가을 분양성수기 성큼 수도권 역세권 수익형 부동산 눈길
40도를 오르내리며 숨막히게 했던 기온이 가을을 알리는 입추를 지나면서 소폭 떨어지자 분양업체들도 가을 분양 성수기를 맞이하여 본격적인 분양을 준비 하고 있다.
초강력 규제로 아파트 시장이 주춤하는 사이 수도권 주요지역 역세권에 위치해 입지가 좋은 수익형 부동산이 속속 선을 보여 투자자들의 관심을 끌고 있다.
다주택자 양도세 중과에 이어 종부세 강화라는 이중부담에 수익형 부동산으로 옮겨가는 수요층들이 늘고 있다.
수도권 지역의 수익형 부동산 거래가 역대 최고치를 기록했다. 시장의 관심이 높아지자 건설사들도 신규 공급을 이어나가고 있다.
부동산 업계에 따르면 올해 상반기 수도권에서 거래된 상업·업무용 부동산은 12만2065건으로 집계됐다.
이는 작년동기(10만4191건)에 비해 17.2% 늘어난 규모며, 상반기 기준으로 보면 조사가 시작된 2006년 이후 가장 높은 수치다. 특히 수도권은 전국 거래량에서 차지하는 비중이 63.4%에 달했다.
이같은 결과는 주택시장에 규제가 쏠려 시중 유동자금이 수익형 부동산으로 이동한 것으로 해석된다. 다만 올해 상반기에 연간 임대소득과 대출 이자비용을 비교해 대출 적정 여부를 심사하는 임대업 이자상환비율(RTI)이 도입됐다. 이로 인해 작년 하반기 거래량(13만6617건)보다 소폭 하락했다.
투자 수익률이 우수한 만큼 상업용부동산 인기는 지속될 전망이다. 한국감정원에 따르면 올해 2분기 중대형 상가 투자수익률은 서울이 1.96%, 경기도 1.99%, 인천 1.77%를 기록했다.
이는 연 평균으로 환산하면 6%를 넘는 수익률이다. 주요 건설사를 중심으로 분양결과도 좋은 편이다. 지난 6월 경기도 안산시에 나온 '그랑시티자이 에비뉴'는 117개 점포가 하루 만에 모두 계약이 끝났다. 지난달 청약을 받은 부천시 '힐스테이트 중동' 오피스텔은 49실에 6188명이 몰려 126.29대 1의 평균 경쟁률을 기록했다.
수익형 부동산 투자하면 통상적으로 역세권을 떠올린다. 사실 역세권 여부는 수익형 부동산 투자에 있어 가장 우선순위로 꼽는 요소라 할 수 있다.
역세권은 유동인구 유입이 수월하고 임대수요도 꾸준하다 보니 공실의 위험이 적고, 불황기에도 가격하락 폭이 적어 안정적인 수익을 기대할 수 있기 때문이다.
실례로 기업체가 입주하는 지식산업센터, 섹션 오피스가 역세권에 자리잡을 경우 출퇴근 접근성이 확보되고, 물류 이동 및 비용 절감에도 효과적이다. 상업시설 역시 역세권과 인접한 경우 대규모 유동인구의 유입을 바탕으로 높은 수익률을 기대할 수 있게 되면서 자연스럽게 가치가 상승하는 효과를 낼 수 있다.
이로 인해 역세권 수익형 부동산 상품 분양 시 조기 완판을 기록하는 것은 물론, 프리미엄이 붙은 매매가를 보이기도 해 투자자들의 문의가 꾸준히 이어지고 있다. 실제 역세권과 비역세권간의 격차가 벌어지는 양극화 현상이 오피스텔 시장에서 벌어지고 있다.
최근 아파트투유에 따르면 올 7월 청약을 받은 부천시 '힐스테이트 중동'은 49실 모집에 6천188명이 몰리며 126.9대 1의 경쟁률을 기록했으며 앞서 분양한 안양 '힐스테이트 범계역 모비스'는 평균 105.3대 1의 경쟁률을 보였고, 군포시 '힐스테이트 금정역'(62.6대 1), 성남시 '분당 더샵 파크리버'(56.8대 1), 고양시 '삼송 더샵'(56.8대 1) 등도 높은 경쟁률을 보이며 완판 행진을 이어갔다.
