품 공급부족 등 유리한 여건을 갖추고 있다. '종로 하이뷰 디아트' 위탁사는 창인터내셔날㈜이며, 정우개발이 시공하고 신탁사는 코리아신탁이 맡았다. 문의 1800-9178
-상업지역 등 유동인구가 많은 곳 오피스텔-
부산 양정 이즈카운티 조감도●양정 이즈카운티=창비건설은 부산시 부산진구 양정동 367의14 외 14필지에 ‘양정 이즈카운티’가 분양중이다. 이 단지는 지하 2층~지상 24층, 전용면적 22~66㎡, 총 322가구 규모로 아파트 46가구, 도시형 생활주택 230가구, 오피스텔 46실로 구성된다. ‘양정 이즈카운티’는 양정 라이온스공원 바로 앞에 있는 공세권 단지는 양정 라이온스공원은 라이온스 부산세계대회를 기념하기 위해 조성된 9천252㎡ 규모의 공원이다. ‘양정 이즈카운티’는 이 공원과 맞닿아 있어 공원을 앞마당처럼 이용할 수 있다. 이 밖에도 송상현광장, 부산시민공원 등 도심 속에서도 풍부한 자연환경을 누릴 수 있다. 뿐만 아니라 단지는 부산도시철도 양정역·부전역을 도보로 이용할 수 있는 더블역세권 단지다. 양정역은 도보 7분 거리, 부전역은 도보 15분 내외 거리에 위치한다. 또 부전역에서 한 정거장이면 환승역인 서면역, 양정역에서 두 정거장 거리에 환승역인 연산역이 있어 교통환경이 우수하다. 가까이에 11개 버스노선이 지나는 버스정류장도 위치해있다. 단지 인근에는 부전역 복합환승센터 건립 사업이 진행 중에 있어 향후 KTX 정차역으로 거듭날 것으로 기대되는 상황이다. 게다가 하마정교차로, 양정교차로, 삼전교차로를 통해 중앙대로, 거제대로를 이용할 수 있어 부산중심과 연결돼있다. 원동IC, 서부산IC를 통해 타 권역으로의 이동도 수월하다. 또한 단지가 들어서는 부산진구 일대는 다양한 개발 사업이 예고돼 있다. 부산진구는 부산국제아트센터 조성 사업에 박차를 가하고 있다. 부산국제아트센터는 2020년 완공 예정으로 총 910억원의 비용으로 대공연장, 전시·체험시설, 상업시설 등과 함께 조성될 전망이다. 교육환경과 생활인프라도 탄탄해 실수요자들의 높은 만족도가 기대된다. ‘양정 이즈카운티’ 주변으로 양정초, 양성초, 양동초, 양동여중, 양정고, 부산진여고 등의 학교가 밀집해있으며 동의대, 부산여대, 동의과학대도 근거리에 위치해있다. 이외에도 이마트, 이마트 트레이더스, 홈플러스, 메가마트 등의 쇼핑 시설과 오성병원, 부산시청, 부산진구청, 전포2동 주민센터 등이 가까워 생활 인프라도 풍부하다. ‘양정 이즈카운티’는 서비스 면적을 극대화하고 효율적인 평면 설계를 통해 실속있는 주거공간을 구성할 전망이다. 펜트리 공간도 제공하며 드레스룸, 옷장 등을 설치해 가구 배치 시 간접을 최소화한 점도 눈에 띈다. 세대 내에는 LED 전등이 설치돼 친환경성과 함께 관리비 절감효과도 누릴 수 있다. 생활 편의를 높여주는 IoT스마트시스템도 도입된다. 방문자와 영상통화를 할 수 있는 원격 문열림 시스템과 스마트폰으로 차단기를 제어할 수 있는 가스잠금, 난방 제어 및 에너지 저감 시스템이 적용되며 보안시스템과 무인택배 시스템도 마련된다. 단지 내에는 입주민들을 위한 쉼터 공간을 조성한다. 맞닿은 양정 라이온스공원과 더불어 그동안 소형 아파트들에서 볼 수 없던 공간을 제공해 쾌적한 생활 환경을 갖췄다. 문의 1522-9170
-대형건설사 공급 오피스텔-
평택 고덕아이파크 조감도●평택 고덕 아이파크=다양한 개발호재로 뜨거운 평택에서 최초·최대 규모의 ‘아이파크’ 브랜드 오피스텔이 들어선다. HDC현대산업개발은 경기 평택시 장당동 155-2번지 일대에 짓는 ‘평택 고덕아이파크’ 오피스텔을 이달 분양할 예정이다. 지하 6층~지상 27층, 전용면적 21~35㎡, 총 1200실로 구성되는 이 오피스텔은 평택 내 분양한 오피스텔 중 최대 규모다. 지하 2층~ 지상 3층에는 상업시설 및 문화시설이 조성되며 오피스텔은 지상 4~27층에 자리한다. ‘평택 고덕아이파크’는 평택 고덕국제화도시 첨단산업단지 내 삼성전자 반도체공장 동문과 인접한 직주근접 오피스텔로 탄탄한 배후수요가 강점이다. 삼성전자 외에도 인근에 평택일반산업단지를 비롯해 쌍용자동차공장, 송탄산업단지, 장당산업단지, 칠괴산업단지, 평택종합물류단지 등 많은 산업단지가 주변에 몰려 있다. 복합환승센터로 개발 예정인 SRT수서고속철도 지제역까지 차로 5분 거리라 서울 강남(30분 대) 및 수서(20분 대)는 물론 호남 경부선 진입도 용이하다. 반경 1.5km 내에는 홈플러스, 이마트 등 생화편의시설도 위치한다. 문의 1811-0888