반면 진주, 파주, 춘천 등 일부 지역의 경우 분양한 비역세권 오피스텔이 단 1건도 없는 것으로 조사됐다.업계에서는 오피스텔 시장도 입지별로 극심한 양극화 현상이 빚어지고 있으며 지역에 따라 주요 수요층인 젊은 직장인들의 선호도가 달라지는 현상은 앞으로도 이어질 것으로 보고 있다.
역세권에 입지한 상가들의 성적도 우수했다. 현대엔지니어링이 경기도 부천시 중동 특별계획1구역 1154번지 일대에 공급하는 상업시설 ‘힐스 에비뉴’는 지난 7월 24일 청약 접수 결과, 총 243실 공급에 평균 10대 1의 경쟁률을 기록했는데 최고 경쟁률은 216대 1이었다.
힐스 에비뉴는 현대엔지니어링이 공급하는 상가 브랜드로 힐스테이트 아파트 브랜드의 강점을 살리면서 고객 유입을 극대화한 단지 설계를 적용했다. 인근에 조성되는 아파트(999가구)와 오피스텔(49실) ‘힐스테이트 중동’ 내 지상 1층~지상 3층에 상가가 마련된다. 지하철 7호선 부천시청역 초역세권 입지에 스트리트 형태로 상가시설이 조성된다.
현대건설이 경기도 남양주시 별내역세권에 선보인 생활형숙박시설 ‘힐스테이트 별내 스테이원(578실)’의 상가 ‘힐스 에비뉴 별내 스테이원’(63실)도 청약 결과 평균 14대 1의 경쟁률을 기록했는데 특히 2층 모든 점포가 계약 1일차에 모두 팔렸고 현재 일부 대형 점포만 일부 남아 있다.
역세권 프리미엄도 속속 형성되고 있다. 성수역 도보 3분 거리에 위치한 ‘성수에이팩센터’ 전용 128㎡의 경우 2011년 6억 3800만원 수준으로 분양되었지만, 올 5월엔 7억 5000만원에 거래되며 약 1억 1천만원 가량의 프리미엄을 보였다.
장경철 부동산일번가 이사는 "역대급 무더위로 주춤했던 수익형 부동산 시장도 가을 성수기를 맞이해 기지개를 펼것으로 보인다“며 ”규제 여파로 부동산 시장이 전반적으로 위축되었다고는 하나 시중에 유동자금이 풍부한데다 종부세 시행 등으로 주택시장에 규제가 장기화 될 것으로 보여 역세권 중심의 수익형 부동산으로 뭉칫돈이 몰리는 현상은 지속될 것으로 보인다"고 말했다.
수도권에 분양(예정)중인 역세권 수익형 부동산 현황
의정부역 베스트뷰 투시도●의정부역 베스트뷰(오피스텔·도시형 생활주택)=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 또한 의정부역세권은 GTX(수도권 광역급행철도) C노선(의정부-금정간)과 SRT 의정부역 확정지로 2024년 사업완료시 서울을 14분 이내 이용할 수 있는 강남생활권으로 변모할 예정으로 2026년 목표로 진행되는 동부간선도로 전구간 지하화 사업과 시너지를 발휘할 것으로 예상된다. 동부간선도로 전구간 지하화 사업이 완료되면 의정부-강남(26.7km구간)이 현재 1시간거리에서 25분대로 단축될 것으로 보여 의정부의 서울 접근성이 개선될 조짐이다. 문의 031-826-2597
종로 하이뷰 디아트 조감도●종로 하이뷰 디아트(오피스텔·도시형 생활주택)=정우개발㈜은 서울 종로구 관수동에 오피스텔 '종로 하이뷰 디아트'를 분양한다. 이 오피스텔은 지하 4층~지상 13층 규모로 오피스텔 108실, 도시형생활주택 24실, 근린생활시설 11실 총 132실로 구성됐다. 전 세대가 청계천 조망이 가능하고, 자연 친화적 쾌적한 삶과 편리한 생활 인프라를 동시에 누릴 수 있다. 단지 내 방범용 CCTV와 차량 통제시스템이 구축돼 있어 최상의 보안 유지가 이뤄질 예정이다. 인근에 동대문 쇼핑센터, 종로, 광화문, 을지로, 명동 등 서울 4대문 안 도심권으로 뚜렷한 입지적 강점을 가지고 있으며. 지하철 종로3가역(지하철 1·3·5호선)과 을지로3가역(2·3호선)이 도보 2~3분 거리에 위치해 자리하고 있다. 인근 개발 예정인 세운재정비촉진지구와 연계돼 주목도가 높아지고 있는 가운데 1~2인 가구 선호도가 높은 소형평형에 전 세대 2.7m의 높은 층고로 혁신적인 주거공간을 만들었다는 점이 눈여겨볼 부분이며 서울 중심의 초역세권의 교통인프라와 청계천 프리미엄, 신규상품 공급부족 등 유리한 여건을 갖추고 있다. '종로 하이뷰 디아트' 위탁사는 창인터내셔날㈜이며, 정우개발이 시공하고 신탁사는 코리아신탁이 맡았다. 문의 1800-9178
건대 하이뷰 조감도●건대 하이뷰(역세권·몰세권·의세권)=건대 일대에 선보이는 커뮤니티형 오피스텔 ‘건대 하이뷰’가 분양을 앞두고 있다. (주)국제자산신탁에서 시행하는 ‘건대하이뷰’는 지하 2층~지상 20층의 연면적 1만1467㎡ 규모로 지어진다. 어린이대공원역과 1분 거리에 위치한 초역세권 오피스텔로 건대입구역과도 5분 거리 내에 위치해 있는 더블 역세권 오피스텔이다. 또한 청담대교와 영동대교가 인접해 있어 강남진입버스노선이 다양하고 강변북로와 올림픽대로, 동부간선로로 교통노선이 발달해 있어 강남지역까지 7분대로 이용할 수 있다. 건대 하이뷰는 기존 대비 1.7m 높은 4m 층고의 복층형 설계부터 북카페, 스카이 라운지, 자전거 엘리베이터, 입주민을 위한 피트니스 센터 등 차별화된 설계가 적용되어 품격 높은 편의시설과 첨단 시스템까지 갖췄다. 이와 함께 단지 주변을 둘러싼 서울 동북부 대규모상권인 건대 먹자거리와 스타시티몰 등 유동인구 10만명의 소비수요가 모여드는 대형상권의 최중심에 위치해 있으며 성수 IT밸리와 강남에 회사 소재를 둔 직장인의 비즈니스 수요까지 충족시킬 수 있다는 게 분양 관계자들의 설명이다. 단지 주변을 둘러싼 롯데백화점, CGV, 이마트, 스타시티 등 원스톱 쇼핑문화시설과 광진구청, 광진경찰서, 건국대 병원 등 풍부한 생활 편의시설도 편리한 정주 여건을 구축할 것으로 보인다. 뿐만 아니라 어린이대공원, 서울숲공원, 뚝섬한강공원 등의 숲세권 인프라도 가까이에 자리했다. 문의 02-466-8666
김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티 조감도●김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티(상가)=동서건설(주)이 공급하는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’ 상가가 분양 및 임대중이다. 경기도 김포시 풍무동 202-1번지 일대에 들어서며 총 567실로 지역 내 최대규모의 오피스텔 단지내 상가로 역세권이자 항아리상권이 결합된 완벽한 콜라보 상권이다. 상업시설은 지상 1층~지상 5층에 공급되며 사거리 코너입지로 가시성과 접근성이 우수하다. 5층에 8개관 1000석 규모의 초대형 CGV 멀티플렉스가 들어설 예정이며 713대 자주식 주차장이 마련돼 고객 유치에 수월하다. 3만여 세대의 확실한 배후수요를 확보했으며 인근으로 이마트 트레이더스, 홈플러스 등 대형마트가 위치하고 있어 긍정적 시너지 효과가 기대되며 김포시청, 김포경찰서 등의 행정 인프라와 풍무중앙공원, 김포근린공원 등 쾌적한 자연환경도 누릴 수 있다. 교통호재는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’의 최강 스펙 중 하나로 분석할 수 있다. 2019년 개통을 앞두고 있는 김포도시철도의 풍무역(가칭)이 단지 인근에 들어선다. 개통이 완료되면 공항철도와 지하철 5·9호선과 연계해 서울과의 접근성이 대폭 향상될 것으로 보인다. 여기에 역세권 인근으로 상업시설 등 인프라의 확충까지 기대되고 있어 미래가치가 더욱 높아질 것으로 보인다. 이 외에도 올림픽대로 이용 시 여의도(20분 대), 강남(40분 대)등 서울 주요 도심으로의 이동이 원활하다. 또 단지와 인접한 풍무 사거리를 통해 김포를 비롯한 인근 주요 지역으로의 접근성이 우수하며 서울, 인천, 부천 등 수도권으로 쉽고 빠르게 이동할 수 있는 광역버스망도 갖췄다. 문의 031-981-3553
